Kiinteistön myynnin verotus: omakotitalo, tontti ja maa-alueet
Kiinteistön myyntivoitto verotetaan pääomatulona. Katso omakotitalon, tontin, kesämökin ja metsän myynnin verotus, verovapauden ehdot ja hankintameno-olettama.
Kiinteistön myynti – olipa kyseessä omakotitalo, kesämökki, tontti tai metsäpalsta – voi johtaa luovutusvoiton verotukseen. Kiinteistöjen verotuksessa on joitakin erityispiirteitä verrattuna asunto-osakkeiden myyntiin, erityisesti hankintamenon määrittämisessä ja verovapaussäännöksissä.
Tässä artikkelissa käymme läpi kiinteistön myynnin verotuksen keskeiset periaatteet ja erityispiirteet. Laskuesimerkit ovat yksinkertaistettuja, ja oman tilanteen verotus kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeista tai veroasiantuntijalta.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja ymmärtämään arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kiinteistön luovutusvoiton perusteet
Mitä kiinteistöjä koskee?
| Kiinteistötyyppi | Verotetaanko luovutusvoitto? |
|---|---|
| Omakotitalo ja tontti | Kyllä, ellei oman asunnon verovapaus sovellu |
| Kesämökki | Yleensä kyllä, koska vapaa-ajan asunto ei ole vakituinen asunto |
| Pelkkä tontti | Lähtökohtaisesti kyllä |
| Metsäpalsta | Kyllä, erityissäännöksin |
| Maatila | Erityissäännökset, esimerkiksi sukupolvenvaihdos |
Luovutusvoiton laskenta
| Erä | Sisältö |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppahinta |
| Vähennykset | Hankintameno, perusparannukset ja myyntikulut tai hankintameno-olettama |
| Voitto/tappio | Erotus |
| Veroprosentti | 30 % / 34 % pääomatulona |
Verohallinnon mukaan myyntivoitto verotetaan kaupantekovuoden pääomatulona riippumatta siitä, milloin kauppahinta maksetaan.
Pääomatuloverokanta
| Veronalaiset pääomatulot verovuonna | Veroprosentti |
|---|---|
| 30 000 euroon asti | 30 % |
| 30 000 euroa ylittävältä osalta | 34 % |
Raja koskee verovuoden kaikkia pääomatuloja yhteensä, ei yksittäistä kauppaa. Jos samana vuonna on esimerkiksi vuokratuloja tai osinkoja, 34 prosentin kanta voi tulla sovellettavaksi pienemmälläkin myyntivoitolla. Tämän artikkelin esimerkeissä oletetaan, ettei myyjällä ole muita pääomatuloja.
Hankintamenon määrittäminen kiinteistössä
Todellinen hankintameno
| Erä | Sisältö |
|---|---|
| Ostohinta | Kiinteistön kauppahinta |
| Varainsiirtovero | Ostajana maksettu vero |
| Kirjausmaksut | Esimerkiksi lainhuudatuksen maksu Maanmittauslaitokselle |
| Rakennuskustannukset | Itse rakennettu |
| Perusparannukset | Omistusaikana tehdyt perusparannukset |
Verohallinnon syventävän ohjeen mukaan hankintamenoa ovat myös ostoon välittömästi liittyvät kustannukset, kuten ostajan maksama varainsiirtovero, kirjausmaksu, Maanmittauslaitokselle maksetut kiinteistön erottamiskulut sekä ostajan maksamat välitys-, tarkastus-, arviointi- ja asianajopalkkiot.
Rakennuskustannukset
| Tilanne | Hankintameno |
|---|---|
| Ostettu valmis talo | Kauppahinta ja oston kulut |
| Itse rakennettu | Tontin hankintameno ja maksetut rakennuskustannukset |
| Taloon tehty laajennus | Lisätään hankintamenoon |
| Perusparannus | Lisätään hankintamenoon |
Rakennuskustannuksia voivat olla esimerkiksi maksettu urakkahinta, työkorvaukset, työpalkat sivukuluineen sekä rakennusaineet ja -tarvikkeet. Verohallinnon mukaan omistajan oman työn arvoa ei lueta hankintamenoon.
Tontin ja rakennuksen erottelu
| Tilanne | Merkitys |
|---|---|
| Myydään kokonaisuutena | Yhteenlaskettu hankintameno |
| Tontti ostettu erikseen | Oma hankintameno ja omistusaika |
| Rakennus rakennettu itse | Rakennuskustannukset |
Jos kiinteistö on hankittu useassa osassa, esimerkiksi osa perintönä ja osa kaupalla, kullakin osuudella on Verohallinnon mukaan oma hankintamenonsa ja omistusaikansa.
Hankintameno-olettama kiinteistöissä
Milloin käytetään?
| Tilanne | Olettama |
|---|---|
| Omistettu alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Omistettu vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
| Valinta | Edullisempi vaihtoehto |
Olettamaa käytettäessä myyntihinnasta ei vähennetä erikseen ostohintaa, perusparannuksia eikä myyntikuluja. Verohallinto käyttää automaattisesti myyjälle edullisempaa tapaa. Lue lisää hankintameno-olettamasta.
Esimerkki: olettama vs. todellinen
| Laskelma | Summa |
|---|---|
| Myyntihinta | 400 000 € |
| Ostohinta (20 v sitten) | 100 000 € |
| Perusparannukset | 80 000 € |
| Todellinen hankintameno | 180 000 € |
| Olettama 40 % | 160 000 € |
| Edullisempi | Todellinen (180 000 €) |
| Luovutusvoitto | 220 000 € |
| Vero | 73 600 € |
Laskelma: 30 000 € × 30 % = 9 000 € ja 190 000 € × 34 % = 64 600 €, yhteensä 73 600 €. Oletuksena on, että kiinteistö ei ole ollut oma vakituinen asunto (esimerkiksi vuokrattu omakotitalo) eikä myyjällä ole muita pääomatuloja. Esimerkissä ei ole huomioitu oston kuluja eikä myyntikuluja, jotka pienentäisivät voittoa todellista hankintamenoa käytettäessä.
Pitkä omistusaika
| Huomio | Vaikutus |
|---|---|
| Vanhat kuitit | Voi olla vaikea löytää |
| Nimellisarvot | Hankintamenoa ei muunneta nykyrahaksi |
| 40 % olettama | Usein edullisempi pitkässä omistuksessa |
Verohallinnon mukaan hankintameno ja luovutushinta otetaan huomioon nimellisarvoisina, joten kauan omistetun kiinteistön myynnistä syntyy helposti suuri voitto. Markoissa maksettu hankintameno muunnetaan euroiksi kertoimella 5,94573.
Oman asunnon verovapaus kiinteistössä
Omakotitalon verovapaus
| Edellytys | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Vähintään 2 vuotta |
| Asumisaika | Myyjä tai hänen perheensä on asunut yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana |
| Vakituinen asunto | Pääasiallinen koti |
| Rakennus + tontti | Rakennuspaikka kuuluu verovapauteen kokorajoin |
Tuloverolain 48 §:n mukaan myynti on verovapaa, kun verovelvollinen on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja hän tai hänen perheensä on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Verohallinnon mukaan perheenjäseniä ovat tässä puoliso ja alaikäinen lapsi. Lisää ehdoista: verovapaa asunnon myynti.
Tontin koko
| Tilanne | Verovapaus |
|---|---|
| Rakennuspaikka enintään 10 000 m² | Kuuluu verovapauteen rakennuksen kanssa |
| Kaavoitettu alue | Enintään kaavan mukainen tontti tai rakennuspaikka |
| Yli 10 000 m² (myös kaava-alueella) | Ylittävä osa ei kuulu verovapauteen |
Tuloverolain 48 §:n 2 momentin mukaan oman asunnon luovutusvoittoa laskettaessa rakennukseen rinnastetaan sen rakennuspaikka siltä osin kuin se on enintään 10 000 neliömetriä tai kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen.
Tontin ylimenevän osan verotus
Jos myytävä alue on suurempi kuin verovapauteen kuuluva rakennuspaikka, ylimenevän alueen osuus luovutusvoitosta on veronalaista. Ylimenevälle osalle on tällöin määritettävä oma osuutensa kauppahinnasta ja hankintamenosta. Koska rakennus ja pihapiiri muodostavat yleensä suuren osan kiinteistön arvosta, osuutta ei tyypillisesti voi laskea pelkkien pinta-alojen suhteessa koko kauppahinnasta. Kauppakirjaan kannattaa tällöin kirjata eri alueiden arvot perusteluineen, ja jaosta kannattaa kysyä tarvittaessa Verohallinnosta.
On myös hyvä huomioida, että Verohallinnon ohjeen mukaan pelkän rakennuspaikan tai tontin myynti ei lähtökohtaisesti voi olla verovapaa oman asunnon myynti. Verovapaus koskee kiinteistöä tai sen osaa, johon kuuluu vakituisessa asumiskäytössä ollut asuinrakennus. Oikeuskäytännössä on tästä rajattuja poikkeuksia esimerkiksi määräalojen lähekkäisissä luovutuksissa.
Kesämökin myynti
Verovapausedellytykset
| Edellytys | Sisältö |
|---|---|
| Vakituinen asuminen | Mökki ollut myyjän tai perheen vakituinen asunto vähintään 2 vuotta |
| Vapaa-ajan käyttö | Ei oikeuta verovapauteen |
| Omistusaika | Vähintään 2 vuotta |
Verohallinnon syventävän ohjeen mukaan vakituisen asunnon käsitteen ulkopuolelle jäävät niin kutsutut kakkosasunnot, kuten vapaa-ajan asunnot. Verohallinnon esimerkeissäkin kesämökin myynti mainitaan tyypillisenä verollisena myyntinä.
Käytännössä
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Kesämökki vapaa-aikaan | Luovutusvoitto verotettava |
| Muutettu vakituiseksi | Voi olla verovapaa, jos 2 vuoden ehdot täyttyvät |
| Epäselvä tilanne | Arvioidaan tapauskohtaisesti |
Ympärivuotinen asuminen
Kun mökki on muutettu omaksi kodiksi, ratkaisevaa on, onko se tosiasiassa ollut myyjän tai hänen perheensä pääasiallinen asunto. Asumisesta kannattaa säilyttää selvitystä, esimerkiksi tieto muuttoilmoituksesta ja muut asiakirjat, joista vakituinen asuminen ilmenee. Rakennuksen soveltuminen ympärivuotiseen asumiseen voi tukea selvitystä, mutta se ei yksinään tee mökistä vakituista asuntoa.
Pelkän tontin myynti
Verotettavuus
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Rakentamaton tontti | Lähtökohtaisesti verotettava |
| Oman asunnon verovapaus | Ei yleensä sovellu ilman asuinrakennusta |
| Hankintameno-olettama | Soveltuu |
Rakentamattoman tontin myynnistä kerrotaan lisää artikkelissa tontin myymisestä itse.
Hankintameno tontissa
| Erä | Sisältö |
|---|---|
| Ostohinta | Tontin hinta |
| Varainsiirtovero | Ostajana maksettu vero |
| Kirjausmaksut | Lainhuudatus |
| Erottamiskulut | Maanmittauslaitokselle maksetut kulut |
Esimerkki tontin myynnistä
| Erä | Summa |
|---|---|
| Myyntihinta | 80 000 € |
| Ostohinta (8 v sitten) | 40 000 € |
| Varainsiirtovero (3 %) | 1 200 € |
| Hankintameno | 41 200 € |
| Luovutusvoitto | 38 800 € |
| Vero | 11 992 € |
Laskelma: 30 000 € × 30 % = 9 000 € ja 8 800 € × 34 % = 2 992 €, yhteensä 11 992 €. Hankintameno-olettama olisi 20 % × 80 000 € = 16 000 €, joten todellinen hankintameno on edullisempi. Oletuksena on 3 prosentin varainsiirtovero ostohetkellä ja se, ettei myyjällä ole muita pääomatuloja eikä myyntikuluja.
Metsäpalstan myynti
Erityispiirteet
| Asia | Sisältö |
|---|---|
| Verotettava | Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona |
| Puusto | Osa kiinteistön hankintamenoa |
| Metsävähennys | Tehty metsävähennys lisätään luovutusvoittoon |
| Sukupolvenvaihdos | Tietyin edellytyksin verovapaa luovutus lapselle tai sisarukselle |
Tuloverolain 46 §:n 8 momentin mukaan metsän luovutusvoittoa laskettaessa luovutusvoittoon lisätään tehdyn metsävähennyksen määrä, kuitenkin enintään 60 prosenttia luovutettavan metsän hankintamenosta. Lailla 872/2025 raja nousee 75 prosenttiin, mutta muutettua säännöstä sovelletaan ensimmäisen kerran vasta vuodelta 2027 toimitettavassa verotuksessa. Metsäkiinteistön myynnissä on myös muita erityiskysymyksiä, kuten hakkuuoikeuksien ja erikseen myydyn puutavaran käsittely, joten Verohallinnon metsäverotusta koskevat ohjeet kannattaa tarkistaa ennen kauppaa.
Maatilan myynti
Erityissäännökset
| Sääntö | Sisältö |
|---|---|
| Sukupolvenvaihdos (TVL 48 §) | Luovutusvoitto voi olla verovapaa, kun ehdot täyttyvät |
| Luovutuksensaaja | Lapsi tai tämän rintaperillinen tai sisarus (yksin tai puolison kanssa) |
| Omistusaika | Yli 10 vuotta |
| Jatkomyynti | Jos saaja myy omaisuuden ennen kuin 5 vuotta on kulunut saannosta, luovuttajalta verovapaaksi jäänyt voitto vähennetään saajan hankintamenosta tai hankintameno-olettamasta |
Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan verovapaa voi olla esimerkiksi harjoitettuun maatalouteen tai metsätalouteen kuuluvan kiinteän omaisuuden luovutus lapselle tai sisarukselle, kun omaisuus on ollut luovuttajan tai hänen ja sen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut sen vastikkeetta, yhteensä yli 10 vuotta. Sukupolvenvaihdoksen ehdot ovat yksityiskohtaiset, ja niistä kannattaa perehtyä Verohallinnon ohjeeseen maatilan sukupolvenvaihdoksesta.
Asuinrakennus maatilalla
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Oma asunto | Verovapaus mahdollinen |
| 2 v asuttu | Asuinrakennuksen ja rakennuspaikan osuus voi olla verovapaa |
| Maatalousmaa | Verotettavaa, ellei muu verovapaus sovellu |
Verotuksen suunnittelu kiinteistön myynnissä
Hankintamenon dokumentointi
| Asiakirja | Tarkoitus |
|---|---|
| Kauppakirjat | Alkuperäinen ostohinta |
| Remonttikuitit | Perusparannukset |
| Rakennusluvat | Laajennukset |
| Urakkasopimukset | Rakennuskustannukset |
Ajoituksen suunnittelu
| Strategia | Mahdollinen vaikutus |
|---|---|
| 2 vuoden ehdot täyttyvät | Verovapaus (oma vakituinen asunto) |
| 10 vuoden omistus täyttyy | 40 % olettama 20 %:n sijaan |
| Myynnit eri vuosina | Pääomatulot jakautuvat eri verovuosille |
Tappion hyödyntäminen
| Toimenpide | Vaikutus |
|---|---|
| Tappion vähennys | Luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista |
| 5 vuoden aika | Käyttämätön tappio vähennetään 5 seuraavan vuoden aikana |
| Rajoitus | Ei ansiotuloista; verovapaan oman asunnon tappiota ei vähennetä |
Verohallinnon mukaan myyntitappio vähennetään automaattisesti luovutusvoitoista ja niiden puuttuessa muista pääomatuloista. Lisää aiheesta: asunnon myyntitappio.
Varainsiirtovero ostajalle
Kiinteistön varainsiirtovero
| Kohde | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Kiinteistö | 3 % kauppahinnasta |
| Asunto-osake | 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Ensiasunto | Vapautus poistui 1.1.2024 |
Maksuaikataulu
| Vaihe | Toimenpide |
|---|---|
| Kaupanteon jälkeen | Ostaja ilmoittaa ja maksaa veron OmaVerossa |
| Ennen lainhuutoa | Vero ilmoitettava ja maksettava ennen lainhuudon hakemista |
| Lainhuuto | Haettava 6 kuukauden kuluessa kaupasta |
Myyjän kannattaa lisäksi huomioida, että Verohallinnon mukaan myyjä vastaa kiinteistöveron maksamisesta vielä myyntivuonna.
Ilmoittaminen verottajalle
Ilmoitusvelvollisuus
| Myynti | Ilmoitettava |
|---|---|
| Verotettava | Kyllä |
| Verovapaa | Kyllä |
| Tappiollinen | Kyllä |
Verohallinnon mukaan asunnon myynti on ilmoitettava, vaikka se olisi verovapaa, ja tiedot ilmoitetaan myös tappiollisesta myynnistä.
Ilmoituksen sisältö
| Tieto | Lähde |
|---|---|
| Myyntihinta | Kauppakirja |
| Ostohinta | Alkuperäinen kauppakirja |
| Perusparannukset | Kuitit |
| Asumisaika | Selvitys vakituisesta asumisesta |
| Omistusaika | Kauppakirjojen päivämäärät |
Aikataulu
| Vaihe | Ajankohta |
|---|---|
| Myynnin ilmoittaminen | Myyntivuoden aikana OmaVerossa |
| Ennakkovero tai verokortti | Valitaan samalla, kun myynti ilmoitetaan |
| Esitäytetty veroilmoitus | Myyntivuotta seuraavana keväänä, tiedot tarkistetaan |
Jos myyntivoiton veroa ei ole maksettu ennakkoverona tai verokorttia korottamalla myyntivuoden aikana, Verohallinnon mukaan myyjä voi joutua maksamaan jäännösveroa ja huojennettua viivästyskorkoa.
Esimerkkitapauksia
Tapaus 1: Omakotitalon verovapaa myynti
| Tilanne | Tiedot |
|---|---|
| Omistettu ja asuttu 5 vuotta | Verovapauden ehdot täyttyvät |
| Tontti 2 000 m² | Alle 10 000 m² (kaava-alueella enintään kaavan mukainen tontti) |
| Myyntihinta 350 000 € | Verovapaa |
| Vero | 0 €, myynti ilmoitetaan silti |
Tapaus 2: Kesämökki
| Tilanne | Tiedot |
|---|---|
| Vapaa-ajan käyttö | Ei verovapautta |
| Ostohinta 80 000 € | 15 v sitten |
| Myyntihinta 180 000 € | Nykyinen arvo |
| Olettama 40 % | 72 000 € (pienempi kuin ostohinta) |
| Edullisempi | Todellinen hankintameno 80 000 € |
| Voitto | 100 000 € |
| Vero | 32 800 € |
Laskelma: 30 000 € × 30 % = 9 000 € ja 70 000 € × 34 % = 23 800 €, yhteensä 32 800 €. Oletuksena on, ettei muita pääomatuloja ole eikä oston tai myynnin kuluja ole huomioitu. Todelliset kulut, kuten ostohetken varainsiirtovero ja välityspalkkio, pienentäisivät voittoa edelleen.
Tapaus 3: Tontin myynti
| Tilanne | Tiedot |
|---|---|
| Ostettu 100 000 € | 3 v sitten |
| Myydään 140 000 € | Kaavoitettu alue |
| Kulut | 3 000 € |
| Voitto | 37 000 € |
| Vero | 11 380 € |
Laskelma: 140 000 € − 100 000 € − 3 000 € = 37 000 €. Vero 30 000 € × 30 % = 9 000 € ja 7 000 € × 34 % = 2 380 €, yhteensä 11 380 €. Hankintameno-olettama (20 % eli 28 000 €) olisi epäedullisempi.
Yhteenveto
Kiinteistön myynnin verotuksessa:
- Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona (30 % / 34 %)
- Oman asunnon verovapaus koskee myös omakotitaloja, kun myyjä tai hänen perheensä on asunut niissä vakituisesti vähintään kaksi vuotta
- Rakennuspaikan koko (enintään 10 000 m² tai kaavan mukainen tontti) rajaa verovapautta
- Pelkkä tontti on lähtökohtaisesti verotettava
- Hankintameno kannattaa dokumentoida huolellisesti
- Vähintään 10 vuoden omistus mahdollistaa 40 % olettaman
Kiinteistöjen verotus on usein monimutkaisempaa kuin osakehuoneistojen, erityisesti metsä- ja maatilakaupoissa.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin omakotitalon myynti on verovapaata?
Omakotitalon myynti on verovapaata, kun olet omistanut kiinteistön vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette asuneet siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Verovapaus kattaa rakennuksen lisäksi rakennuspaikan enintään 10 000 neliömetrin osalta, ja kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin osalta.
Miten lasken kiinteistön hankintamenon, jos olen rakentanut talon itse?
Itse rakennetun talon hankintamenoon lasketaan tontin hankintameno sekä maksetut rakennuskustannukset, kuten urakkahinnat, työkorvaukset, työpalkat sivukuluineen sekä rakennusaineet ja -tarvikkeet. Verohallinnon mukaan oman työn arvoa ei lueta hankintamenoon. Kuitit kannattaa säilyttää huolellisesti.
Kannattaako käyttää hankintameno-olettamaa vai todellista hankintamenoa?
Verohallinto käyttää automaattisesti verotuksellisesti edullisempaa vaihtoehtoa. Vähintään 10 vuoden omistuksessa 40 prosentin hankintameno-olettama on usein edullisempi, erityisesti jos kiinteistön arvo on noussut merkittävästi. Jos olet tehnyt kalliita perusparannuksia, todellinen hankintameno voi olla edullisempi. Molemmat vaihtoehdot kannattaa laskea ennen ilmoitusta.
Voinko vähentää remonttikustannuksia hankintamenosta?
Perusparannukset, joilla kiinteistö saatetaan parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin se on aiemmin ollut, lisätään hankintamenoon. Verohallinnon mukaan perusparannusta on esimerkiksi varustetason, tilankäytön tai rakennusmateriaalien tason parantaminen. Tavalliset vuosikorjaukset, kuten maalaus tai kuluneen laitteen uusiminen, eivät ole perusparannusta. Perusparannukset kannattaa dokumentoida kuiteilla.
Onko verovapaastakin kiinteistökaupasta ilmoitettava verottajalle?
Kyllä. Verohallinnon mukaan asunnon myynti on ilmoitettava Verohallinnolle, vaikka se olisi verovapaa. Myynti ilmoitetaan myyntivuoden aikana OmaVerossa, ja tiedot tarkistetaan esitäytetystä veroilmoituksesta seuraavana keväänä.
Lähteet
- Oman asunnon myynti (Verohallinto)
- Asunnon verollinen myynti (Verohallinto)
- Verovapaa oman asunnon luovutus, syventävä ohje (Verohallinto)
- Luovutusvoiton verotus, syventävä ohje (Verohallinto)
- Varainsiirtovero, kiinteistön ostaja (Verohallinto)
- Tuloverolaki 1535/1992 (Finlex)
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.