Välirahoitus asuntokaupassa – näin siltaat vanhan ja uuden asunnon

Välirahoitus eli siltalaina on lyhytaikainen rahoitusratkaisu tilanteessa, jossa haluat ostaa uuden asunnon ennen kuin vanha on myyty. Tässä oppaassa käydään läpi, miten välirahoitus rakentuu: mihin lainan määrä perustuu, mitä vakuuksia käytetään, mistä kustannukset muodostuvat ja mitä laki sanoo luotonantajan velvollisuuksista. Vanhan asunnon myyntiriskiä ja kahden asunnon kuluja käsitellään tarkemmin artikkelissa välirahoitus asunnonvaihdossa.

Mikä on välirahoitus?

Välirahoitus on lyhytaikainen laina, jonka laina-aika sovitaan pankin kanssa. Sen tarkoitus on kattaa väliaika uuden asunnon oston ja vanhan myynnin välillä, ja se on tarkoitus maksaa pois vanhan asunnon myyntitulolla. Välirahoitus tunnetaan myös nimellä siltalaina.

Välirahoituksen korosta ja laina-ajasta sovitaan pankin kanssa. Kuluttajansuojalain korkokattoa (KSL 7:17 a) ei sovelleta esinevakuudelliseen asuntoluottoon, kuten asunnon vakuudella myönnettyyn välirahoitukseen (KSL 7 a:31), ja asuntoluoton yleinen enimmäistakaisinmaksuaika on pääsääntöisesti 40 vuotta (KSL 7 a:14 a). Finanssivalvonnan määräyksessä lyhytaikaisella välirahoituksella tarkoitetaan alle vuoden laina-aikaa, mutta pankin oma laina-aika voi olla tätä lyhyempi. Laina-ajan pituus kannattaa siksi tarkistaa omasta tarjouksesta eikä olettaa, että laina-aikaa on lähes vuosi.

Milloin tarvitaan?

Välirahoitusta tarvitaan, kun ostotarjouksesi on hyväksytty mutta vanhaa asuntoa ei ole vielä myyty, tai kun sopiva asunto on löytynyt ja vanhan myynti kestää. Molemmissa tilanteissa kauppahinnasta puuttuu se osa, joka on sidottu vanhaan asuntoon.

Jos taas olet ostamassa uudiskohdetta ja vanha asunto on myyty liian aikaisin, välirahoitusta ei tarvita, koska ongelma on päinvastainen: sinulla on rahat, mutta ei asuntoa. Kun asunnonvaihto tapahtuu samaan aikaan, välirahoitusta ei välttämättä tarvita lainkaan.

Välirahoituksen edut

Ostajan kannalta välirahoituksen keskeinen etu on, ettei vanhan asunnon myyntiä tarvitse odottaa. Voit tehdä tarjouksen ilman myyntiehtoa, jolloin haluttu kohde ei välttämättä mene ohi, ja muuton voi ajoittaa joustavammin.

Käytännössä etuja on myös myynnin puolella. Myynnin voi tehdä tyhjästä asunnosta, mikä voi helpottaa esittelyjä, ja muuton voi suunnitella rauhassa. Lisäksi aikataulupaine kaupanteossa voi vähentyä, kun kahden kaupan ei tarvitse osua samalle päivälle.

Miten välirahoitus toimii?

Välirahoituksen idea on yksinkertainen: vanhaan asuntoon sitoutunut pääoma lainataan pankista etukäteen ja maksetaan takaisin, kun asunto on myyty. Kokonaisuus etenee tyypillisesti seuraavasti:

1. Löydät uuden asunnon ja haluat ostaa sen ennen vanhan myyntiä.
2. Haet välirahoituksen, ja pankki arvioi maksukyvyn, vakuudet ja lopputilanteen.
3. Ostat uuden asunnon, ja välirahoitus kattaa puuttuvan osuuden.
4. Myyt vanhan asunnon ja maksat välirahoituksen pois.
5. Jäljelle jää tavallinen asuntolaina uuteen asuntoon.

Esimerkki käytännössä

Seuraava kuvitteellinen esimerkki näyttää, miten uuden asunnon kauppahinta jakautuu eri rahoituslähteille. Molemmat asunnot ovat asunto-osakkeita ilman yhtiölainaa. Vanhan asunnon arvo on 250 000 €, ja siinä on lainaa jäljellä 100 000 €, joten omaa pääomaa on 150 000 €. Uuden asunnon hinta on 350 000 €.

Taulukko näyttää, että välirahoituksen määrä vastaa tässä esimerkissä täsmälleen vanhan asunnon vapaata arvoa. Kun vanha asunto myydään 250 000 eurolla, myyntihinnasta maksetaan vanha 100 000 euron laina ja 150 000 euron välirahoitus, eikä käteen jää mitään. Esimerkissä myyntikulut, kuten välityspalkkio, on jätetty pois. Todellisuudessa ne pienentävät myyntituloa, jolloin välirahoitusta voi jäädä maksamatta, ellei laskelmassa ole varaa.

Lisäksi ostaja maksaa varainsiirtoveron, joka on asunto-osakkeesta 1,5 % velattomasta hinnasta 12.10.2023 tai sen jälkeen tehdyissä kaupoissa. Esimerkissä vero on 350 000 € × 1,5 % = 5 250 €. Välittäjän kautta tehdyssä kaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, muuten 2 kuukauden kuluessa kaupasta. Uudiskohteessa vero maksetaan 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Aikataulu

Välirahoituksen käsittelyaika ja laina-aika riippuvat pankista ja tilanteesta. Laina-aika sovitaan lainasopimuksessa, ja jatkosta neuvotellaan erikseen, jos myynti viivästyy. Tästä syystä on hyvä selvittää jo ennen allekirjoitusta, millä ehdoilla jatkoaikaa voi saada.

Välirahoituksen ehdot

Välirahoituksen ehdot määräytyvät kolmen asian perusteella: millaisia vakuuksia sinulla on, kuinka paljon lainaa tarvitset suhteessa niihin ja mitä laina maksaa. Lisäksi lainakatto ja kuluttajansuojalain säännöt asettavat kehykset, joiden sisällä pankki voi toimia.

Vakuudet

Tyypillisiä vakuuksia ovat vanha asunto, uusi asunto tai molemmat asunnot yhdessä. Finanssivalvonnan mukaan velkoja määrittää vakuudeksi annettavan omaisuuden arvon itsenäisesti, eikä vakuusarvo ole sama kuin kohteen käypä arvo. Pankki vähentää käyvästä arvosta tapauskohtaisen varmuusmarginaalin. Arvioon vaikuttavat markkinatilanne ja kohteen myytävyys.

Vakuusarvon laskutapaa voi havainnollistaa kuvitteellisella esimerkillä. Jos vanhan asunnon käypä arvo on 300 000 € ja pankki käyttää 80 %:n vakuusarvoa, vakuusarvo on 240 000 €. Kun siitä vähennetään 150 000 euron vanha laina, vakuusarvoa on vapaana 90 000 €. Esimerkin 80 % on keksitty havainnollistamaan laskutapaa. Jokainen pankki käyttää omaa varmuusmarginaaliaan.

Lainamäärä ja lainakatto

Lainamäärä perustuu vanhan asunnon vapaaseen arvoon eli arvioituun myyntihintaan, josta on vähennetty jäljellä olevat lainat. Lisäksi ratkaisevat maksukykysi koko välirahoituksen ajalta ja lopputilanne eli se, paljonko lainaa jää uuteen asuntoon vanhan myynnin jälkeen.

Lainakatto koskee asunnon hankintaan myönnettyä asuntovakuudellista kuluttajaluottoa (luottolaitoslaki 15:11). Finanssivalvonnan päätöksellä raja on 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; voimassaoloa jatkettiin 30.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %).

Finanssivalvonnan määräyksen 3/2015 mukaan luotonantaja voi poiketa enimmäisluototussuhteesta asunnonvaihdossa, kun uusi asunto ostetaan osin tai kokonaan lyhytaikaisella välirahoituksella. Lyhytaikaisuudella tarkoitetaan alle vuoden laina-aikaa. Luotonantajalla on oltava arvio vanhan asunnon myymisen jälkeisestä luototussuhteesta, ja sen on oltava enimmäisluototussuhteen rajoissa.

Korko ja kulut

Välirahoituksen korko muodostuu tyypillisesti viitekorosta ja marginaalista, tai korko voi olla kiinteä lyhyelle ajalle. Yleisenä vertailukohtana voi käyttää Suomen Pankin tilastoa: uusien asuntolainojen keskikorko oli elokuussa 2026 3,35 % (Suomen Pankki 28.9.2026). Lopullinen korko ja marginaali sovitaan pankin kanssa.

Koron lisäksi pankki voi periä järjestely- tai toimitusmaksun, joka on pankkikohtainen ja näkyy ESIS-lomakkeelta. Vakuuksista voi aiheutua vakuuskuluja, esimerkiksi panttauksen tai kiinnityksen kulut, ja asunnon arviosta syntyy kulu, jos pankki edellyttää arviota.

Luotonantajan on annettava ESIS-lomakkeella tiedot muun muassa luotosta, luottokustannuksista ja takaisinmaksusta, ja tiedot on annettava maksutta (KSL 7 a:6 ja 7 a:8). Todellinen vuosikorko kokoaa korot ja kulut vertailukelpoiseksi luvuksi, joten sen avulla eri pankkien tarjouksia on helpompi verrata keskenään.

Takaisinmaksu

Usein välirahoituksen aikana maksetaan vain korkoa, ja pääoma maksetaan tyypillisesti kerralla vanhan asunnon myyntitulosta. Tarkat ehdot riippuvat kuitenkin lainasopimuksesta, joten maksuohjelma kannattaa tarkistaa ennen allekirjoitusta. Jos vanha asunto ei mene kaupaksi ajoissa, laina-ajan jatkosta neuvotellaan pankin kanssa. Jatko voi muuttaa korkoa tai muita ehtoja, ja myyntihintaa voi joutua tarkistamaan, jotta asunto saadaan myytyä.

Välirahoituksen hakeminen

Välirahoituksen hakeminen sujuu nopeammin, kun pankki saa heti alussa kattavan kuvan sekä vanhasta että uudesta asunnosta. Kuluttajansuojalaki velvoittaa luotonantajan kertomaan, mitä tietoja se tarvitsee, ja arvioimaan luottokelpoisuutesi huolellisesti.

Valmistautuminen

Pankki tarvitsee tiedot vanhasta asunnosta ja sen arvosta, uudesta asunnosta ja sen hinnasta, tuloistasi sekä nykyisten lainojesi tilanteesta. Asiakirjoista tarvitaan tavallisesti vanhan asunnon arvio, uuden asunnon kauppakirja tai tarjous, palkkatodistukset ja verotuspäätös.

Luotonantajan on ilmoitettava, mitä tietoja se tarvitsee luottokelpoisuuden arviointiin ja mihin mennessä. Sen on myös kerrottava, että tietojen toimittamatta jättäminen voi johtaa siihen, ettei luottoa myönnetä (KSL 7 a:12).

Hakuprosessi

Hakuprosessi alkaa yhteydenotolla pankkiin, jossa neuvotellaan vaihtoehdoista. Sen jälkeen toimitat asiakirjat, kuten arviot ja tulotiedot. Pankin arviointivaiheessa luotonantajan on arvioitava luottokelpoisuutesi huolellisesti tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella (KSL 7 a:11). Saat ESIS-lomakkeen ja tarjouksen, joiden perusteella vertaat ehtoja ja todellista vuosikorkoa. Lopuksi allekirjoitetaan lainasopimus ja vakuusasiakirjat.

Kun välirahoitus myönnetään kuluttajalle asunnon hankkimiseksi, se on kuluttajansuojalain 7 a luvun tarkoittama asuntoluotto. Siksi luvun säännöt ennakkotiedoista ja luottokelpoisuuden arvioinnista koskevat sitä samalla tavalla kuin tavallista asuntolainaa.

Mihin pankkiin?

Nykyinen pankki tuntee sinut ja vanhan lainasi. Vakuusjärjestelyt voivat olla yksinkertaisempia, kun vanha laina on samassa pankissa, ja neuvottelu voi olla nopeampaa. Kilpailuttaminen puolestaan vie aikaa, mutta ehdoissa voi olla eroja. ESIS-lomakkeet helpottavat vertailua, koska niissä tiedot esitetään yhdenmukaisessa muodossa.

Välirahoituksen riskit

Välirahoituksen riskit liittyvät siihen, että suunnitelma nojaa tulevaan myyntiin. Jos myynti viivästyy, korot nousevat tai asuntojen arvot laskevat, kustannukset kasvavat ja lopputilanne voi muuttua. Riskit on hyvä punnita ennen kuin sitoudut uuden asunnon kauppaan.

Vanhan asunnon myyntiriski

Jos vanha asunto ei mene kaupaksi, välirahoituksen laina-aika voi päättyä ennen myyntiä. Jatkoaikaa voi neuvotella, mutta ehdot voivat muuttua. Lainasopimuksen ehdot ratkaisevat, mitä laina-ajan päättyessä tapahtuu. Myyntiriskiä ja sen hallintaa käsitellään tarkemmin artikkelissa välirahoitus asunnonvaihdossa.

Korkojen nousu

Välirahoituksen aikana maksat korkoa kahdesta tai kolmesta lainasta: välirahoituksesta, uuden asunnon lainasta ja mahdollisesti vanhasta lainasta. Koronnousu vaikuttaa siksi kaikkiin samanaikaisesti. Seuraavassa kuvitteellisessa esimerkissä on laskettu korot kuukaudessa ilman lyhennyksiä. Oletuksena on, että kaikkien lainojen korko on 3,35 % (Suomen Pankin elokuun 2026 keskikorko uusille asuntolainoille). Todelliset korot voivat poiketa tästä.

Taulukosta näkyy, että yhden prosenttiyksikön koronnousu kasvattaa tässä esimerkissä kuukausittaisia korkoja noin 1 117 eurosta noin 1 450 euroon. Lyhennykset tulevat korkojen lisäksi. Luvut perustuvat oletukseen, että kaikki kolme lainaa ovat täysimääräisinä voimassa samaan aikaan ja niillä on sama korko.

Arvonlasku

Jos asuntojen arvot laskevat, vanhan asunnon myyntihinta voi jäädä odotettua pienemmäksi. Silloin myyntitulo ei välttämättä riitä maksamaan välirahoitusta kokonaan, ja lopputilanteen lainamäärä uuteen asuntoon voi kasvaa. Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi. Jos välirahoituksen laina-aikaa on jatkettava, ehdoista sovitaan kuitenkin uudelleen.

Kahden asunnon kulut

Välirahoituksen aikana maksat ylläpitokuluja kahdesta asunnosta. Niihin kuuluvat vastikkeet kummastakin osakeasunnosta, vakuutukset sekä sähkö, vesi ja lämpö. Jos asunto on kiinteistö, kuluihin kuuluu myös kiinteistövero, jonka maksaa koko vuodelta se, joka omistaa kiinteistön kalenterivuoden alkaessa (kiinteistöverolaki 5–6 §).

Vaihtoehdot välirahoitukselle

Välirahoitus ei ole ainoa tapa siirtyä vanhasta asunnosta uuteen. Vaihtoehdoissa riski ja aikataulupaine jakautuvat eri tavalla, joten niitä kannattaa verrata ennen kuin päätät rahoitusmallista.

Vaihtokauppa

Kun myynti ja osto ajoitetaan samaan päivään, aikataulut sovitetaan yhteen, eikä välirahoitusta välttämättä tarvita. Järjestely vaatii kuitenkin yhteistyötä osapuolten välillä, koska kahden kaupan on onnistuttava samanaikaisesti.

Ostotarjous ehdollisena

Voit liittää ostotarjoukseen ehdon oman asunnon myynnistä, esimerkiksi "tarjous ehdollinen oman asunnon myynnille". Myyjä voi hyväksyä tai hylätä tällaisen tarjouksen, ja kilpailluilla markkinoilla myyjä ei välttämättä hyväksy ehtoa.

Vuokralla väliaikaisesti

Jos vanha asunto myydään ensin, voit muuttaa vuokralle ja ostaa uuden asunnon rauhassa. Silloin välirahoitusta ei tarvita, mutta joudut muuttamaan kahdesti.

Vuokralle omaan asuntoon kaupan jälkeen

Toinen vaihtoehto on neuvotella ostajan kanssa, että voit jäädä vanhaan asuntoon kaupan jälkeen sovituksi ajaksi. Maksat silloin vuokraa lyhyen ajan ja saat lisäaikaa uuden asunnon löytämiseen.

Välirahoitus käytännössä

Käytännössä välirahoitus on usean kuukauden prosessi, jonka aikana sinun kannattaa seurata sekä myyntiä että kustannuksia. Myös verotus on hyvä tuntea etukäteen, koska välirahoituksen korot eivät oman asunnon hankinnassa ole vähennyskelpoisia.

Tyypillinen prosessi

Tyypillisesti löydät ensin uuden asunnon ja neuvottelet välirahoituksen. Sen jälkeen teet tarjouksen uudesta asunnosta, ostat sen ja muutat uuteen. Vasta tämän jälkeen laitat vanhan asunnon myyntiin, myyt sen ja maksat välirahoituksen pois. Vaiheiden kesto vaihtelee pankin, asuntojen ja markkinatilanteen mukaan.

Verotus

Verohallinnon mukaan asuntolainan korkoja ei ole voinut vähentää verovuodesta 2023 alkaen. Lainan todellinen käyttötarkoitus ratkaisee, onko kyse asunto- vai tulonhankkimisvelasta, joten oman asunnon hankintaan käytetyn välirahoituksen korot eivät ole vähennyskelpoisia. Tulonhankkimisvelan, esimerkiksi vuokra-asunnon hankintaan otetun lainan, korkoihin sovelletaan eri sääntöä. Asuntolainan liitännäiskuluja, kuten järjestelypalkkiota ja toimitusmaksua, ei voi vähentää.

Kirjanpito ja seuranta

Seuraa välirahoituksen aikana laina-ajan kulumista, vanhan asunnon myyntitilannetta, kokonaiskuluja ja markkinatilannetta. Kun pidät nämä ajan tasalla, huomaat ajoissa, jos jatkoajasta on tarpeen neuvotella tai hintapyyntöä tarkistaa.

Milloin välirahoitus kannattaa?

Välirahoitus voi olla toimiva vaihtoehto, kun sopiva asunto on löytynyt, vanhan asunnon myynti on todennäköistä ja maksukyky riittää kahden tai kolmen lainan kuluihin. Se sopii erityisesti tilanteisiin, joissa aikaikkuna on rajallinen eikä kohdetta voi jäädä odottamaan.

Välirahoitus on sen sijaan riskialtis, kun vanha asunto on vaikea myydä, maksukyky on tiukalla, markkinatilanne on epävarma tai hintaodotukset ovat epärealistiset. Näissä tilanteissa myynti ensin tai ehdollinen ostotarjous voi suojata taloutta paremmin.

Tarkistuslista välirahoitukseen

Alla oleva tarkistuslista auttaa varmistamaan, että olennaiset asiat on hoidettu jokaisessa vaiheessa. Lista on jaettu kolmeen osaan: ennen hakemista, hakemuksen yhteydessä ja laina-aikana.

Ennen hakemista

• Realistinen arvio vanhan asunnon myyntiajasta ja -hinnasta
• Laskelma kaikkien lainojen korkojen ja lyhennysten yhteismäärästä
• Selvitetty oman pankin ehdot
• Pyydetty tarjouksia muistakin pankeista
• Varasuunnitelma, jos myynti viivästyy

Hakemuksen yhteydessä

• Vanhan asunnon arvio teetetty
• Uuden asunnon tiedot toimitettu
• Tulotodistukset toimitettu
• Vakuusjärjestelyt selvillä
• ESIS-lomake, laina-aika ja ehdot luettu

Laina-aikana

• Vanhan asunnon myynti aktiivisesti käynnissä
• Korot maksetaan ajallaan
• Laina-ajan päättymistä seurataan
• Jatkoajasta neuvotellaan tarvittaessa hyvissä ajoin

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka pitkäksi aikaa välirahoitusta saa?

Laina-aika sovitaan pankin kanssa. Kuluttajansuojalain mukainen asuntoluottojen yleinen enimmäistakaisinmaksuaika on pääsääntöisesti 40 vuotta (KSL 7 a:14 a), mutta Finanssivalvonnan määräyksessä lyhytaikaisella välirahoituksella tarkoitetaan alle vuoden laina-aikaa. Jatkoajasta voi yleensä neuvotella, mutta sen ehdot voivat poiketa alkuperäisistä.

Paljonko välirahoitus maksaa?

Kustannus muodostuu korosta ja mahdollisista palkkioista, ja ne sovitaan pankin kanssa. Kuvitteellisessa esimerkissä 150 000 euron välirahoituksen korot olisivat 3,35 %:n korolla noin 419 euroa kuukaudessa. Kaikki kulut näkyvät ESIS-lomakkeelta ja todellisesta vuosikorosta.

Saanko välirahoituksen, jos minulla on jo paljon lainaa?

Se riippuu kokonaistilanteesta. Luotonantaja arvioi luottokelpoisuuden tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella sekä vakuudet ja lopputilanteen lainamäärän vanhan asunnon myynnin jälkeen.

Koskeeko lainakatto välirahoitusta?

Lainakatto koskee asunnon hankintaan myönnettyä asuntovakuudellista kuluttajaluottoa (luottolaitoslaki 15:11). Finanssivalvonnan määräyksen mukaan luotonantaja voi poiketa rajasta asunnonvaihdossa alle vuoden välirahoituksessa, kun sillä on arvio vanhan asunnon myynnin jälkeisestä luototussuhteesta ja tämä on rajan mukainen.

Voiko välirahoituksen saada ilman vakuuksia?

Välirahoitus on tyypillisesti vakuudellinen laina, ja vakuutena toimii vanha asunto, uusi asunto tai molemmat. Vakuusvaatimuksista päättää luotonantaja.

Yhteenveto

Välirahoitus on hyödyllinen työkalu asunnonvaihtoon, koska se toimii siltana vanhan ja uuden asunnon välillä. Laina-aika sovitaan pankin kanssa, ja Finanssivalvonnan määräyksessä lyhytaikainen tarkoittaa alle vuotta. Vakuutena on vanha tai uusi asunto tai molemmat, ja vakuusarvo määräytyy pankin oman arvion mukaan.

Kustannus muodostuu korosta ja mahdollisista palkkioista, jotka näkyvät ESIS-lomakkeelta. Riskeinä ovat vanhan asunnon myyntiriski, hintariski ja korkokustannukset. Välirahoitus voi sopia, kun haluat varmistaa sopivan asunnon etkä halua odottaa vanhan myyntiä, ja kun talous kestää myös pidemmän myyntiajan.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Finanssivalvonta – Määräykset ja ohjeet 3/2015: Luototussuhteen laskenta
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978, 7 a luku
• Finlex – Luottolaitoslaki 610/2014, 15 luku 11 §
• Finlex – Kiinteistöverolaki 654/1992
• Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero

Lue myös

• Välirahoitus asunnonvaihdossa: myyntiriski ja kahden asunnon kulut
• Kahden asunnon loukku
• Asunnonvaihdon prosessi
• Asuntolaina-opas: haku, korko, laina-aika ja vakuudet