中国人在芬兰买房的条件：芬兰允许外国人购房吗？国防部许可与公寓股份

中国人在芬兰买房的条件，主要取决于两点：您买的是什么，以及房产位于哪里。欧盟共有27个成员国，欧洲经济区（EEA）除欧盟成员国外，还包括冰岛、列支敦士登和挪威（截至2026年10月）；不具有上述任何国家国籍的买家，在芬兰本土（即奥兰群岛以外的芬兰）购买土地（及其上建筑）时，法律规定需要获得芬兰国防部的许可（但有若干法定例外），而购买公寓楼住房的股份则不需要国防部许可。奥兰群岛（Åland）则另有规定。

简短回答：芬兰允许外国人购房吗？取决于买什么、在哪里买

在芬兰，买房是否需要许可，取决于三个问题：买家的国籍、购买的对象，以及房产所在的地区。下文会反复用到两个芬兰法律概念：asunto-osake（赋予特定住房使用权的股份）和土地（及其上建筑）（kiinteistö，即登记的土地地块，可含建筑）。本文所说的许可，由芬兰国防部Ministry of Defence（Puolustusministeriö）负责审批。下表概括了基本规则：

• 俄罗斯和白俄罗斯公民：另有单独规定，见下文“芬兰国防部许可”一节。
• 通过公司或其他组织购买：见下文“芬兰国防部许可”一节。

买的是什么：asunto-osake还是kiinteistö（包括买地）

对外国买家来说，关键的区别在于购买的对象。芬兰的住房宜按照芬兰本身的法律概念来理解：

• 公寓楼或联排住宅中的住房：买方一般购买的是taloyhtiö（拥有住宅楼的股份公司）的股份，这些股份赋予买方占有和使用特定住房的权利。建筑物归该公司所有，所在地块则由公司自有或租用。
• 独栋住宅或mökki（常位于水边的度假小屋）：买方一般购买的是kiinteistö，即土地及其上的建筑。

这两类交易的形式、税收和登记方式各不相同。

国防部许可只针对kiinteistö，例如带地块的独栋住宅或mökki所在的kiinteistö，而不针对asunto-osake。因此，同样是“在芬兰买房”，买一套公寓楼住房和买一栋带地的独栋住宅，在国防部许可问题上的结果可能完全不同（奥兰群岛另有规定，见下文）。

在芬兰买地

外国人能否在芬兰买地？按照上文的定义，购买kiinteistö的买方一般购买的是土地及其上的建筑，而国防部许可针对的正是kiinteistö。因此，不具有欧盟或EEA国家国籍的买家在芬兰本土买地时，法律规定需要获得国防部许可，但有若干法定例外（见下文“芬兰国防部许可”一节）。本文不单独介绍林地、岛屿等具体类型的地块，也不涉及土地价格。

奥兰群岛的情况有所不同：如果买家没有奥兰本地居民权，在奥兰群岛购买kiinteistö（包括mökki所在的kiinteistö）一般需要奥兰自治政府的土地取得许可。详见下文“奥兰群岛”一节。

对比：欧盟和EEA国家公民

为便于对照，这里简要说明欧盟和EEA国家公民的情况。欧盟共有27个成员国，例如德国、奥地利、瑞典、法国、西班牙、意大利、希腊和塞浦路斯；EEA除欧盟成员国外，还包括冰岛、列支敦士登和挪威（截至2026年10月）。具有其中任何一国国籍的买家，在芬兰本土购买kiinteistö不需要国防部许可。根据芬兰国防部的说明，如果买家具有欧盟或EEA国家国籍，即使同时拥有其他国家国籍（例如同时拥有德国国籍和另一国国籍的人），也不需要该许可。不过，奥兰群岛的规定同样适用于欧盟和EEA国家公民（见下文“奥兰群岛”一节）。

芬兰国防部许可：适用对象与主要内容

根据芬兰第470/2019号法律，以下情况依法需要获得芬兰国防部许可：不具有欧盟或EEA国家国籍的个人取得kiinteistö，或者由欧盟和EEA以外的主体持有至少10%股权或具有相应影响力的组织取得kiinteistö。

许可的主要内容

以下各点同时适用于个人和组织：

• 许可只针对kiinteistö（例如带地块的独栋住宅、mökki所在的kiinteistö），不针对asunto-osake。
• 该法律不适用于奥兰群岛，奥兰群岛有自己的土地取得立法。
• 按照法律规定，许可最迟应在购买后2个月内申请。
• 许可费用（2026年）按每个地块登记编号（kiinteistötunnus，已登记地块的唯一编号）收取：网上支付为210欧元（约合人民币1,600元），通过发票支付为280欧元（约2,100元）。
• 芬兰的永久性居留许可（pysyvä oleskelulupa）并不免除许可要求。
• 如果许可未获批准，该kiinteistö应在决定发生法律效力之日起6个月内转让给他人。

法律规定了若干例外。有关许可程序的最新信息，建议参阅芬兰国防部的说明（英文）。

不具有欧盟或EEA国家国籍的个人

是否需要国防部许可，取决于买家是否具有欧盟或EEA国家国籍。对于不具有欧盟27国以及冰岛、列支敦士登、挪威任何一国国籍的买家（截至2026年10月），在芬兰本土取得kiinteistö时，法律规定需要获得国防部许可，但有若干法定例外。购买asunto-osake则不需要国防部许可；奥兰群岛另有规定。即使持有芬兰的永久性居留许可，也不会因此免除许可要求。芬兰国籍并不是在芬兰本土购房的前提条件。

公司和其他组织

国防部许可不仅涉及个人。如果欧盟和EEA以外的主体在某个组织中持有至少10%的股权或具有相应影响力，该组织取得kiinteistö时同样需要许可。对组织而言同样如此：购买asunto-osake不需要国防部许可；奥兰群岛另有规定。

俄罗斯和白俄罗斯公民的单独规定

自2025年7月15日起，芬兰国防部不再向唯一国籍或全部国籍均属俄罗斯或白俄罗斯的个人发放kiinteistö取得许可。对于住所地在这两个国家的组织，以及由此类个人或组织掌握多数控制权的组织，同样不发放许可（第470/2019号法律第5a条，第840/2025号政府法令）。

如果当事人在取得kiinteistö时和提交许可申请时，均持有有效的芬兰永久性居留许可或芬兰颁发的欧盟长期居民居留许可，则不受这一限制。这项例外只针对上述限制；除此之外，永久性居留许可并不免除许可要求。相关国家名单可能发生变化。

奥兰群岛：适用于所有买家的独立规定

奥兰群岛（Åland）有自己的土地取得立法，芬兰关于国防部许可的法律不适用于奥兰群岛。负责部门是奥兰自治政府Government of Åland（Ålands landskapsregering）。

• 购买kiinteistö：在奥兰群岛，如果买家没有奥兰本地居民权（hembygdsrätt），购买kiinteistö（包括mökki所在的kiinteistö）一般需要奥兰自治政府的土地取得许可（jordförvärvstillstånd）。
• 购买asunto-osake：根据奥兰自治政府的说明，购买asunto-osake不需要许可，除非该股份所属公司自身的土地取得许可有此要求。
• 奥兰本地居民权：只有芬兰公民才能获得奥兰本地居民权。此外，原则上还要求在奥兰群岛居住五年，并具备令人满意的瑞典语能力。因此，外国公民无法获得奥兰本地居民权。

这意味着，在奥兰群岛购买kiinteistö时，土地取得许可的规定一般适用于所有外国买家，包括中国买家，也包括在芬兰本土无需国防部许可的欧盟公民。奥兰群岛的规定与芬兰本土不同，建议向奥兰自治政府核实（该网页为瑞典语）。

从国外购买kiinteistö：没有芬兰个人身份号码怎么办

本节只涉及kiinteistö的购买；购买asunto-osake的流程不在本文讨论范围内。购买asunto-osake的流程见芬兰买房指南。

两种交易形式：根据芬兰法律（maakaari第2章第1条），kiinteistö买卖应以书面形式进行，由当事人签字并由public purchase witness（kaupanvahvistaja，核实签署人身份和合同形式的见证人）确认；也可以通过芬兰土地测量与登记机构National Land Survey of Finland（Maanmittauslaitos）的电子交易系统完成。买卖合同（kauppakirja）中应载明转让目的、kiinteistö、卖方和买方，以及成交价格和其他对价。

电子交易服务：登录National Land Survey of Finland的电子kiinteistö交易服务（Property Transaction Service）需要使用芬兰的强身份认证方式，该服务不支持外国的身份认证方式。没有这类认证方式时，kiinteistö买卖在kaupanvahvistaja在场的情况下进行，或通过受托人进行。

委托代理与没有芬兰个人身份号码的买方：根据National Land Survey of Finland为kaupanvahvistaja编写的指南，kiinteistö的买方可以委托代理人代为完成交易。购买授权委托书也可以通过电子方式签署，委托书中应写明代理人和kiinteistö。没有芬兰个人身份号码（henkilötunnus）的买方，可以在不提供该号码的情况下被列为交易的买方。交易也可以由在芬兰驻外代表机构任职的kaupanvahvistaja确认。

没有个人身份号码时的资产转让税申报：根据芬兰税务机关Finnish Tax Administration（Verohallinto）的说明，没有芬兰个人身份号码的外国买方，应在交易前登记成为税务机关的客户。登记需以书面形式申请，格式不限，并附上护照复印件，必要时附上委托书；买方授权的代表也可以代为申请。登记完成后，买方会获得一个用于申报资产转让税（varainsiirtovero，买方因购买而缴纳的税）的替代个人身份号码（keinohenkilötunnus），以及个人专属的资产转让税付款参考号。资产转让税只能在登记完成后申报和缴纳。

芬兰个人身份号码：外国人获得芬兰个人身份号码的条件，应以芬兰人口信息管理机构Digital and Population Data Services Agency（Digi- ja väestötietovirasto，DVV）的最新说明为准。购买住房本身并不在DVV列出的依据之中。如果买方没有芬兰个人身份号码，根据芬兰税务机关的说明，应在交易前登记成为税务机关的客户，并在资产转让税申报中使用所获得的替代个人身份号码（见上文）。

基本支付账户：根据芬兰《信贷机构法》，吸收存款的银行应向合法居住在任一EEA国家的个人提供基本支付账户和电子身份认证手段。对于居住在EEA以外的人，法律并不保障这一权利。

贷款：居住在国外的人能否从芬兰银行获得贷款，取决于银行自身的判断以及客户与芬兰的联系。建议向多家银行咨询。

购买之后：资产转让税与所有权登记

资产转让税的税率如下：

• 购买asunto-osake：税率为1.5%，按velaton hinta（售价加上分摊的taloyhtiö贷款）计算。在法定条件下，计税基础为成交价格（以及可能的其他对价）加上分摊到该股份的taloyhtiö贷款份额（yhtiölaina）。
• 购买kiinteistö（包括买地）：税率为3%。

kiinteistö的买方应在签署转让文件后6个月内申请lainhuuto（土地（及其上建筑）所有权的登记）。资产转让税应在申请lainhuuto之前缴纳。根据National Land Survey of Finland的价目表（2026年10月1日的收费标准），lainhuuto的费用为172欧元（约1,300元），kaupanvahvistaja见证确认买卖的费用为143欧元（约1,100元）。

您居住国家或地区的税务规定也可能适用；税务及购房资金汇出等问题，建议向当地主管部门（在中国大陆为国家税务总局、国家外汇管理局）咨询。在芬兰需要缴纳的税费，详见芬兰买房、持有和卖房的税费一览和芬兰买房指南。

在芬兰拥有房产与居留

网上常见“买房移民”“买房送签证”之类的说法。对此，芬兰移民局Finnish Immigration Service（Maahanmuuttovirasto，Migri）的说明是：在芬兰拥有土地、kiinteistö或asunto-osake，本身并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。

第三国国民，即不具有欧盟或EEA国家或瑞士国籍的人，可以在申根区短期停留（持签证或免签），在任意180天内最多停留90天。这一上限适用于整个申根区的停留总和。是否需要签证取决于国籍。

关于居留许可的信息，建议参阅芬兰移民局（Migri）的网站。

在芬兰购房的具体流程、费用和价格不在本文讨论范围内。相关内容见芬兰买房指南。Home Of Homes致力于让在芬兰购买、拥有和出租住房变得更简单——集中在一个地方，即使您身在国外也是如此。

常见问题

中国人可以在芬兰买房吗？

在芬兰本土购买公寓楼或联排住宅中的住房（一般为asunto-osake）不需要芬兰国防部许可。对于不具有欧盟27国以及冰岛、列支敦士登、挪威任何一国国籍的买家（截至2026年10月），在芬兰本土取得kiinteistö时，法律规定需要获得国防部许可，最迟应在购买后2个月内申请，但有若干法定例外。奥兰群岛另有规定。

在芬兰购买公寓楼住房（通常为asunto-osake）需要许可吗？

在芬兰本土，购买公寓楼住房一般就是购买taloyhtiö的股份，而国防部许可不针对asunto-osake。在奥兰群岛，根据奥兰自治政府的说明，购买asunto-osake不需要许可，除非该股份所属公司自身的土地取得许可有此要求。

外国人可以在芬兰买地吗？

在芬兰，买地一般就是购买kiinteistö，即土地及其上的建筑。在芬兰本土，具有欧盟或EEA国家国籍的买家不需要国防部许可；其他买家取得kiinteistö时，法律规定需要获得国防部许可，但有若干法定例外。自2025年7月15日起，芬兰国防部不向唯一国籍或全部国籍均属俄罗斯或白俄罗斯的个人发放该许可，但有一项与永久性居留许可相关的例外。在奥兰群岛，如果没有奥兰本地居民权，购买kiinteistö一般需要奥兰自治政府的土地取得许可。

奥兰群岛的购房规定有什么不同？

在奥兰群岛，芬兰关于国防部许可的法律并不适用，奥兰群岛有自己的土地取得立法。如果买家没有奥兰本地居民权，购买kiinteistö一般需要奥兰自治政府的土地取得许可；根据奥兰自治政府的说明，购买asunto-osake不需要许可，除非该股份所属公司自身的土地取得许可有此要求。只有芬兰公民才能获得奥兰本地居民权，因此外国公民无法获得。奥兰群岛的规定与芬兰本土不同，建议向奥兰自治政府核实。

在芬兰买房能获得居留许可吗？

根据芬兰移民局的说明，在芬兰拥有土地、kiinteistö或asunto-osake，本身并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。第三国国民，即不具有欧盟或EEA国家或瑞士国籍的人，可以在申根区短期停留，在任意180天内最多停留90天，这一上限适用于整个申根区；是否需要签证取决于国籍。

相关文章

• 芬兰买房指南：外国人在芬兰买房的条件、流程与费用
• 芬兰房产税与税费：在芬兰买房、持有和卖房需要交的税费
• 芬兰小木屋价格：在芬兰买湖边木屋要多少钱
• 芬兰定居与住房：在芬兰安家，租房还是买房

Home Of Homes如何运作

1. 1

   寻找和购买

   告诉我们您在寻找什么，当可能有符合条件的房产时，我们会通知您。

2. 2

   持有

   将房产的文件、维护记录和当地服务商集中在一处，身在海外也能掌握一切情况。

3. 3

   出租

   在您不使用住房时将其出租。

4. 4

   出售

   当您想出售时，相关信息已集中在一处。

开始——只需轻点3下

信息来源

• Ministry of Defence（Puolustusministeriö）：Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate（英文）和Kiinteistönostajien luvat（芬兰语）
• 欧盟：EU countries（英文）
• EFTA：The EEA（英文）
• National Land Survey of Finland（Maanmittauslaitos）：Muutos lakiin kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta 15.7.2025 alkaen（芬兰语）
• National Land Survey of Finland：Apartments（英文）
• National Land Survey of Finland：Public purchase witnessing和Property Transaction Service（英文）
• National Land Survey of Finland，Property Transaction Service：Authentication and payment（英文）
• National Land Survey of Finland：Kaupanvahvistajan ohje（2026年9月4日）（芬兰语）
• National Land Survey of Finland：Hinnasto: kiinteistöt（芬兰语）
• Finnish Tax Administration（Verohallinto）：Transfer tax – buyer of a flat、Transfer tax – buying real property和Buyers from outside Finland（英文），以及Ulkomaisen ostajan varainsiirtovero（芬兰语）
• Digital and Population Data Services Agency（DVV）：Foreigner registration（英文）
• Finnish Immigration Service（Migri）：FAQ residence permits和EU citizen（英文）
• Finnish Border Guard（Rajavartiolaitos）：Frequently asked questions about travel（英文）
• Government of Åland（Ålands landskapsregering）：Jordförvärv på Åland和Åländsk hembygdsrätt（瑞典语）
• Finlex：第470/2019号法律、第328/2025号法律、第840/2025号政府法令、住房股份公司法第1599/2009号、maakaari第540/1995号、信贷机构法第610/2014号（芬兰语或瑞典语；Finlex上的译文为非官方译文）

信息核实时间：2026年10月。相关规定和价格可能发生变化，建议通过上述来源核实最新信息。

以上人民币金额仅供参考，按欧洲中央银行2026年10月16日欧元参考汇率换算。

本文仅为一般性信息，不构成法律、税务或财务建议。Home Of Homes是一个平台，不是房地产经纪人。