Acheter une maison en Finlande : guide détaillé 2026

Oui, en tant qu’étranger, vous pouvez acheter une maison ou un appartement en Finlande, mais les règles dépendent de ce que vous achetez et de votre nationalité. Pour un appartement acheté sous forme d’asunto-osake (actions donnant droit d’occuper un logement), aucune autorisation du ministère finlandais de la Défense n’est requise ; pour un bien foncier, par exemple une maison avec son terrain ou un mökki (maisonnette de vacances, souvent au bord d’un lac), la loi exige cette autorisation lorsque l’acheteur n’a pas la citoyenneté d’un pays de l’UE ou de l’EEE. Åland a ses propres règles : une autorisation peut y être nécessaire même pour un asunto-osake, si l’autorisation d’acquisition foncière de la société elle-même l’exige.

Ce que vous achetez : asunto-osake ou bien foncier

C’est la distinction la plus importante pour un acheteur étranger, car elle détermine l’autorisation, la taxe de transfert (varainsiirtovero, impôt payé par l’acheteur lors de l’achat), la forme de la vente et l’enregistrement.

L’acheteur d’un appartement en immeuble d’habitation ou d’une maison en bande achète généralement les actions d’un taloyhtiö (société par actions propriétaire de l’immeuble), qui donnent le droit d’occuper un logement déterminé. Le bâtiment appartient à la société, et le terrain est soit la propriété de la société (terrain en propriété, oma tontti), soit loué (terrain loué, vuokratontti).

L’acheteur d’une maison individuelle ou d’un mökki achète généralement un bien foncier (kiinteistö, parcelle enregistrée avec ses bâtiments), c’est-à-dire le terrain et les bâtiments. La forme des ventes, les impôts et l’enregistrement diffèrent d’un cas à l’autre.

Si vous souhaitez acheter une maison secondaire en Finlande, par exemple au bord d’un lac ou en Laponie finlandaise, une maison individuelle ou un mökki sera donc généralement un bien foncier.

Qui peut acheter une maison en Finlande ?

Citoyens d’un pays de l’UE ou de l’EEE

Si vous êtes citoyen d’un pays de l’Union européenne (UE) ou de l’Espace économique européen (EEE), la loi n’exige d’autorisation du Ministry of Defence (Puolustusministeriö), le ministère finlandais de la Défense, ni pour un asunto-osake ni pour un bien foncier. Åland a toutefois ses propres règles (voir plus bas).

Acheteurs non ressortissants de l’UE ou de l’EEE

L’autorisation du ministère de la Défense est requise lorsqu’un bien foncier est acquis par une personne qui n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE. Les points essentiels :

• L’autorisation concerne uniquement les biens fonciers (par exemple une maison individuelle avec son terrain ou un mökki en bien foncier), pas les asunto-osake.
• La loi ne s’applique pas à Åland, qui a sa propre législation sur l’acquisition foncière.
• La demande est à déposer au plus tard 2 mois après la vente.
• Les frais sont de 210 € (paiement en ligne) ou 280 € (sur facture) par identifiant de bien foncier (2026).
• L’autorisation est également requise lorsque l’acquéreur est une entité dans laquelle une partie extérieure à l’UE et à l’EEE détient au moins 10 % du capital ou une influence équivalente.
• Un titre de séjour permanent ne supprime pas la nécessité de l’autorisation.
• Si l’autorisation n’est pas accordée, la loi prévoit que le bien soit cédé dans les six mois suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Les exceptions sont celles que prévoit l’article 2 de la loi.

Double nationalité

Selon le ministère de la Défense, aucune autorisation n’est requise si l’acheteur a la nationalité d’un État de l’UE ou de l’EEE, même s’il possède également la nationalité d’un autre pays.

Règle particulière : Russie et Biélorussie

Depuis le 15 juillet 2025, le ministère de la Défense n’accorde pas d’autorisation d’acquisition de bien foncier à une personne dont la seule nationalité, ou toutes les nationalités, sont russes ou biélorusses. L’autorisation n’est pas non plus accordée à une entité ayant son domicile dans ces pays, ni à une entité dans laquelle de telles parties détiennent un pouvoir majoritaire (loi 470/2019, art. 5 a ; décret 840/2025). Cette interdiction ne s’applique pas à une personne qui détient, tant au moment de l’acquisition qu’au moment de l’introduction de la demande d’autorisation, un titre de séjour permanent en Finlande en cours de validité ou un titre de séjour permanent UE délivré par la Finlande. La liste des États peut évoluer.

Citoyens suisses

Un citoyen suisse n’a pas besoin de l’autorisation du ministère de la Défense si l’exiger irait à l’encontre de l’accord entre l’UE et la Suisse sur la libre circulation des personnes (loi 470/2019, art. 2, al. 5). Selon le National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), c’est le cas lorsque le citoyen suisse dispose d’un droit de séjour en Finlande et que son domicile principal se trouve en Finlande. Dans d’autres situations, par exemple lorsqu’une personne résidant en Suisse achète une résidence de loisirs en Finlande, une autorisation peut être nécessaire, et il est possible de vérifier ce point auprès du ministère de la Défense.

Åland : des règles propres

À Åland, l’acquisition d’un bien foncier (y compris un mökki en bien foncier) nécessite généralement une autorisation d’acquisition foncière du Government of Åland (Ålands landskapsregering), le gouvernement autonome d’Åland, si l’acheteur ne détient pas le droit de domicile régional d’Åland (hembygdsrätt). Selon le gouvernement d’Åland, l’achat d’un asunto-osake ne nécessite pas d’autorisation, sauf si l’autorisation d’acquisition foncière de la société elle-même l’exige.

Seul un citoyen finlandais peut obtenir ce droit de domicile régional. Sont en outre exigées, en règle générale, cinq années de résidence à Åland et une connaissance satisfaisante du suédois. Un ressortissant étranger ne peut donc pas l’obtenir.

Les règles d’Åland diffèrent de celles de la Finlande continentale, et il est conseillé de les vérifier auprès du gouvernement d’Åland (sa page sur le sujet est en suédois).

Comment acheter une maison en Finlande : les étapes

Achat d’un asunto-osake

1. Le käsiraha. Le käsiraha est une somme versée avec l’offre d’achat. Il est intégralement imputé sur le prix de vente.
2. La vente et la taxe de transfert. L’acheteur déclare et paie la taxe de transfert dans les 2 mois suivant la conclusion du contrat de cession. Lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier, la taxe est acquittée au moment de la vente (loi sur la taxe de transfert, art. 21).
3. Cas d’un logement neuf. Pour un logement neuf au sens de la loi, l’acheteur déclare et paie la taxe dans les 2 mois suivant le transfert de propriété, y compris lorsqu’un agent immobilier intervient.
4. Après la vente. Un défaut est à signaler dans un délai raisonnable après sa découverte (ou après le moment où il aurait dû être découvert), et en principe au plus tard deux ans après la remise de la jouissance. Ce délai butoir connaît des exceptions, notamment en cas de comportement gravement négligent, ou contraire à l’honneur et indigne, du vendeur, ou lorsque le vendeur est un professionnel.

Achat d’un bien foncier

1. Un avant-contrat, éventuellement. Un avant-contrat est soumis aux mêmes exigences de forme qu’une vente de bien foncier. Il mentionne la date limite de conclusion de la vente et les conditions, et il peut n’engager qu’une seule des parties. Si sa durée de validité n’a pas été convenue, il reste valable 5 ans.
2. La vente. La vente se fait par écrit, signée par les parties et confirmée par un « public purchase witness » (kaupanvahvistaja, qui atteste la vente foncière et vérifie les identités et la forme), ou bien dans le système de vente électronique du National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l’organisme finlandais du cadastre et de la publicité foncière. Le contrat de vente (kauppakirja) indique l’objet de la cession, le bien, le vendeur et l’acheteur, ainsi que le prix et toute autre contrepartie.
3. La taxe de transfert, puis le lainhuuto. L’acheteur est tenu de demander le lainhuuto dans les 6 mois suivant la signature de l’acte de cession. La loi prévoit que la taxe de transfert soit payée avant la demande de lainhuuto.
4. L’autorisation, le cas échéant. Pour un acheteur qui n’est pas ressortissant de l’UE ou de l’EEE, la loi exige que la demande d’autorisation au ministère de la Défense soit déposée au plus tard 2 mois après la vente.
5. Après la vente. Un défaut de qualité est à signaler dans un délai raisonnable, et en principe au plus tard cinq ans après la remise de la jouissance. Ce délai butoir ne peut pas être invoqué de la même manière si le vendeur a agi de façon gravement négligente, ou contraire à l’honneur et indigne.

Frais et impôts à prévoir

La taxe de transfert

• Pour un asunto-osake : 1,5 %.
• Pour un bien foncier : 3 %.

Pour un asunto-osake, la taxe est calculée sur le prix hors dette (velaton hinta) : le prix de vente (et toute autre contrepartie convenue), plus la quote-part de l’yhtiölaina (prêt contracté par la société) affectée aux actions, dans les conditions prévues par la loi. Le prix de vente n’inclut pas cette quote-part.

Exemple de calcul : prix de vente 150 000 € + quote-part de l’yhtiölaina 30 000 € = prix hors dette 180 000 €. Taxe de transfert à 1,5 % : 2 700 €.

Les frais du National Land Survey of Finland

(National Land Survey of Finland, barème, situation au 1er octobre 2026, vérifié en octobre 2026)

L’impôt foncier annuel (kiinteistövero)

Le propriétaire d’un bien foncier paie chaque année l’impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero), qui porte sur le terrain et les bâtiments. Fourchettes de taux en 2026 :

L’impôt est dû pour toute l’année par la personne propriétaire au 1er janvier. Un impôt d’au moins 170 € est automatiquement réparti en deux échéances.

Les règles fiscales de votre pays de résidence peuvent également s’appliquer ; il est conseillé de se renseigner auprès de l’administration fiscale de ce pays.

Acheter depuis l’étranger : aspects pratiques

Vente électronique. La connexion au service électronique de vente de biens fonciers du National Land Survey of Finland se fait avec des moyens d’identification forte finlandais. Les moyens d’identification étrangers ne peuvent pas y être utilisés. Sans moyens finlandais, la vente d’un bien foncier se fait en présence d’un kaupanvahvistaja ou par l’intermédiaire d’un mandataire. Il est conseillé de vérifier les exigences relatives au mandat auprès du National Land Survey of Finland.

Déclaration de la taxe de transfert sans numéro d’identification finlandais. Selon les instructions de la Finnish Tax Administration (Verohallinto), l’administration fiscale finlandaise, un acheteur étranger qui n’a pas de numéro d’identification personnel finlandais (henkilötunnus) s’enregistre comme client de l’administration fiscale avant la vente. L’enregistrement se demande par une demande écrite libre, accompagnée d’une copie du passeport et, le cas échéant, d’une procuration ; il peut aussi être demandé par un représentant mandaté par l’acheteur. Après l’enregistrement, l’acheteur reçoit un numéro d’identification provisoire (keinohenkilötunnus) pour la déclaration de la taxe de transfert, ainsi qu’un numéro de référence personnel pour la taxe de transfert. La taxe de transfert ne peut être déclarée et payée qu’après l’enregistrement.

Financement. L’obtention d’un prêt auprès d’une banque finlandaise lorsque l’on réside à l’étranger dépend de l’appréciation propre de la banque et des liens du client avec la Finlande. Il peut être utile de se renseigner auprès de plusieurs banques.

Séjourner en Finlande : ce que la propriété implique, et ce qu’elle n’implique pas

Selon le Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), le service finlandais de l’immigration, la propriété d’un terrain, d’un bien foncier ou d’asunto-osake en Finlande ne constitue pas à elle seule un motif suffisant pour obtenir un titre de séjour ni la nationalité.

Citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse. Vous pouvez séjourner en Finlande trois mois sans enregistrement. Pour un séjour plus long, le droit de séjour est enregistré auprès du Finnish Immigration Service, et le séjour doit reposer sur un motif (par exemple travail, études ou ressources suffisantes). Les citoyens des pays nordiques s’enregistrent auprès de la Digital and Population Data Services Agency (Digi- ja väestötietovirasto, DVV).

Les prix en bref

Selon Statistics Finland (Tilastokeskus), l’institut statistique finlandais, le prix moyen au m² des logements anciens en actions (asunto-osake) s’établissait ainsi en 2025. Il s’agit de moyennes, pas de médianes.

(Statistics Finland, StatFin, tableau 13mw)

Pour les maisons et les mökki, les statistiques de prix de vente du National Land Survey of Finland indiquent pour 2025 :

• prix médian d’un bien foncier résidentiel bâti de type maison individuelle ou similaire, ensemble de la Finlande : 150 000 € ;
• prix médian des biens fonciers de loisirs bâtis en bordure de rivage, dans les zones couvertes par un plan directeur ou un plan d’aménagement des rives : 92 000 € ;
• même catégorie, dans les zones d’habitat dispersé : 74 000 €.

(National Land Survey of Finland, communiqué du 25 février 2026.) Ces statistiques portent uniquement sur les biens fonciers situés sur leur propre terrain et vendus en entier, ainsi que sur les määräala (partie de parcelle pas encore divisée) ; elles ne concernent pas les asunto-osake.

Et ensuite : posséder, louer et revendre

L’achat n’est que la première étape. Posséder un logement depuis l’étranger, le mettre en location puis le revendre obéissent chacun à des règles propres, que nous traitons dans des articles séparés. À titre d’exemple, les revenus locatifs d’un logement situé en Finlande perçus par une personne résidant à l’étranger sont généralement imposés en Finlande comme revenus du capital.

Ces sujets sont détaillés dans nos articles sur la résidence secondaire en Finlande depuis l’étranger, sur la location d’un chalet en Laponie et sur les frais et impôts d’un achat immobilier.

FAQ : questions fréquentes

Peut-on acheter une maison en Finlande quand on est étranger ?

Oui, mais les règles dépendent du type de bien et de votre nationalité. Si vous êtes citoyen d’un pays de l’UE ou de l’EEE, l’autorisation du ministère de la Défense n’est pas requise. Sinon, elle est requise pour un bien foncier (maison avec terrain, mökki), mais pas pour un asunto-osake. Åland applique ses propres règles (voir la section « Qui peut acheter une maison en Finlande »).

Et pour un citoyen suisse ?

Selon le National Land Survey of Finland, un citoyen suisse n’a pas besoin d’autorisation lorsqu’il dispose d’un droit de séjour en Finlande et que son domicile principal s’y trouve. Dans d’autres situations, une autorisation peut être nécessaire (voir la section « Citoyens suisses »).

Combien coûte l’achat d’une maison en Finlande (taxes et frais) ?

Pour une maison en bien foncier, la taxe de transfert est de 3 %. S’y ajoutent les frais du National Land Survey of Finland, par exemple 172 € pour le lainhuuto (barème au 1er octobre 2026). À titre de repère, le prix médian d’un bien foncier résidentiel bâti de type maison individuelle ou similaire était de 150 000 € en 2025 pour l’ensemble de la Finlande. Voir aussi la section « Frais et impôts à prévoir ».

Acheter une maison en Finlande donne-t-il un droit de séjour ?

Pas en soi : selon le Finnish Immigration Service, la propriété d’un terrain, d’un bien foncier ou d’asunto-osake en Finlande ne constitue pas à elle seule un motif suffisant pour obtenir un titre de séjour ni la nationalité. Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent séjourner trois mois sans enregistrement ; au-delà, le droit de séjour est enregistré et doit reposer sur un motif.

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Sources

• Ministry of Defence : autorisation d’achat de biens fonciers pour les acheteurs hors UE et EEE (en anglais)
• Finlex : loi 470/2019 (en finnois)
• National Land Survey of Finland : modification de la loi au 15 juillet 2025 (en finnois)
• Government of Åland : acquisition foncière à Åland (en suédois)
• Government of Åland : droit de domicile régional (en suédois)
• National Land Survey of Finland : logements en actions (en anglais)
• National Land Survey of Finland : confirmation des ventes par un public purchase witness (en anglais)
• National Land Survey of Finland : service électronique de vente de biens fonciers (en anglais)
• National Land Survey of Finland : identification et paiement dans le service électronique (en anglais)
• National Land Survey of Finland : barème des biens fonciers (en finnois)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un logement en actions (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un bien foncier (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, acheteurs résidant hors de Finlande (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert de l’acheteur étranger (en finnois)
• Finnish Tax Administration : taux de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
• Finnish Tax Administration : paiement de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
• Finnish Tax Administration : imposition des non-résidents (en anglais)
• Finlex : loi sur la vente de logements 843/1994 (en finnois)
• Finlex : code foncier (maakaari) 540/1995 (en suédois)
• Finnish Immigration Service : questions fréquentes sur les titres de séjour (en anglais)
• Finnish Immigration Service : citoyens de l’UE (en anglais)
• Finnish Immigration Service : enregistrement du droit de séjour (en anglais)
• Statistics Finland : prix des logements anciens en actions, tableau 13mw (en anglais)
• National Land Survey of Finland : statistiques des ventes de biens fonciers 2025 (en finnois)

Informations vérifiées : octobre 2026. Les règles et les prix évoluent ; il est conseillé de vérifier les informations à jour auprès des sources ci-dessus.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Home Of Homes est une plateforme, pas un agent immobilier.