芬兰养老与住房：退休后在芬兰租房还是买房？房价、税费与购房须知
说到芬兰养老，住房是一个很具体的问题。本文介绍退休后在芬兰租房或拥有自有住房时值得了解的事项，以及购买住房的基本规则。根据芬兰移民局的说明，仅凭在芬兰拥有土地或住房本身，并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。租房和拥有自有住房的费用取决于具体住房、所在的住房股份公司以及个人情况，因此对于哪一种更经济，并没有一般性的答案。
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居住与拥有住房：芬兰移民局的说明
网上常见“买房移民”“买房送签证”之类的说法。对此，芬兰移民局Finnish Immigration Service（Maahanmuuttovirasto，Migri）的说明是：仅凭在芬兰拥有土地、kiinteistö（登记的土地地块，可含建筑）或住房股份（asunto-osake）本身，并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。
第三国国民，即不具有欧盟、EEA国家或瑞士国籍的人，可以在申根区短期停留（持签证或免签），在任意180天内最多停留90天。这一上限适用于整个申根区的停留总和。是否需要签证取决于国籍。
关于居留许可的信息，建议参阅芬兰移民局（Migri）的网站。本文不介绍居留许可的种类、条件或申请程序。
本文不涉及的内容
养老金的发放与税务、医疗保险、医疗服务以及其他社会保障问题不在本文讨论范围内。建议在移居之前，向您的养老金发放机构和相关主管部门了解清楚。您目前所居住国家或地区的税务规定也可能适用，建议向当地税务机关（在中国大陆为国家税务总局）咨询。
全年居住还是只在夏天住？
关于停留时间，请参阅上文“居住与拥有住房”一节，本节不再重复。从住房的角度看，这个问题首先关系到选择什么样的住处：是一栋夏季小屋（kesämökki，不一定适合冬季居住），还是一套适合全年使用的住房（见下文关于住房市场、租房与自有住房以及乡村住宅的各节）。
关于夏季的光照和气温，可参考以下数据。根据芬兰气象机构Finnish Meteorological Institute（Ilmatieteen laitos）1991–2020年参考期的数据，7月平均气温在赫尔辛基（Kaisaniemi观测站）为18.1°C，在于韦斯屈莱为16.7°C，在罗瓦涅米为15.6°C。根据芬兰气象机构的说明，夏至时赫尔辛基的白昼长度接近19小时。在Nuorgam，午夜太阳期从5月16日持续到7月29日，kaamos（白昼极短的黑暗季节）在当地则从11月25日持续到次年1月17日。
芬兰住房市场如何运作：asunto-osake还是kiinteistö
理解芬兰的住房，宜从芬兰本身的法律概念出发，而不是套用其他国家的制度。购买公寓楼或联排住宅中住房的买方，一般购买的是taloyhtiö（拥有住宅楼的股份公司）的股份，即asunto-osake，这些股份赋予买方占有和使用特定住房的权利。建筑物归该公司所有，所在地块则由公司自有（oma tontti，土地为自有，而非租赁）或租用（vuokratontti，通常向市镇等租用的土地）。购买独栋住宅或mökki（常位于水边的度假小屋）的买方，一般购买的是kiinteistö，即土地及其上的建筑。这两类交易的形式、税费和登记方式各不相同。
asunto-osake的所有者每月向taloyhtiö缴纳的费用称为vastike。vastike不是房租，本文不介绍其金额。
下表概括了两者的主要区别：
| asunto-osake | kiinteistö | |
|---|---|---|
| 典型对象 | 公寓楼或联排住宅中的住房（一般情况） | 独栋住宅、mökki（一般情况） |
| 买方购买的是什么 | taloyhtiö的股份，赋予占有和使用特定住房的权利 | 土地及其上的建筑 |
| 资产转让税（varainsiirtovero，买方因购买而缴纳的税） | 1.5% | 3% |
| 芬兰国防部许可（芬兰本土） | 不需要国防部许可 | 买方不具有欧盟或EEA国家国籍时，法律规定需要获得许可；欧盟和EEA以外的主体持有至少10%股权或具有相应影响力的组织同样适用；有若干法定例外。见下文“如果打算购买”一节 |
| 奥兰群岛 | 奥兰群岛有自己的规定。 | 奥兰群岛有自己的规定。 |
芬兰养老：退休后租房还是拥有自有住房？
租房和拥有自有住房的费用取决于具体住房、taloyhtiö以及个人情况，因此对于哪一种更经济，并没有一般性的答案。本节不作推荐，而是列出拥有自有住房时需要支付的主要费用，供您自行比较。
购买时：资产转让税
- 购买asunto-osake：资产转让税税率为1.5%，按velaton hinta（售价加上分摊的taloyhtiö贷款）计算。在法定条件下，计税基础为成交价格（以及可能的其他对价）加上分摊到该股份的taloyhtiö贷款份额（yhtiölaina）。
- 购买kiinteistö（例如独栋住宅或mökki）：资产转让税税率为3%。
每年：vastike和不动产税
- asunto-osake的所有者向taloyhtiö缴纳vastike（见上一节）。
- kiinteistö的所有者每年缴纳不动产税（kiinteistövero，每年针对土地和建筑征收的税）。全年税款由当年1月1日的所有者缴纳。税额达到或超过170欧元（约合人民币1,300元）时，自动分为两期缴纳。2026年的税率范围如下：
- 土地：1.30–2.00%
- 一般税率：0.93–2.00%
- 常住住宅建筑：0.41–1.00%
- 其他住宅建筑（例如休闲住房，vapaa-ajan asunto）：0.93–2.00%
- 未建设的建筑用地：2.00–6.00%
租房
在芬兰，公寓楼和联排住宅中的住房一般以taloyhtiö股份的形式存在，因此租住的住房也可能属于某个taloyhtiö。本文不提供租金数据。租金的统计信息可参阅芬兰统计机构Statistics Finland（Tilastokeskus）的Rents of dwellings页面（英文）。
还需注意居留问题：如上文所述，根据芬兰移民局的说明，仅凭在芬兰拥有土地、kiinteistö或asunto-osake本身，并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。
示例：乡村的独栋住宅或mökki
本节以乡村的独栋住宅或mökki为例。购买独栋住宅或mökki的买方，一般购买的是kiinteistö，即土地及其上的建筑。
根据芬兰土地测量与登记机构National Land Survey of Finland（Maanmittauslaitos）的数据，2025年在人口稀疏的乡村地区（haja-asutusalue），全国已建小型住宅（独栋住宅及类似房屋）kiinteistö的中位价为107,000欧元（约81万元）。中位数的含义是：一半成交价高于此数，一半低于此数。按地区（maakunta）划分，这一中位价从萨塔昆塔（Satakunta）的约54,000欧元（约41万元）到新地区（Uusimaa）的210,000欧元（约160万元）不等。作为对照，在有详细规划的地区（asemakaava-alue），全国的这一中位价为177,000欧元（约130万元）。该统计只包括位于自有地块上的kiinteistö，不包括asunto-osake，也不包括建在vuokratontti上的小型住宅。
mökki的价格同样有统计。根据National Land Survey of Finland的价格统计，2025年临岸的已建度假用kiinteistö，在有总体规划或岸线详细规划的地区中位价为92,000欧元（约69万元），在人口稀疏的乡村地区为74,000欧元（约56万元）。根据芬兰统计机构的数据，截至2025年底，芬兰共有485,475栋休闲住宅建筑，即mökki。
拥有kiinteistö需要缴纳不动产税，税率范围见上文“租房还是拥有自有住房”一节。夏季小屋（kesämökki）不一定适合冬季居住。购买前，建议向当地市镇核实建筑物的许可用途以及该地块的建筑规定。
购买kiinteistö还涉及许可问题：买方不具有欧盟或EEA国家国籍时，在芬兰本土取得kiinteistö，法律规定需要获得芬兰国防部的许可，但有若干法定例外（见下文“如果打算购买”一节）。奥兰群岛有自己的规定。mökki的价格与购买须知，详见芬兰小木屋价格。
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住房价格：2025年的价格水平
根据芬兰统计机构Statistics Finland（Tilastokeskus）的数据，2025年旧住房（非新建、以asunto-osake形式交易的住房）的每平方米平均价格如下。这些数字是平均数，不是中位数。
| 地区（2025年） | 每平方米平均价格（欧元） | 约合人民币 |
|---|---|---|
| 全国 | 2,594 | 约2万元 |
| 赫尔辛基首都地区（赫尔辛基、埃斯波、万塔和考尼艾宁） | 4,270 | 约3.2万元 |
| 芬兰其他地区 | 1,860 | 约1.4万元 |
| 赫尔辛基 | 4,983 | 约3.7万元 |
| 坦佩雷 | 2,979 | 约2.2万元 |
在芬兰其他地区，每平方米平均价格不到赫尔辛基首都地区的一半。按芬兰本土各地区（maakunta）计算，2025年这一平均价格从南萨沃（Etelä-Savo）的每平方米1,108欧元（约8,300元）到新地区（Uusimaa）的每平方米3,826欧元（约2.9万元）不等。
独栋住宅等kiinteistö的价格另有统计。根据National Land Survey of Finland的价格统计，2025年全国已建小型住宅kiinteistö的中位价为150,000欧元（约110万元）。该统计只涉及位于自有地块上、整体出售的kiinteistö以及määräala（尚未分割登记为独立地块的土地部分），不包括asunto-osake。这一数字与上文乡村地区的中位价统计口径不同，不宜直接相加或比较。2025年芬兰房价概况，另见芬兰房价多少钱一平：赫尔辛基及各城市房价和芬兰买房指南。
如果打算购买：许可与费用简述
许可
欧盟共有27个成员国，欧洲经济区（EEA）除欧盟成员国外，还包括冰岛、列支敦士登和挪威（截至2026年10月）。对于不具有上述任何国家国籍的个人，以及由欧盟和EEA以外的主体持有至少10%股权或具有相应影响力的组织，在芬兰本土取得kiinteistö时，法律规定需要获得芬兰国防部Ministry of Defence（Puolustusministeriö）的许可。按照法律规定，许可最迟应在购买后2个月内申请。即使持有芬兰永久居留许可（pysyvä oleskelulupa），也不能免除这一许可要求。许可费用（2026年）按每个地块登记编号（kiinteistötunnus，已登记地块的唯一编号）收取：网上支付为210欧元（约1,600元），通过发票支付为280欧元（约2,100元）。法律规定了若干例外。
该许可只针对kiinteistö（例如带地块的独栋住宅、mökki所在的kiinteistö），不针对asunto-osake。该法律不适用于奥兰群岛，那里有自己的土地取得立法。如果许可未获批准，该kiinteistö应在决定发生法律效力之日起6个月内转让给他人。在奥兰群岛，如果买方没有奥兰本地居民权（hembygdsrätt），购买kiinteistö（包括mökki所在的kiinteistö）一般需要奥兰自治政府Government of Åland（Ålands landskapsregering）的土地取得许可；根据奥兰自治政府的说明，购买asunto-osake不需要许可，除非该股份所属公司自身的土地取得许可有此要求。奥兰群岛的规定与芬兰本土不同，建议向奥兰自治政府核实（该网页为瑞典语）。
此外还有一项单独规定：自2025年7月15日起，芬兰国防部不再向唯一国籍或全部国籍均属俄罗斯或白俄罗斯的个人发放kiinteistö取得许可。对于住所地在这两个国家的组织，以及由此类个人或组织掌握多数控制权的组织，同样不发放许可（第470/2019号法律第5a条，第840/2025号政府法令）。如果当事人在取得kiinteistö时和提交许可申请时，均持有有效的芬兰永久居留许可或芬兰颁发的欧盟长期居民居留许可，则不受这一限制。相关国家名单可能发生变化。
费用
资产转让税的税率见上文“租房还是拥有自有住房”一节：asunto-osake为1.5%，kiinteistö为3%。
kiinteistö的买方应在签署转让文件后6个月内申请lainhuuto（土地（及其上建筑）所有权的登记）。资产转让税应在申请lainhuuto之前缴纳。根据National Land Survey of Finland的价目表（2026年10月1日的收费标准），lainhuuto的费用为172欧元（约1,300元），public purchase witness（kaupanvahvistaja，核实签署人身份和合同形式的见证人）见证确认买卖的费用为143欧元（约1,100元）。
没有芬兰个人身份号码（henkilötunnus）时如何申报资产转让税，以及从国外购房的具体步骤，不在本文讨论范围内。相关内容见芬兰买房指南、中国人在芬兰买房的条件和芬兰买房、持有和卖房的税费一览。
下一步
找到合适的住处只是在芬兰生活的一部分。购买、拥有以及日后出租住房，各有其自身的规则，我们会在其他文章中分别介绍。Home Of Homes致力于让在芬兰购买、拥有和出租住房变得更简单——集中在一个地方，即使您身在国外也是如此。
常见问题
芬兰养老适合中国人吗？
本文不对此作出评价，而是介绍在芬兰退休生活时与住房（租房或自有住房）相关的信息：芬兰住房市场的基本概念、自有住房的主要费用以及2025年的价格水平。养老金、税务、医疗保险等问题不在本文讨论范围内（见上文“本文不涉及的内容”）。居留问题见上文“居住与拥有住房”一节和下一个问题。
在芬兰买房养老能获得居留许可吗？
根据芬兰移民局的说明，仅凭在芬兰拥有土地、kiinteistö或asunto-osake本身，并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。第三国国民，即不具有欧盟、EEA国家或瑞士国籍的人，可以在申根区短期停留，在任意180天内最多停留90天，这一上限适用于整个申根区；是否需要签证取决于国籍。关于居留许可的信息，建议参阅芬兰移民局（Migri）的网站。购房许可见上文“如果打算购买”一节；奥兰群岛有自己的规定。
退休后在芬兰租房好还是买房好？
租房和拥有自有住房的费用取决于具体住房、taloyhtiö以及个人情况，因此对于哪一种更经济，并没有一般性的答案。购买asunto-osake时资产转让税为1.5%，购买kiinteistö时为3%；kiinteistö的所有者每年还需缴纳不动产税。详见上文“租房还是拥有自有住房”和“如果打算购买”两节。奥兰群岛有自己的规定。
只在夏天去芬兰住可以吗？
停留时间方面，请参阅上文“居住与拥有住房”一节（申根区短期停留规定）。住房方面，夏季小屋（kesämökki）不一定适合冬季居住。参考数据：根据芬兰气象机构1991–2020年参考期的数据，赫尔辛基（Kaisaniemi观测站）7月平均气温为18.1°C。
中国人在芬兰买房养老需要许可吗？
这取决于购买的对象和地点。对于不具有欧盟27国以及冰岛、列支敦士登、挪威任何一国国籍的买家（截至2026年10月），购买asunto-osake不需要芬兰国防部许可；在芬兰本土取得kiinteistö（例如带地块的独栋住宅或mökki所在的kiinteistö）时，法律规定需要获得国防部许可，最迟应在购买后2个月内申请，但有若干法定例外。奥兰群岛有自己的规定。
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Home Of Homes如何运作
寻找和购买
告诉我们您在寻找什么，当可能有符合条件的房产时，我们会通知您。
持有
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出租
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出售
当您想出售时，相关信息已集中在一处。
信息来源
- Finnish Immigration Service（Migri）：FAQ residence permits和Migri（英文）
- Finnish Border Guard（Rajavartiolaitos）：Frequently asked questions about travel（英文）
- 欧盟：EU countries（英文）
- EFTA：The EEA（英文）
- Finnish Meteorological Institute（Ilmatieteen laitos）：Jokinen等，Tilastoja Suomen ilmastosta ja merestä 1991–2020（2021年，芬兰语）和Tähtitieteelliset vuodenajat（芬兰语）
- National Land Survey of Finland（Maanmittauslaitos）：Apartments（英文）
- Finnish Tax Administration（Verohallinto）：Transfer tax – buyer of a flat、Transfer tax – buying real property、Value of real estate and real estate tax rates和Paying real estate tax（英文）
- Statistics Finland（Tilastokeskus）：Rents of dwellings、StatFin 13mw（英文）和Kesä tilastojen valossa（芬兰语）
- National Land Survey of Finland：Kiinteistökauppojen määrä kasvoi Suomessa vuonna 2025（2026年2月25日，芬兰语）、价格统计服务（REST）和Hinnasto: kiinteistöt（芬兰语）
- Ministry of Defence（Puolustusministeriö）：Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate（英文）和Kiinteistönostajien luvat（芬兰语）
- Government of Åland（Ålands landskapsregering）：Jordförvärv på Åland（瑞典语）
- Finlex：第470/2019号法律、第328/2025号法律、第840/2025号政府法令、第1599/2009号住房股份公司法（芬兰语；Finlex上的译文为非官方译文）
信息核实时间：2026年10月。相关规定和价格可能发生变化，建议通过上述来源核实最新信息。
以上人民币金额仅供参考，按欧洲中央银行2026年10月16日欧元参考汇率换算。
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