Asunnon kokonaisbudjetti – mitä asuminen oikeasti maksaa?

Asunnon hinta on vasta lähtökohta. Todellinen budjetti syntyy, kun lasket mukaan ostohetken kulut, kuukausittaiset asumismenot ja varauksen tuleviin remontteihin. Moni ensiasunnon ostaja yllättyy siitä, kuinka paljon muuta ostohintaan on hyvä lisätä.

Tässä oppaassa käymme läpi asunnon omistamisen keskeiset kustannukset ja näytämme, miten lasket realistisen kokonaisbudjetin. Euromääräiset esimerkit perustuvat kerrottuihin oletuksiin, joten korvaa ne oman kohteesi tiedoilla.

Ostohetken kustannukset

Asuntokaupan yhteydessä maksat ostohintaan lisäksi useita kertakuluja:

Varainsiirtovero

Varainsiirtoveron suuruus riippuu siitä, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön. Nykyisiä verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin kauppoihin (lakimuutos tuli voimaan 1.1.2024):

• Asunto-osake: 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta
• Kiinteistö: 3 % kauppahinnasta

Esimerkki: 300 000 euron (velaton hinta) asunto-osakkeesta maksat varainsiirtoveroa 4 500 euroa. 300 000 euron omakotitalosta kiinteistönä maksat 9 000 euroa.

Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, onko sitova kauppakirja allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023. Lue lisää varainsiirtoveron laskemisesta ja maksamisesta.

Muut ostohetken kulut

Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan (tarkistettu 26.9.2026, ei arvonlisäveroa):

• Lainhuuto (kiinteistö): 172 €
• Kiinnityksen vahvistaminen (kiinteistö): 47 € kiinnitykseltä, jos lainan vakuudeksi tarvitaan uusi kiinnitys
• Asunto-osakkeen omistuksen rekisteröinti: 92 € osakehuoneistolta, kun osakkeet ovat Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä

Lisäksi budjettiin kannattaa varata rahaa kuluille, joiden hinta riippuu kohteesta ja palveluntarjoajasta. Tällaisia ovat esimerkiksi kuntotarkastus (erityisesti omakotitalokaupassa), mahdollinen juridinen apu kaupan yhteydessä ja muutto. Pyydä näistä tarjoukset etukäteen, jotta budjetissa on todelliset luvut arvioiden sijaan.

Kuukausittaiset asumiskustannukset

Lainan kuukausierä on vain osa kuukausittaisista menoista. Kokonaiskuva syntyy, kun lasket mukaan:

Yhtiövastike

Taloyhtiön perimä maksu, joka kattaa kiinteistön ylläpidon. Vastikkeen sisältö vaihtelee taloyhtiöittäin – se voi sisältää esimerkiksi lämmityksen, mutta vesi ja sähkö laskutetaan usein erikseen kulutuksen mukaan. Vastikkeen suuruus vaihtelee paljon talon iän, koon, lämmitystavan ja korjaushistorian mukaan. Yhtiölainan rahoitusvastike voi nostaa kokonaisvastiketta merkittävästi.

Tarkista oman kohteesi hoito- ja rahoitusvastike isännöitsijäntodistuksesta ja taloyhtiön talousarviosta. Lisätietoa löydät oppaasta mitä vastike sisältää.

Muut kuukausittaiset kulut

• Kotivakuutus: hinta riippuu asunnon koosta, sijainnista, omavastuusta ja turvan laajuudesta. Vertaa useampaa tarjousta ja tarkista, mitä taloyhtiön kiinteistövakuutus jo kattaa.
• Sähkö: kulutus riippuu erityisesti lämmitystavasta. Sähkölämmitteisessä asunnossa talvikuukausien laskut voivat olla moninkertaisia kesään verrattuna.
• Vesi: jos vesi laskutetaan erikseen, kulu riippuu asukasmäärästä ja kulutustottumuksista.
• Internet ja muut liittymät
• Kiinteistövero: omakotitalon omistaja maksaa kiinteistöveron itse, asunto-osakkeessa taloyhtiö maksaa sen ja kulu sisältyy vastikkeeseen. Kunta päättää veroprosentit lain vaihteluvälien sisällä. Vuonna 2026 vakituisen asuinrakennuksen veroprosentti on 0,41–1,00 % ja maapohjan 1,30–2,00 % (vero.fi). Veron määrä lasketaan verotusarvosta, joten se näkyy kiinteistöverolipussa.

Remonttivaraus

Taloyhtiöissä tulee ajan myötä vastaan suuria korjauksia, kuten putki-, julkisivu- ja hissiremontteja. Ne voivat maksaa asuntoa kohden tuhansia tai kymmeniä tuhansia euroja, ja kustannus näkyy osakkaalle joko kertasuorituksena tai korotettuna rahoitusvastikkeena.

Remonttivarauksen suuruus riippuu talon iästä, kunnosta ja tulevista hankkeista. Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys kertoo, mitä korjauksia on odotettavissa lähivuosina. Kun tiedät hankkeet ja niiden arvioidut kustannukset, voit jakaa oman osuutesi kuukausille. Esimerkkilaskelmassamme oletuksena on 100 €/kk.

Laske oma kokonaisbudjettisi

Alla olevalla laskurilla voit laskea asunnon todelliset kustannukset. Syötä tiedot ja näet:

• Ostohetken kokonaiskulut
• Kuukausittaiset asumismenot
• Ensimmäisen vuoden kokonaiskustannukset
• Arvion tulevista remonttitarpeista

Miten tulkitset tuloksia?

Ostohetken kulut – Nämä on hyvä pystyä maksamaan kaupan yhteydessä. Varmista, että säästösi riittävät omarahoituksen lisäksi myös näihin kuluihin.

Kuukausittaiset kulut – Vertaa tätä summaa maksukykytestitulokseen. Jos kuukausittaiset asumiskulut ovat lähellä maksukykytestissäsi käytettyä kuukausierää, olet realistisella tasolla.

Remonttivaroitukset – Jos laskuri näyttää varoituksia talon teknisestä iästä, varaudu mahdollisiin remonttikustannuksiin. Kysy taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä ja mahdollisesta pitkän aikavälin suunnitelmasta ennen ostopäätöstä.

Korkoriski – Finanssivalvonta suosittaa, että omissa lainanhoitokyvyn laskelmissa käytetään matalan korkotason vallitessa vähintään 6 prosentin korkoa. Laske siis kuukausierä myös tällä korolla ja katso, riittääkö budjetti silloinkin.

Yleisimmät budjettivirheet

1. Yhtiölainan unohtaminen – Uudiskohteissa yhtiölainan osuus voi olla suuri: luottolaitoslain perustason mukaan taloyhtiölle saa rakentamisvaiheessa myöntää luottoa enintään 60 % myytäväksi tarjottavien osakkeiden velattomasta hinnasta, ja valtioneuvoston asetuksella (608/2026) raja on nostettu 1.7.2026 alkaen 70 prosenttiin. Yhtiölaina näkyy rahoitusvastikkeena.

2. Remonttitarpeen aliarviointi – Vanha talo halvalla hinnalla voi tulla kalliiksi, jos putkiremontti on tulossa.

3. Lämmityskustannusten aliarviointi – Erityisesti sähkölämmitteisissä taloissa talvikuukaudet voivat yllättää.

4. Puskurin puuttuminen – Pesukone hajoaa, auto tarvitsee korjausta. Ilman puskuria pienetkin yllätykset voivat kaataa budjetin.

5. Laskeminen vain nykykorolla – Korko voi nousta laina-aikana. Kuukausierän laskeminen myös korkeammalla korolla näyttää, paljonko liikkumavaraa budjetissa on.

Kuinka paljon puskuria tarvitset?

Puskurin tarve on yksilöllinen. Moni asettaa tavoitteekseen muutaman kuukauden asumismenoja vastaavaa summaa säästössä. Puskuri auttaa kattamaan:

• Yllättävät korjaukset
• Mahdollisen työttömyys- tai sairausjakson
• Korkojen nousun

Jos sinulla ei ole puskuria, harkitse pienempää asuntoa tai pidempää säästöaikaa ennen ostoa.

Usein kysyttyä asunnon kokonaisbudjetista

Kuinka paljon vastike voi nousta?

Vastike voi nousta merkittävästi suurten remonttien yhteydessä. Jos taloyhtiö rahoittaa esimerkiksi putkiremontin lainalla, osakkaat maksavat lainaa rahoitusvastikkeena. Siksi taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys ja taloudellinen tilanne kannattaa selvittää ennen ostoa.

Kannattaako ostaa uudiskohde vai vanha asunto?

Uudiskohteissa remonttihuolet ovat usein pienempiä, mutta neliöhinta ja yhtiölainan osuus voivat olla suurempia. Vanhemmissa taloissa hinta voi olla edullisempi, mutta remonttiriski on suurempi. Kokonaiskustannusten vertailu auttaa päätöksenteossa.

Miten arvioin remonttivarauksen suuruutta?

Talon ikä ja tehdyt remontit ovat avainasemassa. Selvitä kunnossapitotarveselvityksestä, mitä korjauksia lähivuosina on tulossa, ja kysy isännöitsijältä hankkeiden kustannusarviot. Jaa oma osuutesi niin monelle kuukaudelle, kuin hankkeeseen on aikaa.

Sisältyykö lämmitys vastikkeeseen?

Riippuu taloyhtiöstä. Kaukolämpötaloissa lämmitys sisältyy usein vastikkeeseen. Sähkölämmitteisissä taloissa maksat lämmityksen itse – ja se voi olla merkittävä kulu talvikuukausina.

Mitä kuluja ensiasunnon ostaja unohtaa usein?

Tavallisia unohduksia ovat muuttokustannukset, ensikalusteet uuteen kotiin ja remonttivaraus. Nämä voivat olla yhteensä tuhansia euroja. Huom: ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024, joten nykyisin myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron (asunto-osakkeesta 1,5 % velattomasta hinnasta).

Kuinka paljon autopaikka maksaa?

Autopaikkojen hinnat vaihtelevat merkittävästi sijainnin ja paikan tyypin mukaan. Tarkista, sisältyykö autopaikka kauppahintaan, kuuluuko se erillisiin osakkeisiin vai vuokrataanko se taloyhtiöltä kuukausimaksua vastaan.

Käytännön esimerkki: Kokonaisbudjetin laskeminen

Oletetaan, että olet ostamassa 65 m² kerrostaloasuntoa. Kaikki alla olevat luvut ovat esimerkin oletuksia, paitsi varainsiirtovero ja Maanmittauslaitoksen maksu, jotka perustuvat lakiin ja hinnastoon.

Ostohetken kustannukset

Kuukausittaiset kustannukset

Jos lainan korko olisi Finanssivalvonnan suosittama laskentakorko 6 %, kuukausierä olisi noin 1 289 € ja kuukausittaiset kulut yhteensä noin 1 832 €.

Ensimmäisen vuoden rahankäyttö

Kun kauppahinnasta 200 000 € rahoitetaan lainalla, omia varoja kuluu kaupassa 27 392 € (omarahoitus 20 000 € ja muut ostohetken kulut 7 392 €). Ensimmäisen vuoden rahankäyttö on siis:

27 392 € + (1 599 € × 12) = 46 580 €

Kuukausieristä noin 4 755 € on ensimmäisenä vuonna lainan lyhennystä, joka kasvattaa omaa pääomaasi asunnossa, ja noin 7 913 € korkoa. Laskelma näyttää, miksi pelkkä kauppahinta ei kerro koko totuutta.

Budjettisuunnitelman tekeminen

Ennen asunnonhakua laadi itsellesi budjettisuunnitelma:

Vaihe 1: Selvitä tulosi ja nykyiset menosi

Listaa kuukausitulosi verojen jälkeen ja kaikki säännölliset menosi. Näin tiedät, paljonko asumiseen voi kulua ilman, että muu elämä kärsii.

Vaihe 2: Määritä sopiva asumiskulujen taso

Päätä, kuinka suuren osan nettotuloistasi olet valmis käyttämään asumiseen. Esimerkin oletuksena käytetään 35 %: jos nettotulosi ovat 3 500 €/kk, asumiseen menisi enintään noin 1 225 €/kk. Sopiva osuus riippuu muista menoistasi, perhetilanteestasi ja säästötavoitteistasi.

Vaihe 3: Laske sopiva kauppahinta

Kun tiedät, paljonko voit maksaa kuukaudessa, laske taaksepäin:

• Vähennä vastike ja muut kulut (esimerkin oletus 400 €/kk)
• Jäljelle jää lainan kuukausierä (825 €)
• Laske, minkä lainan saat tällä kuukausierällä: 25 vuoden annuiteettilainassa 825 €/kk riittää 4 %:n korolla noin 156 000 euron ja 6 %:n korolla noin 128 000 euron lainaan

Vaihe 4: Huomioi omat säästöt

Omarahoitusosuuden tarve riippuu lainakatosta. Finanssivalvonnan päätöksellä (29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 26.9.2026) asuntolainan enimmäismäärä on 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille. Jos vakuutena on vain ostettava asunto, omaa rahaa tai lisävakuuksia tarvitaan siis vähintään 5 % kauppahinnasta. Lisäksi tarvitaan rahaa varainsiirtoveroon ja muihin ostohetken kuluihin. Katso tarkemmin omarahoitusosuudesta ja vakuuksista.

Jos tavoitekauppahinta on 250 000 € (asunto-osake, ei yhtiölainaa):

• Omarahoitus (esimerkin oletus 15 %): 37 500 €
• Varainsiirtovero (1,5 %): 3 750 €
• Muut kulut (oletus): 5 000 €
• Tarvittavat säästöt yhteensä: 46 250 €

Pienimmällä mahdollisella 5 %:n omarahoituksella (12 500 €) säästöjä tarvittaisiin samoilla oletuksilla 21 250 €. Suurempi omarahoitus pienentää lainaa ja kuukausierää.

Taloyhtiön vaikutus budjettiin

Sama neliömäärä voi maksaa hyvin eri tavalla riippuen taloyhtiöstä:

Uudiskohde vs. vanha talo

Vertaile kokonaiskustannuksia pidemmällä aikavälillä, älä pelkkää kauppahintaa.

Yhtiölainan vaikutus

Yhtiölaina näkyy kahdella tavalla:

1. Velaton hinta – Sisältää yhtiölainaosuuden
2. Myyntihinta – Vain ostajan kaupassa maksama osuus

Jos myyntihinta on 150 000 € ja velaton hinta 200 000 €, osakkeisiin kohdistuvaa yhtiölainaa on 50 000 €. Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joten se on tässä esimerkissä 3 000 €. Yhtiölainaosuutta maksetaan rahoitusvastikkeena, jonka suuruus riippuu lainan korosta ja laina-ajasta.

Seuraava askel

Kun kokonaisbudjetti on selvillä, seuraavaksi kannattaa tarkistaa vakuus- ja omarahoitustilanne. Riittävätkö säästösi ja vakuutesi suunniteltuun kauppaan? Käy myös läpi taloyhtiön asiakirjat, erityisesti kunnossapitotarveselvitys ja PTS, ennen kuin teet tarjouksen.

Lue myös

• Kuukausierälaskuri – vertaa eri korko- ja lyhennysvaihtoehtoja
• Maksukykytesti – kuinka paljon lainaa voin saada?
• Paljonko omaa rahaa asuntokauppaan tarvitaan
• Varainsiirtovero asuntokaupassa
• Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys ostajan näkökulmasta

Lähteet

• Verohallinto: Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto: Kiinteistön ostajan varainsiirtovero
• Verohallinto: Kiinteistön arvo ja kiinteistöveroprosentit
• Maanmittauslaitos: Hinnasto, kiinteistöjen rekisteröintipalvelut
• Maanmittauslaitos: Hinnasto, huoneistot
• Finanssivalvonta: Makrovakauspäätös 29.6.2026
• Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
• Finlex: Laki luottolaitostoiminnasta 610/2014
• Finlex: Valtioneuvoston asetus eräistä asuntoyhteisöluottoja koskevista rajoituksista 608/2026