Kuinka paljon asuntolainaa voin saada?

Asunnon ostaminen alkaa yhdestä kysymyksestä: kuinka paljon lainaa voin realistisesti saada? Pankin antama lainalupaus ja itselle turvallinen lainamäärä eivät ole sama asia. Tässä oppaassa selvität, miten maksukykyä arvioidaan, mitä Finanssivalvonnan suositus ja lainakatto tarkoittavat ja mitä kannattaa huomioida ennen pankkiin menoa. Laskuesimerkit on laskettu syksyn 2026 korkotasolla, ja niiden oletukset on kerrottu.

Mitä maksukyky tarkoittaa?

Maksukyky tarkoittaa kykyäsi selviytyä lainan kuukausieristä niin, että elämiseen jää riittävästi rahaa. Kuluttajansuojalain mukaan luotonantajan on ennen luottosopimuksen tekemistä arvioitava huolellisesti kuluttajan luottokelpoisuus. Arviointi tehdään tuloja ja menoja sekä muita taloudellisia olosuhteita koskevien tarpeellisten, riittävien ja oikeasuhteisten tietojen perusteella, ja tietojen paikkansapitävyys on varmistettava (7 a luku 11 §).

Pankki ei katso pelkkää nykyistä korkoa. Finanssivalvonnan johtokunta suositteli 27.6.2022 (voimaan 1.1.2023), että asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti hakijoille, joiden kaikkien lainanhoitokulujen arvioidaan stressitilanteessa pysyvän enintään 60 prosentissa nettotuloista. Laskennassa takaisinmaksuaika on enintään 25 vuotta ja korko vähintään 6 %, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.

Miten pankki laskee maksukykysi?

Maksukyvyn arviointi perustuu muutamaan keskeiseen asiaan:

1. Nettotulot – palkka verojen jälkeen ja mahdolliset muut säännölliset tulot
2. Elämisen kustannukset – ruoka, liikkuminen, vakuutukset, harrastukset ja muu arki
3. Muut velat – autolainat, opintolainat, luottokorttivelat
4. Laskennallinen kuukausierä – stressikorolla laskettu maksuerä

Luotonantaja määrittelee itse luottokelpoisuuden arvioinnissa käytettävät tiedot ja menettelytavat (kuluttajansuojalaki 7 a luku 10 §). Suomessa ei ole sitovaa velkojen enimmäismäärää suhteessa tuloihin. Finanssivalvonnan 60 prosentin suositus koskee kaikkien lainojen hoitokuluja stressitilanteessa, ja lisäksi pankki arvioi, jääkö tuloista riittävästi elämiseen.

Miksi stressitesti on tärkeä?

Korot voivat nousta laina-aikana merkittävästi. Finanssivalvonnan mukaan omaa lainanhoitokykyä arvioivissa laskelmissa kannattaa matalan korkotason vallitessa käyttää lainalle vähintään 6 prosentin korkoa. Vertailun vuoksi: Suomen Pankin mukaan uusien asuntolainojen keskikorko oli elokuussa 2026 3,35 %.

Esimerkki (annuiteetti, 25 vuotta, korko oletetaan samaksi koko laina-ajan):

• Laina 250 000 €, korko 3,77 % (12 kuukauden euriborin syyskuun 2026 kuukausikeskiarvo noin 3,25 % ja marginaali 0,52 %) → kuukausierä noin 1 288 €
• Sama laina 6 % korolla → kuukausierä noin 1 611 €

Ero on noin 323 euroa kuukaudessa. Jos stressikorolla laskettu lainanhoitorasitus ylittää suosituksen, pankki voi tarjota pienempää lainaa.

Testaa oma maksukykysi

Alla olevalla laskurilla voit arvioida oman maksukykysi. Syötä nettotulosi, arvioidut elämiskustannukset ja haluttu lainamäärä. Laskuri näyttää:

• Kuinka paljon sinulle jää käteen lainanmaksun jälkeen
• Miltä tilanne näyttää Finanssivalvonnan suosituksen mukaisessa stressilaskelmassa (6 % korko, enintään 25 vuoden laina-aika, kaikki lainat enintään 60 % nettotuloista)
• Laskurin oman suuntaa antavan luokituksen siitä, kuinka suuri osa käytettävissä olevista tuloista menisi lainan kuukausierään

Miten tulkitset tuloksia?

Laskurin värikoodattu luokitus on KotienKodin oma suuntaa antava jaottelu, ei viranomaisen tai pankin raja. Siinä kuukausierää verrataan tuloihin, joista on vähennetty elämiskustannukset:

Erinomainen (≤30 %) – Lainan kuukausierä vie korkeintaan 30 % käytettävissä olevista tuloistasi. Liikkumavaraa jää yllättäviin menoihin.

Kohtalainen (30–40 %) – Maksukyky riittää, mutta puskuri on pienempi. Harkitse, onko sinulla säästöjä yllättäviä tilanteita varten.

Riskialtis (40–50 %) – Korkojen nousu tai tulojen lasku voi aiheuttaa ongelmia.

Epäsuositeltava (>50 %) – Suuri osa käytettävissä olevista tuloista menisi lainaan. Harkitse pienempää lainaa tai edullisempaa asuntoa.

Erillinen stressitestirivi kertoo, jäävätkö kaikkien lainojen hoitokulut 6 %:n korolla Finanssivalvonnan suosituksen mukaiseen enintään 60 prosentin osuuteen nettotuloista.

Yleisimmät virheet maksukyvyn arvioinnissa

1. Elämiskustannusten aliarviointi – Moni unohtaa harrastukset, matkustelun, lahjahankinnat ja muut epäsäännölliset menot.

2. Muiden velkojen unohtaminen – Autolaina, osamaksut ja luottokorttisaldot vaikuttavat maksukykyyn.

3. Stressitestin sivuuttaminen – Nykykorolla laskettu kuukausierä voi näyttää houkuttelevalta, mutta 6 % korolla tilanne voi olla aivan toinen.

4. Tulevaisuuden muutosten unohtaminen – Finanssivalvonta kehottaa miettimään esimerkiksi perheenlisäyksen, yhtiövastikkeen nousun ja työttömyyden tai sairastumisen vaikutusta talouteen.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon käsiraha vaikuttaa lainan saamiseen?

Lainakatto rajaa lainan suhteessa vakuuksiin. Luottolaitoslain perustaso on 90 % vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä (ensiasunto 95 %), mutta Finanssivalvonta on nostanut enimmäisluototussuhteen 95 prosenttiin kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; korotuspäätöksen voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Jos vakuutena on vain ostettava asunto, vähintään 5 % sen arvosta on siis katettava omilla säästöillä tai muilla vakuuksilla. Finanssivalvonnan mukaan lainakaton laskennassa ei käytännössä oteta huomioon valtiontakausta eikä vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen täytetakauksia, ja henkilötakaus on rajattu hyväksyttävien vakuuksien ulkopuolelle. Suurempi oma osuus pienentää lainan määrää ja pankin riskiä.

Vaikuttaako puolison tulot maksukyvyn arviointiin?

Kyllä, jos haette lainaa yhdessä. Kahden henkilön tulot lasketaan yhteen, mutta samalla huomioidaan molempien menot ja mahdolliset muut velat. Yhteinen laina voi mahdollistaa suuremman lainamäärän, ja molemmat vastaavat siitä.

Voiko opintolaina estää asuntolainan saamisen?

Opintolaina huomioidaan maksukyvyn laskennassa, koska Finanssivalvonnan suositus koskee kaikkien lainojen hoitokuluja. Se ei automaattisesti estä asuntolainaa, mutta vähentää laskennallista maksukykyä. Jos opintolainan kuukausierä on pieni tai laina maksetaan pian pois, vaikutus voi olla vähäinen.

Mitä jos tuloni ovat epäsäännölliset?

Yrittäjien, freelancereiden ja provisiopalkkaisten kohdalla pankki saattaa tarkastella tuloja pidemmältä ajalta. Luotonantajan on ilmoitettava, mitä tietoja se tarvitsee ja mihin mennessä, sekä se, että tietojen toimittamatta jättäminen voi johtaa luoton epäämiseen (kuluttajansuojalaki 7 a luku 12 §).

Kuinka nopeasti lainapäätös syntyy?

Käsittelyaika vaihtelee luotonantajan ja tilanteen mukaan. Valmistele tarvittavat asiakirjat etukäteen prosessin nopeuttamiseksi. Jos hakemus hylätään, luotonantajan on ilmoitettava siitä viipymättä ja kerrottava pyynnöstä hylkäämisen peruste kirjallisesti, jollei hylkäys perustu rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä annetun lain 26 §:ään (7 a luku 16 §).

Kannattaako kilpailuttaa useampia pankkeja?

Kyllä, kilpailutus kannattaa. Esimerkiksi 250 000 euron 25 vuoden lainassa 0,5 prosenttiyksikön marginaaliero tarkoittaa 3,77 %:n korkotasolla noin 20 700 euron eroa korkokuluissa. Vertaile tarjouksia todellisen vuosikoron ja ESIS-lomakkeen avulla.

Käytännön esimerkki: Maksukyvyn laskenta

Katsotaan, miten maksukykyä voi arvioida käytännössä:

Lähtötilanne:

• Nettotulot: 3 200 €/kk
• Puolison nettotulot: 2 800 €/kk
• Yhteensä: 6 000 €/kk
• Ei muita lainoja

Arvioidut menot:

• Ruoka ja päivittäistavarat: 800 €
• Liikenne (auto, julkinen): 400 €
• Vakuutukset: 150 €
• Puhelin, netti: 100 €
• Harrastukset: 200 €
• Vaatteet ym.: 150 €
• Varaus odottamattomiin: 200 €
• Yhteensä: 2 000 €/kk

Menot ovat esimerkin oletuksia, eivät keskiarvoja.

Käytettävissä asumiseen: 6 000 € − 2 000 € = 4 000 €/kk

Oma varovainen budjetti:

Jos lainanhoitoon halutaan käyttää esimerkin oletuksena 35 % käytettävissä olevista tuloista (oma valinta, ei viranomaisen tai pankin raja), se on 1 400 €/kk stressikorolla laskettuna. Tällä kuukausierällä saa 6 %:n korolla 25 vuoden lainaa noin 217 000 €. Nykyisellä 3,77 %:n korolla saman lainan kuukausierä olisi noin 1 118 €.

Finanssivalvonnan suosituksen yläraja:

Suosituksen mukaan kaikkien lainojen hoitokulut saisivat stressilaskelmassa olla pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista eli tässä 3 600 €/kk. Esimerkin 1 400 euron erä on noin 23 % nettotuloista, joten se jää selvästi rajan alle. Suosituksen raja ei kerro, paljonko lainaa on itselle turvallista ottaa.

Lainakatto ja omarahoitus:

Jos vakuutena on vain ostettava asunto, 217 000 euron laina edellyttää 95 prosentin lainakatolla, että vakuuden käypä arvo on vähintään noin 228 400 €. Lisäksi on varauduttava esimerkiksi varainsiirtoveroon ja yhtiövastikkeeseen.

Maksukykyyn vaikuttavat tekijät

Tulot

Pankki arvioi tulojen määrää ja pysyvyyttä. Käytännöt vaihtelevat luotonantajittain:

Velat

Kaikki velat vähentävät maksukykyä, koska Finanssivalvonnan suositus koskee kaikkien lainojen hoitokuluja:

Elämäntilanne

Pankki voi huomioida myös tulevaisuuden:

• Lapset lisäävät menoja
• Eläkeiän lähestyminen voi vaikuttaa laina-aikaan
• Määräaikainen työ voi johtaa varovaisempaan arvioon
• Koeaika voi vaikuttaa päätökseen

Vinkkejä maksukyvyn parantamiseen

Jos maksukyky ei riitä haluamaasi asuntoon, voit:

Lyhyellä aikavälillä:

• Maksaa pois pieniä velkoja (kulutusluotot, luottokortit)
• Pidentää laina-aikaa (kuukausierä pienenee, mutta korkoja kertyy enemmän; Finanssivalvonnan suosituksen laskennassa käytetään kuitenkin enintään 25 vuoden laina-aikaa)
• Etsiä edullisempi asunto

Pidemmällä aikavälillä:

• Säästää suurempi oma osuus
• Parantaa tulotasoa
• Vähentää muita menoja ja säästää enemmän

Pankin lainalupaus

Ennen asunnonhakua kannattaa pyytää pankilta lainalupaus:

Lainalupauksen hyödyt:

• Tiedät budjetin raamit
• Voit tehdä tarjouksen nopeasti
• Myyjä näkee, että rahoitus on selvitetty

Lainalupauksesta kannattaa tietää:

• Et ole velvollinen ottamaan lainaa
• Voit kilpailuttaa muissa pankeissa
• Lupauksen voimassaoloaika ja ehdot selviävät lupauksesta
• Luotonantajan on annettava ennakkotiedot ESIS-lomakkeella hyvissä ajoin ennen sopimusta, ja asuntoluottosopimuksen voi peruuttaa 14 päivän kuluessa sen tekemisestä tai siitä, kun sai sopimuksen tiedot sisältävän kappaleen (kuluttajansuojalaki 7 a luku 6 ja 17 §)

Seuraava askel

Kun tiedät maksukykysi rajat, seuraavaksi kannattaa laskea tarkemmin, miten eri korkovaihtoehdot ja lyhennystavat vaikuttavat kuukausierään. Näin saat kokonaiskuvan siitä, millainen laina sopii tilanteeseesi. Lisää Finanssivalvonnan linjauksista artikkelissa Finanssivalvonnan suositukset asuntolainaan.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Suositus asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi (tiedote 2022)
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978
• Suomen Pankki – Yrityslainakannan kasvuvauhti kiihtyi kesällä 2026 (28.9.2026)
• Euroopan keskuspankki – 12 kk euriborin kuukausisarja
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Asuntolaina

Lue myös

• Asuntolainan kuukausierä – näin eri lyhennystavat vaikuttavat
• Asuntolainan vakuudet ja omarahoitus – mitä pankki oikeasti katsoo?
• Asunnon kokonaisbudjetti – mitä asuminen oikeasti maksaa?
• Asuntolainan stressitesti – mitä se tarkoittaa?
• Finanssivalvonnan suositukset asuntolainaan