Itsemyyjän muistilista

Itsemyyjän muistilista auttaa pitämään koko asuntokaupan järjestyksessä: selvitä myytävä kohde, valmistele ilmoitus, järjestä näytöt, käsittele tarjoukset, sovi kauppa ja luovuta asunto. Kun myyt itse, vastaat näiden vaiheiden koordinoinnista ja siitä, että ostaja saa päätökselleen olennaiset oikeat tiedot. Tämä opas keskittyy prosessin etenemiseen ja päätöskohtiin; aivan viimeisen julkaisukierroksen löydät ilmoitusta edeltävästä tarkistuslistasta.

Muistilista on kirjoitettu ensisijaisesti käytetyn asunto-osakkeen myyjälle. Kiinteistö, kuten omalla tontilla oleva omakotitalo, vaatii osin eri asiakirjat ja kaupan määrämuodon. Tunnista ensin, myytkö asunto-osakkeet vai kiinteistön; pelkkä rakennuksen ulkonäkö ei ratkaise asiaa. Kirjaa omaan työlistaasi vastuuhenkilö, seuraava toimi ja keskeneräinen tieto. Näin huomaat ajoissa kohdat, joissa tarvitset pankin, isännöinnin tai asiantuntijan apua.

1. Varmista omistus ja myynnin lähtötiedot

Ennen hinnan tai julkaisupäivän päättämistä selvitä, kuka voi myydä kohteen ja mitä kauppaan kuuluu. Jos omistajia on useita, sovi yhdessä päätöksenteko, allekirjoitukset ja yhteydenpito ostajiin. Tarkista myös mahdollinen panttaus, käyttöoikeus tai muu rajoitus. Niiden selvittäminen vasta kaupantekopäivänä voi viivästyttää luovutusta.

• Selvitä, onko kohde asunto-osake vai kiinteistö ja ketkä ovat sen omistajia.
• Tarkista, onko paperinen osakekirja olemassa vai osoitetaanko omistus sähköisellä merkinnällä.
• Jos paperinen osakekirja on pankissa vakuutena, sovi pankin kanssa sen käsittelystä hyvissä ajoin.
• Selvitä, liittyykö kohteeseen panttauksia, lunastuslauseke, hallintaoikeus tai muuta kauppaan vaikuttavaa.
• Kirjaa, mitkä varastot, autopaikat, kalusteet ja laitteet kuuluvat kauppaan ja millä perusteella.

Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan osakehuoneiston omistus voi perustua paperiseen osakekirjaan tai huoneistotietojärjestelmän sähköiseen omistajamerkintään. Menettely kaupanteossa riippuu tästä erosta: paperiseen osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja se luovutetaan ostajalle, kun taas sähköisen merkinnän tapauksessa myyjä antaa suostumuksen ostajan omistuksen rekisteröintiin. Pankin kanssa on sovittava erikseen, jos osakekirja on lainan vakuutena. Älä lupaa ostajalle tiettyä luovutustapaa ennen kuin olet varmistanut oman tilanteesi.

2. Kokoa asiakirjat ja tarkista ristiriidat

Käytetyn asunto-osakkeen myynnissä ostaja arvioi sekä huoneistoa että taloyhtiötä. Kilpailu- ja kuluttajavirasto ohjeistaa myyjää hankkimaan isännöitsijäntodistuksen korjaustarveselvityksineen, yhtiöjärjestyksen sekä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjan ja siellä käsitellyt taloudelliset asiakirjat. Tarkista, että saamasi tieto vastaa sitä, mitä tiedät asunnosta ja yhtiöstä. Jos jokin tieto näyttää vanhentuneelta tai ristiriitaiselta, pyydä selvitys ennen kuin toistat sen ostajalle.

• Hanki ajantasainen isännöitsijäntodistus ja sen olennaiset liitteet.
• Lue yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen pöytäkirjat sekä uusimmat talousasiakirjat.
• Selvitä päätetyt ja tiedossasi olevat suunnitteilla olevat korjaukset sekä niiden mahdollinen vaikutus vastikkeisiin.
• Tarkista vastikkeet, osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus, pinta-ala, hallintaoikeudet ja huoneiston käyttö.
• Kokoa omat remontteja, vahinkoja ja korjauksia koskevat tositteet sekä mahdolliset tutkimusraportit.
• Varmista energiatodistuksen tarve ja oikea energialuokka kyseisen kohteen markkinoinnissa.

Huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistotuloste ja ote osakeluettelosta näyttävät ostajalle omistus-, panttaus- ja rajoitustietoja. Maanmittauslaitos muistuttaa, etteivät ne korvaa isännöitsijäntodistusta. Jos paperinen osakekirja puuttuu, selvitä kuolettamismenettely ennen kaupanteon sopimista. Asiakirjojen nimien, päiväysten ja lukujen vertailu on hyödyllisempi tarkistus kuin pelkkä kansioon tallentaminen. Laajempi asiakirjakohtainen selitys löytyy oppaasta asunnon myyntiin tarvittavat asiakirjat.

Energiatodistus liittyy rakennukseen ja sen myyntiin tai vuokraukseen, ja soveltamisalassa on poikkeuksia. Tarkista todistuksen saatavuus taloyhtiöstä tai rakennuksen omistajalta. Jos todistus tarvitaan eikä sitä ole, selvitä hankinta ennen markkinointia. Älä oleta, että todistuksen saa automaattisesti isännöitsijältä tai että sama menettely koskee kaikkia rakennuksia. Motivan energiatodistusneuvonta selittää esimerkiksi julkisen myynti-ilmoituksen ja poikkeuskohteiden eroja.

3. Päätä hinta ja myynnin rajat

Pyyntihinta on markkinointipäätös, ei lupaus toteutuvasta kauppahinnasta. Vertaa mahdollisimman samankaltaisia toteutuneita kauppoja ja nykyisiä myyntikohteita, mutta käsittele ne erillään: ilmoitusten hinnat kertovat myyjien pyynnöistä. Arvioi sijainnin lisäksi taloyhtiön korjaukset, velkaosuus, huoneiston kunto, kerros, pohja ja hallintaoikeudet. Jos vertailukohteita on vähän, epävarmuus on syytä tunnistaa eikä täyttää keksityllä prosentilla.

Kerää hintavertailut ja merkitse, kuvaavatko ne toteutuneita kauppoja vai pyyntihintoja. Vertaa myös kauppahintaa, velatonta hintaa, vastikkeita ja mahdollista yhtiölainaosuutta. Päätä tämän jälkeen pyyntihinta sekä ehdot, joilla voit hyväksyä tarjouksen. Laske oma nettotavoitteesi huomioiden mahdollinen velan poismaksu ja myyntiin liittyvät kulut. Erota epävarmat hintaolettamukset tosiasioista.

Vältä kiinteää oletusta siitä, että jokaisesta pyyntihinnasta tingitään saman verran. Ostaja voi tarjota eri hintaa tai esittää ehtoja, ja myyjä arvioi tarjouksen kokonaisuutena. Jos et pysty perustelemaan hintaa saatavilla olevilla vertailuilla, ulkopuolinen arvio voi auttaa. Arvion lähtötiedot ja mahdollinen toimeksiantosidonnaisuus kannattaa selvittää ennen kuin käytät sitä päätöksen perustana.

Ennen ilmoituksen avaamista päätä myös, miten toimit, jos yhteydenottoja tulee vähän tai palautteessa toistuu sama kysymys. Tarkista ensin ilmoituksen perustiedot ja kuvien selkeys. Sen jälkeen voit arvioida, tarvitseeko pyyntihinnan perustelu lisäselvitystä tai onko jokin olennainen tieto vaikea löytää. Kirjaa muutokset päivämäärineen, jotta erotat alkuperäisen ilmoituksen myöhemmistä korjauksista. Tämä auttaa myös vastaamaan ostajille johdonmukaisesti.

4. Valmistele asunto ja julkaise ilmoitus

Kuntoa ei voi korjata valokuvalla, mutta hyvä esittely auttaa ostajaa ymmärtämään kohteen. Siivoa, poista yksityisyyttä paljastavat esineet ja korjaa sellaiset pienet puutteet, jotka aiot korjata ennen myyntiä. Erota tehty korjaus, suunniteltu korjaus ja pelkkä mahdollisuus toisistaan. Jos havaitset kosteuteen, tekniikkaan tai rakenteeseen liittyvän epäilyn, selvitä sitä asianmukaisesti ja kerro ostajalle se, mitä tiedät. Pintojen peittäminen ei korvaa tiedonantoa.

Ilmoituksen olennaiset tiedot tulee tarkistaa asiakirjoista: osoite, huoneiston yksilöinti, pinta-ala, vastikkeet, velkaosuus, energialuokka silloin kun sitä edellytetään sekä hallintaan kuuluvat tilat. Kerro asunnon ja taloyhtiön tiedossa olevista vioista ja korjaushankkeista ymmärrettävästi. Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeen mukaan myyjän tulee antaa ostajalle kauppaan mahdollisesti vaikuttavat tiedot ja pitäytyä ilmoittelussa tosiasioissa. Tämä koskee myös itse tehtyä myyntiesitettä ja näyttötilanteessa annettuja vastauksia.

Kuvat auttavat hahmottamaan tilat, kun ne ovat teräviä, riittävän valoisia ja edustavat nykyistä asuntoa. Pohjapiirros auttaa ostajaa ymmärtämään tilojen suhdetta, mutta tarkista sen ajantasaisuus remonttien jälkeen. Älä kuvaa muuta tilaa omaksi hallinnaksesi ilman perustetta. Valitse julkaisukanava kohderyhmän, palvelun ehtojen, näkyvyyden ja oman yhteydenpitokykysi perusteella; kanavien hinnat ja ehdot voivat muuttua. Ennen julkaisupainiketta käy läpi itsemyyjän tarkistuslista ennen ilmoituksen julkaisua, jossa tarkistetaan juuri ilmoituksen oikeellisuus ja valmius.

5. Hoida näytöt ja dokumentoi kysymykset

Näyttö on ostajan mahdollisuus tarkastella huoneistoa ja kysyä asiakirjoista. Järjestä paikka niin, että tiloihin pääsee tutustumaan turvallisesti ja rauhassa. Varaa tarvittavat asiakirjat nähtäviksi ja kerro, miten ostaja saa ne myöhemmin. Jos et tiedä vastausta esimerkiksi taloyhtiön tulevasta korjauksesta, selvitä se isännöinnistä ja vastaa vasta sen jälkeen. Arvaus voi muuttua riidaksi kaupan jälkeen.

Valmistele myös käytännön vastauspohja yleisiin kysymyksiin. Kerää yhteen isännöitsijäntodistuksen päivämäärä, vastikkeiden erittely, yhtiölainan tieto ja taloyhtiön korjausten tila. Vastauspohja ei korvaa asiakirjoja, mutta auttaa välttämään sen, että annat eri ostajille eri luvut. Jos tieto muuttuu näyttöjen välillä, päivitä sekä ilmoitus että oma muistiinpanosi. Kerro tarvittaessa aikaisemmille kiinnostuneille sama päivitys, jotta heidän päätöksensä perustuu vertailukelpoisiin tietoihin.

• Tarkista ennen näyttöä, että ilmoitus ja saatavilla olevat asiakirjat kertovat saman tiedon.
• Merkitse kiinnostuneiden kysymykset ja vastaa olennaisiin kysymyksiin kirjallisesti.
• Kerro havaitsemistasi vioista ja tiedossasi olevista korjaustarpeista myös silloin, kun niitä ei kysytä suoraan.
• Sovi mahdollisesta toisesta näytöstä ja asiakirjojen toimittamisesta ilman kiireeseen perustuvaa painostusta.
• Huolehdi henkilötiedoista: kerää vain yhteydenpitoon tarpeellinen tieto ja säilytä se asianmukaisesti.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto neuvoo antamaan ostajalle mahdollisuuden tutustua taloyhtiön asiapapereihin ja asuntoon rauhassa. Huolellinen esittely ei tarkoita virheettömyyden lupaamista. Tärkeintä on, että kerrot tiedossasi olevista merkityksellisistä seikoista ja erotat oman havaintosi virallisesta asiakirjatiedosta. Jos teet myöhemmin korjauksen ilmoituksen tietoihin, kerro muutos myös niille ostajaehdokkaille, joiden kanssa neuvottelu on edelleen käynnissä.

6. Vertaa tarjouksia ehtoineen

Pyydä tarjous kirjallisena, vaikka yksityisen myyjän kanssa suullinen tarjouskin on mahdollinen. Kirjallinen tarjous tekee hinnan lisäksi voimassaoloajan, rahoitusehdon, kaupanteon ajankohdan ja hallinnan luovutuksen näkyviksi molemmille. Tarkista, mitä ehdollinen tarjous tarkoittaa juuri kyseisessä tekstissä. Älä käsittele rahoitusehtoa tai oman asunnon myyntiehtoa yleisenä vapautuksena ilman tarjouksen sanamuodon ymmärtämistä.

Vertaa tarjouksia nettosumman ja toteutettavuuden mukaan. Eri ostajat voivat esittää saman hinnan mutta eri aikataulun tai ehtoja, joiden toteutuminen on epävarmaa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan myyjä voi valita, minkä tarjouksen hyväksyy; hintapyyntöä vastaavaakaan tarjousta ei ole pakko hyväksyä. Hyväksytyn tarjouksen perumisella voi silti olla seurauksia tarjoukseen kirjattujen ehtojen mukaan. Jos teet vastatarjouksen, alkuperäinen tarjous raukeaa viranomaisohjeen mukaan.

Tarkista tarjouksesta hinta, velkaosuuden käsittely, maksuehto ja voimassaoloaika. Rahoitusta, kuntotutkimusta tai muuta epävarmuutta koskevat ehdot kannattaa kirjoittaa täsmällisesti. Vertaa hallinnan luovutuspäivää omaan muutto- ja rahoitussuunnitelmaasi. Säilytä tarjous, vastatarjous ja hyväksyntä samassa kirjallisessa ketjussa. Jos ehdon vaikutus jää epäselväksi, pyydä oikeudellista apua ennen hyväksyntää.

Lisätietoa eri tarjoustilanteista on oppaassa ostotarjouksen sitovuus. Sopimussakon tai käsirahan merkitys riippuu tarjouksen ehdoista ja sovellettavasta sääntelystä. Älä lisää tarjouspohjaan seuraamusta, jonka sisältöä et pysty selittämään toiselle osapuolelle. Kiinteistön tarjoukseen ja esisopimukseen liittyy asunto-osakkeesta poikkeava määrämuoto; jos myyt kiinteistöä, selvitä se ennen sitoutumista.

7. Valmistele kaupanteko

Kun ehdot ovat selvät, laadi kauppakirja niin, että se vastaa hyväksyttyä tarjousta ja ostajalle annettuja tietoja. Käytetyn asunto-osakkeen kauppakirja on syytä tehdä kirjallisesti. Kilpailu- ja kuluttajavirasto kehottaa kirjaamaan siihen kaikki sovitut kauppaehdot, kuten osapuolet, kohteen yksilöinnin, hinnan, maksun, omistuksen ja hallinnan siirtymisen sekä vastikevastuun alkamisen. Merkittävistä vioista ja tiedossa olevista korjaushankkeista ei kannata jättää pelkkää suullista mainintaa.

• Vertaa kauppakirjan kohdetietoja osakekirjaan tai omistajamerkintään sekä isännöitsijäntodistukseen.
• Kirjaa kauppahinta, velkaosuuden käsittely ja maksun toteutustapa yksiselitteisesti.
• Sovi erikseen omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtymisestä sekä avainten luovutuksesta.
• Kirjaa, mistä päivästä ostaja vastaa yhtiövastikkeista ja muista sovituista kuluista.
• Lisää tiedossa olevat merkittävät viat, sovitut korjaukset ja ostajan saamat asiakirjat.
• Varmista pankin kanssa panttauksen purku ja osakekirjan tai sähköisen merkinnän käsittely.

Varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksaminen kuuluvat yleensä ostajalle. Maksuaika riippuu kuitenkin kaupan tyypistä, eikä yhtä määräaikaa voi soveltaa kaikkiin tilanteisiin. Tavallisessa yksityisten välisessä asunto-osakekaupassa Verohallinnon mukaan ilmoitus ja maksu tehdään kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksesta; välittäjän kautta tehdyssä kaupassa ja lain tarkoittamassa uudiskohteessa on omat menettelynsä. Anna ostajalle tarvittavat tiedot mutta älä esitä veron hoitamista myyjän velvollisuutena.

Kiinteistön kauppa eroaa asunto-osakkeen kaupasta olennaisesti. Maakaaren mukaan kiinteistön kauppa tehdään kirjallisesti ja kaupanvahvistaja vahvistaa sen kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa, tai kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Älä päättele, että fyysinen kaupanvahvistaja tarvitaan sähköisessä kiinteistökaupassa. Jos omakotitalosi on asunto-osakeyhtiömuotoinen, tarkista todellinen kaupan kohde ennen menettelyn valintaa.

Kun kauppakirjan luonnos on valmis, käy se ostajan kanssa läpi kohta kohdalta. Vertaa sovittua maksutapaa tarjoukseen ja varmista, että mahdollinen pankkien välinen suoritusjärjestely on molempien tiedossa. Tarkista lisäksi, millä ehdolla avaimet luovutetaan ja mitä tapahtuu, jos sovittu korjaus ei ole valmis määräpäivänä. Jos asiakirjoissa on ristiriita, korjaa se ennen allekirjoitusta; kauppakirjan tekstin ja osapuolten yhteisen ymmärryksen tulee vastata toisiaan.

Myyjän kannattaa säilyttää tiedot siitä, mitä asiakirjoja ostajalle toimitettiin ja milloin. Tämä auttaa myöhemmin osoittamaan, mikä tieto oli ostajan käytettävissä ennen päätöstä. Jos ostaja on kysynyt esimerkiksi aiemmasta kosteusvahingosta, kirjaa vastaukseen tiedossasi olevat tapahtumat, korjauksen laajuus ja saatavilla olevat dokumentit. Älä oleta, että raportin lähettäminen yksin kertoo ostajalle sen olennaisen sisällön; tuo keskeinen seikka selkeästi esiin.

8. Luovuta hallinta ja päätä myynti

Kauppa ei käytännössä pääty kauppakirjan allekirjoitukseen. Sovitun hallinnan siirtymisen lähestyessä sovi muutosta, avaimista, mahdollisista käyttöohjeista ja asunnon luovutuskunnosta. Tarkista, mitä kauppakirjassa on sovittu irtaimistosta ja siivouksesta. Jos sovittu korjaus tai irtaimiston poisto on kesken, kerro siitä ostajalle ajoissa ja sovi ratkaisu kirjallisesti.

• Varmista maksun, osakekirjan luovutuksen tai rekisteröintisuostumuksen käytännön toteutus.
• Kirjaa avainten määrä ja luovutusajankohta molemmille osapuolille.
• Dokumentoi tarvittaessa mittarilukemat ja asunnon kunto luovutushetkellä.
• Päätä omat sähkö-, vakuutus- ja muut asumissopimuksesi niiden ehtojen mukaan.
• Säilytä kauppakirja, tarjousviestit, asiakirjat ja sovittuja korjauksia koskevat tositteet.

Luovutuksen yksityiskohdat riippuvat kauppakirjasta, taloyhtiön käytännöistä ja siitä, mitä palveluita asuntoon liittyy. Varmista ostajalta, miten hän saa avaimet ja tarvitsemansa tiedot turvallisesti. Omistuksen rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään on uuden omistajan tai hänen pankkinsa tehtävä kaupanteon jälkeen; myyjän tulee puolestaan huolehtia oikeasta luovutusasiakirjasta tai suostumuksesta. Tarkempi muistio löytyy artikkelista asunnon luovutus kaupanteon jälkeen.

Myös oman muuton aikataulu on osa hallinnan luovutusta. Sovi, milloin asunto on tyhjä ja missä kunnossa se jätetään. Käy läpi varasto ja mahdollinen autopaikka samalla huolellisuudella kuin itse huoneisto. Jos kaupasta on jätetty pois jokin valaisin, kodinkone tai muu esine, tarkista, että poikkeus on kirjattu ja että poistaminen tehdään sovitusti. Näin luovutuspäivän odotukset eivät perustu vain näytössä käytyyn keskusteluun.

Yhteenveto

Itsemyynnissä etene järjestyksessä: selvitä omistus ja asiakirjat, päätä perusteltu hinta, julkaise oikeat tiedot, anna ostajalle mahdollisuus tutustua kohteeseen, käsittele tarjoukset kirjallisesti ja sovi kaupan sekä luovutuksen yksityiskohdista. Pysähdy epäselvän tiedon kohdalla ja hanki oikea selvitys. Tämän muistilistan tarkoitus on auttaa näkemään koko ketju ja tunnistamaan, mikä tehtävä on seuraavaksi kesken.

Päivitä oma työtilanne jokaisen vaiheen jälkeen: mikä tieto on vahvistettu, mikä odottaa vastausta ja kuka seuraavaksi toimii. Siten julkaisun, tarjouksen ja kauppakirjan luvut eivät lähde eri versioista.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä teen, jos isännöitsijäntodistuksen tieto poikkeaa omista havainnoistani?

Pyydä isännöinniltä selvitys ja tarvittaessa korjattu asiakirja ennen kuin annat tiedon ostajalle varmana. Kerro ostajalle myös omasta merkityksellisestä havainnostasi. Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmän tulosteet eivät korvaa isännöitsijäntodistusta.

Voinko myydä asunto-osakkeen ilman välittäjää?

Kyllä. Silloin huolehdit itse muun muassa tiedonannosta, markkinoinnista, näytöistä, tarjouksista ja kauppakirjan valmistelusta. Voit hankkia yksittäiseen vaiheeseen ammattilaisen apua, jos esimerkiksi kaupan ehdot tai omistuksen osoittaminen jäävät epäselviksi.

Tarvitseeko itsemyyjä kaupanvahvistajan?

Asunto-osakkeen kauppaan ei käytetä maakaaren mukaista kaupanvahvistajaa. Kiinteistön kirjallisessa kaupassa kaupanvahvistaja tarvitaan, mutta Maanmittauslaitoksen sähköinen kiinteistökauppa on vaihtoehtoinen menettely. Varmista, kumpaa kohdelajia olet myymässä.

Mitä teen, jos ostaja esittää ehdollisen tarjouksen?

Lue ehto yhdessä ostajan kanssa niin, että sen toteutuminen, määräaika ja seuraukset ovat kummallekin selvät. Arvioi tarjousta hinnan lisäksi aikataulun ja ehtojen perusteella. Kirjaa mahdolliset muutokset tarjoukseen tai vastatarjoukseen.

Lähteet

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon myyminen; Käytetyn asunnon virhe.
• Maanmittauslaitos: Osakehuoneiston myyjän muistilista; Hae huoneiston omistuksen rekisteröintiä.
• Motiva: Usein kysyttyä energiatodistuksista.
• Verohallinto: Varainsiirtovero asunto-osakkeen ostajalle.
• Finlex: Maakaari 540/1995, 2 luvun 1 §.