Asumisen verotus
Kattava opas asumisen verotukseen Suomessa. Käsittelemme kiinteistöveron, varainsiirtoveron, myyntivoittoveron ja vuokratulojen verotuksen.
Asumisen verotus
Asumiseen liittyy Suomessa useita erilaisia veroja, jotka vaikuttavat niin asunnon ostajaan, omistajaan kuin myyjäänkin. Verotuksen tunteminen auttaa suunnittelemaan asumisen taloutta ja välttämään yllätyksiä. Verohallinnon mukaan kiinteistöihin liittyvät verot muodostavat merkittävän osan kuntien verotuloista.
Tässä artikkelissa käsittelemme kaikki keskeiset asumiseen liittyvät verot: kiinteistöveron, varainsiirtoveron, myyntivoittoveron, vuokratulojen verotuksen sekä asumisen veroedut.
Kiinteistövero
Kiinteistöveron perusteet
Kiinteistövero on vuosittainen vero, jonka kiinteistön omistaja maksaa kunnalle. Vero määräytyy kiinteistön verotusarvon ja kunnan määräämän veroprosentin perusteella.
Verovelvollinen:
- Kiinteistön omistaja vuoden alussa
- Omistajan vaihtuminen kesken vuoden ei vaikuta verovelvollisuuteen
Veron laskenta:
| Tekijä | Selite | Esimerkki |
|---|---|---|
| Maapohjan arvo | Verottajan määräämä | 50 000 euroa |
| Rakennuksen arvo | Ikävähennyksin laskettu | 150 000 euroa |
| Veroprosentti | Kunnan päättämä | 0,93 % - 2,00 % |
| Kiinteistövero | Arvo x veroprosentti | n. 1 500 - 4 000 euroa |
Veroprosentit
Kunnat päättävät kiinteistöveroprosenteista laissa säädettyjen vaihteluvälien puitteissa:
| Kiinteistötyyppi | Veroprosentti (2026) | Vaihteluväli |
|---|---|---|
| Yleinen kiinteistöveroprosentti | 0,93 % - 2,00 % | Lain rajoissa |
| Vakituinen asuinrakennus | 0,41 % - 1,00 % | Alempi verokanta |
| Muu asuinrakennus | 0,93 % - 2,00 % | Esim. kesämökki |
| Rakentamaton tontti | 2,00 % - 6,00 % | Korotettu veroprosentti |
Kiinteistöveron maksaminen
Kiinteistövero maksetaan kahdessa tai kolmessa erässä:
| Erä | Eräpäivä | Maksettava osuus |
|---|---|---|
| 1. erä | Elokuu | 50 % tai 1/3 |
| 2. erä | Lokakuu | 50 % tai 1/3 |
| 3. erä | Tarvittaessa | 1/3 (suuret summat) |
Varainsiirtovero
Varainsiirtoveron perusteet
Varainsiirtovero maksetaan kiinteistön tai asunto-osakkeen ostamisen yhteydessä. Vero lasketaan kauppahinnasta tai käyvästä arvosta.
Verokannat:
| Omaisuuslaji | Veroprosentti | Maksuaika |
|---|---|---|
| Kiinteistö | 3,0 % | 6 kk kaupasta |
| Asunto-osake | 1,5 % | 2 kk kaupasta |
| Kiinteistöosakeyhtiö | 1,5 % | 2 kk kaupasta |
Esimerkkilaskelmia:
| Kohde | Kauppahinta | Varainsiirtovero |
|---|---|---|
| Omakotitalo | 350 000 euroa | 10 500 euroa |
| Kerrostaloasunto | 200 000 euroa | 3 000 euroa |
| Rivitaloasunto | 280 000 euroa | 4 200 euroa |
Ensiasunnon ostajan vapautus
Ensiasunnon ostaja voi saada vapautuksen varainsiirtoverosta:
Edellytykset:
- Ostaja on 18-39-vuotias
- Ei ole aiemmin omistanut vähintään 50 % asunnosta
- Käyttää asuntoa omana vakituisena asuntonaan
- Muuttaa asuntoon 6 kuukauden kuluessa
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Ikä kaupantekohetkellä | 18-39 vuotta |
| Omistusosuus | Vähintään 50 % |
| Aiempi omistus | Ei yli 50 % asuntoa |
| Käyttötarkoitus | Oma vakituinen asunto |
Varainsiirtoveron maksaminen
Veron ilmoittaminen ja maksaminen:
- Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa
- Maksa vero eräpäivään mennessä
- Hae lainhuuto (kiinteistöt) veron maksamisen jälkeen
Asunnon myyntivoiton verotus
Myyntivoiton laskenta
Asunnon myynnistä syntyvä voitto on lähtökohtaisesti veronalaista pääomatuloa:
Myyntivoiton laskentakaava:
Myyntihinta
- Hankintahinta (tai hankintameno-olettama)
- Myyntikulut
- Perusparannusmenot
= Myyntivoitto
| Omistusaika | Hankintameno-olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Yli 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Esimerkki:
| Erä | Todellinen hankintameno | Hankintameno-olettama |
|---|---|---|
| Myyntihinta | 300 000 euroa | 300 000 euroa |
| Hankintahinta | 200 000 euroa | - |
| Olettama (40 %) | - | 120 000 euroa |
| Myyntivoitto | 100 000 euroa | 180 000 euroa |
Käytetään edullisempaa vaihtoehtoa eli todellista hankintamenoa.
Oman asunnon veroton myynti
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaata, jos seuraavat ehdot täyttyvät:
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Käyttö | Oma tai perheen vakituinen asunto |
| Asumisaika | Vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti |
| Omistusaika | Ei aikarajaa |
| Omistusosuus | Myyty osuus |
Huomioitavaa:
- Asumisajan ei tarvitse olla myyntiä edeltävä
- Perheellä tarkoitetaan puolisoa ja alaikäisiä lapsia
- Tilapäinen poissaolo ei katkaise asumisaikaa
Sijoitusasunnon myynti
Sijoitusasunnon myyntivoitto verotetaan pääomatulona:
| Pääomatulo | Veroprosentti |
|---|---|
| 0 - 30 000 euroa | 30 % |
| Yli 30 000 euroa | 34 % |
Vähennykset:
- Hankintahinta
- Varainsiirtovero
- Perusparannusmenot
- Myyntikulut (välityspalkkio, ilmoitukset)
Vuokratulojen verotus
Vuokratulon verotus
Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa nettotulon mukaan:
Vuokratulon laskenta:
| Erä | Esimerkki |
|---|---|
| Vuokratulot yhteensä | 12 000 euroa/vuosi |
| - Vastike | 3 600 euroa |
| - Yhtiölainan lyhennys (ei vähennyskelpoinen) | 0 euroa |
| - Remonttikulut | 1 500 euroa |
| - Muut kulut | 400 euroa |
| = Verotettava vuokratulo | 6 500 euroa |
| Vero (30 %) | 1 950 euroa |
Vähennyskelpoiset kulut
Vuokratulosta voi vähentää asunnon hankkimisesta ja ylläpidosta aiheutuneet kulut:
| Vähennyskelpoinen | Ei vähennyskelpoinen |
|---|---|
| Hoitovastike | Rahoitusvastike (pääoma) |
| Vesimaksu | Yhtiölainan lyhennys |
| Korjauskulut | Perusparannukset (poisto) |
| Vakuutusmaksut | Oma työ |
| Vuokranvälityspalkkio | Matkakustannukset |
| Asuntolainan korot | Alkuperäinen hankintahinta |
Perusparannus vs. vuosikorjaus
Korjausmenojen vähennyskelpoisuus riippuu työn luonteesta:
| Työn luonne | Esimerkki | Vähennystapa |
|---|---|---|
| Vuosikorjaus | Maalaus, tapetointi | Kerralla kuluna |
| Perusparannus | Kylpyhuoneremontti | Poistona 10 vuodessa |
| Laajennus | Lisähuone | Poistona tai myyntihetkellä |
Muut asumisen verot ja vähennykset
Asuntolainan korkovähennys
Asuntolainan korkovähennys on poistunut asteittain:
| Vuosi | Vähennyskelpoinen osuus |
|---|---|
| 2022 | 5 % |
| 2023 | 0 % |
| 2024- | 0 % |
Huom: Sijoitusasunnon lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia pääomatuloista.
Kotitalousvähennys
Kotitalousvähennys myönnetään kotona teetetystä työstä:
| Tekijä | Määrä |
|---|---|
| Enimmäismäärä | 1 600 euroa/henkilö/vuosi |
| Omavastuu | 150 euroa/henkilö/vuosi |
| Vähennysprosentti (yritys) | 35 % työn osuudesta |
| Vähennysprosentti (palkka) | 13 % palkasta + sivukulut |
Puolisoilla on kummallakin oma enimmäismäärä ja omavastuu. Hallitus on esittänyt vuosille 2026–2027 korotusta: yrityksen työ 40 %, palkattu työ 15 % ja enimmäismäärä 2 100 euroa.
Vähennykseen oikeuttavat työt:
- Remontti- ja korjaustyöt
- Siivoustyöt
- Hoivapalvelut
- Tietotekniset työt
Alijäämähyvitys
Jos asuntolainan korot ylittävät pääomatulot, syntyy alijäämä:
| Tilanne | Veroetu |
|---|---|
| Ensiasunto | 32 % alijäämästä hyvitetään ansiotuloveroista |
| Muu oma asunto | 30 % alijäämästä |
| Enimmäismäärä | 1 400 euroa/henkilö |
| Korotus lapsista | 400 euroa/lapsi (max 2) |
Verotuksen suunnittelu
Asunnon ostajan verosuunnittelu
Asunnon ostajan kannattaa huomioida:
| Tilanne | Veroetu | Toimenpide |
|---|---|---|
| Ensiasunto | Varainsiirtoverovapaus | Varmista edellytykset |
| Sijoitusasunto | Korkojen vähennys | Rahoituksen suunnittelu |
| Yhteishankinta | Omistusosuudet | Verotuksen optimointi |
Asunnon myyjän verosuunnittelu
Myyjän kannattaa huomioida:
| Tilanne | Veroetu | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Oma asunto | Veroton myynti | 2 vuoden asumisvaatimus |
| Perintöasunto | Hankintahinta | Perintöverotusarvo |
| Sijoitusasunto | Hankintameno-olettama | Yli 10 v. omistus edullisin |
| Tappio | Vähennys myyntivoitoista | 5 vuoden kuluessa |
Vuokranantajan verosuunnittelu
Vuokranantajan kannattaa:
- Pitää kirjaa kaikista kuluista
- Ajoittaa remontit verotuksellisesti järkevästi
- Hyödyntää poistot perusparannuksista
- Seurata lainsäädännön muutoksia
Usein kysytyt kysymykset
Pitääkö oman asunnon myynnistä maksaa veroa? Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Asumisajan ei tarvitse olla juuri ennen myyntiä. Jos ehdot eivät täyty, myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30-34 prosenttia.
Miten kiinteistövero lasketaan? Kiinteistövero lasketaan kertomalla kiinteistön verotusarvo kunnan päättämällä veroprosentilla. Verotusarvo muodostuu maapohjan ja rakennuksen arvoista. Rakennuksen arvosta tehdään ikävähennykset. Vakituisen asuinrakennuksen veroprosentti on alempi kuin muiden rakennusten.
Saako vuokratulosta vähentää remonttikustannukset? Vuosikorjausluonteiset remontit (maalaus, tapetointi, kodinkoneiden uusiminen) saa vähentää vuokratulosta kokonaan kuluvan vuoden verotuksessa. Perusparannukset (kylpyhuoneremontti, keittiöremontti) vähennetään tasapoistoin tyypillisesti 10 vuoden aikana.
Lue myös
- Asunnon myynti ja verotus
- Ensiasunnon ostajan verotus
- Sijoitusasunnon myynnin verotus
- Kakkosasunnon verotus
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Verohallinto. Kiinteistöverotus.
- Verohallinto. Varainsiirtovero.
- Verohallinto. Asunnon myynti.
- Verohallinto. Vuokratulot.
- Tuloverolaki (1535/1992).
- Kiinteistöverolaki (654/1992).
- Varainsiirtoverolaki (931/1996).
Artikkeli julkaistu 16.9.2026.