芬兰买房指南（2026）：外国人在芬兰买房的条件、流程与费用

在芬兰买房，首先要分清买的是什么：如果您不具有任何欧盟或欧洲经济区成员国的国籍，购买asunto-osake（可据以占有和使用特定住房的股份，公寓楼和联排住宅通常属于这一类）无需芬兰国防部Ministry of Defence（Puolustusministeriö）的许可；而购买土地（及其上建筑）（kiinteistö）时，例如带地块的独栋住宅或mökki（常位于水边的度假小屋），法律要求在成交后2个月内向该部申请许可（以上规则不适用于奥兰，奥兰有自己的土地取得法规，详见下文）。另请注意：根据芬兰移民局Finnish Immigration Service（Maahanmuuttovirasto, Migri），在芬兰拥有土地、kiinteistö或asunto-osake，本身并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。下文依次介绍两类房产的区别、谁需要许可、购房流程、税费以及2025年的房价水平。

芬兰买房买的是什么：asunto-osake还是kiinteistö？

对外国买家来说，这是关键的区别。购买公寓楼或联排住宅中住房的买家，一般来说买到的是taloyhtiö（拥有住宅楼的股份公司）的股份，这些股份赋予买家占有和使用某一特定住房的权利。楼房归公司所有，地块则是公司的自有土地（oma tontti）或租赁土地（vuokratontti）。

购买独栋住宅或mökki的买家，一般来说买到的是kiinteistö，即土地及其上的建筑。两类交易的形式、税收和登记方式各不相同。

外国人在芬兰买房的条件：谁需要许可？

具有欧盟或欧洲经济区成员国国籍的个人买家，不需要芬兰国防部的许可。欧盟有27个成员国；欧洲经济区（EEA）除欧盟成员国外，还包括冰岛、列支敦士登和挪威（截至2026年10月5日）。

不具有欧盟或欧洲经济区国籍的买家

如果您不具有任何欧盟或欧洲经济区成员国的国籍，规则如下：

• asunto-osake： 无需芬兰国防部许可，该许可只适用于kiinteistö（奥兰另有规定，见下文）。
• kiinteistö： 不具有欧盟或欧洲经济区国籍的个人取得kiinteistö时，法律要求获得芬兰国防部许可；欧盟或欧洲经济区以外的一方持有至少10%所有权或相应影响力的实体（例如公司）取得kiinteistö时，同样需要许可。常见的例子是带地块的独栋住宅，或mökki所在的kiinteistö。
• 期限： 法律要求最迟在成交后2个月内提出许可申请。
• 费用（2026年）： 每个kiinteistö（按不动产编号计），在线支付为210欧元（约合人民币1,600元），发票支付为280欧元（约2,100元）。
• 永久居留许可不改变这一点： 持有永久居留许可，并不免除取得kiinteistö时的许可要求。
• 如果许可未获批准： 依法应在该决定产生法律效力之日起6个月内，将该kiinteistö转让给他人。

法律规定了若干例外，以该许可法第2条的条文为准。芬兰国防部在其网站上提供有关许可程序的最新信息（见文末“资料来源”）。

购房许可的详细说明，见中国人在芬兰买房的条件。

关于俄罗斯和白俄罗斯国籍的单独规定

自2025年7月15日起，芬兰国防部不向唯一国籍或全部国籍均为俄罗斯或白俄罗斯的个人发放kiinteistö取得许可。对于住所在上述国家的实体，以及由上述个人或实体掌握多数控制权的实体，同样不发放许可。如果当事人在取得kiinteistö时以及提出许可申请时，均持有有效的芬兰永久居留许可或芬兰签发的欧盟永久居留许可，则不受这一限制。国家名单可能发生变化。

奥兰的规则不同

芬兰国防部许可所依据的法律不适用于奥兰（Åland），奥兰有自己的土地取得法规。在奥兰，如果买方不具有奥兰地方居民权（瑞典语hembygdsrätt），取得kiinteistö（包括mökki所在的kiinteistö）一般来说需要奥兰自治政府Government of Åland（Ålands landskapsregering）发放的土地取得许可。据奥兰自治政府介绍，购买asunto-osake不需要许可，除非该taloyhtiö自身的土地取得许可有此要求。

奥兰地方居民权只有芬兰公民才能获得，此外原则上还需在奥兰居住5年并具备令人满意的瑞典语能力，因此外国公民无法获得这一权利。奥兰的规则与芬兰本土不同，建议向奥兰自治政府核实（其相关网页为瑞典语）。

芬兰买房流程：分步骤说明

购房流程取决于买的是asunto-osake还是kiinteistö。

购买asunto-osake

1. käsiraha： käsiraha是提出购房要约时支付的款项，成交后全额计入房款。
2. 成交与资产转让税： 买方在签订转让合同后2个月内申报并缴纳资产转让税（买方因购买而缴纳的税）。如果交易通过房地产经纪人进行，税款在成交时缴纳。
3. 新建住房： 对于法律意义上的新建住房，买方在所有权转移后2个月内申报并缴纳税款，即使通过房地产经纪人购买也是如此。
4. 成交之后： 买方应在发现瑕疵（或本应发现瑕疵）后的合理时间内提出瑕疵通知，且原则上最迟在交付占有后2年内提出。这一最后期限有例外，例如卖方存在重大过失、违背诚信或不正当的行为，以及卖方为经营者的情形。

购买kiinteistö

1. 签订买卖合同： 交易以书面形式进行，由双方签署，并经public purchase witness（kaupanvahvistaja，核实签署人身份和合同形式的见证人）见证确认；也可以通过芬兰土地测量与登记机构National Land Survey of Finland（Maanmittauslaitos）的电子交易系统进行。买卖合同（kauppakirja）中应载明转让意图、kiinteistö、卖方和买方，以及买价和其他对价。
2. 先缴资产转让税： 法律要求在申请lainhuuto之前缴纳资产转让税。
3. 6个月内申请lainhuuto： 法律要求kiinteistö的买方在签署转让文件后6个月内申请lainhuuto。
4. 2个月内申请许可： 如果您不具有任何欧盟或欧洲经济区成员国的国籍，法律要求最迟在成交后2个月内申请芬兰国防部许可（奥兰除外，奥兰有自己的规则，见上文）。
5. 成交之后： 买方应在合理时间内就质量瑕疵提出通知，原则上最迟在交付占有后5年内提出。如果卖方有重大过失、违背诚信或不正当的行为，卖方不能以同样方式援引这一期限。

芬兰买房费用与税费

资产转让税（varainsiirtovero）

• asunto-osake：1.5%。 税款按velaton hinta（售价加上分摊的taloyhtiö贷款）计算：即买价（以及可能存在的其他对价）加上在法律规定的条件下分摊到这些股份的yhtiölaina（taloyhtiö的贷款中分摊到该住房的部分）。售价本身不包括yhtiölaina部分。
• kiinteistö：3%。

计算示例： 售价150,000欧元（约110万元），该住房分摊的yhtiölaina为50,000欧元（约38万元）。velaton hinta为200,000欧元（约150万元），1.5%的资产转让税为3,000欧元（约2.3万元）。

芬兰土地测量与登记机构的收费

以下为2026年10月1日的收费标准（芬兰土地测量与登记机构价目表，2026年10月核实）：

每年的不动产税（kiinteistövero）

kiinteistö的所有者每年缴纳不动产税，即每年针对土地和建筑征收的税。根据芬兰税务机关Finnish Tax Administration（Verohallinto），2026年的税率区间如下：

1月1日的所有者缴纳全年的税款。税额达到170欧元（约1,300元）及以上时，自动分两期缴纳。

您居住国家或地区的税务规定也可能适用；税务及购房资金汇出等问题，建议向当地主管部门（在中国大陆为国家税务总局、国家外汇管理局）咨询。

买房、持有和卖房涉及的各项税费，详见芬兰买房、持有和卖房的税费一览。

从国外在芬兰买房：需要了解的实际事项

电子交易需要芬兰的强身份认证。 芬兰土地测量与登记机构的电子kiinteistö交易服务需使用芬兰的强身份认证方式登录，该服务不支持外国的身份认证方式。没有这些认证方式时，kiinteistö交易在kaupanvahvistaja在场的情况下进行，或通过受托人进行。有关授权的要求，建议向芬兰土地测量与登记机构核实。

没有henkilötunnus时的资产转让税申报。 根据芬兰税务机关的说明，没有芬兰个人身份号码（henkilötunnus）的外国买家，在交易前登记为芬兰税务机关的客户。登记申请以书面形式提出，格式不限，须附上护照复印件，必要时附上授权书；也可以由买家授权的代表提出申请。登记后，买家会获得一个用于资产转让税申报的人工身份号码（keinohenkilötunnus），以及一个个人的资产转让税缴款参考号。资产转让税只能在登记之后申报和缴纳。

贷款。 居住在国外的人能否从芬兰的银行获得贷款，取决于银行自身的判断以及客户与芬兰的联系。建议向多家银行咨询。

芬兰买房与居留：拥有住房意味着什么、不意味着什么

根据芬兰移民局Finnish Immigration Service（Maahanmuuttovirasto, Migri），在芬兰拥有土地、kiinteistö或asunto-osake，本身并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。

关于“买房移民”“买房送签证”之类的说法：芬兰移民局的上述官方信息说明，仅凭在芬兰拥有住房，并不足以获得居留许可。

关于短期停留：第三国公民，即非欧盟、欧洲经济区成员国或瑞士公民的人，可以在申根区短期停留（持签证或免签），在任意180天内最多停留90天。这一上限按整个申根区合计计算。是否需要签证取决于国籍。

有关居留许可的信息，建议查阅芬兰移民局的网站：migri.fi/en。

芬兰买房多少钱：2025年房价概况

二手asunto-osake住房。 根据芬兰统计机构Statistics Finland（Tilastokeskus），2025年二手asunto-osake住房的每平方米平均价格如下。这些数字是平均值，不是中位数。

来源：芬兰统计机构，StatFin，表13mw（2025年；城市数据为所有住宅类型合计）。

由此可见，2025年首都地区以外的平均价格为每平方米1,860欧元（约1.4万元），低于首都地区的每平方米4,270欧元（约3.2万元）。

独栋住宅和度假房产。 根据芬兰土地测量与登记机构的成交价格统计，2025年全国已建成的小型住宅类kiinteistö（独栋住宅及类似住宅）的中位价格为150,000欧元（约110万元）。临水的已建成度假类kiinteistö，在总体规划区和滨水详细规划区的中位价格为92,000欧元（约69万元），在分散居住区为74,000欧元（约56万元）（芬兰土地测量与登记机构，2026年2月25日公告）。该统计只包括位于自有土地上、整体出售的kiinteistö和määräala（尚未分割登记为独立地块的土地部分），不包括asunto-osake。

芬兰各城市和各地区房价的更多数据，详见芬兰房价多少钱一平：赫尔辛基及各城市房价。

下一步：持有、出租与出售

买房只是第一步。从国外持有住房、出租以及日后出售，各有其规则，我们将在其他文章中分别介绍。例如，居住在国外的人从芬兰住房获得的租金收入，一般来说在芬兰作为资本收入征税。

常见问题

外国人可以在芬兰买房吗？

这取决于买家的国籍和房产类型。如果您不具有任何欧盟或欧洲经济区成员国的国籍，购买asunto-osake无需芬兰国防部许可，而购买kiinteistö时，法律要求在成交后2个月内向该部申请许可（以上规则不适用于奥兰，奥兰有自己的规则）。详见“外国人在芬兰买房的条件”一节。

另见中国人在芬兰买房的条件。

在芬兰买房能获得居留许可或移民吗？

根据芬兰移民局，在芬兰拥有土地、kiinteistö或asunto-osake，本身并不足以作为获得居留许可或国籍的依据，“买房移民”“买房送签证”之类的说法与此不符。第三国公民在整个申根区的短期停留，在任意180天内最多为90天，是否需要签证取决于国籍。详见“芬兰买房与居留”一节。

在芬兰买公寓楼里的住房，买到的是什么？

一般来说，买到的是taloyhtiö的股份，这些股份赋予买家占有和使用某一特定住房的权利。楼房归公司所有，地块是公司的自有土地或租赁土地。与一般以kiinteistö形式购买的独栋住宅或mökki相比，交易形式、税收和登记方式都不同。详见“芬兰买房买的是什么”一节。

芬兰买房需要交哪些税费？

资产转让税：asunto-osake为1.5%，按velaton hinta计算；kiinteistö为3%。2026年10月1日的芬兰土地测量与登记机构收费标准中，lainhuuto为172欧元（约1,300元），kaupanvahvistaja见证确认为143欧元（约1,100元）。kiinteistö的所有者每年还要缴纳不动产税。详见“芬兰买房费用与税费”一节。

另见芬兰买房、持有和卖房的税费一览。

芬兰买房流程是怎样的？

购买asunto-osake时，买方在签订转让合同后2个月内申报并缴纳资产转让税；通过房地产经纪人交易时，税款在成交时缴纳。购买kiinteistö时，合同经kaupanvahvistaja见证确认或通过电子交易系统签订，资产转让税在申请lainhuuto之前缴纳，lainhuuto依法应在签署后6个月内申请；如果您不具有任何欧盟或欧洲经济区成员国的国籍，法律要求在成交后2个月内申请芬兰国防部许可（奥兰除外，奥兰有自己的规则）。没有henkilötunnus的买家在交易前登记为芬兰税务机关的客户，资产转让税只能在登记后申报和缴纳。详见“芬兰买房流程”一节。

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资料来源

• Ministry of Defence（芬兰国防部）：Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate
• Finnish Tax Administration（芬兰税务机关）：购买asunto-osake的资产转让税
• Finnish Tax Administration：购买kiinteistö的资产转让税
• Finnish Tax Administration：外国买家的资产转让税及芬兰语版本
• Finnish Tax Administration：不动产税税率及不动产税的缴纳
• Finnish Tax Administration：非居民所得的征税
• National Land Survey of Finland（芬兰土地测量与登记机构）：Apartments
• National Land Survey of Finland：Public purchase witnessing
• National Land Survey of Finland：Property Transaction Service及身份认证说明（芬兰语）
• National Land Survey of Finland：价目表（芬兰语）
• National Land Survey of Finland：2025年成交价格统计公告（芬兰语）
• Statistics Finland（芬兰统计机构）：StatFin，表13mw
• Government of Åland（奥兰自治政府）：Jordförvärv på Åland及Åländsk hembygdsrätt（瑞典语）
• Finnish Immigration Service（芬兰移民局）：居留许可常见问题
• raja.fi：旅行常见问题
• 欧盟：EU countries；EFTA：The EEA
• Finlex（芬兰司法部的法律信息数据库）：第470/2019号法律、第843/1994号法律及第540/1995号法律（Finlex上的译本如有，均为非官方译本）

信息核实时间：2026年10月。规则和价格可能发生变化，建议通过上述来源核实最新信息。

以上人民币金额仅供参考，按欧洲中央银行2026年10月16日欧元参考汇率换算。

本文仅提供一般信息，不构成法律、税务或财务建议。Home Of Homes是一个平台，不是房地产经纪人。