Asumisen verotus
Asumisen verotus Suomessa: tarkista kiinteistövero, varainsiirtovero, myyntivoitto, vuokratulot ja vuoden 2026 kotitalousvähennys käytännön esimerkein.
Asumiseen liittyy Suomessa useita erilaisia veroja, jotka vaikuttavat niin asunnon ostajaan, omistajaan kuin myyjäänkin. Verotuksen tunteminen auttaa suunnittelemaan asumisen taloutta ja välttämään yllätyksiä. Saman asunnon verokohtelu voi muuttua, kun oma käyttö vaihtuu vuokraukseen tai asunto myydään. Siksi veroa ei kannata arvioida vain asunnon tyypin perusteella, vaan myös sen mukaan, mitä olet tekemässä ja milloin.
Tässä artikkelissa käsittelemme keskeiset asumiseen liittyvät verot: kiinteistöveron, varainsiirtoveron, asunnon myynnin luovutusvoiton verotuksen, vuokratulojen verotuksen sekä asumiseen liittyvät vähennykset. Luvut on tarkistettu 31.10.2026 käytettävissä olevista Verohallinnon ohjeista. Ratkaisevaa on aina oma verovuosi, omaisuuden laji ja tapahtuman ajankohta.
Kiinteistövero
Kiinteistöveron perusteet
Kiinteistövero on vuosittainen vero, jonka kiinteistön omistaja maksaa. Vero määräytyy kiinteistön verotusarvon ja kunnan päättämän kiinteistöveroprosentin perusteella. Maapohjalle ja rakennuksille on omat veroprosenttinsa, ja vero lasketaan kertomalla kunkin osan verotusarvo sitä koskevalla prosentilla.
Kerrostalon osakkeenomistaja ei yleensä saa omaa kiinteistöverolaskua, koska kiinteistöveron maksaa taloyhtiö, ja se sisältyy yhtiön menoihin. Omakotitalon ja muun oman kiinteistön omistaja saa kiinteistöverotuspäätöksen itse. Taloyhtiön meno näkyy osakkaalle välillisesti yhtiön taloudessa, eikä osakas voi päätellä omaa osuuttaan kiinteistöverosta pelkän rakennuksen veroprosentin avulla. Kiinteistön omistajan kannattaa puolestaan katsoa päätöksestä maapohjan ja rakennuksen arvot erikseen, koska niihin sovelletaan eri prosentteja.
Verovelvollinen:
- Kiinteistöveron maksaa se, joka omistaa kiinteistön verovuoden 1. tammikuuta.
- Jos kiinteistö myydään kesken vuoden, myyjä maksaa kyseisen vuoden veron. Ostaja maksaa veron seuraavasta vuodesta alkaen.
- Ostajan ja myyjän keskinäiset sopimukset veron jakamisesta eivät vaikuta siihen, kenelle vero määrätään.
Esimerkkilaskelma:
Oletukset: omakotitalo, joka on omistajan vakituinen asunto. Maapohjan verotusarvo on 50 000 euroa ja rakennuksen verotusarvo 150 000 euroa. Kunnan maapohjan veroprosentti on esimerkissä 1,30 % ja vakituisen asuinrakennuksen 0,50 %.
| Osa | Verotusarvo | Veroprosentti (esimerkki) | Vero |
|---|---|---|---|
| Maapohja | 50 000 euroa | 1,30 % | 650 euroa |
| Rakennus | 150 000 euroa | 0,50 % | 750 euroa |
| Kiinteistövero | 1 400 euroa |
Samoilla verotusarvoilla vero olisi vuoden 2026 vaihteluvälien ääripäissä 1 265–2 500 euroa kunnan päättämistä prosenteista riippuen. Tämä on laskennallinen vaihteluväli, ei yksittäisen kunnan veropäätös.
Veroprosentit
Kunnat päättävät kiinteistöveroprosenteista laissa säädettyjen vaihteluvälien puitteissa. Verohallinnon mukaan vaihteluvälit ovat vuonna 2026 seuraavat:
| Kohde | Vaihteluväli (2026) |
|---|---|
| Maapohja | 1,30–2,00 % |
| Rakennusten yleinen kiinteistöveroprosentti | 0,93–2,00 % |
| Vakituinen asuinrakennus | 0,41–1,00 % |
| Muu asuinrakennus (esim. kesämökki) | 0,93–2,00 % |
| Rakentamaton rakennuspaikka | 2,00–6,00 % |
Oman kunnan prosentit näkyvät kiinteistöverotuspäätöksessä ja kunnan tiedotteissa. Vaihteluväli kertoo vain lain salliman alueen; se ei osoita juuri sinun kiinteistösi veroa. Tarkista päätöksestä myös, mihin käyttötarkoitusluokkaan rakennus on merkitty. Jos kiinteistöllä on useita rakennuksia, niitä voidaan käsitellä eri tavalla. Näin erotat laskentavirheen tilanteesta, jossa vero muuttui kunnan päätöksen tai verotusarvon muutoksen vuoksi.
Kiinteistöveron maksaminen
Jos kiinteistövero on 170 euroa tai enemmän, se jaetaan automaattisesti kahteen maksuerään. Eräpäivät riippuvat siitä, milloin kiinteistöverotus valmistuu. Esimerkiksi kesäkuussa 2026 valmistuneissa päätöksissä eräpäivät ovat 6.8.2026 ja 6.10.2026. Tarkat eräpäivät ja maksutiedot ovat kiinteistöverotuspäätöksessä ja OmaVerossa.
Päätöksen tiedot kannattaa tarkistaa heti, kun se saapuu. Jos esimerkiksi rakennuksen pinta-ala, käyttötarkoitus tai lämmitystapa on merkitty väärin, virheestä voi ilmoittaa Verohallinnolle päätöksessä mainittuun määräpäivään mennessä. Vertaa päätöstä rakennusta koskeviin asiakirjoihin ja edellisen vuoden päätökseen, jos sellainen on käytettävissä. Näin huomaat, johtuuko veron muutos veroprosentista, verotusarvosta vai kiinteistön tiedoista. Korjauspyyntöön kannattaa liittää tieto, jolla virheellinen merkintä voidaan osoittaa.
Varainsiirtovero
Varainsiirtoveron perusteet
Varainsiirtovero maksetaan, kun ostat kiinteistön tai asunto-osakkeen. Kiinteistössä vero lasketaan kauppahinnasta. Asunto-osakkeessa vero lasketaan velattomasta hinnasta, eli kauppahintaan lisätään asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus riippumatta siitä, maksetaanko se pois kaupanteossa vai myöhemmin.
Verokannat ja maksuajat:
| Omaisuuslaji | Veroprosentti | Maksuaika |
|---|---|---|
| Kiinteistö | 3 % | Ennen lainhuudon hakemista (lainhuutoa haettava 6 kk:ssa) |
| Asunto-osake tai kiinteistöyhtiön osake | 1,5 % | 2 kk kauppakirjan allekirjoituksesta; uudiskohteessa 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä |
Jos käytetyn asunto-osakkeen kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä ja välittäjä antaa ilmoituksen. Uudiskohteessa ostaja ilmoittaa ja maksaa veron itse kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä myös välittäjää käytettäessä. Kiinteistön ostaja antaa ilmoituksen itse, vaikka välittäjä olisi mukana. Selvitä ennen kauppaa, mikä näistä tilanteista koskee sinua ja mistä päivämäärästä määräaika alkaa. Erityisesti uudiskohteessa allekirjoituspäivä ja omistusoikeuden siirtymispäivä voivat olla eri päivät, mikä muuttaa ilmoitusajan laskentaa.
Esimerkkilaskelmia (oletus: asunto-osakkeilla ei ole yhtiölainaosuutta, joten velaton hinta on sama kuin kauppahinta):
| Kohde | Kauppahinta | Varainsiirtovero |
|---|---|---|
| Omakotitalo (kiinteistö, 3 %) | 350 000 euroa | 10 500 euroa |
| Kerrostaloasunto (1,5 %) | 200 000 euroa | 3 000 euroa |
| Rivitaloasunto (1,5 %) | 280 000 euroa | 4 200 euroa |
Jos kerrostaloasunnon kauppahinta olisi 200 000 euroa ja siihen kohdistuisi lisäksi 40 000 euron yhtiölainaosuus, vero laskettaisiin 240 000 eurosta, jolloin se olisi 3 600 euroa. Esimerkin tarkoitus on näyttää, miksi myyjälle maksettava hinta ja veron peruste voivat olla eri suuruiset. Tarkista todellisessa kaupassa lainaosuuden määrä ja mahdolliset muut vastikkeet kauppakirjasta sekä taloyhtiön tiedoista. Jos tieto muuttuu ennen kauppaa, myös oma verolaskelmasi kannattaa päivittää.
Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024
Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Nykyään myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Alennettua 1,5 prosentin ja 3 prosentin verokantaa sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin kauppoihin.
Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät. Ennen 1.1.2024 hankitulla ensiasunnon rakentamistontilla on oma siirtymätilanteensa. Yksittäistapauksen tilanne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta. Lisää ensiasunnon ostajan veroasioista on artikkelissa ensiasunnon ostajan verotuksesta.
Varainsiirtoveron maksaminen
Veron ilmoittaminen ja maksaminen:
- Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa (ellei välittäjä anna ilmoitusta puolestasi)
- Maksa vero määräaikaan mennessä
- Hae lainhuuto (kiinteistöt) veron maksamisen jälkeen
Myöhästynyt ilmoitus voi johtaa myöhästymismaksuun tai veronkorotukseen, ja myöhässä maksetulle verolle kertyy viivästyskorkoa. Määräajat kannattaa merkitä kalenteriin jo kauppakirjaa allekirjoitettaessa. Veroa ja ilmoitusta koskevat velvollisuudet ovat erillisiä: maksukuitti ei yksin korvaa varainsiirtoveroilmoitusta.
Asunnon myyntivoiton verotus
Luovutusvoiton laskenta
Asunnon myynnistä syntyvä voitto (luovutusvoitto) on lähtökohtaisesti veronalaista pääomatuloa, ellei oman asunnon verovapauden ehdot toteudu. Ilmoita hankintahinta ja vähennyskelpoiset kulut, jotta todellista hankintamenoa voidaan verrata hankintameno-olettamaan. Samoja menoja ei vähennetä kahdesti.
Todellisten kulujen mukaan:
Myyntihinta
- Ostohinta ja verotuksessa hankintamenoon luettavat erät
- Hankintaan liittyvät kulut (esim. varainsiirtovero)
- Perusparannusmenot
- Myyntikulut (esim. välityspalkkio)
= Luovutusvoitto
Hankintameno-olettaman mukaan:
| Omistusaika | Hankintameno-olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Jos käytetään hankintameno-olettamaa, myyntihinnasta ei voi vähentää ostohintaa eikä voiton hankkimiskuluja. Olettamaa kannattaa verrata todellisen hankintamenon mukaiseen laskelmaan vasta, kun kaikki käytettävissä olevat tositteet on koottu. Esimerkiksi perusparannus ja myyntipalkkio voivat muuttaa vertailun lopputulosta. Tarkista samalla omistusajan alkamishetki: perityn omaisuuden kohdalla se määräytyy eri lähtötiedosta kuin itse ostetun asunnon kohdalla.
Esimerkki (oletukset: omistusaika vähintään 10 vuotta, kuluja ei ole huomioitu):
| Erä | Todellinen hankintameno | Hankintameno-olettama |
|---|---|---|
| Myyntihinta | 300 000 euroa | 300 000 euroa |
| Hankintahinta | 200 000 euroa | - |
| Olettama (40 %) | - | 120 000 euroa |
| Luovutusvoitto | 100 000 euroa | 180 000 euroa |
Tässä esimerkissä todellinen hankintameno on edullisempi, joten voitoksi lasketaan 100 000 euroa. Olettama on edullisempi silloin, kun asunto on aikanaan ostettu selvästi nykyistä myyntihintaa halvemmalla.
Oman asunnon veroton myynti
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaata, kun molemmat ehdot täyttyvät:
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta |
| Asuminen | Sinä tai perheesi on käyttänyt asuntoa vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana |
Huomioitavaa:
- Asumisajan ei tarvitse olla välittömästi myyntiä edeltävä. Asunnon voi esimerkiksi vuokrata ennen myyntiä menettämättä verovapautta, kun ehdot ovat täyttyneet.
- Perheenjäsenellä tarkoitetaan puolisoa ja alaikäistä lasta.
- Jos myynti on verovapaa, myynnistä syntyvää tappiota ei voi vähentää verotuksessa.
Lue lisää artikkelista asunnon myynti ja verotus.
Sijoitusasunnon myynti
Sijoitusasunnon myyntivoitto verotetaan pääomatulona:
| Pääomatulot verovuonna | Veroprosentti |
|---|---|
| 30 000 euroon asti | 30 % |
| Yli 30 000 euroa | 34 % |
Raja koskee verovuoden kaikkia pääomatuloja yhteensä, ei pelkkää yhden asunnon myyntivoittoa. Jos sinulla on samana vuonna myös vuokratuloa tai muita veronalaisia pääomatuloja, pelkän asuntokaupan voitosta laskettu vero voi johtaa harhaan. Toisaalta vähennyskelpoiset kulut ja mahdolliset tappiot vaikuttavat verotettavaan kokonaisuuteen omien sääntöjensä mukaan. Arvioi siksi veron määrä koko verovuoden tietojen perusteella ja tarkista lopullinen laskelma veroilmoitukselta. Jos luovutusvoitto syntyy vuoden lopulla, sen vaikutus saman vuoden pääomatulojen yhteismäärään voi näkyä vasta lopullisessa verotuksessa.
Mahdollisia todellisen hankintamenon ja myyntikulujen eriä:
- Ostohinta sekä yhtiölainaan liittyvät erät vain Verohallinnon vähennyssääntöjen mukaisesti
- Varainsiirtovero
- Perusparannusmenot
- Myyntikulut (välityspalkkio, ilmoitukset)
Vuokratulojen verotus
Vuokratulon verotus
Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa vähennyskelpoisten kulujen jälkeen jäävästä nettotulosta. Säilytä vuokrasopimus ja kirjaa saadut maksut verovuoden mukaan. Vuokratulon verotus ei perustu siihen, kuinka paljon lainanlyhennyksiä maksat kuukaudessa: lainan pääoman lyhennys ja vähennyskelpoinen korko ovat eri asioita. Myös taloyhtiön vastikkeissa käsittely riippuu siitä, onko maksu hoitovastiketta vai pääomavastiketta ja miten pääomavastike on kirjattu yhtiössä.
Esimerkkilaskelma (oletukset: ei muita pääomatuloja, rahoitusvastiketta ei makseta, remontti on vuosikorjaus):
| Erä | Esimerkki |
|---|---|
| Vuokratulot yhteensä | 12 000 euroa/vuosi |
| - Hoitovastike | 3 600 euroa |
| - Remonttikulut (vuosikorjaus) | 1 500 euroa |
| - Muut kulut | 400 euroa |
| = Verotettava vuokratulo | 6 500 euroa |
| Vero (30 %) | 1 950 euroa |
Vähennyskelpoiset kulut
Vuokratulosta voi vähentää vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut. Verohallinnon ohjeen mukaan esimerkiksi:
| Vähennyskelpoinen | Ei vähennyskelpoinen |
|---|---|
| Hoitovastike ja vesimaksut | Oman työn arvo |
| Vuosikorjaukset | Asunto-osakkeen omistuksen rekisteröintimaksu (hankintamenoa) |
| Vuokranantajan vakuutusmaksut | Rahoitusvastike, jos yhtiö ei ole tulouttanut sitä |
| Vuokralaisen hankinnan ilmoitukset ja välityspalkkio | Asunto-osakkeen ostohinta (hankintamenoa) |
| Vuokraukseen liittyvät matkakulut (määrä verovuoden mukaan) |
Rahoitusvastikkeen voi vähentää vuokratulosta, jos taloyhtiö on tulouttanut vastikkeet kirjanpidossaan. Asia kannattaa tarkistaa isännöitsijältä. Jos vastike on rahastoitu, se voi tulla huomioiduksi vasta myöhemmän verollisen myynnin hankintamenossa. Samasta maksusta ei saa vähennystä sekä vuokratuloista että myyntivoitosta. Yhtiö voi käsitellä vastiketta myös osittain tuloutettuna ja osittain rahastoituna, joten pelkkä vastikkeen nimi ei ratkaise verokohtelua. Tarkemmin vuokratulojen vähennyksistä kerrotaan artikkelissa vuokratulojen verotuksesta.
Vuokra-asunnon hankintaan otetun tulonhankkimisvelan korot ovat vähennyskelpoisia pääomatuloista, mutta Verohallinnon ohjeen mukaan niitä ei merkitä veroilmoituksen Vuokratulot-kohtaan. Tarkista esitäytetyn veroilmoituksen Velan korot -kohdasta lainan käyttötarkoitus ja koron määrä. Asunto-osakkeen ostohinta ja omistuksen rekisteröintimaksu käsitellään hankintamenossa; vuokrattavan kiinteistön rakennuksen hankintamenoon voi puolestaan liittyä vuotuisia poistoja. Taulukon ”ei vähennyskelpoinen” -sarake tarkoittaa tässä vain sitä, ettei erää vähennetä suoraan vuokratulosta.
Vuosikorjaus vs. perusparannus
Korjausmenojen vähentäminen riippuu työn luonteesta:
| Työn luonne | Kuvaus | Vähennystapa |
|---|---|---|
| Vuosikorjaus | Huoneiston palauttaminen entiselle tasolle, esim. maalaus | Kerralla maksuvuonna |
| Perusparannus | Huoneiston tason nostaminen | Tasapoistoina 10 vuoden aikana tai myynnin yhteydessä, jos vuokranantaja teetti ja maksoi työn itse |
Rajanveto ei ole välttämättä yksiselitteinen. Samankin remontin luonne voi riippua siitä, palautetaanko tila ennalleen vai nostetaanko sen varustetasoa. Taloyhtiön teettämän työn käsittely perustuu sen sijaan vastikkeen kirjanpitokäsittelyyn. Epäselvässä tilanteessa kannattaa säilyttää laskut ja remontin kuvaus sekä tarvittaessa kysyä Verohallinnosta. Jos samaan urakkaan sisältyy molempia työn lajeja, pyydä laskuun tai muuhun tositteeseen erittely niiden kustannuksista. Oma arvio ilman erittelyä voi olla vaikea osoittaa oikeaksi myöhemmin.
Muut asumisen verot ja vähennykset
Asuntolainan korot
Oman asunnon lainan korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen. Vähennysoikeutta supistettiin sitä ennen asteittain, ja verovuonna 2022 vähennyskelpoista oli enää 5 % koroista. Lainan käyttötarkoitus on tämän vuoksi tärkeä tieto: oman kodin hankintaan otettu laina ja vuokratuloa tuottavan asunnon hankintaan otettu laina voivat saada eri verokohtelun. Jos lainan käyttötarkoitus muuttuu asunnon käyttötavan mukana, tarkista verokäsittely muuttuneen tilanteen perusteella. Pelkkä se, että vakuutena on asunto, ei yksin kerro koron vähennysoikeutta.
Huom: Vuokra-asunnon hankintaan otetun lainan korot ovat tulonhankkimisvelan korkoja, ja ne voi edelleen vähentää pääomatuloista.
Kotitalousvähennys
Kotitalousvähennystä voi saada kotona tai vapaa-ajan asunnolla teetetystä työstä. Vähennys koskee sääntöjen mukaista työn osuutta, eikä sama lasku automaattisesti ole kokonaan vähennyskelpoinen. Tarkista, että laskulla työ, tarvikkeet ja mahdolliset matkakulut on eroteltu. Jos työ liittyy asunto-osakkeeseen, selvitä myös, onko se sinun tilaamaasi ja maksamaasi työtä vai taloyhtiön hankinta. Vuoden 2026 luvut koskevat maksuvuotta, joten säilytä tieto siitä, milloin maksu on suoritettu:
| Tekijä | Määrä |
|---|---|
| Enimmäismäärä | 2 100 euroa/henkilö/vuosi |
| Omavastuu | 150 euroa/henkilö/vuosi |
| Vähennysprosentti (yritys) | 40 % työn arvonlisäverollisesta osuudesta |
| Vähennysprosentti (palkka) | 15 % palkasta + työnantajan sivukulut |
Puolisoilla on kummallakin oma enimmäismäärä ja omavastuu. Laki 873/2026 vahvistettiin 9.10.2026. Korotettuja määriä sovelletaan vuosina 2026–2027 takautuvasti 1.1.2026 alkaen maksettuihin vähennyskelpoisiin kustannuksiin. Verohallinnon 21.10.2026 päivitetty ohje vahvistaa luvut. Materiaalit ja matkakulut eivät kuulu vähennettävään työn osuuteen. Jos olet jo ilmoittanut vuoden 2026 vähennyksen vanhoilla luvuilla, Verohallinnon mukaan korotus huomioidaan esitäytetyssä veroilmoituksessa; tarkista silti tiedot. Uutta ilmoitusta samoista kustannuksista ei tehdä vain korotuksen vuoksi.
Vähennykseen oikeuttavia töitä ovat esimerkiksi:
- Remontti- ja korjaustyöt
- Siivous
- Hoiva- ja hoitotyö, esimerkiksi lastenhoito
- Tietokoneiden ja muiden laitteiden asennus voi tulla kysymykseen Verohallinnon ehtojen mukaisesti
Taloyhtiön tilaamasta ja maksamasta työstä osakas ei saa kotitalousvähennystä. Osakkaan itse tilaama ja maksama, omaan vastuupiiriin kuuluva työ voi oikeuttaa vähennykseen, jos muut ehdot täyttyvät. Tarkista työn osuus laskulta ja yrityksen ennakkoperintärekisterimerkintä ennen vähennyksen ilmoittamista. Lisää aiheesta artikkelissa kotitalousvähennyksestä.
Alijäämähyvitys
Jos pääomatuloista vähennettävät kulut ovat suuremmat kuin pääomatulot, syntyy alijäämä. Näin voi käydä esimerkiksi, jos vuokra-asunnon korot ja remonttikulut ylittävät vuokratulot. Oman asunnon lainan korot eivät enää synnytä alijäämää, koska niitä ei voi vähentää.
| Tekijä | Määrä |
|---|---|
| Hyvitys | 30 % alijäämästä ansiotulojen veroista |
| Enimmäismäärä | 1 400 euroa vuodessa |
| Lapsikorotus | 1 lapsi: enintään 1 800 euroa, 2 tai useampi: enintään 2 200 euroa |
Jos hyvitys ei mahdu omiin veroihin, käyttämätön osa voi siirtyä puolisolle. Alijäämähyvitys on eri asia kuin luovutustappion vähentäminen: luovutustappio ei kasvata alijäämää eikä siten tuo alijäämähyvitystä. Sen vähennysoikeutta tarkastellaan myyntivuoden ja seuraavien vuosien pääomatulojen yhteydessä. Tästä syystä tappiollista asuntokauppaa ja vuokraustoiminnan alijäämää ei kannata yhdistää yhdeksi laskelmaksi. Tarkista myös, onko myydyn oman asunnon tappio verotuksessa vähennyskelvoton verovapaan myynnin vuoksi.
Verotuksen suunnittelu
Asunnon ostajan verosuunnittelu
Asunnon ostajan kannattaa huomioida:
| Tilanne | Huomioitavaa | Toimenpide |
|---|---|---|
| Ensiasunto | Varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 | Varaudu varainsiirtoveroon |
| Asunto-osake | Vero lasketaan velattomasta hinnasta | Selvitä yhtiölainaosuus |
| Sijoitusasunto | Lainan korot vähennettävissä | Rahoituksen suunnittelu |
| Yhteishankinta | Omistusosuudet | Kirjaa osuudet kauppakirjaan |
Asunnon myyjän verosuunnittelu
Myyjän kannattaa huomioida:
| Tilanne | Huomioitavaa | Lisätieto |
|---|---|---|
| Oma asunto | Verovapaa myynti, kun ehdot täyttyvät | 2 vuoden omistus- ja asumisehto |
| Perintöasunto | Hankintamenona perintöverotuksessa käytetty arvo | Säilytä perintöverotuspäätös |
| Sijoitusasunto | Hankintameno-olettama | 40 %, kun omistusaika vähintään 10 v |
| Tappio | Vähennetään pääomatuloista | Tarvittaessa 5 seuraavan vuoden aikana |
Verollisen myynnin tiedot voi ilmoittaa OmaVerossa jo myyntivuonna ja tarvittaessa hakea ennakkoveroa. Tiedot tarkistetaan myös esitäytetyltä veroilmoitukselta. Ilmoituksessa myyntihinta ja hankintameno eritellään niin, että voitto tai tappio voidaan laskea. Jos myynti oli oman asunnon verovapauden piirissä, tarkista silti, että Verohallinnon tiedot ovat oikein. Vuoden aikana maksettu ennakkovero on arvio; lopullinen vero määräytyy toimitettavassa verotuksessa. Sijoitusasunnon myynnin verotuksesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa sijoitusasunnon myynnin verotuksesta.
Vuokranantajan verosuunnittelu
Vuokranantajan kannattaa:
- Kirjata vuokraukseen liittyvät kulut ja säilyttää tositteet
- Erottaa vuosikorjaukset ja perusparannukset toisistaan
- Selvittää perusparannusten vähennystavan
- Seurata lainsäädännön muutoksia
Asiakirjat, jotka auttavat verotuksen tarkistamisessa
Ostajan tärkein lähtötieto on kauppakirja. Asunto-osakkeen kohdalla tarvitset lisäksi tiedon osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta, koska pelkkä myyjälle maksettava hinta ei kerro varainsiirtoveron perustetta. Kiinteistön kaupassa tarkista sekä kauppakirjan vastike että lainhuudon hakemisen määräaika. Jos omistusosuuksia on useita, säilytä tieto kunkin ostajan osuudesta. Silloin voit erottaa oman ilmoituksesi ja maksusi muiden osakkaiden velvollisuuksista.
Omistajana vertaa kiinteistöverotuspäätöksen tietoja rakennuksen ja maapohjan todellisiin tietoihin. Verotusarvo ei tarkoita samaa kuin asunnon myyntihinta. Päätöksestä näet, mitä veroprosenttia eri osiin on sovellettu ja milloin oma vero erääntyy. Jos kiinteistö vaihtaa omistajaa vuoden aikana, vuoden alun omistajaan perustuva verovelvollisuus ei muutu ostajan ja myyjän keskinäisen kustannusten jaon vuoksi. Mahdollinen kulujen jako on heidän välinen sopimuksensa, joka kannattaa kirjata kauppakirjaan selvästi.
Myyjän kannattaa säilyttää alkuperäinen kauppakirja, varainsiirtoveron maksutieto, perusparannusten laskut ja myyntiin liittyvät tositteet. Ne auttavat arvioimaan todellisen hankintamenon. Jos asunto on saatu perintönä, lähtötieto on perintöverotuksessa vahvistettu arvo; omistusajan laskenta alkaa perittävän kuolemasta. Jos harkitset hankintameno-olettamaa, vertaile laskelmat samoilla myyntihinnan oletuksilla. Ilman kulutositteita voi olla vaikea osoittaa vähennettävien menojen määrää jälkikäteen.
Vuokranantajan muistiinpanoissa tulot, hoitovastikkeet, taloyhtiön tulouttamat pääomavastikkeet ja itse maksetut remontit kannattaa pitää erillään. Selvitä isännöitsijältä, onko pääomavastike tuloutettu vai rahastoitu. Remonttilaskusta on hyötyä myös silloin, kun työ sisältää sekä vuosikorjausta että perusparannusta: näiden osuudet käsitellään eri tavalla. Kun asunto on osan vuotta omassa käytössä, vuokraukseen liittyvät kulut on rajattava vuokrausajan ja käyttötarkoituksen mukaan.
Kotitalousvähennystä varten säilytä työn eritelty lasku ja maksupäivä. Vuoden 2026 korotettu vähennys perustuu maksettuihin kustannuksiin, joten työn valmistumispäivä ei yksin ratkaise verovuotta. Varmista myös, kuuluuko työ omaan vai taloyhtiön vastuupiiriin ja kuka sen on tilannut ja maksanut. Samasta laskusta voi olla sekä vähennykseen oikeuttavaa työtä että materiaaleja, mutta vain työn osuus lasketaan tavallisen kotitalousvähennyksen perusteeseen.
Yhteenveto
Asumisen verotus selkiytyy, kun erotat toisistaan omistamisen, ostamisen, myymisen, vuokraamisen ja teettämäsi työn. Kiinteistövero liittyy kiinteistön omistamiseen vuodenvaihteessa. Varainsiirtovero liittyy vastikkeelliseen hankintaan. Luovutusvoittoverotus tulee arvioitavaksi myynnissä, vuokratulojen verotus vuokrattaessa ja kotitalousvähennys silloin, kun teetät kotona siihen oikeuttavaa työtä. Sama asunto voi siis kuulua eri sääntöjen piiriin eri vuosina. Kun aloitat oman tilanteesi selvittämisen, merkitse ensin tapahtumat aikajärjestykseen ja kokoa niitä vastaavat asiakirjat. Sen jälkeen voit tarkistaa kunkin tapahtuman verosäännön oikealta vuodelta ja oikealle omaisuuslajille.
Tarkista ensimmäiseksi, omistatko kiinteistön vai asunto-osakkeen. Asunto-osake ei tuo sinulle henkilökohtaista kiinteistöveropäätöstä, mutta taloyhtiön kiinteistövero on osa yhtiön taloutta. Ostotilanteessa omaisuuden laji määrää varainsiirtoveron prosentin ja ilmoitusajan. Asunto-osakkeen kauppahintaa tarkasteltaessa velaton hinta ja myyjälle maksettava kauppahinta voivat erota merkittävästi toisistaan. Tämä ero on tärkeä sekä oman budjetin että veron perusteena käytettävän hinnan ymmärtämiseksi. Kiinteistökaupassa puolestaan lainhuudon hakeminen kuuluu ostajan toimiin, ja veron maksu on hoidettava ennen sitä. Näiden vaiheiden järjestys kannattaa kirjata omaan kaupan muistilistaan.
Myyntitilanteessa laske ensin, täyttyvätkö oman vakituisen asunnon verovapauden edellytykset. Jos eivät täyty, kokoa hankinta- ja myyntiasiakirjat sekä selvitä, kumpi vähennystapa on sinulle edullisempi. Vuokrauksessa säilytä tulot ja kulut eriteltyinä: hoitovastike, tuloutettu pääomavastike sekä itse maksettu vuosikorjaus käsitellään eri perustein kuin rahastoitu vastike tai perusparannus. Työn teettämisessä erottele vähennykseen oikeuttava työ tarvikkeista ja mahdollisista matkakuluista.
Verotuspäätös ja OmaVero näyttävät oman asiasi määräajat. Säilytä kauppakirjat, kuitit, vastikkeiden kirjanpitotiedot ja perusparannuksen tositteet, koska niitä voidaan tarvita vasta myöhemmässä myynnissä. Jos asunnon käyttö muuttuu kesken vuoden, merkitse muutoksen päivämäärä muistiin: omassa käytössä ja vuokrauskäytössä olevien kulujen vähennysoikeus voi erota. Tarkista lisäksi samanaikaiset pääomatulot ja vähennykset, sillä pääomatuloveron ylempi verokanta koskee verovuoden pääomatulojen yhteismäärää.
Usein kysytyt kysymykset
Maksetaanko oman asunnon myynnistä veroa? Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette asuneet siinä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Asumisajan ei tarvitse olla juuri ennen myyntiä. Jos ehdot eivät toteudu, luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa: 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.
Miten kiinteistövero lasketaan? Kiinteistövero lasketaan kertomalla maapohjan ja rakennusten verotusarvot kunnan päättämillä veroprosenteilla. Vakituisen asuinrakennuksen veroprosentin vaihteluväli (0,41–1,00 % vuonna 2026) on matalampi kuin muiden asuinrakennusten. Veron maksaa se, joka omistaa kiinteistön vuoden alussa.
Saako vuokratulosta vähentää remonttikustannukset? Vuosikorjaukset, joilla huoneisto palautetaan entiselle tasolleen, voi vähentää vuokratulosta maksuvuonna. Huoneiston tasoa nostavat perusparannukset vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana.
Miten varainsiirtovero lasketaan asunto-osakkeesta? Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta lisättynä yhtiölainaosuudella. Kiinteistöstä vero on 3 % kauppahinnasta.
Lähteet
Verohallinto: Kiinteistön arvo ja kiinteistöveroprosentit; Kiinteistöveron maksuohjeet; Varainsiirtoveron ilmoitus- ja maksuajat; Oman asunnon myynti; Asunnon verollinen myynti; Vähennykset vuokratuloista; Korko tuloverotuksessa; Alijäämähyvitys; Kotitalousvähennyksen määrä ja omavastuu (päivitetty lokakuussa 2026). Finlex: tuloverolaki 1535/1992, varainsiirtoverolaki 931/1996 ja laki 873/2026.
Artikkeli julkaistu 16.9.2026.