芬兰房子出租须知：身在国外如何出租，短租规定、租金收入税与卖房

根据芬兰税务机关Finnish Tax Administration（Verohallinto）的说明，居住在国外的人出租位于芬兰的住房，所得租金收入一般来说在芬兰作为资本所得征税。根据芬兰《卫生保护法》（terveydensuojelulaki）第13条及其附件，对于用于提供住宿的带家具住房、度假住房或场所，应最迟在开始经营前30天以书面形式向市镇卫生健康主管部门提交通知。如果住房属于taloyhtiö（拥有住宅楼的股份公司），自2026年10月1日起，芬兰《住房股份公司法》中关于将住房交给他人使用的新规定开始适用。

1. 短期出租还是长期出租：哪些规定与您有关

本文介绍的规定中，哪些与您有关，取决于两点：您拥有的是什么样的房产，以及您以什么方式出租。

**您拥有的是什么。**购买公寓楼或联排住宅中住房的买方，一般来说购买的是taloyhtiö的股份，即asunto-osake（赋予特定住房使用权的股份），这些股份赋予持有人占有和使用特定住房的权利。建筑物归该公司所有，所在地块则由公司自有或租用。购买独栋住宅或mökki（常位于水边的度假小屋）的买方，一般来说购买的是土地（及其上建筑）（kiinteistö），即土地和建筑。这两类交易的形式、税费和登记方式各不相同。

这一区别在出租时同样重要：下文第3部分介绍的《住房股份公司法》新规定只涉及asunto-osake，不涉及土地（及其上建筑），例如位于自有地块上的mökki。

**您以什么方式出租。**本文中的“短期出租”是指将带家具的住房提供给客人短期住宿，例如通过短租平台出租；“长期出租”是指普通的住房租赁。本文不以天数来界定短期出租：个别出租是否需要提交通知，建议向市镇卫生健康主管部门核实。

2. 短期出租：向市镇提交通知

根据芬兰《卫生保护法》（第763/1994号法律）第13条及其附件，对于用于提供住宿的带家具住房、度假住房或场所，应向市镇卫生健康主管部门提交通知。通知应最迟在开始经营前30天以书面形式提交。个别经营活动是否需要提交通知，建议向市镇卫生健康主管部门核实。

经营活动发生重大变化或终止时，也应提交通知。

芬兰目前正在制定有关短期出租的法规，因此建议在开始出租前核实最新规定。

3. 出租taloyhtiö中的住房：2026年10月1日起的新规定

根据芬兰《住房股份公司法》（第1599/2009号法律）的修正案（第535/2026号法律），自2026年10月1日起，将住房交给他人使用的股东，应确保掌握使用者的必要信息，并在公司提出有正当理由的要求时将这些信息提供给公司。

如果短期出租给公司或其他股东造成不同于正常居住的额外费用或干扰，taloyhtiö的股东大会在符合特定条件时，可以将该住房收归公司管理，最长3年。

这两项规定涉及的范围不同：

上述规定适用于以taloyhtiö股份形式持有的住房。以土地（及其上建筑）形式购买的独栋住宅或mökki不在其适用范围内。

建议在开始出租前向taloyhtiö或其isännöitsijä（负责taloyhtiö日常管理的专业管理方）核实。

4. 居住在国外时，租金收入如何纳税

根据芬兰税务机关的说明，居住在国外的人出租位于芬兰的住房，所得租金收入一般来说在芬兰作为资本所得征税。短期出租和长期出租的租金收入都是如此。

资本所得税率

在芬兰，资本所得的税率为：应税资本所得30,000欧元（约合人民币23万元）以内的部分为30%，超过部分为34%。这一限额按一个纳税年度的全部资本所得合计计算。

租金收入的申报与预缴税

芬兰税务机关建议在开始出租时申请预缴税（ennakkovero），以避免产生补缴税（jäännösvero）。租金收入可通过MyTax（OmaVero，芬兰税务机关的在线服务）或纸质表格申报，例如住房适用7H表。对于独栋住宅或mökki等土地（及其上建筑），适用的是7K表。

短期出租、偶尔出租与费用

根据芬兰税务机关的说明，短期出租和偶尔出租的收入属于应税收入。直接费用可全额扣除，其他费用则按比例扣除。

为出租房产所借贷款的利息，适用不同的规定。

增值税与居住国的税务

建议向芬兰税务机关核实您的出租是否涉及增值税。

您所在国家或地区的税务规定也可能适用，建议向当地税务机关（例如中国的国家税务总局）咨询。

5. 长期出租

第4部分介绍的租金收入纳税规则同样适用于长期出租：房主居住在国外时，租金收入一般来说在芬兰作为资本所得征税，申报方式也相同。

在taloyhtiö中，2026年10月1日起生效的使用者信息规定涉及将住房交给他人使用的各种情形，因此普通的住房租赁也包括在内。而将住房收归公司管理的规定，则与短期出租相关。

本文不介绍住房租赁合同的内容、出租人的义务以及租赁关系如何终止。建议在长期出租前了解芬兰有关住房租赁的规定，例如向芬兰的法律专业人士咨询。

6. 为出租而购买房产：值得先了解的事项

如果您还没有在芬兰拥有房产，而出租是计划的一部分，下面几点值得事先了解。

购买许可与奥兰群岛

购买时是否需要许可，取决于买方是谁（如果是公司或其他机构，还取决于其所有权结构），以及购买的是taloyhtiö的股份还是土地（及其上建筑）（kiinteistö）。在奥兰群岛，如果买方没有奥兰本地居民权（hembygdsrätt），取得土地（及其上建筑），包括mökki所在的土地，一般来说需要奥兰自治政府Government of Åland（Ålands landskapsregering）的土地取得许可。据奥兰自治政府的说明，购买asunto-osake不需要许可，除非该公司自身的土地取得许可另有要求。奥兰群岛的规定与芬兰本土不同，建议向奥兰自治政府核实。许可的具体规定，详见中国人在芬兰买房的条件和芬兰买房指南。

资产转让税

购买asunto-osake时，资产转让税（varainsiirtovero，买方因购买而缴纳的税）的税率为1.5%。在法定条件下，计税基础为velaton hinta（售价加上分摊的taloyhtiö贷款），即成交价格（以及可能约定的其他对价）加上分摊到该股份的taloyhtiö贷款份额（yhtiölaina）。

购买独栋住宅或mökki等土地（及其上建筑）时，资产转让税的税率为3%。

价格水平：赫尔辛基、罗瓦涅米与芬兰拉普兰

据芬兰统计机构Statistics Finland（Tilastokeskus）的数据，2025年二手asunto-osake每平方米的平均价格如下：

这些数字是平均值，不是中位数，并且涉及的是公寓楼和联排住宅中的二手住房，不是独栋住宅或mökki。

芬兰拉普兰的旅游季节

据Statistics Finland的数据，2025年芬兰拉普兰的住宿机构共记录约340万次过夜，其中约62%来自外国游客。最繁忙的月份是12月（约622,000次过夜），1月至3月和12月合计约占2025年过夜总数的57%。该统计涵盖拥有至少20个床位，或带电源插座的房车或露营车位的住宿机构，不涵盖住宿中介服务，因此并不直接反映度假住房的出租需求。

租金收入因地点和季节而异。

拥有房产与居留许可

网上常见“买房移民”的说法。对此，芬兰移民局Finnish Immigration Service（Maahanmuuttovirasto，Migri）的说明是：在芬兰拥有土地、土地（及其上建筑）或asunto-osake，本身并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。

7. 从国外管理出租房产

**不动产税：**如果您拥有的是土地（及其上建筑），例如独栋住宅或mökki，每年1月1日的所有者需缴纳当年全年的不动产税（kiinteistövero，每年针对土地和建筑征收的税）。税额达到170欧元（约1,300元）或以上时，自动分两期缴纳。2026年的税率区间为：土地1.30–2.00%，常住住宅建筑0.41–1.00%，其他住宅建筑0.93–2.00%。

**预缴税与使用者信息：**从国外持有房产时，前文介绍的两点同样值得留意：租金收入的预缴税（见第4部分），以及如果住房属于taloyhtiö，公司可能要求提供的使用者信息（见第3部分）。

**银行账户：**根据芬兰《信贷机构法》，吸收存款的银行应向合法居住在任一欧洲经济区（EEA）国家的个人提供基本支付账户和电子身份认证手段。对于居住在欧洲经济区以外的人，法律并不保障这一权利。

**事先考虑的问题：**居住在国外时，建议事先考虑以下问题：

• 您不在时，由谁查看房产？
• 谁保管钥匙？
• 来自芬兰的邮件和账单寄往哪里，如何支付？
• 如果出租，由谁负责向租客交接钥匙，以及两次出租之间的清洁和维护？

8. 日后出售房产

出售土地（及其上建筑）和出售taloyhtiö股份，适用的规则不同。

出售土地（及其上建筑）：独栋住宅或mökki

根据芬兰土地法典（maakaari）第2章第1条，土地（及其上建筑）的买卖应以书面形式进行，由当事人签字，并由public purchase witness（kaupanvahvistaja，核实签署人身份和合同形式的见证人）确认，或者通过芬兰土地测量与登记机构National Land Survey of Finland（Maanmittauslaitos）的电子交易系统完成。书面买卖合同（kauppakirja）中应载明转让意图、所涉土地（及其上建筑）、卖方和买方，以及成交价格和其他对价。

登录National Land Survey of Finland的电子交易服务，需要使用芬兰的强身份认证方式，外国的身份认证方式在该服务中无法使用。没有这类认证方式时，土地（及其上建筑）的买卖在kaupanvahvistaja在场的情况下进行，或通过受托人办理。

根据National Land Survey of Finland为kaupanvahvistaja制定的指南，土地（及其上建筑）的卖方可以委托代理人。卖方的委托书应以书面形式制作并由卖方签字，无需见证人，委托书中应写明代理人和所涉土地（及其上建筑）。在kaupanvahvistaja在场的情况下进行交易时，出售委托书应在纸质文件上亲笔签字。芬兰驻外使领馆也设有kaupanvahvistaja。

出售taloyhtiö股份

出售taloyhtiö股份的步骤与出售土地（及其上建筑）（kiinteistö）不同，建议向芬兰的房地产经纪人（LKV）或法律专业人士核实。

出售时的资产转让税

资产转让税由买方缴纳。

卖方的瑕疵责任

**出售asunto-osake时：**买方应在发现瑕疵（或本应发现瑕疵）后的合理期限内提出异议，原则上最迟在占有移交后两年内提出。该期限存在例外，例如卖方有重大过失、有违背诚信与公平的行为，以及卖方为经营者的情形。

**出售土地（及其上建筑）时：**买方应在合理期限内就质量缺陷提出异议，原则上最迟在占有移交后五年内提出。如果卖方存在重大过失，或有违背诚信与公平的行为，卖方就不能以同样的方式援引这一期限。

芬兰税制中转让收益的计算方式

在芬兰税制中，转让收益（luovutusvoitto）的计算方式为：转让价格减去购置成本、改良支出以及购买和出售的费用之和。也可以用推定购置成本（hankintameno-olettama）代替上述实际成本：持有不满10年时为转让价格的20%，持有至少10年时为40%。

*示例（数字为假设的整数，仅供说明）：*某处房产持有12年后以200,000欧元（约150万元）出售。推定购置成本为转让价格的40%，即80,000欧元（约60万元），按此方式计算的转让收益为120,000欧元（约90万元）。

转让收益属于资本所得的一种，资本所得税率见第4部分。

如果该房产曾是您自己的常住住房，以下芬兰税制中的免税条件值得了解：纳税人拥有该住房至少两年，且本人或其家庭在持有期间连续至少两年将其作为自己的常住住房的，出售免税。即使只是短期出租整套住房，也会中断自住。

居住在国外时出售房产在芬兰如何征税，取决于具体情况，建议向芬兰税务机关核实。

9. 下一步

出租是在芬兰拥有住房的一个方面。购买和税费，我们在其他文章中另有介绍：芬兰买房指南和芬兰买房、持有和卖房的税费一览。Home Of Homes致力于让在芬兰购买、拥有和出租住房变得更简单——集中在一个地方，即使您身在国外也是如此。

常见问题

在芬兰把房子短租给游客，需要向谁提交通知？

根据芬兰《卫生保护法》第13条及其附件，对于用于提供住宿的带家具住房、度假住房或场所，应最迟在开始经营前30天以书面形式向市镇卫生健康主管部门提交通知。个别出租是否需要提交通知，建议向市镇卫生健康主管部门核实。经营活动发生重大变化或终止时，也应提交通知。

居住在国外，在芬兰出租房子的租金收入怎么交税？

根据芬兰税务机关Finnish Tax Administration（Verohallinto）的说明，居住在国外的人出租位于芬兰的住房，所得租金收入一般来说在芬兰作为资本所得征税。应税资本所得30,000欧元（约合人民币23万元）以内的部分税率为30%，超过部分为34%。芬兰税务机关建议在开始出租时申请预缴税；租金收入可通过MyTax（OmaVero）或纸质表格（例如住房适用的7H表）申报。居住国的税务规定也可能适用，建议向当地税务机关咨询。

公寓楼里的住房可以做短租民宿吗？

公寓楼中的住房一般以taloyhtiö（拥有住宅楼的股份公司）股份的形式持有。自2026年10月1日起，将住房交给他人使用的股东，应确保掌握使用者的必要信息，并在公司提出有正当理由的要求时提供给公司。如果短期出租给公司或其他股东造成不同于正常居住的额外费用或干扰，股东大会在符合特定条件时，可以将该住房收归公司管理，最长3年。建议在开始出租前向taloyhtiö核实。

日后在芬兰卖房需要注意什么？

在芬兰税制中，转让收益按转让价格减去购置成本、改良支出以及购买和出售的费用计算，也可以改用推定购置成本（持有不满10年为转让价格的20%，持有至少10年为40%）。关于瑕疵，买方原则上最迟应在占有移交后两年内（asunto-osake）或五年内（土地（及其上建筑））提出，但存在例外。居住在国外时出售房产在芬兰如何征税，取决于具体情况，建议向芬兰税务机关核实。详见第8部分。

在芬兰买房出租，可以获得居留许可吗？

根据芬兰移民局Finnish Immigration Service（Maahanmuuttovirasto，Migri）的说明，在芬兰拥有土地、土地（及其上建筑）或asunto-osake，本身并不足以作为获得居留许可或国籍的依据。所谓“买房移民”的说法与这一说明不符。

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信息来源

• Finlex（芬兰司法部的法律信息数据库）：卫生保护法第763/1994号（合并文本）及第790/2025号法律（芬兰语；Finlex上的译文为非官方译文）

• Finlex：住房股份公司法第1599/2009号及修正法律第535/2026号（芬兰语）

• 芬兰政府（Valtioneuvosto）：关于修订住房股份公司法的新闻稿（芬兰语）

• Finnish Tax Administration（Verohallinto）：Taxation of income received by nonresidents、Rental income from property abroad（英文）

• Finnish Tax Administration：Capital income、Occasional rental income from property和Deductions（英文），以及Korko tuloverotuksessa（芬兰语）

• Government of Åland（Ålands landskapsregering）：Jordförvärv på Åland（瑞典语）

• Finnish Tax Administration：Transfer tax – buyer of a flat和Transfer tax – buying real property（英文）

• Statistics Finland（Tilastokeskus）：StatFin 13mw（英文）、StatFin 11iz（住宿统计）及统计说明（芬兰语）

• Finnish Immigration Service（Migri）：FAQ residence permits（英文）

• Finnish Tax Administration：Value of real estate and real estate tax rates和Paying real estate tax（英文）

• Finlex：信贷机构法第610/2014号（芬兰语）

• National Land Survey of Finland（Maanmittauslaitos）：Public purchase witnessing和Property Transaction Service（英文）

• National Land Survey of Finland，Property Transaction Service：Authentication and payment（英文）

• National Land Survey of Finland：Kaupanvahvistajan ohje（2026年9月4日，芬兰语）

• Finlex：土地法典第540/1995号（瑞典语）及住房交易法第843/1994号（芬兰语）

• Finnish Tax Administration：Taxable sale of a residential property和Selling your home（英文）

• 欧洲中央银行：欧元参考汇率，2026年10月16日（数据接口）（英文）

信息核实时间：2026年10月。相关规定和价格可能发生变化，建议通过上述来源核实最新信息。

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本文仅为一般性信息，不构成法律、税务或财务建议。Home Of Homes是一个平台，不是房地产经纪人。