Asuntokaupan vahvistaminen pankissa: prosessi ja vaiheet
Asuntokaupan vahvistaminen pankissa: kaupantekotilaisuuden kulku, lainan nosto, kauppahinnan maksu, vakuudet ja mitä ostajan ja myyjän kannattaa valmistella.
Julkaistu 7. elokuuta 2026
Asuntokauppa tehdään Suomessa usein pankissa järjestettävässä kaupantekotilaisuudessa. Tilaisuudessa allekirjoitetaan kauppakirja, nostetaan asuntolaina ja maksetaan kauppahinta myyjälle. Pankin rooli on hoitaa rahoitus, maksut ja vakuudet niin, että kauppahinnan maksu ja omistuksen siirto tapahtuvat hallitusti.
Termi "vahvistaminen" on arkikielinen. Kiinteistön kauppakirja on maakaaren mukaan vahvistettava kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehtävä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, ja pankkikaupassa kaupanvahvistajana voi toimia pankin virkailija. Asunto-osakkeen kauppa ei sen sijaan edellytä kaupanvahvistajaa, vaikka se tehtäisiin pankissa.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miten asuntokauppa etenee pankissa ja mitä valmisteluita tarvitaan.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ja tunnistamaan huomioitavia seikkoja.
Miksi kauppa tehdään pankissa?
Pankin rooli
Tehtävä
Sisältö
Rahoitus
Lainan nosto kaupantekoa varten
Maksut
Kauppahinnan siirto myyjälle
Vakuudet
Panttaus ja vakuusjärjestelyt
Kaupanvahvistus
Kiinteistökaupassa, jos virkailija toimii kaupanvahvistajana
Hyödyt osapuolille
Osapuoli
Hyöty
Ostaja
Laina nostetaan hallitusti kaupan yhteydessä
Myyjä
Kauppahinta maksetaan samassa tilaisuudessa
Molemmat
Ammattilaiset hoitavat teknisen puolen
Vaihtoehto: sähköinen kauppa
Tapa
Käyttö
Perinteinen pankissa
Yleinen tapa
Sähköinen asuntokauppa
Mahdollinen asunto-osakkeissa, kun osakkeet ovat osakehuoneistorekisterissä
Kotivakuutus voimaan viimeistään hallinnan siirtyessä
Henkilöllisyystodistus
Mukaan tilaisuuteen
Varainsiirtovero
Välittäjää käytettäessä maksetaan kaupanteon yhteydessä
Asunto-osakkeen kaupassa vaaranvastuu on asuntokauppalain mukaan myyjällä, kunnes asunto luovutetaan ostajan hallintaan. Kotivakuutus kannattaa siksi saada voimaan viimeistään hallinnan siirtyessä.
Myyjän valmistelut
Toimenpide
Aikataulu
Asiakirjat
Isännöitsijäntodistus ym. valmiina
Tilinumero
Ilmoitettu pankille
Lainojen kuittaus
Jos osakkeet tai kiinteistö ovat lainan vakuutena
Avaimet
Luovutusvalmiina (jos samana päivänä)
Välittäjän rooli
Tehtävä
Sisältö
Kauppakirjan valmistelu
Pohja valmiina
Aikataulutus
Sovitaan pankki ja aika
Asiakirjojen kokoaminen
Kaikki tarvittava valmiina
Koordinointi
Osapuolten yhteydenpito
Kaupantekotilaisuuden kulku
Tyypillinen eteneminen
Vaihe
Sisältö
Kokoontuminen
Henkilöllisyyden tarkistus
Asiakirjojen läpikäynti
Kauppakirja ja liitteet
Allekirjoitukset
Kauppakirja ja lainasopimus
Maksut ja lainan nosto
Kauppahinnan maksu ja vakuudet
Avainten luovutus
Jos hallinta siirtyy samana päivänä
Tilaisuuden kesto vaihtelee kaupan ja osapuolten määrän mukaan. Mitä paremmin asiakirjat on käyty läpi etukäteen, sitä sujuvammin tilaisuus yleensä etenee.
Läsnäolijat
Henkilö
Rooli
Ostaja(t)
Allekirjoitus, lainan nosto
Myyjä(t)
Allekirjoitus, rahojen vastaanotto
Pankin edustaja
Laina-asiat, maksut
Välittäjä
Kauppakirja, koordinointi
Valtakirjalla edustaja
Jos osapuoli ei pääse
Käsiteltävät asiat
Asia
Sisältö
Kauppakirja
Käydään läpi kohta kohdalta
Kauppahinta
Vahvistetaan summa
Maksujärjestelyt
Laina, omarahoitus
Hallinnan siirto
Milloin avaimet
Avoimet kysymykset
Selvitetään epäselvyydet
Lainan nosto kaupantekotilaisuudessa
Prosessi
Vaihe
Toimenpide
Nostoehdot täyttyvät
Kauppakirja allekirjoitettu
Lainan nosto
Pankin järjestelmässä
Kauppahinnan maksu
Siirretään myyjälle
Vakuuden panttaus
Osakkeet/kiinteistö pankille
Vakuusjärjestelyt
Vakuus
Käsittely
Paperinen osakekirja
Siirretään pankin haltuun
Osakehuoneistorekisteri
Maanmittauslaitos kirjaa panttauksen
Kiinteistö
Panttikirjat pankille
Muu vakuus
Henkilötakaus, muu omaisuus
Maksun kulku
Vaihe
Sisältö
Laina nostetaan
Ostajan lainatilille
Omarahoitus
Ostajan tililtä
Maksu myyjälle
Siirto myyjän tilille
Myyjän lainan kuittaus
Jos asunnossa lainaa
Loput myyjälle
Nettosumma
Kauppakirjan allekirjoittaminen
Tarkistettavat kohdat
Kohta
Varmistettava
Osapuolten tiedot
Nimet ja henkilötunnukset
Kohteen tiedot
Osoite, osakkeet/kiinteistötunnus
Kauppahinta
Oikea summa
Maksuehdot
Miten maksetaan
Hallinnan siirto
Päivämäärä
Muut ehdot
Sovitut lisäehdot
Allekirjoitukset
Kuka
Mitä
Ostaja(t)
Allekirjoittaa ostajana
Myyjä(t)
Allekirjoittaa myyjänä
Todistajat
Jos tarpeen
Kaupanvahvistaja
Kiinteistökaupassa paperisessa kaupassa
Kappaleet
Kappale
Kenelle
Alkuperäinen
Ostajalle
Alkuperäinen
Myyjälle
Kopio
Pankille ja tarvittaessa välittäjälle
Tarvittavien kappaleiden määrä riippuu kaupasta. Kiinteistökaupassa ostaja tarvitsee kauppakirjan lainhuudon hakemista varten.
Maksut ja kustannukset
Ostajan maksut
Maksu
Sisältö
Kauppahinta
Myyjälle
Varainsiirtovero
1,5 % (osake) tai 3 % (kiinteistö)
Välityspalkkio
Jos ostaja on toimeksiantaja
Lainakulut
Järjestelypalkkio, tilinhoito
Myyjän saatavat ja vähennykset
Erä
Sisältö
Kauppahinta
Bruttosumma
Välityspalkkio
Voidaan maksaa kauppahinnasta
Vanhan lainan kuittaus
Maksetaan kauppahinnasta, jos kohde on vakuutena
Netto myyjälle
Jäännössumma
Varainsiirtoveron maksu
Tilanne
Käytäntö
Asunto-osake
2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta; välittäjää käytettäessä kaupanteon yhteydessä, ja välittäjä antaa ilmoituksen; uudiskohteessa ostaja ilmoittaa ja maksaa itse 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä
Kiinteistökauppa
Ennen lainhuudon hakemista; lainhuutoa haettava 6 kuukauden kuluessa
Ensiasunto
Verovapaus poistui 1.1.2024
Varainsiirtovero on asunto-osakkeessa 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistössä 3 % kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024.
Osakkeiden ja omistuksen siirto
Asunto-osakkeet
Toimenpide
Vastuussa
Osakekirjan luovutus
Myyjä → Ostaja/Pankki
Siirtomerkintä
Osakekirjaan
Ilmoitus yhtiölle
Omistajanvaihdos osakeluetteloon
Paperisen osakekirjan yhtiöissä siirtoa ei kirjata osakehuoneistorekisteriin, vaan omistus osoitetaan osakekirjalla.
Sähköinen osakerekisteri
Toimenpide
Vastuussa
Suostumus kirjaamiseen
Myyjä (asuntokauppalain 6:4 mukaan)
Saannon kirjaus
Maanmittauslaitos
Panttauksen kirjaus
Maanmittauslaitos, pankin hakemuksesta
Maanmittauslaitos ylläpitää osakehuoneistorekisteriä ja kirjaa siihen osakkeen saannon ja panttauksen.
Kiinteistö
Toimenpide
Vastuussa
Kauppakirjan vahvistus
Kaupanvahvistaja
Lainhuudon hakeminen
Ostaja (6 kk kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta)
Panttikirjojen siirto
Myyjä → Pankki
Erityistilanteet
Useita ostajia
Tilanne
Käsittely
Aviopari
Molemmat allekirjoittavat
Muut yhteisostajat
Kaikki allekirjoittavat
Osuuksien jako
Merkitään kauppakirjaan
Eri pankit
Koordinointi tarvitaan
Useita myyjiä
Tilanne
Käsittely
Kuolinpesä
Kaikki osakkaat tai valtuutettu
Yhteiset omistajat
Kaikki allekirjoittavat
Valtakirja
Jos joku ei pääse paikalle
Ostaja ulkomailla
Tilanne
Ratkaisu
Sähköinen allekirjoitus
Mahdollista tietyissä palveluissa
Valtakirja
Edustaja allekirjoittaa
Etäyhteys
Tarkista pankilta etukäteen
Rahoitus usealta pankilta
Tilanne
Käsittely
Ostajan pankki ≠ Myyjän pankki
Koordinointi
Maksu eri pankkiin
Maksun perilletulo kannattaa varmistaa
Vakuudet
Järjestetään lainapankin kautta
Pankin asiakkuus ja kauppa
Ostajan pankin valinta
Tekijä
Vaikutus
Edullisin lainatarjous
Voi olla eri pankki
Nykyinen asiakkuus
Voi olla etuja
Tilaisuuden paikka
Usein ostajan pankissa
Jos pankki on eri
Tilanne
Käytäntö
Kauppa ostajan pankissa
Tavallinen
Kauppa myyjän pankissa
Mahdollinen
Välittäjän toimistossa
Maksut pankkien välillä
Kaupan jälkeiset toimenpiteet
Ostajan tehtävät
Toimenpide
Aikataulu
Ilmoitus isännöitsijälle
Pian kaupan jälkeen
Sähkösopimus
Ennen muuttoa
Muuttoilmoitus
Muuton yhteydessä
Vakuutus voimaan
Viimeistään hallinnan siirtyessä
Kiinteistö: lainhuuto
6 kk kuluessa
Myyjän tehtävät
Toimenpide
Aikataulu
Muutto
Sovitun mukaan
Avainten luovutus
Hallinnan siirtopäivänä
Ilmoitus sähköyhtiölle
Sopimuksen päättyminen
Pankin tehtävät
Toimenpide
Aikataulu
Vakuuden kirjaaminen
Kaupan jälkeen
Laina-asiakirjojen arkistointi
Pankin järjestelmiin
Myyjän lainan kuittaus
Kauppahinnan maksun yhteydessä
Tarkistuslista kaupantekoon
Ostaja
Henkilöllisyystodistus mukaan
Pankkitunnukset (varmuuden vuoksi)
Kotivakuutus voimaan
Omarahoitusosuus tilillä
Lainasopimuksen ehdot selvillä
Varainsiirtoveron maksu sovittu
Myyjä
Henkilöllisyystodistus mukaan
Tilinumero ilmoitettu
Osakekirja/panttikirjat mukana
Avaimet (jos luovutetaan)
Isännöitsijäntodistus tuore
Molemmat
Kauppakirjaluonnos tarkistettu
Hinta ja ehdot selvillä
Hallinnan siirtoaika sovittu
Yhteystiedot vaihdettu
Yhteenveto
Asuntokaupan vahvistaminen pankissa:
Valmistelu on avain sujuvaan tilaisuuteen
Pankin rooli on rahoitus, maksut ja vakuudet
Kauppakirja käydään läpi ja allekirjoitetaan
Lainan nosto ja maksu tapahtuvat yleensä samassa tilaisuudessa
Omistus siirtyy kauppakirjan ehtojen mukaan, tyypillisesti kun kauppahinta on maksettu
Hallinnan siirto sovitaan kauppakirjassa
Kun asiakirjat on tarkistettu etukäteen, tilaisuus etenee yleensä sujuvasti.
Analysoi kohteen tiedotAsuntoPulssi auttaa analysoimaan kohteen asiakirjoja ennen kaupantekoa.
Laske, mitä lainasi oikeasti maksaa
Kuukausierä, korkojen osuus ja marginaalin vaikutus koko laina-ajalta. Vertaa kahta vaihtoehtoa rinnakkain.
Kuinka kauan asuntokaupan vahvistaminen pankissa kestää?
Kesto vaihtelee kaupan, osapuolten määrän ja valmistelun mukaan. Aika kuluu asiakirjojen läpikäyntiin, allekirjoituksiin, maksuihin ja lainan nostoon. Kun kauppakirjaluonnos on tarkistettu etukäteen, tilaisuus on yleensä nopeampi.
Tehdäänkö kauppa ostajan vai myyjän pankissa?
Kauppa tehdään usein ostajan pankissa, koska siellä hoidetaan asuntolainan nosto. Myyjän pankissa tai välittäjän toimistossa tehtävä kauppa vaatii pankkien välistä koordinointia.
Mitä ostajan kannattaa ottaa mukaan kaupantekotilaisuuteen?
Ostajan kannattaa ottaa mukaan henkilöllisyystodistus, varautua käyttämään pankkitunnuksia ja varmistaa, että omarahoitusosuus on tilillä. Kotivakuutus kannattaa saada voimaan viimeistään silloin, kun hallinta siirtyy ostajalle.
Milloin avaimet luovutetaan?
Avainten luovutus tapahtuu hallinnan siirtopäivänä, joka sovitaan kauppakirjassa. Se voi olla kaupantekopäivänä tai myöhemmin, riippuen osapuolten sopimuksesta.
Mitä tapahtuu, jos ostaja ei pääse kaupantekotilaisuuteen?
Kaupan voi tehdä valtakirjalla, jolloin valtuutettu edustaja allekirjoittaa ostajan puolesta. Valtakirjan muoto kannattaa tarkistaa etukäteen pankilta ja välittäjältä. Asunto-osakkeen kaupan voi myös tehdä sähköisesti, kun osakkeet ovat osakehuoneistorekisterissä.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
