Asunnon myyntivoiton verotus
Asunnon myyntivoiton verotus: luovutusvoiton laskenta, pääomatulon veroprosentit, hankintameno-olettama ja myyntitappion vähentäminen esimerkkilaskelmin.
Asunnon myyntivoitto eli luovutusvoitto on pääomatuloa, ja se verotetaan pääomatulojen veroprosentin mukaan. Sijoitusasunnon, vapaa-ajan asunnon ja muun kuin verovapaasti myytävän oman asunnon voitto on veronalaista. Voiton laskentatapa, kulujen huolellinen dokumentointi ja kauppakirjan ajoitus voivat vaikuttaa merkittävästi maksettavan veron määrään. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten asunnon myyntivoitto verotetaan Verohallinnon ohjeiden mukaan.
Myyntivoiton perusteet
Mikä on myyntivoitto
Myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot:
| Erä | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Saatu kauppahinta |
| − Hankintameno | Ostohinta ja oston kulut, kuten varainsiirtovero |
| − Perusparannukset | Omistusaikana tehdyt perusparannusmenot |
| − Myyntikulut | Esimerkiksi välityspalkkio |
| = Myyntivoitto | Verotettava pääomatulo |
Asunto-osakkeen myyntihintaan ei tuloverotuksessa lueta osakkeeseen kohdistuvaa yhtiölainaosuutta. Jos myynti-ilmoituksessa on velaton hinta, luovutusvoittoa laskettaessa käytetään kauppahintaa ilman yhtiölainaosuutta. Maksetut yhtiölainaosuudet lisäävät hankintamenoa, jos taloyhtiö on rahastoinut ne tai jos osakas on maksanut lainaosuuden kertasuorituksena oston tai myynnin yhteydessä. Rahastoinnista saa tiedon isännöitsijältä.
Pääomatuloverotus
Myyntivoitto verotetaan kaupantekovuoden pääomatulona. Pääomatulojen veroprosentti on:
| Verovuoden pääomatulot | Veroprosentti |
|---|---|
| 30 000 euroon asti | 30 % |
| 30 000 € ylittävä osa | 34 % |
Raja koskee kaikkia verovuoden pääomatuloja yhteensä. Jos saat samana vuonna myös vuokratuloja tai osinkoja, ne lasketaan samaan kokonaisuuteen.
Sijoitusasunto vs. oma asunto
| Piirre | Sijoitusasunto | Oma asunto |
|---|---|---|
| Verovapaus | Ei yleensä | Mahdollinen |
| Omistusaika | Vaikuttaa hankintameno-olettaman suuruuteen | Vähintään 2 vuotta verovapauteen |
| Asuminen | Ei merkitystä, ellei asunto ole ollut omana kotina | Sinä tai perheesi olette asuneet vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana |
Jos sijoitusasuntona myöhemmin käytetty asunto on aiemmin ollut oma koti ja verovapauden ehdot ovat silloin täyttyneet, myynti voi Verohallinnon ohjeen mukaan olla verovapaa, vaikka asunto olisi ollut vuokralla ennen myyntiä. Oman asunnon verovapaudesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa milloin asunnon myynti on verovapaata.
Myyntivoiton laskenta
Todellinen hankintameno
| Erä | Sisältö |
|---|---|
| Ostohinta | Kauppahinta |
| + Varainsiirtovero | Ostajana maksettu vero |
| + Oston kulut | Esim. ostajan maksama välityspalkkio |
| + Perusparannukset | Dokumentoidut perusparannusmenot |
| + Rahastoidut yhtiölainaosuudet | Kun ehdot täyttyvät |
| − Aiemmin vähennetyt poistot | Jos osa menoista on jo vähennetty vuokratuloista |
| = Hankintameno | Voiton laskentaan |
Verotuksessa jo vähennettyä hankintamenoa ei vähennetä toistamiseen. Jos esimerkiksi perusparannusmenoja on vähennetty vuokratuloista poistoina, luovutusvoittoa laskettaessa vähennetään vain poistamatta jäänyt osa.
Esimerkkilaskelma
Esimerkissä sijoitusasunto on ostettu vuonna 2024, osakkeisiin ei kohdistu yhtiölainaosuutta eikä myyjällä ole muita pääomatuloja.
| Erä | Summa |
|---|---|
| Myyntihinta | 180 000 € |
| Ostohinta | 140 000 € |
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 2 100 € |
| Välityspalkkio (osto) | 0 € |
| Perusparannus | 15 000 € |
| Hankintameno | 157 100 € |
| Myyntivoitto | 22 900 € |
| Vero (30 %) | 6 870 € |
Hankintameno-olettamalla (20 % eli 36 000 €) voitto olisi 144 000 euroa, joten todellinen hankintameno on tässä edullisempi. Jos myyjä maksaisi lisäksi välityspalkkion, se pienentäisi voittoa ja veroa.
Myyntikulut
Verohallinnon ohjeen mukaan voiton hankkimisesta aiheutuneita menoja ovat esimerkiksi:
| Kulu | Vähennettävyys |
|---|---|
| Myynnin välityspalkkio | Kyllä |
| Myynti-ilmoitusten ja esittelyjen menot | Kyllä |
| Myyntiä varten tehty kuntotarkastus ja arviointi | Kyllä |
| Myyntiä varten hankitut asiakirjat | Kyllä |
| Myyntikuntoon saattamisen korjausmenot | Kyllä |
| Tyhjänä olleen osakehuoneiston hoitovastikkeet myyntiajalta | Kyllä, kun asunto on ollut tyhjillään |
Hankintameno-olettama
Milloin käyttää
| Omistusaika | Olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Olettamaa voi käyttää riippumatta siitä, miten asunto on aikanaan saatu. Jos olettamaa käytetään, myyntihinnasta ei voi vähentää ostohintaa eikä myyntikuluja.
Olettama vs. todellinen
Verohallinto käyttää automaattisesti sitä laskentatapaa, joka on myyjälle edullisempi. Käytännössä:
| Todellinen on usein edullisempi, kun | Olettama on usein edullisempi, kun |
|---|---|
| Ostohinta on ollut korkea | Asunto on ostettu selvästi halvemmalla |
| Kuluja ja perusparannuksia on paljon | Kuluja on vähän |
| Tositteet ovat tallessa | Alkuperäistä hankintamenoa ei tiedetä |
Esimerkki olettamasta
Esimerkissä asunto on omistettu yli 10 vuotta, eikä myyjällä ole muita pääomatuloja.
| Erä | Todellinen | Olettama (40 %) |
|---|---|---|
| Myyntihinta | 200 000 € | 200 000 € |
| Hankintameno | 50 000 € | 80 000 € |
| Myyntivoitto | 150 000 € | 120 000 € |
| Vero | 49 800 € | 39 600 € |
Laskelma: 30 000 × 30 % = 9 000 euroa, ja ylittävästä osasta 34 %. Todellisella hankintamenolla vero on 9 000 + 120 000 × 0,34 = 49 800 euroa ja olettamalla 9 000 + 90 000 × 0,34 = 39 600 euroa. Tässä tapauksessa olettama on edullisempi. Hankintameno-olettamasta kerrotaan lisää artikkelissa hankintameno-olettamasta.
Luovutustappio
Tappion syntyminen
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Myyntihinta < hankintameno ja myyntikulut | Tappiota syntyy |
| Markkinat laskevat | Tappio mahdollinen |
| Myynti heikossa markkinatilanteessa | Tappion riski kasvaa |
Tappiota ei voi syntyä hankintameno-olettamalla, koska olettama lasketaan prosenttiosuutena myyntihinnasta. Tappio lasketaan siis todellisen hankintamenon mukaan.
Tappion vähentäminen
| Periaate | Sisältö |
|---|---|
| Ensisijaisesti | Luovutusvoitoista |
| Toissijaisesti | Muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista |
| Ei | Ansiotuloista, kuten palkasta |
| Siirto | Myyntivuosi ja 5 seuraavaa vuotta |
| Oma koti | Ei vähennyskelpoinen, jos voitto olisi ollut verovapaa |
Esimerkkejä
Esimerkissä myyjällä ei ole vuonna 2024 muita pääomatuloja.
| Vuosi | Voitto | Tappio | Vähennys | Verotettava |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 0 € | 10 000 € | - | 0 € |
| 2025 | 15 000 € | - | 10 000 € | 5 000 € |
Myyntitappiosta kerrotaan tarkemmin artikkelissa asunnon myyntitappiosta.
Verosuunnittelu
Ajoitus
Luovutusvoitto verotetaan sen vuoden tulona, jona sitova kauppakirja allekirjoitetaan. Kauppahinnan maksuajankohta ei muuta verovuotta.
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Kauppakirja joulukuussa | Voitto on kyseisen vuoden tuloa |
| Kauppakirja tammikuussa | Voitto on uuden vuoden tuloa |
| Saman vuoden luovutustappiot | Vähennetään saman vuoden voitoista |
| Muut saman vuoden pääomatulot | Vaikuttavat siihen, ylittyykö 30 000 euron raja |
Omistusaika
| Aika | Hankintameno-olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % |
Omistusaika lasketaan yleensä sitovan kauppakirjan allekirjoituksesta seuraavan sitovan kauppakirjan allekirjoitukseen. Jos 10 vuoden raja on lähellä ja olettama on todennäköisesti edullisempi, ajoituksella voi olla merkitystä.
Perusparannukset
| Toimenpide | Merkitys |
|---|---|
| Dokumentoi remontit | Perusparannukset nostavat hankintamenoa |
| Säilytä kuitit | Todistusaineisto myyntiä varten |
| Erota vuosikorjauksista | Vuosikorjauksia ei lisätä hankintamenoon |
Verohallinnon mukaan perusparannusta on esimerkiksi varustetason, tilankäytön tai rakennusmateriaalien tason parantaminen. Vuosikorjausta taas ovat esimerkiksi maalaus, tapetointi ja kuluneen laitteen uusiminen.
Erityistilanteet
Perinnön myynti
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Hankintameno | Perintöverotuksessa käytetty verotusarvo |
| Omistusaika | Alkaa perittävän kuolemasta |
| Verovapaus | Vain jos perillinen on perittävän kuoleman jälkeen asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta |
Lahjan myynti
| Piirre | Sisältö |
|---|---|
| Hankintameno | Lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo |
| Poikkeus | Jos lahja myydään ennen kuin vuosi on kulunut lahjoituksesta, lahjanantajan hankintameno |
| Omistusaika | Alkaa lahjan saamisesta, käytännössä yleensä lahjakirjan allekirjoituksesta |
Puolisoiden myynti
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Puoliksi omistettu | Kumpaakin verotetaan omasta osuudestaan |
| Eri osuudet | Omistusosuuden mukaan |
| Eri hankinta-ajat | Hankintameno ja omistusaika lasketaan osuuksittain erikseen |
Osituksen myynti
| Tilanne | Käsittely |
|---|---|
| Ositus | Ei veronalainen luovutus, ellei käytetä avio-oikeuden ulkopuolisia varoja |
| Myynti osituksen jälkeen | Normaalit säännöt |
| Hankintameno ja omistusaika | Lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta |
Ilmoittaminen
Veroilmoitus
Verohallinnon mukaan asunnon myynti ilmoitetaan itse OmaVerossa jo myyntivuoden aikana. Samalla valitaan, maksetaanko myyntivoiton vero ennakkoverona vai nostetaanko verokortin veroprosenttia. Jos ennakkoveroa ei makseta, seuraukseksi voi tulla jäännösvero ja huojennettu viivästyskorko.
| Vaihe | Sisältö |
|---|---|
| Myyntivuonna | Ilmoita myynti OmaVerossa |
| Samalla | Valitse ennakkovero tai verokortin muutos |
| Seuraavana keväänä | Tarkista esitäytetty veroilmoitus |
Verohallinto voi myös lähettää selvityspyynnön, johon on alustavasti laskettu myyntivoitto tai -tappio sen käytössä olevien tietojen perusteella.
Ilmoitettavat tiedot
| Tieto | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta |
| Hankintameno | Laskelma |
| Perusparannukset | Eriteltynä |
| Myyntikulut | Eriteltynä |
Dokumentit
| Dokumentti | Tarkoitus |
|---|---|
| Kauppakirjat | Osto ja myynti |
| Remonttikuitit | Perusparannukset |
| Varainsiirtoveron kuitti | Hankintameno |
| Välityssopimus ja -lasku | Myyntikulut |
Tositteita ei liitetä ilmoitukseen, mutta ne kannattaa säilyttää, koska Verohallinto voi pyytää lisätietoja.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko sijoitusasunnon myydä verovapaasti?
Yleensä ei. Sijoitusasunnon myyntivoitto on veronalaista pääomatuloa. Verovapaus koskee asuntoa, jonka olet omistanut vähintään kaksi vuotta ja jossa sinä tai perheesi olette asuneet vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Jos entinen koti on myöhemmin ollut vuokralla, myynti voi silti olla verovapaa, kun nämä ehdot ovat täyttyneet aiemmin.
Mitä on hankintameno-olettama?
Se on vaihtoehtoinen tapa laskea hankintameno. Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, olettama on 20 % myyntihinnasta. Vähintään 10 vuoden omistuksessa se on 40 %. Verohallinto käyttää automaattisesti edullisempaa tapaa.
Miten tappio vähennetään?
Luovutustappio vähennetään ensin luovutusvoitoista ja niiden puuttuessa muista pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole riittävästi myyntivuonna, tappio vähennetään automaattisesti viiden seuraavan vuoden aikana. Ansiotuloista tappiota ei voi vähentää.
Lue myös
- Sijoitusasunnon verotus
- Asunnon myyjän muistilista – kaikki vaiheet järjestyksessä
- Sijoitusasunnon verosuunnittelu
- Asunnon myyntitappio verotuksessa
- Sijoitusasunnon poistot
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Lähteet
- Verohallinto – Asunnon verollinen myynti
- Verohallinto – Oman asunnon myynti
- Verohallinto – Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (syventävä ohje)
- Verohallinto – Verovapaa oman asunnon luovutus (syventävä ohje)
- Tuloverolaki 1535/1992 (Finlex)
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.