Asuntolainan vakuudet – mitä pankki vaatii?

Asuntolainan vakuudet turvaavat lainan takaisinmaksun pankille. Pääasiallinen vakuus on yleensä ostettava asunto, mutta joskus tarvitaan lisävakuuksia. Vakuuksiin liittyy kaksi eri rajaa: laissa säädetty lainakatto, joka lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta, ja pankin oma vakuusarvio. Tässä oppaassa käymme läpi vakuusvaatimukset ja eri vakuusvaihtoehdot.

Vakuuden perusteet

Miksi vakuutta tarvitaan?

Pankin näkökulma:

• Turvaa lainan takaisinmaksun
• Pienentää luottoriskiä
• Voi vaikuttaa lainan ehtoihin
• Lainakatto on säädetty laissa (luottolaitoslaki 15 luku 11 §)

Finanssivalvonnan mukaan lainapäätös perustuu ensisijaisesti luotonhakijan maksukykyyn, mutta myös lainan takaisinmaksun turvaksi annettavalla vakuudella on merkitystä.

Lainakatto

Lainakatto eli enimmäisluototussuhde lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta luottoa myönnettäessä (luottolaitoslaki 15:11). Finanssivalvonnan 29.6.2026 tekemän päätöksen mukaan lainakatto on 1.7.2026 alkaen 95 % kaikille lainanottajille (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026; voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunnon ostajalle 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille.

Lainakaton laskennassa hyväksyttäviä vakuuksia ovat Finanssivalvonnan mukaan ensisijainen asuntopantti (asunto-osakkeet, kiinteistön panttikirjat sekä asumisoikeus- ja osaomistussopimuksen pääoma-arvo), muut asuntopantit vapaa-ajan asunnot mukaan lukien, talletusvakuudet, muut reaalivakuudet (esimerkiksi osakkeet ja rahasto-osuudet) sekä saadut vierasvelkapantit. Henkilötakausta ei pidetä lainakaton tarkoittamana vakuutena (luottolaitoslaki 15:11). Finanssivalvonnan mukaan pankki ei käytännössä ota lainakaton laskennassa huomioon valtiontakausta eikä vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämiä täytetakauksia.

Vakuusarvo vs. lainasumma

Vakuusarvon laskenta:

• Pankki määrittää vakuuden arvon itsenäisesti
• Finanssivalvonnan mukaan vakuusarvo ei ole sama kuin kohteen käypä arvo
• Pankki vähentää käyvästä arvosta varmuusmarginaalin, jotta lainan takaisinmaksu ei vaarannu, jos kohteen arvo laskee

Varmuusmarginaalin suuruus vaihtelee pankeittain ja kohteittain, eikä siitä ole yleistä viranomaislukua.

Esimerkki (varmuusmarginaali on esimerkinomainen oletus):

Asunnon käypä arvo:          300 000 €
Lainakatto (95 %):           285 000 €
Oletettu varmuusmarginaali:  30 %
Pankin vakuusarvo:           210 000 €
Lainan tarve:                270 000 €

Lainakatto ei ylity (270 000 € < 285 000 €)
Pankin vakuusvaje:            60 000 €

Esimerkissä laina mahtuu lainakaton rajoihin, mutta pankin oma vakuusarvio jää lainan tarvetta pienemmäksi. Tällöin pankki voi pyytää lisävakuutta tai tarjota pienempää lainaa.

LTV-luku (Loan-to-Value)

Mikä on LTV:

• Lainan suhde vakuuden arvoon
• Mitä pienempi, sitä enemmän vakuudessa on liikkumavaraa
• Voi vaikuttaa lainaehtoihin

Suomessa LTV-luvun lakisääteinen yläraja on lainakatto, joka on tällä hetkellä 95 % vakuuksien käyvästä arvosta. Pankit voivat lisäksi käyttää omia raja-arvojaan, joten oma tilanne kannattaa kysyä pankilta.

Asunto pääasiallisena vakuutena

Asunto-osake

Panttaus:

• Lainanantaja (yleensä pankki) hakee osakehuoneiston panttauksen rekisteröintiä
• Panttaus rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään, ja panttausmerkintä korvaa osakekirjan käyttämisen lainan vakuutena
• Panttaus voidaan rekisteröidä, kun osakehuoneistolla on sähköinen omistajamerkintä
• Jos huoneistolla ei vielä ole sähköistä omistajamerkintää (esimerkiksi taloyhtiön osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään), vakuutena käytetään paperista osakekirjaa

Vakuusarvo:

• Pankki määrittää vakuusarvon omien perusteidensa mukaan
• Sijainti ja kunto vaikuttavat
• Taloyhtiön talous ja yhtiölainaosuus huomioidaan

Kiinteistö

Panttaus:

• Kiinteistöön haetaan kiinnitys, eli merkintä Maanmittauslaitoksen kiinteistötietojärjestelmään
• Kiinnityksen perusteella annetaan panttikirja, joka voi olla sähköinen tai kirjallinen (paperinen)
• Panttikirja annetaan pankille lainan vakuudeksi

Maanmittauslaitoksen mukaan kiinnitys on voimassa toistaiseksi ja se on erikseen kuoletettava. Kiinteistötietojärjestelmässä näkyvä kiinnitys ei välttämättä tarkoita, että kiinteistö olisi lainan vakuutena.

Vakuusarvo:

• Pankki määrittää vakuusarvon omien perusteidensa mukaan
• Sijainti, rakennusten kunto ja kohteen kysyntä vaikuttavat

Vakuusarvon arviointi

Pankki arvioi esimerkiksi:

Lisävakuudet

Milloin tarvitaan?

Vakuusvaje syntyy, kun:

• Laina ylittäisi lainakaton suhteessa vakuuksien käypään arvoon
• Pankin vakuusarvo ei riitä lainan tarpeeseen
• Omarahoitusosuus on pieni suhteessa asunnon hintaan

Valtiontakaus

ASP-lainan valtiontakaus:

• ASP-säästöjen perusteella myönnettävälle vastaantulolainalle voidaan lisätä maksuton valtiontakaus
• Takaus on enintään 25 % lainapääomasta, ja valtion vastuu samaan asuntoon kohdistuvasta pääomasta on enintään 60 000 € (Valtiokonttori)
• Takauksesta on sovittava kirjallisesti ennen asunnon kaupantekoa käytävien lainaneuvottelujen yhteydessä

Ehdot:

• ASP-säästäjäksi voi ryhtyä 18 vuotta täyttänyt ensiasunnonostaja, eikä yläikärajaa ole; 15–17-vuotias voi aloittaa säästämisen laissa säädetyillä ehdoilla (talletukset omista ansioista tai varoista, joita hän saa käyttää). Ensiasunnonostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 prosentin omistusosuuden asunnosta (Valtiokonttori)
• ASP-säästäminen: 1.6.2026 alkaen avatuilla tileillä vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta (50–1 500 €) ja omasäästöosuus vähintään 10 %; ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voidaan käyttää myös vanhaa mallia (vähintään 8 kalenterivuosineljännestä, 150–4 500 € neljännekseltä) ja siirtymäsääntöjä
• Asunto omaan vakituiseen käyttöön

Tavallinen asuntolainan valtiontakaus: 1.6.2026 alkaen valtiontakausta voi saada myös ilman ASP-säästämistä ja muukin kuin ensiasunnon ostaja, kun asunto hankitaan omaan vakituiseen käyttöön. Takaus on enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, valtion vastuu enintään 60 000 € asuntoa kohden, ja takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä (Valtiokonttori).

Valtiokonttorin mukaan valtiontakaus on luonteeltaan täytetakaus, joten lainan ensisijaisena vakuutena on ostettava asunto tai muu esinevakuus. Ostettavan asunnon vakuusarvo ei lähtökohtaisesti riitä kattamaan koko lainamäärää, joten valtiontakaus toimii asunnon lisäksi lainan vakuutena ja pienentää tarvittavien lisävakuuksien tai oman pääoman määrää. Valtion takaamalle lainalle ei kuitenkaan saa jäädä vakuusvajetta: jos sitä jää, se on eriteltävä omaksi lainakseen, johon ei liity valtion vastuita. Lainakaton laskennassa pankki ei Finanssivalvonnan mukaan käytännössä ota valtiontakausta huomioon.

Vanhempien asunto

Yleinen lisävakuus:

• Vanhempien asunto tai kiinteistö
• Pantataan pankille (vierasvelkapanttaus)
• Vapautus ennen lainan loppumista edellyttää pankin suostumusta

Huomioitavaa:

• Vanhempien asunnon omistajien suostumus
• Riski vanhemmille, jos et pysty maksamaan
• Sovittava selkeästi perheessä

Kun lisävakuuden antaa joku muu kuin velallinen, kyse on vierasvelkapanttauksesta. Vierasvelkapantti on Finanssivalvonnan mukaan myös lainakaton laskennassa hyväksyttävä vakuus. Ulkopuolisen yksityishenkilön asuntolainalle antama panttaus on Finanssivalvonnan mukaan täytetakaus: pantinantajalta voidaan periä vain, jos vakuutena oleva velallisen asunto ei riitä koko velan maksuun.

Henkilötakaus

Takaaja vastaa lainasta:

• Jos lainansaaja ei maksa, takaaja voi joutua maksamaan
• Suuri vastuu takaajalle
• Takaajina ovat usein vanhemmat tai muut läheiset

Takauksen tyypit (laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 2 §):

Yksityistakaajan luotonantajalle antama takaus on täytetakaus, jos päävelka on myönnetty pääasiallisesti asunnon tai vapaa-ajan asunnon hankkimista tai kunnostamista varten ja kyseinen omaisuus on päävelan vakuutena (3 §:n 2 momentti). Jos takaaja vastaa vain osasta velkaa tai tietyn ajan, Finanssivalvonta neuvoo varmistamaan, että nämä ehdot kirjataan sopimukseen.

Ennen takauksen antamista luotonantajan on selvitettävä yksityistakaajalle takauksen piiriin kuuluvat velat liitännäiskustannuksineen, edellytykset, joilla suoritusta voidaan vaatia takaajalta, sekä muut takaajan asemaan olennaisesti vaikuttavat seikat. Jos selvitys annetaan kirjallisena, se on annettava viimeistään takauksen antamista edeltävänä päivänä (12 §). Henkilötakausta ei oteta huomioon lainakaton laskennassa.

Talletukset ja sijoitukset

Pantataan pankille esimerkiksi:

• Säästötilit
• Määräaikaistalletukset
• Sijoitusrahastot
• Pörssissä listatut osakkeet

Vakuusarvo:

Finanssivalvonnan mukaan pankit hyväksyvät vakuudeksi esimerkiksi talletuksia ja pörssissä listattuja osakkeita, ja niidenkin vakuusarvoa laskiessaan pankki vähentää tapauskohtaisen varmuusmarginaalin omaisuuden käyvästä arvosta.

Muu kiinteistö

Esimerkiksi:

• Kesämökki
• Sijoitusasunto
• Metsätila

Vakuusarvo:

• Riippuu kohteen tyypistä, sijainnista ja kysynnästä
• Finanssivalvonnan mukaan lainakaton laskennassa hyväksytään myös vapaa-ajan asunnot

Vakuuden vapauttaminen

Milloin vakuus vapautuu?

Kun laina on maksettu:

• Vakuus ei poistu rekistereistä automaattisesti, vaan pankki hakee tarvittavat muutokset
• Kiinteistössä pankki hakee kiinnityksen siirtämistä; Maanmittauslaitos neuvoo pyytämään pankkia hakemaan siirtoa, kun laina on maksettu kokonaan
• Asunto-osakkeessa panttausmerkinnän poistamista hakee tyypillisesti pantinsaaja eli pankki, eikä poistamisesta peritä Maanmittauslaitoksen maksua
• Paperinen osakekirja tai panttikirja palautetaan

Osittain:

• Kun lainaa on maksettu riittävästi
• Vakuusarvo ylittää jäljellä olevan lainan
• Lisävakuudet voidaan vapauttaa pankin suostumuksella

Vapautuksen hakeminen

Prosessi:

1. Pyydä pankista vakuustilanteen tarkistusta
2. Pankki arvioi nykyisen tilanteen
3. Jos vakuudet riittävät, vapautus on mahdollinen
4. Allekirjoita tarvittavat asiakirjat

Jos lainalla on yksityistakaaja, takaaja vapautuu takausvastuusta, jos pankille annetaan takauksen tilalle toinen takaus tai muu vakuus, jonka arvioidaan riittävän päävelan suorittamiseksi. Luotonantajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta hyväksyä muuta takausta kuin ulosottolain tarkoittaman yhteisön takauksen (laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 20 §).

Milloin vapautusta kannattaa pyytää?

Harkitse, kun:

• Lainaa on maksettu huomattavasti
• Asunnon arvo on noussut
• Lisävakuus halutaan vapauttaa (esim. vanhempien asunto)

Vakuusongelmat

Vakuusvaje

Jos vakuudet eivät riitä:

• Lainaa ei myönnetä täysimääräisenä
• Tarvitaan lisävakuuksia
• Tai pienempi laina

Ratkaisuja:

• Lisävakuudet
• Suurempi omarahoitusosuus
• Edullisempi asunto

Vakuuden arvon lasku

Jos asunnon arvo laskee:

• Vakuusarvo heikkenee
• Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi
• Varmuusmarginaalin tarkoitus on juuri se, ettei kohteen käyvän arvon lasku vaaranna lainan takaisinmaksua

Lisävakuusvaatimus

Jos pankki pyytää lisävakuutta esimerkiksi lainaehtojen muuttamisen yhteydessä:

• Neuvottele pankin kanssa
• Selvitä, mihin pyyntö perustuu
• Harkitse lisävakuutta, ylimääräistä lyhennystä tai pienempää lainamäärää

Jos lainanhoito vaikeutuu, pankkiin kannattaa ottaa yhteyttä ajoissa. Maksutonta apua saa oikeusaputoimistojen talous- ja velkaneuvonnasta.

Vakuuden valinta

Vertailu

Huomioita vaihtoehdoista

Usein harkittavia vaihtoehtoja:

1. Valtiontakaus, jos ehdot täyttyvät
2. Omat talletukset tai sijoitukset
3. Vanhempien asunto, jos he suostuvat
4. Henkilötakaus, jos muut keinot eivät riitä

Järjestys riippuu tilanteesta. Jos ongelma on lainakatto, valtiontakaus ja henkilötakaus eivät auta, koska niitä ei käytännössä oteta huomioon lainakaton laskennassa. Silloin tarvitaan lisää omarahoitusta tai esinevakuutta, kuten vierasvelkapanttia.

Vakuudet ja korot

Vakuustilanteen vaikutus

Hyvät vakuudet voivat tarkoittaa:

• Parempaa marginaalia
• Helpompaa lainansaantia
• Enemmän neuvotteluvaraa

Heikot vakuudet voivat tarkoittaa:

• Korkeampaa marginaalia
• Tiukempia ehtoja
• Vähemmän joustovaraa

Tarkistuslista vakuuksiin

Ennen lainahakemusta

• Omarahoitusosuus laskettu
• Lainakatto tarkistettu (95 % vakuuksien käyvästä arvosta)
• Asunnon vakuusarvo kysytty pankilta
• Vakuusvaje tiedossa
• Lisävakuusvaihtoehdot kartoitettu

Lisävakuuksia järjestettäessä

• Valtiontakauksen ehdot tarkistettu
• Vanhempien kanssa keskusteltu (jos tarpeen)
• Takaajan vastuut selvitetty
• Omat sijoitukset kartoitettu

Laina-aikana

• Vakuustilanteen seuranta
• Lisävakuuksien vapautusmahdollisuus
• Lainan lyhennyksen seuranta

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko vakuuksia tarvitaan?

Laki rajaa lainan enimmäismäärän: lainakatto on 1.7.2026 alkaen 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille (Finanssivalvonnan päätös 29.6.2026, voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Lisäksi pankki määrittää vakuuksille oman vakuusarvon, joka on käypää arvoa pienempi. Tarvittavien lisävakuuksien määrä riippuu siis sekä lainakatosta että pankin arviosta.

Voivatko vanhempani antaa asuntonsa vakuudeksi?

Kyllä, mutta heidän on hyvä ymmärtää riskit. Kyse on vierasvelkapanttauksesta. Asuntolainassa ulkopuolisen yksityishenkilön antama panttaus on täytetakaus, joten pantista voidaan periä vain, jos vakuutena oleva velallisen asunto ei riitä koko velan maksuun. Kannattaa keskustella avoimesti ja harkita myös muita vaihtoehtoja.

Milloin voin vapauttaa lisävakuudet?

Kun lainaa on maksettu niin paljon, että asunnon vakuusarvo riittää pankin arvion mukaan jäljellä olevaan lainaan. Ajankohta riippuu lainan määrästä, lyhennyksistä ja asunnon arvosta, joten vapautusta kannattaa kysyä pankilta, kun tilanne on muuttunut.

Mitä tapahtuu, jos asunnon arvo laskee?

Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi. Jos maksat lainan normaalisti, arvon lasku ei yleensä muuta lainasuhdetta. Se voi kuitenkin vaikuttaa esimerkiksi lisävakuuksien vapauttamiseen tai uuden lainan saamiseen.

Onko valtiontakaus parempi kuin vanhempien takaus?

Se riippuu tilanteesta. Valtiontakaus ei sido vanhempien omaisuutta eikä aseta heitä riskiin, ja ASP-lainan valtiontakaus on maksuton. Tavallisesta valtiontakauksesta peritään 2,5 %:n takausmaksu. Valtiontakausta ei kuitenkaan käytännössä huomioida lainakaton laskennassa, kun taas vanhempien antama vierasvelkapantti huomioidaan.

Yhteenveto

Asuntolainan vakuudet ovat olennainen osa rahoitusta:

1. Pääasiallinen vakuus: ostettava asunto, jolle pankki määrittää vakuusarvon vähentämällä käyvästä arvosta varmuusmarginaalin
2. Lainakatto: 95 % vakuuksien käyvästä arvosta 1.7.2026 alkaen (Finanssivalvonnan päätös)
3. Lisävakuudet: valtiontakaus, vanhempien asunto, henkilötakaus, talletukset
4. Vakuusvaje: syntyy, jos omarahoitus tai vakuudet eivät riitä
5. Vapautus: lisävakuudet voi vapauttaa pankin suostumuksella lainan pienentyessä

Valitse vakuudet huolella ja ymmärrä niiden vaikutukset.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finlex – Laki luottolaitostoiminnasta 610/2014
• Finlex – Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
• Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Valtiokonttori – Ohje asuntolainojen valtiontakauksesta 1.6.2026 alkaen
• Maanmittauslaitos – Hae osakehuoneiston panttauksen rekisteröintiä
• Maanmittauslaitos – Hae kiinnitystä tai sen muutosta
• Maanmittauslaitos – Hinnasto, huoneistot
• Oikeuspalveluvirasto – Talous- ja velkaneuvonta

Lue myös

• Asuntolaina ilman täyttä vakuutta – ratkaisut vakuusvajeeseen
• Asuntolainan vakuudet ja omarahoitus
• Asuntolaina takaajalla – mitä takaaja vastaa
• Kiinteistön panttaus
• Omarahoitusosuus