Itsemyyjän tarkistuslista ennen ilmoituksen julkaisua

Ennen itsemyyjän myynti-ilmoituksen julkaisua tarkista kolme asiaa: ovatko kohteen tiedot oikein, saako ostaja olennaiset tiedot ja vastaavatko kuvat sekä teksti todellista asuntoa. Tämä tarkistuslista on viimeinen laadunvarmistus jo luonnostellulle ilmoitukselle. Koko myynnin myöhemmät vaiheet näytöistä kaupantekoon löytyvät oppaasta asunnon myynti itse.

Tarkistuslista koskee ensisijaisesti käytetyn asunto-osakkeen ilmoitusta. Kiinteistöä myyvän on selvitettävä lisäksi kiinteistöä koskevat asiakirjat, rakennukset, käyttöoikeudet ja kaupan eri menettely. Merkitse jokaiselle tarkistukselle lähde: isännöitsijäntodistus, muu asiakirja, oma havainto tai vielä selvittämätön tieto. Jos tieto on epävarma, älä julkaise sitä varmana. Korjaa luonnos tai pyydä selvitys ennen avaamista.

Aloita ilmoituksen faktapohjasta

Ilmoituksen houkuttelevuus ei auta, jos perustiedoissa on virhe. Ostaja muodostaa kuvan hinnasta, tiloista ja taloyhtiöstä julkaisun perusteella. Kilpailu- ja kuluttajavirasto ohjeistaa itsemyyjää pitäytymään ilmoittelussa tosiasioissa ja antamaan ostajalle kauppaan vaikuttavat tiedot. Tee siksi ensin vertailu luonnoksen ja asiakirjojen välillä. Etsi erityisesti kohtia, jotka on kopioitu vanhasta ilmoituksesta tai muistista.

• Osoite, taloyhtiön nimi ja huoneiston yksilöinti vastaavat asiakirjoja.
• Huoneluku, pinta-ala, kerros ja rakennustiedot on tarkistettu luotettavasta lähteestä.
• Kuvat, teksti ja pohjapiirros kuvaavat nykyistä tilannetta.
• Kauppaan kuuluvat tilat ja oikeudet on kuvattu täsmällisesti.
• Vastikkeet, yhtiölainaosuus ja muut ostajan kuluihin vaikuttavat luvut ovat ajantasaiset.
• Tiedossasi olevat viat, vauriot ja korjaushankkeet on käsitelty rehellisesti.

Tee tarkistus numero kerrallaan. Pinta-alan voi vahingossa kirjoittaa eri tavalla otsikkoon, perustietokenttään ja kuvatekstiin. Samoin hoitovastike, rahoitusvastike ja niiden summa voivat mennä sekaisin. Vertaa myös, tarkoittaako ilmoituksen hinta myyntihintaa vai velatonta hintaa. Jos osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaosuus, ostaja tarvitsee tiedon sen vaikutuksesta kokonaisuuteen. Älä yritä korjata epäselvää tilannetta vain vaihtamalla sanaa; selvitä ensin, mitä asiakirjoissa oikeasti sanotaan.

Oikea tieto on muutakin kuin numeroita

Sanallinen kuvaus voi johtaa harhaan yhtä helposti kuin väärä luku. Tarkista esimerkiksi, onko autopaikka omassa hallinnassa, erillisillä osakkeilla, yhtiöltä vuokrattu vai jonotusjärjestelmän piirissä. Kerro tilanne sen mukaan, mitä asiakirjat osoittavat. Sama koskee varastoa, pihaa, parveketta ja yhteisiä tiloja. Jos remontti on vasta suunnitteilla, älä kuvaa sitä päätetyksi. Jos korjaus on päätetty mutta sen hinta on vielä avoin, älä keksi osakekohtaista arviota.

Käy ilmoituksen kaikki adjektiivit läpi. Ilmaisut kuten ”täysin remontoitu”, ”huoleton taloyhtiö” tai ”ei korjaustarpeita” voivat olla liian vahvoja, jos et pysty osoittamaan niiden perustaa. Kuvaa mieluummin tehdyt työt, asiakirjoista ilmenevä kunnossapitotilanne ja oma havaintosi erikseen. Jos asunnossa on korjattu vahinko, ilmoita mitä tiedät korjauksesta ja mitä dokumentteja siitä on saatavilla. Pelkkä uusi pintamateriaali ei todista rakenteiden kuntoa.

Tarkista asiakirjat ennen julkaisua

Itsemyyjä tarvitsee taloyhtiöstä muutakin kuin yhden lomakkeen. Kilpailu- ja kuluttajaviraston myyntiohjeessa korostuvat isännöitsijäntodistus korjaustarveselvityksineen, yhtiöjärjestys sekä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja ja siinä käsitellyt taloudelliset asiakirjat. Ne auttavat tarkistamaan vastikkeita, lainoja, käyttöä ja korjauksia. Asiakirjojen olemassaolo ei yksin riitä: lue ne ja kysy ristiriidoista.

• Isännöitsijäntodistus on hankittu ja sen tiedot on verrattu ilmoitusluonnokseen.
• Yhtiöjärjestys ja viimeisimmän yhtiökokouksen aineisto ovat käytettävissä ostajalle.
• Korjaustarveselvitys, päätetyt remontit ja tiedossasi olevat suunnitelmat on erotettu toisistaan.
• Viimeisimmät saatavilla olevat talousasiakirjat on luettu, ei vain ladattu.
• Omien remonttien luvat, ilmoitukset, kuitit ja mahdolliset vahinkoselvitykset on koottu.
• Olet selvittänyt, miten ostaja saa asiakirjat turvallisesti nähtäväkseen.

Isännöitsijäntodistukselle ei kannata keksiä yleistä ”alle kolme kuukautta” -kelpoisuusrajaa. Olennaista on tietojen ajantasaisuus kaupanteon kannalta. Jos yhtiökokous, vastikepäätös tai lainaosuus muuttuu ilmoituksen ollessa esillä, pyydä tarvittaessa uusi todistus ja päivitä ilmoitus. Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys ei ole sama asia kuin mahdollinen pitkän tähtäimen suunnitelma, vaikka niissä käsiteltäisiin samoja korjauksia. Nimeä asiakirja oikein.

Maanmittauslaitoksen osakehuoneiston myyjän muistilista kehottaa esittämään ostajalle osakehuoneistotulosteen ja otteen osakeluettelosta. Niistä käyvät ilmi rekisterin omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot. Nämä tulosteet eivät korvaa isännöitsijäntodistusta. Selvitä myös, perustuuko omistus paperiseen osakekirjaan vai sähköiseen omistajamerkintään; asia vaikuttaa myöhempään kaupantekoon, vaikka ilmoitukseen ei tarvitsisi kirjoittaa koko menettelyä. Jos omistuksessa tai panttauksessa on epäselvyyttä, selvitä se ennen kuin lupaat nopeaa kaupantekoa.

Kohteen energiatodistuksen tarve tarkistetaan rakennuksen ja myyntitavan mukaan. Motivan energiatodistusneuvonta käsittelee julkista myynti-ilmoittelua ja rakennustyyppeihin liittyviä poikkeuksia. Jos todistus vaaditaan, varmista energialuokka oikeasta todistuksesta ja käytä sitä markkinoinnissa. Taloyhtiökohteessa todistus koskee rakennusta, eikä oma arvio asunnon sähkölaskusta korvaa sitä. Jos todistus puuttuu, selvitä hankintavastuu ja aikataulu ennen julkaisemista. Tarkempi asiakirjaluettelo on artikkelissa asunnon myyntiin tarvittavat asiakirjat.

Hinta ja kulut esitetään ymmärrettävästi

Pyyntihinnan on oltava lukijan ymmärrettävissä yhdessä velkaosuuden ja jatkuvien asumiskulujen kanssa. Tarkista velaton hinta, kauppahinta ja osakkeisiin kohdistuva lainaosuus samasta ajantasaisesta kokonaisuudesta. Jos lainaosuuden tarkka arvo määräytyy vasta tiettynä maksupäivänä tai yhtiöltä saatavan laskelman mukaan, ilmaise tämä sen sijaan, että esität vanhan luvun pysyvänä. Selvitä myös, voiko osuuden maksaa pois ja millä ehdoilla, jos aiot mainita sen.

Erottele pyyntihinta ja velaton hinta oikein. Tarkista, että osakkeisiin kohdistuva lainaosuus ja vastikkeet vastaavat uusinta saatua tietoa. Jos jokin olennainen kulu ei sisälly vastikkeeseen, ilmaise se lukijalle ymmärrettävästi. Älä perustele pyyntihintaa keksityllä alennusprosentilla tai hintakehityksellä. Käsittele hintavertailuissa pyyntihintoja ja toteutuneita kauppahintoja erillisinä tietoina.

Toteutuneet kaupat voivat auttaa arvioimaan hintaa, mutta yksittäisen vertailukohteen kunto ja yhtiön talous voivat erota omastasi. Ilmoitusportaalin pyyntihinta ei kerro, millä hinnalla kohde lopulta myydään. Vältä väitettä, että lopullinen kauppahinta olisi yleensä tietyn prosenttiosuuden alempi. Sellaista yleispätevää lukua ei voi päätellä omasta ilmoitustarkistuksesta. Jos hinta-arviot poikkeavat toisistaan, kirjaa itsellesi syyt ja päätä, mitä tietoja vielä puuttuu.

Älä merkitse ostajan varainsiirtoveroa myyjän ilmoittamaksi kohteen hinnan osaksi. Ostaja arvioi veroseuraamuksensa oman tilanteensa mukaan. Verohallinnon mukaan asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta lain edellytyksin, mutta ilmoituksessa tärkeintä on esittää kauppahinta ja yhtiölainaosuus oikein. Jos omassa luonnoksessasi on verolaskelma, tarkistuta sen perusteet ja ajantasaisuus tai poista se. Ilmoitus ei saa antaa ostajalle virheellistä käsitystä hänen kokonaiskustannuksestaan.

Kuvat ja pohjapiirros vastaavat kohdetta

Kuvan tehtävä on auttaa ostajaa hahmottamaan tilat. Tarkista jokaisesta kuvasta sekä laatu että oikeellisuus. Valon ja rajauksen säätö on eri asia kuin ominaisuuksien poistaminen tai muuttaminen. Jos vanha kuva esittää huonetta ennen remonttia tai sisältää kalusteita, joita ei enää ole, harkitse uutta kuvaa tai kerro ero selvästi. Vältä kuvavalintaa, joka peittää tiedossa olevan merkittävän puutteen.

• Pääkuva näyttää olennaisen tilan selkeästi eikä johda harhaan.
• Kaikki ilmoituksen kannalta tärkeät huoneet näkyvät kuvissa.
• Kuvat ovat teräviä ja niissä on luonnollinen, tilaa vastaava valaistus.
• Kuvissa ei näy henkilötietoja, henkilökohtaisia asiakirjoja tai tarpeettomia tunnisteita.
• Pohjapiirros vastaa nykyistä huonejakoa tai mahdolliset erot on selitetty.
• Yhtiön yhteisten tilojen ja piha-alueiden kuvat on nimetty oikein.

Kiinteää kuvamäärää tai kuvauskellonaikaa ei tarvitse noudattaa. Pienen asunnon voi kuvata kattavasti vähemmillä kuvilla kuin monikerroksisen kohteen. Tarkista mobiilinäkymä, sillä siellä kuvat rajautuvat eri tavalla kuin tietokoneella. Jos käytät pohjapiirrosta, varmista sen käytön oikeus ja huolehdi, ettei vanha piirros esitä poistettua seinää tai väärää huonelukua. Kun piirros on suuntaa antava, ilmaise se; älä väitä mittatarkkuutta ilman perusteita.

Ennen kuvausta siivoa ja järjestä tilat niin, että ostaja näkee niiden käyttötarkoituksen. Poista esimerkiksi yksityiset valokuvat, laskut ja lääkkeet kuvista. Varmista, ettei valaistus muuta pintoja kohtuuttomasti eikä peitä vikaa, josta ostajan tulee saada tieto. Voit käyttää kuvausapuna oppaan asunnon kuvaus myyntiä varten käytännön neuvoja. Kuva ei kuitenkaan korvaa tekstin tietoja taloyhtiön taloudesta tai korjauksista.

Teksti kertoo olennaisen heti

Ostaja etsii ilmoituksesta ensin sijainnin, kohteen tyypin, tilat, hinnan ja olennaiset kustannukset. Aloita niistä ja etene sitten käytännön asumiseen, kuntoon ja taloyhtiöön. Liian pitkän tunnelmakuvauksen keskelle piilotettu kustannus tai korjauspäätös heikentää luettavuutta. Otsikko voi olla kiinnostava ilman ylilyöntiä: nimeä todellinen vahvuus, jonka kuvat ja tiedot tukevat.

Lue luonnos läpi ostajan näkökulmasta. Ymmärtäisitkö ilmoituksen perusteella, mikä on asunto-osakkeen kaupan kohde, mitkä tilat kuuluvat hallintaan, mitä kuukausikuluja syntyy ja mitä korjaustöitä on tiedossa? Onko asunnon kunto kuvattu samalla tarkkuudella kuin sen vahvuudet? Jos jokin olennainen tieto on vasta yksityisviestissä, pohdi, kuuluuko se jo ilmoitukseen. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan ostajalle on annettava kauppaan vaikuttavat tiedot, myös tiedossa olevista vioista ja taloyhtiön remonteista.

• Otsikko ja aloitus kertovat kohteen aidon pääsisällön.
• Tekstissä käytetään asiakirjojen mukaisia termejä ja ymmärrettävää yleiskieltä.
• Tehdyt, päätetyt ja suunnitellut korjaukset eivät sekoitu.
• Oma arvio erotetaan varmennetusta asiakirjatiedosta.
• Vikoja, vaurioita tai käyttörajoituksia ei ole peitetty ympäripyöreillä sanoilla.
• Näyttöjen järjestäminen ja yhteydenottotapa on kerrottu selvästi.

Poista tekstiä, joka ei auta ostopäätöstä. Ostaja ei tarvitse täydellisyyttä lupaavaa markkinointilausetta, arvausta tulevasta arvonnoususta tai yleistä väitettä alueen palvelutasosta ilman tarkistusta. Kerro sen sijaan konkreettisesti huonejaosta, säilytyksestä, valosta ja tiedossasi olevasta käytöstä. Sijaintia kuvaavat täsmälliset palvelu- ja matka-aikaväitteet on tarkistettava erikseen. Jos et ole tarkistanut niitä, kuvaa sijainti neutraalisti. Artikkeli hyvä asuntoilmoitus auttaa ilmoituksen rakenteen työstämisessä.

Valitse kanava ja varmista yhteydenpito

Ilmoitus on valmis vasta, kun pystyt käsittelemään sen herättämät kysymykset. Tarkista valitsemasi julkaisupalvelun omat ehdot, tietokentät, kuvakoot, maksut ja mahdollinen ilmoituksen voimassaolo suoraan palvelusta ennen tilausta. Näitä ehtoja ei voi päätellä toisesta palvelusta. Vältä vanhentuneita väitteitä siitä, että jokin portaali olisi ilmainen tai markkinan suurin.

• Ilmoituksen kanava ja sen ajantasaiset käyttöehdot sopivat omaan myyntitapaasi.
• Käytettävä puhelinnumero tai viestikanava toimii, ja pystyt seuraamaan sitä.
• Sinulla on turvallinen tapa toimittaa asiakirjat kiinnostuneelle ostajalle.
• Näyttöjen mahdolliset ajankohdat on mietitty, mutta niitä ei luvata mahdottomasti.
• Olet valmistautunut vastaamaan kysymyksiin, myös niihin, joihin vastaus vaatii lisäselvityksen.

Älä julkaise toisen henkilön yhteystietoja tai henkilötunnusta ilmoituksessa. Jos myyt yhteisomistajien kanssa, sovi, kuka vastaa viesteihin ja miten muut omistajat saavat tiedon tarjouksista. Ostajaehdokkaan kiinnostusta ei tarvitse arvioida henkilötietoja keräämällä. Riittää, että sovitte yhteydenpidosta ja näytöstä. Jos et pysty vastaamaan heti, ilmoita realistinen tavoitettavuus ilman ehdotonta aikavälin lupausta.

Valitse omaan tilanteeseesi sopiva tapa järjestää näytöt. Voit ilmoittaa valmiin näyttöajan tai sopia tapaamiset erikseen. Päätös riippuu esimerkiksi asumisestasi asunnossa ja siitä, miten saat ostajille asiakirjat nähtäväksi. Myynnin myöhemmässä vaiheessa säilytä olennaiset kysymykset ja annetut vastaukset kirjallisina, jotta kaupan ehdot eivät perustu pelkkään muistiin. Tämä on jo seuraavan vaiheen valmistelua, mutta se on hyvä huomioida ennen yhteystietojen avaamista.

Jos myyntiä hoitaa useampi omistaja, sopikaa ilmoituksen viimeisestä versiosta yhdessä. Yksi voi tarkistaa taloyhtiöasiakirjat, toinen kuvat ja kolmas kanavan asetukset, mutta myyntiviestin tulee olla yhtenäinen. Kirjatkaa myös, kuka päivittää ilmoituksen, jos uusi tieto tulee julkaisun jälkeen. Näin korjauksen tekeminen ei viivästy sen vuoksi, että jokainen luulee toisen hoitavan sen. Yhteinen tarkistuskierros auttaa huomaamaan myös aiemmin sovitut rajat, kuten mitä irtaimistoa kauppaan kuuluu.

Tee julkaisemisen viimeinen koe

Esikatselu näyttää, miten tiedot asettuvat palvelussa. Tarkista sekä tietokoneen että puhelimen näkymä, jos palvelu sen sallii. Katso myös automaattiset kentät: osa ilmoituspalveluista muodostaa niistä otsikoita tai tiivistelmiä, joita et kirjoittanut itse. Varmista, että kuva, hinta ja yhteystiedot näkyvät oikein. Lähetä luonnos toiselle lukijalle, jos voit; vieras silmä löytää usein epäselvän termin tai puuttuvan perustiedon.

Tee lopuksi nopea ristiriitatarkistus. Vertaa ilmoituksen pinta-alaa ja huonelukua pohjapiirrokseen, vastikkeita isännöitsijäntodistukseen ja remonttitekstiä yhtiökokouksen aineistoon. Katso, onko kuvassa jotain, jota tekstissä kuvataan toisin. Lue kaikki numerot ääneen. Testaa oma yhteydenottokanavasi. Jos julkaisu vaatii valitsemaan energialuokan tai muun luokituksen, valitse se vain asiakirjan perusteella; älä arvaa saadaksesi lomaketta valmiiksi.

• Esikatselun otsikko, hinta ja pääkuva ovat oikein.
• Mobiilinäkymässä teksti ja kuvat ovat ymmärrettäviä.
• Jokainen numero on verrattu lähdeasiakirjaan.
• Merkittävät epävarmat tiedot on selvitetty tai rajattu asianmukaisesti.
• Yhteydenotto toimii ja asiakirjojen jakotapa on valmis.
• Julkaisun jälkeen tiedät, miten virhe korjataan ja kenelle muutos kerrotaan.

Jos löydät ristiriidan, lykkää julkaisua sen verran, että tieto voidaan selvittää. Pieni viive on usein helpompi hallita kuin ostajille jo annetun virheellisen tiedon korjaaminen. Julkaisun jälkeenkin tiedot voivat muuttua: uusi yhtiökokous, vastikepäätös tai havaittu vika voi edellyttää ilmoituksen päivittämistä ja ostajaehdokkaille kertomista. Siksi säilytä käyttämäsi asiakirjat ja merkitse muistiin, milloin tarkistit keskeiset luvut.

Yhteenveto

Itsemyyjän viimeinen tarkistus ennen ilmoituksen julkaisua on asiakirjojen, hinnan, kuvien, tekstin ja yhteydenoton vertailu. Julkaise vasta, kun osaat osoittaa, mistä ilmoituksen keskeiset tiedot ovat peräisin ja miten ostaja saa tarvitsemansa lisätiedot. Epäselvä tieto selvitetään ennen kuin siitä tehdään myyntiväite. Kun ilmoitus on kunnossa, valmistaudu seuraavaksi näyttöihin, tarjouksiin ja kaupantekoon.

Tallenna lopullinen luonnos itsellesi ennen julkaisua. Kun kanava muodostaa ilmoituksen kentistä oman näkymänsä, tarkista vielä julkaistu versio. Jos huomaat eron luonnokseen nähden, korjaa se heti. Kirjaa myös, mistä asiakirjasta kukin tärkeä luku on tarkistettu; tämä helpottaa päivitystä, jos yhtiön tiedot myöhemmin muuttuvat.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka tuore isännöitsijäntodistuksen on oltava?

Yleistä kaikille kaupoille samaa kolmen kuukauden kelpoisuusrajaa ei tule olettaa. Tarkista, että todistuksen tiedot ovat ajantasaiset ja vastaavat ilmoitusta. Jos taloyhtiössä tehdään uusi päätös tai luvut muuttuvat, hanki tarvittaessa päivitetty tieto.

Tuleeko myynti-ilmoituksessa kertoa suunnitellusta remontista?

Kerro ostajalle tiedossasi olevista taloyhtiön suunnitelluista ja päätetyistä korjauksista niiden oikeassa vaiheessa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston myyntiohje korostaa kauppaan vaikuttavien tietojen antamista. Älä esitä alustavaa keskustelua päätöksenä tai päätettyä hanketta epävarmana ajatuksena.

Voinko julkaista ilman energiatodistusta?

Se riippuu rakennuksesta ja sovellettavista poikkeuksista. Julkisessa myynti-ilmoittelussa energiatodistuksen tarve ja oikea energialuokka on selvitettävä ennen julkaisua. Tarkista kohteesi tilanne taloyhtiöstä tai Motivan energiatodistusneuvonnan ohjeista.

Montako kuvaa ilmoitukseen kannattaa valita?

Valitse niin monta ajantasaista ja informatiivista kuvaa kuin kohteen tilojen ymmärtäminen tarvitsee. Yleistä pakollista tai optimaalista kuvamäärää ei ole. Tärkeämpää on, että olennaiset tilat näkyvät ja kuvat vastaavat asuntoa.

Lähteet

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon myyminen; Käytetyn asunnon virhe.
• Maanmittauslaitos: Osakehuoneiston myyjän muistilista.
• Motiva: Usein kysyttyä energiatodistuksista.
• Verohallinto: Varainsiirtovero asunto-osakkeen ostajalle.