Résidence secondaire à l’étranger : et la Finlande ?

En Finlande, une résidence secondaire à l’étranger est généralement soit un bien foncier (kiinteistö, parcelle enregistrée avec ses bâtiments), comme un mökki (maisonnette de vacances, souvent au bord d’un lac), soit un appartement détenu sous forme d’actions d’un taloyhtiö (société par actions propriétaire de l’immeuble). Cet article décrit ce qu’implique la possession d’un tel logement lorsque vous vivez hors de Finlande : les frais payés chaque année en Finlande, l’organisation pratique à distance, la durée pendant laquelle vous pouvez y séjourner et les prix observés en 2025.

Mökki ou appartement : deux façons de posséder un logement de vacances

En Finlande, ce que vous possédez réellement dépend du type de logement. La différence n’est pas qu’une affaire de vocabulaire : elle détermine l’autorisation d’achat, la taxe payée à l’achat et les frais annuels.

Un appartement ou une maison en bande. L’acheteur d’un appartement en immeuble ou d’une maison en bande achète généralement les actions d’un taloyhtiö, qui donnent le droit d’occuper un logement déterminé. On parle alors d’asunto-osake (actions donnant droit d’occuper un logement). Le bâtiment appartient à la société, et le terrain est soit la propriété de la société, soit loué.

Une maison individuelle ou un mökki. L’acheteur d’une maison individuelle ou d’un mökki achète en revanche généralement un bien foncier, c’est-à-dire le terrain et les bâtiments.

La forme des ventes, les impôts et l’enregistrement diffèrent d’un cas à l’autre. Concrètement, pour la suite de cet article :

• l’autorisation d’achat présentée dans la section suivante ne concerne que les biens fonciers, et non les asunto-osake (avec une réserve propre à Åland) ;
• la taxe payée à l’achat n’est pas la même pour un bien foncier et pour un asunto-osake ;
• les frais annuels présentés plus loin ne sont pas les mêmes : l’impôt foncier annuel finlandais pour un bien foncier, le vastike (charge mensuelle versée au taloyhtiö) pour un asunto-osake.

Pour donner un ordre de grandeur, selon Statistics Finland (Tilastokeskus), l’institut statistique finlandais, le pays comptait à la fin de 2025 au total 485 475 bâtiments d’habitation de loisirs, autrement dit des mökki.

Acheter en bref : autorisation, Åland et taxe de transfert

Si vous êtes citoyen d’un pays de l’Union européenne (UE) ou de l’Espace économique européen (EEE), la loi n’exige pas d’autorisation du Ministry of Defence (Puolustusministeriö), le ministère finlandais de la Défense, pour acquérir un bien foncier en Finlande continentale ; à Åland, des règles propres s’appliquent (voir ci-dessous).

La loi exige en revanche l’autorisation du ministère de la Défense lorsqu’un bien foncier est acquis :

• par une personne qui n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE ;
• par une entité dans laquelle une partie extérieure à l’UE et à l’EEE détient une participation d’au moins 10 % ou une influence équivalente.

L’autorisation porte sur les biens fonciers (par exemple une maison individuelle avec son terrain ou le bien foncier d’un mökki), et non sur les asunto-osake. Cette loi ne s’applique pas à Åland, qui a sa propre législation sur l’acquisition foncière. La demande est à déposer au plus tard 2 mois après la vente. Si l’autorisation n’est pas accordée, la loi prévoit que le bien doit être cédé dans les six mois suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Une règle particulière vise la Russie et la Biélorussie. Depuis le 15 juillet 2025, le ministère de la Défense n’accorde pas d’autorisation d’acquisition de bien foncier à une personne dont la seule nationalité, ou l’ensemble des nationalités, est russe ou biélorusse, ni à une entité ayant son domicile dans ces pays ou dans laquelle de telles parties détiennent un pouvoir majoritaire. Cette interdiction ne s’applique pas à une personne qui détient, au moment de l’acquisition comme au moment de l’introduction de la demande d’autorisation, un titre de séjour permanent en Finlande en cours de validité ou un titre de séjour permanent UE délivré par la Finlande ; la liste des États peut évoluer.

Åland. À Åland, l’acquisition d’un bien foncier, y compris celui d’un mökki, nécessite généralement une autorisation d’acquisition foncière du Government of Åland (Ålands landskapsregering), le gouvernement autonome d’Åland, si l’acheteur ne détient pas le droit de domicile régional d’Åland. Selon le gouvernement d’Åland, l’achat d’un asunto-osake ne nécessite pas d’autorisation, sauf si l’autorisation d’acquisition foncière de la société elle-même l’exige. Les règles d’Åland diffèrent de celles de la Finlande continentale, et il est conseillé de les vérifier auprès du gouvernement d’Åland (page sur l’acquisition foncière, en suédois).

* Pour les citoyens suisses, voir le paragraphe « Citoyens suisses » ci-dessous.

Citoyens suisses. Un citoyen suisse n’a pas besoin de l’autorisation du ministère de la Défense lorsque cette exigence serait contraire à l’accord entre l’UE et la Suisse sur la libre circulation des personnes (loi 470/2019, art. 2, al. 5). Selon le National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l’organisme finlandais du cadastre et de la publicité foncière, c’est le cas lorsque le citoyen suisse dispose d’un droit de séjour en Finlande et que son domicile principal se trouve en Finlande. Dans d’autres situations, par exemple lorsqu’une personne résidant en Suisse achète une résidence de loisirs en Finlande, une autorisation peut être nécessaire, et il est possible de vérifier ce point auprès du ministère de la Défense.

Outre la taxe de transfert indiquée dans le tableau, l’acheteur d’un bien foncier est tenu de demander le lainhuuto (inscription du titre de propriété foncière) dans les 6 mois suivant la signature de l’acte de cession, et la taxe de transfert est à payer avant cette demande.

Si vous achetez depuis l’étranger, notez que la connexion au service électronique de vente de biens fonciers du National Land Survey of Finland se fait avec des moyens d’identification forte finlandais et que les moyens d’identification étrangers n’y sont pas acceptés. Sans identification finlandaise, la vente d’un bien foncier se fait en présence d’un public purchase witness (kaupanvahvistaja, atteste la vente foncière, vérifie identités et forme) ou par l’intermédiaire d’un mandataire.

Le déroulement de l’achat, pour un bien foncier comme pour un asunto-osake, est décrit dans notre article acheter une maison en Finlande : les étapes de l’achat pas à pas.

Frais annuels et impôts en Finlande

Bien foncier : l’impôt foncier annuel (kiinteistövero)

Le propriétaire d’un bien foncier, par exemple d’un mökki, paie l’impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero, impôt annuel sur terrain et bâtiments). Pour 2026, les fourchettes de taux sont les suivantes :

Source : Finnish Tax Administration (Verohallinto), l’administration fiscale finlandaise, 2026.

L’impôt est dû pour toute l’année par la personne qui est propriétaire du bien au 1er janvier.

Asunto-osake : le vastike

Le détenteur d’asunto-osake verse au taloyhtiö le vastike, une charge mensuelle. Son montant n’est pas traité ici ; il est conseillé de demander les chiffres actuels du taloyhtiö avant l’achat.

Récapitulatif : ce que l’on paie en Finlande selon les étapes

Les règles fiscales de votre pays de résidence peuvent également s’appliquer ; il est conseillé de vous renseigner auprès de l’administration fiscale de votre pays.

Gérer son logement en Finlande depuis l’étranger

Factures : le paiement du kiinteistövero

Lorsque le kiinteistövero atteint au moins 170 €, il est automatiquement réparti en deux échéances. Les modalités de paiement figurent sur la page Paying real estate tax de la Finnish Tax Administration (en anglais).

Compte bancaire

Selon la loi finlandaise sur les établissements de crédit, une banque de dépôt est tenue de proposer un compte de paiement assorti de prestations de base ainsi qu’un moyen d’identification électronique à toute personne qui réside légalement dans un État de l’EEE. La loi ne garantit pas ce droit aux personnes qui résident en dehors de l’EEE. Ce qui compte ici est donc le lieu de résidence, et non la nationalité.

Numéro d’identification personnel finlandais

Les conditions dans lesquelles un étranger peut obtenir un numéro d’identification personnel finlandais (henkilötunnus) sont à vérifier dans les instructions à jour de la Digital and Population Data Services Agency (Digi- ja väestötietovirasto, DVV), l’agence finlandaise des données de la population. L’achat d’un logement ne figure pas, en tant que tel, parmi les motifs énumérés par la DVV. Si l’acheteur n’a pas de henkilötunnus, il doit, selon les instructions de la Finnish Tax Administration, s’enregistrer comme client de l’administration fiscale avant la vente et utiliser l’identifiant de substitution (keinohenkilötunnus) ainsi obtenu dans la déclaration de la taxe de transfert.

Appartement en taloyhtiö : les informations sur l’occupant

Depuis le 1er octobre 2026, une modification de la loi sur les taloyhtiö (asunto-osakeyhtiölaki, loi modificative 535/2026) prévoit que l’actionnaire qui met son logement à la disposition d’une autre personne veille à disposer des informations nécessaires sur l’occupant et les communique à la société lorsque celle-ci le demande de manière motivée. Cette règle concerne les asunto-osake, et non un mökki situé sur son propre terrain.

Entretien, courrier et clés : les questions à se poser

Lorsque vous vivez à l’étranger, il est utile de réfléchir à l’avance à quelques questions :

• Qui vérifiera le logement pendant votre absence ?
• Qui aura les clés ?
• Où arriveront le courrier et les factures envoyés depuis la Finlande, et comment les réglerez-vous ?
• Quelle couverture d’assurance convient à votre logement de vacances ?

Il est conseillé de vérifier les éventuelles exigences locales auprès de la commune où se trouve le bien.

Séjourner dans sa résidence secondaire en Finlande : combien de temps ?

Selon le Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), le service finlandais de l’immigration, la propriété d’un terrain, d’un bien foncier ou d’asunto-osake en Finlande ne constitue pas à elle seule un motif suffisant pour obtenir un titre de séjour ou la nationalité.

Citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse

Un citoyen de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse peut séjourner en Finlande trois mois sans enregistrement. Pour un séjour plus long, le droit de séjour s’enregistre auprès de Migri, et le séjour doit reposer sur un motif, par exemple le travail, les études ou des ressources suffisantes.

Proches et invités d’autres pays

Une autre règle concerne les ressortissants de pays tiers, c’est-à-dire les personnes qui ne sont citoyennes ni d’un pays de l’UE ou de l’EEE ni de la Suisse, par exemple un proche ou un invité qui vous rejoint. Ils peuvent effectuer dans l’espace Schengen des courts séjours, avec ou sans visa, de 90 jours au maximum sur toute période de 180 jours. Cette limite vaut pour l’ensemble de l’espace Schengen, et l’obligation de visa dépend de la nationalité.

Il est conseillé de vérifier les règles en vigueur pour votre situation auprès du Finnish Immigration Service (migri.fi, en anglais).

La Finlande pour une résidence secondaire : prix, lacs et été en chiffres

Si vous comparez plusieurs pays pour un logement de vacances à l’étranger, voici quelques repères chiffrés et datés sur la Finlande.

Prix des biens fonciers de loisirs en 2025

Selon les statistiques de prix de vente du National Land Survey of Finland, le prix médian des biens fonciers de loisirs bâtis en bordure de rivage était en 2025, pour l’ensemble de la Finlande, de 92 000 € dans les zones couvertes par un plan directeur ou un plan d’aménagement des rives, et de 74 000 € dans les zones d’habitat dispersé (communiqué du 25 février 2026). À titre de comparaison, le prix médian d’un bien foncier résidentiel bâti de type maison individuelle ou similaire était de 150 000 € la même année pour l’ensemble du pays.

Les médianes varient d’une région à l’autre :

Biens fonciers de loisirs bâtis, en bordure de rivage ; les chiffres régionaux portent sur les biens de moins de 2 ha. Médiane du prix de vente par bien foncier, et non prix au m². Source : National Land Survey of Finland, 2025. Les noms des régions sont donnés en finnois, sauf pour la Laponie.

Ces statistiques portent uniquement sur les biens fonciers situés sur leur propre terrain et vendus en entier, ainsi que sur les määräala (partie de parcelle pas encore divisée) ; elles ne concernent pas les asunto-osake. La taille et l’état des biens varient.

Appartements. Pour les logements détenus sous forme d’asunto-osake, Statistics Finland publie des prix moyens au m² des logements anciens. En 2025, ce prix moyen était de 2 594 €/m² pour l’ensemble du pays, de 4 270 €/m² dans la région de la capitale (Grand Helsinki : Helsinki, Espoo, Vantaa et Kauniainen) et de 1 860 €/m² dans le reste de la Finlande. Selon Statistics Finland, les prix varient beaucoup selon les régions : en 2025, le prix moyen au m² était par exemple de 1 108 €/m² en Etelä-Savo et de 1 127 €/m² en Kymenlaakso, contre 3 826 €/m² en Uusimaa. Dans certaines villes plus petites, comme Varkaus et Imatra, il restait inférieur à 700 €. Il s’agit de moyennes des prix des logements vendus ; elles ne disent rien de leur état.

Les lacs

Selon le Finnish Environment Institute (Suomen ympäristökeskus, SYKE), la Finlande compte environ 57 000 lacs de plus d’un hectare. Les lacs et étangs plus petits sont encore nettement plus nombreux.

L’été en Finlande en chiffres : températures de juillet

Selon les normales de la période de référence 1991–2020 du Finnish Meteorological Institute (Ilmatieteen laitos), l’institut météorologique finlandais, la température moyenne de juillet est de 18,1 °C à Helsinki (station de Kaisaniemi), de 16,7 °C à Jyväskylä et de 15,6 °C à Rovaniemi. D’autres stations donnent par exemple 17,5 °C à Turku, 17,2 °C à Lahti, 17,3 °C à Savonlinna (station de Punkaharju) et 16,7 °C à Oulu. Aux stations du sud et du centre de la Finlande, la température maximale journalière de juillet est en moyenne d’environ 21 à 23 °C.

Selon les normales de l’Organisation météorologique mondiale (OMM) fondées sur la même période, la température moyenne de juillet est d’environ 21 °C à Paris et d’environ 25 °C à Marseille (station de Marignane, un aéroport situé hors de la ville).

Sources : Finnish Meteorological Institute (stations finlandaises) ; normales de l’OMM (Paris, Marseille). Il s’agit de moyennes sur la période 1991–2020, et non de prévisions.

La lumière de l’été. Selon le Finnish Meteorological Institute, au moment du solstice d’été, la durée du jour à Helsinki est de presque 19 heures ; dans le sud, on parle plutôt de nuits claires (les « nuits blanches » du Nord). La limite du soleil de minuit passe par le cercle polaire, au niveau de Rovaniemi, mais le soleil de minuit s’observe aussi au sud du cercle polaire, sur la ligne Tornio–Kuusamo. Selon la même source, à Nuorgam, la période du soleil de minuit commence le 16 mai et se termine le 29 juillet. Le kaamos, la période où le soleil ne se lève pas, y dure du 25 novembre au 17 janvier.

Louer votre logement quand vous ne l’utilisez pas

Les revenus locatifs d’un logement situé en Finlande sont généralement imposés en Finlande comme revenus du capital lorsque le propriétaire réside à l’étranger. Le taux est de 30 % sur les revenus du capital imposables jusqu’à 30 000 € et de 34 % sur la part qui dépasse ce montant ; ce seuil s’applique à l’ensemble des revenus du capital de l’année fiscale.

Pour un asunto-osake, si la location de courte durée entraîne pour la société ou pour les autres actionnaires des coûts supplémentaires ou des nuisances qui dépassent ce qu’implique un usage résidentiel normal, l’assemblée générale peut, sous certaines conditions, placer le logement sous la gestion de la société pour une durée maximale de trois ans.

Les revenus locatifs varient selon l’emplacement et la saison. Les règles de la location, de courte comme de longue durée, sont présentées dans notre article investir en Laponie : acheter un chalet pour le louer.

Et ensuite ?

La possession n’est qu’une étape : la location du logement et sa revente ultérieure obéissent à leurs propres règles, que nous présentons dans un article séparé. Home Of Homes vise à rendre plus simples l’achat, la possession et la location d’un logement en Finlande – en un seul endroit, y compris lorsque vous vivez à l’étranger.

FAQ : questions fréquentes

Quels impôts paie-t-on en Finlande sur une résidence secondaire ?

Côté finlandais, trois moments comptent : l’achat, avec une taxe de transfert de 3 % pour un bien foncier et de 1,5 % pour un asunto-osake ; la détention d’un bien foncier, pour laquelle le kiinteistövero est dû pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier ; et une éventuelle location, dont les revenus sont en règle générale imposés en Finlande comme revenus du capital pour un propriétaire qui réside à l’étranger. Le récapitulatif de la section « Frais annuels et impôts en Finlande » réunit ces éléments.

Comment gérer une maison en Finlande depuis la France ?

L’essentiel est d’anticiper : qui passe vérifier le logement, qui garde les clés, où arrivent le courrier et les factures et comment vous les payez. Pour la banque, la loi finlandaise impose aux banques de dépôt de proposer un compte de paiement assorti de prestations de base et un moyen d’identification électronique aux personnes qui résident légalement dans un État de l’EEE. Pour un appartement en taloyhtiö, l’actionnaire qui confie son logement à une autre personne veille, depuis le 1er octobre 2026, à disposer des informations sur l’occupant et à les fournir à la société sur demande motivée. Le détail figure dans la section « Gérer son logement en Finlande depuis l’étranger ».

Combien de temps peut-on séjourner dans sa maison en Finlande ?

Selon Migri, être propriétaire ne suffit pas, à lui seul, pour obtenir un titre de séjour. Un citoyen de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse peut rester trois mois en Finlande sans enregistrement ; au-delà, son droit de séjour s’enregistre auprès de Migri et doit reposer sur un motif comme le travail, les études ou des ressources suffisantes. La section « Séjourner dans sa résidence secondaire en Finlande » précise aussi la règle des 90 jours applicable aux ressortissants de pays tiers.

Faut-il déclarer en France une maison située en Finlande ?

Cet article présente ce que l’on paie en Finlande : la taxe de transfert à l’achat, le kiinteistövero pour un bien foncier et l’imposition finlandaise des revenus locatifs (voir la section « Frais annuels et impôts en Finlande »). Les obligations éventuelles dans votre pays de résidence relèvent de ses propres règles ; il est conseillé de les vérifier auprès de l’administration fiscale de votre pays.

Articles liés

• Chalet au bord d’un lac en Finlande : le rêve du mökki
• Investir en Laponie : acheter un chalet pour le louer
• Frais et impôts d’un achat immobilier en Finlande
• Acheter une maison en Finlande : guide détaillé

Comment fonctionne Home Of Homes

1. 1

   Trouver et acheter

   Dites-nous ce que vous recherchez, et nous vous préviendrons lorsqu’un bien correspondant pourrait être disponible.

2. 2

   Posséder

   Conservez au même endroit les documents de votre bien, son historique d’entretien et vos prestataires locaux, et suivez tout depuis l’étranger.

3. 3

   Mettre en location

   Mettez votre logement en location lorsque vous ne l’utilisez pas.

4. 4

   Vendre

   Lorsque vous souhaitez vendre, les informations sont déjà réunies au même endroit.

Commencer – 3 clics rapides

Sources

• Ministry of Defence : autorisation pour les acheteurs hors UE et EEE (en anglais)
• Ministry of Defence : autorisations des acheteurs de biens fonciers (en finnois)
• Finlex : loi 470/2019 (en finnois)
• Finlex : loi 328/2025 (en finnois)
• Finlex : décret 840/2025 (en finnois)
• National Land Survey of Finland : modification de la loi au 15 juillet 2025 (en finnois)
• Union européenne : pays de l’UE (en anglais)
• AELE : Espace économique européen (en anglais)
• Government of Åland : acquisition foncière à Åland (en suédois)
• Government of Åland : loi 2024:68 sur l’acquisition foncière (en suédois)
• Finlex : loi 1599/2009 sur les taloyhtiö (en finnois)
• Finlex : loi modificative 535/2026 (en finnois)
• National Land Survey of Finland : logements en actions (en anglais)
• Statistics Finland : l’été en statistiques (en finnois)
• Statistics Finland : bâtiments, table 15f7 (en finnois)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un logement en actions (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un bien foncier (en anglais)
• National Land Survey of Finland : service électronique de vente de biens fonciers (en anglais)
• National Land Survey of Finland : identification et paiement dans le service électronique (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taux de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
• Finnish Tax Administration : paiement de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
• Finnish Tax Administration : données préliminaires sur l’impôt foncier 2026 (en finnois)
• Finlex : loi 610/2014 sur les établissements de crédit (en finnois)
• Digital and Population Data Services Agency : enregistrement des étrangers (en anglais)
• Digital and Population Data Services Agency : informations d’enregistrement d’un étranger, formulaire (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, acheteurs résidant hors de Finlande (en anglais)
• Finnish Immigration Service : questions fréquentes sur les titres de séjour (en anglais)
• Finnish Immigration Service : citoyens de l’UE (en anglais)
• Finnish Immigration Service : enregistrement du droit de séjour (en anglais)
• Finnish Border Guard : questions fréquentes sur les voyages (en anglais)
• Commission européenne : calculateur de court séjour Schengen (en anglais)
• National Land Survey of Finland : ventes de biens fonciers en 2025 (en finnois)
• National Land Survey of Finland : service de statistiques des ventes de biens fonciers, données par région (en finnois)
• National Land Survey of Finland : description du service de statistiques (en finnois)
• Statistics Finland : prix des logements anciens en actions, table 13mw (en anglais)
• Statistics Finland : prix des logements anciens en actions par commune, table 13mx (en finnois)
• Finnish Environment Institute : nombre de lacs (en finnois)
• Finnish Meteorological Institute : normales 1991–2020, rapport 2021:8 (en anglais et en finnois)
• NOAA NCEI : normales climatiques de l’OMM 1991–2020 (en anglais)
• NOAA NCEI : normales de l’OMM, données des stations (en anglais)
• Finnish Meteorological Institute : saisons astronomiques (en finnois)
• Finnish Meteorological Institute : soleil et lune (en finnois)
• Finnish Tax Administration : imposition des revenus des non-résidents (en anglais)
• Finnish Tax Administration : revenus locatifs (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taux d’imposition des revenus du capital (en anglais)

Informations vérifiées : octobre 2026. Les règles et les prix évoluent ; il est conseillé de vérifier les informations à jour auprès des sources ci-dessus.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Home Of Homes est une plateforme, pas un agent immobilier.