Paras asuntolaina - kriteerit lainan vertailuun ja valintaan

Asuntolaina on monelle suurin taloudellinen sitoumus. Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa luoton myöntöhetkellä olla 1.6.2026 alkaen enintään 40 vuotta nostamispäivästä (luotonantaja saa poiketa tästä 10 prosentissa kunkin vuosineljänneksen asuntoluottojen määrästä, 7 a luvun 14 a §), ja korkokulut voivat laina-aikana nousta kymmeniin tuhansiin euroihin. Siksi lainan valinta ansaitsee huolellisen harkinnan.

Mutta millainen asuntolaina on juuri sinulle sopivin? Vastaus ei ole yksiselitteinen. Sopivin laina riippuu sinun tilanteestasi, riskinsietokyvystäsi ja tulevaisuudensuunnitelmistasi. Tässä oppaassa käymme läpi kriteerit, joiden avulla voit arvioida ja vertailla lainatarjouksia. Laskuesimerkeissä korko pysyy samana koko laina-ajan, mikä on yksinkertaistus: todellisuudessa viitekorko vaihtelee.

Asuntolainan perusteet lyhyesti

Lainakatto Suomessa

Lainakatto perustuu luottolaitoslakiin, ja Finanssivalvonta voi laissa säädetyin edellytyksin muuttaa sen tasoa. Lainan enimmäismäärä lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta luottoa myönnettäessä:

Lainakatto on 95 % kaikille lainanottajille Finanssivalvonnan päätöksellä 29.6.2026 (voimaan 1.7.2026; Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026), ja 30.9.2026 Finanssivalvonta päätti jatkaa korotuksen voimassaoloa. Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille. Kun vakuutena on vain ostettava asunto, tarvitset vähintään 5 % omarahoitusta tai muita hyväksyttäviä vakuuksia, ja pankki voi edellyttää enemmän. Henkilötakausta ei pidetä lainakaton tarkoittamana vakuutena.

Varainsiirtovero

Asuntokaupassa maksetaan varainsiirtovero. Alla olevat verokannat koskevat 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuja sopimuksia:

Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024. Siirtymätilanteissa ratkaisee lähtökohtaisesti, että sitova kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja vanhat ehdot täyttyvät.

Koron rakenne: viitekorko + marginaali

Viitekorko

Asuntolainan korko koostuu tyypillisesti kahdesta osasta: viitekorosta ja pankin marginaalista. Kuluttajansuojalain mukaan korko saa muuttua luottosopimuksen kuluessa vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron muutosten mukaisesti, ja viitekoron on oltava julkisesti saatavilla ja perustuttava luotonantajan yksipuolisesta määräysvallasta riippumattomiin tekijöihin (7 luvun 24 § 1 mom., jota sovelletaan asuntoluottoihin 7 a luvun 31 §:n nojalla).

Viitekorkovaihtoehdot:

Osuudet: Suomen Pankki, tiedote 27.2.2026 (tammikuussa 2026 euriborsidonnaisia oli 94 % uusista asuntolainoista). Suomen Pankin mukaan uusista asuntolainanostoista kiinteäkorkoisia oli lähes 6 % tammi–toukokuussa 2026, ja uusien kiinteäkorkoisten asuntolainojen korko oli 3,64 % toukokuussa 2026.

Marginaali

Marginaali on pankin lisä viitekoron päälle. Finanssivalvonnan esimerkissä 1,50 %:n viitekorko ja 1,20 %:n marginaali tekevät lainakoroksi 2,70 %. Koska korko saa sopimuskaudella muuttua vain viitekoron muutosten mukaisesti, marginaali pysyy luottosopimuksessa sovitun suuruisena, ellei sitä erikseen sovita muutettavaksi.

Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusien asuntolainojen keskimarginaali oli 0,52 % ja asuntolainakannan 0,65 % (pl. korkosuojatut asuntolainat, tiedote 27.2.2026). Luvut ovat keskiarvoja, eivät tarjouksia, mutta niiden avulla voi arvioida, onko oma tarjous keskitasoa korkeampi. Suomen Pankin Euro & talous -analyysin (21.5.2025) mukaan korkosuojattujen asuntolainojen marginaalit olivat keskimäärin noin puoli prosenttiyksikköä suurempia kuin kaikkien asuntolainojen.

Kokonaiskorko = Viitekorko + Marginaali

Vertailukriteerit: mitä arvioida?

1. Todellinen vuosikorko

Mitä se on:

Kuluttajansuojalain mukaan todellinen vuosikorko saadaan laskemalla luottokustannukset vuosikorkona luoton määrälle lyhennykset huomioon ottaen (7 a luvun 3 §). Luottokustannuksia ovat luotonantajan tiedossa olevat, kuluttajan maksettavaksi tulevat:

• Korot (viitekorko + marginaali)
• Kulut ja maksut, esimerkiksi järjestely- tai toimitusmaksu
• Vakuutusten ja muiden lisäpalveluiden kustannukset, jos lisäpalvelusopimus on edellytys luoton saamiselle markkinoiduin ehdoin

Luottokustannuksiin ei lueta sopimusrikkomuksen johdosta maksettavia maksuja eikä notaarikuluja.

Miksi tärkeä:

Todellinen vuosikorko mahdollistaa lainojen vertailun, vaikka niiden kulurakenteet olisivat erilaiset. Finanssivalvonnan mukaan lainanantaja on velvollinen ilmoittamaan todellisen vuosikoron markkinoinnissaan ja lainasopimuksissa. Tarjoukset kannattaa vertailla samalla lainamäärällä, laina-ajalla ja viitekorolla.

Esimerkki:

Laina A: Marginaali 0,6 %, ei järjestelypalkkiota
Laina B: Marginaali 0,5 %, järjestelypalkkio 500 euroa

Kumpi on edullisempi, riippuu lainamäärästä ja laina-ajasta.
Todellinen vuosikorko kokoaa molemmat erät yhteen lukuun.

2. Marginaalin taso ja neuvoteltavuus

Arvioitavat tekijät:

Miten yksittäinen tekijä vaikuttaa marginaaliin, päättää pankki tapauskohtaisesti.

Pitkän aikavälin vaikutus:

200 000 euron annuiteettilaina, 25 vuotta
Oletus: viitekorko 2,85 % koko laina-ajan

Marginaali 0,5 % (korko 3,35 %): korot yhteensä n. 95 600 euroa
Marginaali 0,8 % (korko 3,65 %): korot yhteensä n. 105 200 euroa
Marginaali 1,0 % (korko 3,85 %): korot yhteensä n. 111 800 euroa

Esimerkissä 0,5 prosenttiyksikön ero marginaalissa tarkoittaa noin 16 200 euron eroa korkokuluissa 25 vuoden aikana. Viitekorko-oletus on valittu niin, että 0,5 %:n marginaalilla korko vastaa Suomen Pankin ilmoittamaa uusien asuntolainojen keskikorkoa elokuussa 2026 (3,35 %, tiedote 28.9.2026).

3. Kulut ja palkkiot

Kulut, jotka kannattaa selvittää:

Kuluttajansuojalain mukaan kuluttajalta ei saa periä korkoa tai maksuja, joista ei ole sovittu luottosopimuksessa (7 a luvun 15 §).

Vertailuesimerkki (kuvitteelliset kulut):

25 vuoden laina:

Pankki A: Järjestelypalkkio 0 euroa, tilinhoito 5 euroa/kk
= 5 x 12 x 25 = 1 500 euroa kuluissa

Pankki B: Järjestelypalkkio 500 euroa, tilinhoito 0 euroa/kk
= 500 euroa kuluissa

Ero: 1 000 euroa pankin B eduksi

4. Joustavuus

Arvioitavat joustavuustekijät:

Kuluttajalla on lain mukaan oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää, ja käyttämättä jäävään luottoaikaan kohdistuvat luottokustannukset vähennetään. Luotonantaja saa kuitenkin periä luottosopimuksessa yksilöidyt, luoton perustamiseen liittyvistä toimista aiheutuneet todelliset kulut (7 a luvun 19 §). Korvausta ennenaikaisesta takaisinmaksusta luotonantaja voi periä vain, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Korvaus on enintään korkotason alenemisesta johtuva tappio (7 a luvun 20 §).

Miksi joustavuus on tärkeää:

Elämäntilanteet muuttuvat pitkän laina-ajan aikana:

• Perhetilanne voi muuttua
• Työtilanne voi muuttua
• Tulot voivat nousta tai laskea
• Saatat muuttaa

Joustava laina voi helpottaa sopeutumista muutoksiin. Jousto ei kuitenkaan ole maksutonta, jos esimerkiksi lyhennysvapaa pidentää laina-aikaa ja kasvattaa korkokuluja.

5. Korkosuojauksen vaihtoehdot

Suojausvaihtoehdot:

Suomen Pankin Euro & talous -analyysin mukaan osa pankeista veloittaa korkosuojauksen hinnan osana marginaalia, kun taas osa voi periä erillisen palkkion, joka ei sisälly marginaaliin eikä korkoon. Siksi suojatun lainan hintaa kannattaa verrata kokonaisuutena.

Valintaan vaikuttavat tekijät:

• Oma riskinsietokyky
• Talouden joustovara
• Lainan koko suhteessa tuloihin

6. Palvelun laatu

Arvioitavat tekijät:

Miksi palvelu merkitsee:

Asuntolaina-asiakkuus kestää vuosikymmeniä. Palvelun laatu vaikuttaa siihen, miten helposti asioit:

• Onko asiointi helppoa?
• Saako apua ongelmatilanteissa?
• Toimivatko digitaaliset palvelut?

Lainatyypit ja niiden sopivuus

Vaihtuvakorkoinen laina

Ominaisuudet:

• Korko muuttuu viitekoron mukana
• Suomen Pankin mukaan asuntolainakannasta 95 % oli euriborsidonnaisia toukokuun 2026 lopussa
• Riski korkojen noustessa on lainanottajalla

Sopii kun:

• Siedät korkoriskiä
• Taloudessa on joustovaraa
• Kuukausierä on maksettavissa myös korkeammalla korolla

Kiinteäkorkoinen laina

Ominaisuudet:

• Korko sovittu tietylle ajalle (esim. 3, 5 tai 10 vuotta)
• Ennustettavat maksut sovittuna aikana
• Voi olla lainaa otettaessa vaihtuvaa korkoa korkeampi
• Ennenaikaisesta takaisinmaksusta voidaan periä korvausta 7 a luvun 20 §:n mukaan

Sopii kun:

• Arvostat ennustettavuutta
• Haluat suojautua koron nousulta
• Taloudessa on vähän joustovaraa

Yhdistelmälaina

Ominaisuudet:

• Osa kiinteällä, osa vaihtuvalla
• Tasapainottaa riskiä ja kustannusta

Sopii kun:

• Haluat osittaisen suojan
• Et halua sitoa koko lainaa yhteen ratkaisuun

Kilpailutus käytännössä

Vaihe 1: Valmistautuminen

Kerää tarvittavat tiedot:

• Tuoreet tulotiedot
• Verotustiedot
• Tiedot muista lainoista
• Tiedot ostettavasta kohteesta

Luotonantajan on ilmoitettava, mitä tietoja se tarvitsee luottokelpoisuuden arviointiin ja mihin mennessä ne on toimitettava (kuluttajansuojalain 7 a luvun 12 §).

Vaihe 2: Tarjouspyynnöt

Pyydä tarjoukset useammalta pankilta:

• Oma pankki
• Kilpailevat pankit
• Verkossa toimivat pankit
• Alueella toimivat pankit

Mitä pyytää:

• Todellinen vuosikorko
• Marginaali ja viitekorko
• Kaikki kulut eriteltyinä
• Joustavuusehdot

Luotonantajan ja luotonvälittäjän on annettava asuntoluoton ennakkotiedot ESIS-lomakkeella hyvissä ajoin ennen sopimusta (7 a luvun 6 §), eikä tietojen antamisesta saa periä maksua (8 §). Tarjous on annettava pysyvällä tavalla, ja siinä on oltava kaikki sopimusehdot (14 §).

Jos käytät luotonvälittäjää tai vertailupalvelua, välittäjän on kerrottava hyvissä ajoin etukäteen muun muassa kuluttajalta perittävien maksujen yhteismäärä tai määräytymisperusteet sekä luotonantajan tai kolmansien osapuolten välittäjälle maksamat palkkiot tai muut kannustimet ja niiden määrät tai, jos täsmälliset määrät eivät ole tiedossa, maininta siitä, että ne ilmoitetaan myöhemmin ESIS-lomakkeella (7 a luvun 24 §). Välittäjä saa periä maksun kuluttajalta vain, jos maksusta on ilmoitettu etukäteen ja siitä on sovittu pysyvällä tavalla (26 §).

Vaihe 3: Vertailu

Laadi vertailutaulukko tarjouksista:

Täytä taulukko pankkien tarjouksista ja ESIS-lomakkeista.

Vaihe 4: Neuvottelu

Neuvotteluvinkkejä:

• Käytä kilpailevaa tarjousta neuvottelun tukena
• Kysy, mitä keskittäminen vaikuttaisi ehtoihin
• Neuvottele sekä marginaalista että kuluista
• Ole valmis vaihtamaan pankkia

Vaihe 5: Päätös

Arvioi kokonaisuutta:

• Mikä on kokonaiskustannus laina-aikana?
• Miten joustavuus vastaa tarpeitasi?
• Miten palvelu vaikuttaa arkeen?

Kuluttajalla on oikeus peruuttaa asuntoluottosopimus ilmoittamalla siitä luotonantajalle pysyvällä tavalla 14 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jona hän on saanut sopimuksen tiedot sisältävän kappaleen. Saadut varat ja korko on tällöin palautettava viimeistään 30 päivän kuluttua peruuttamisilmoituksen lähettämisestä (7 a luvun 17 §).

Ensiasunnon ostajan erityiskysymykset

ASP-laina

ASP-järjestelmän edut:

• Lain mukaan korkotukilainan koron on oltava alempi kuin pankin vastaavan ensiasuntolainan koron
• Valtion korkotuki 10 vuotta: 70 % koron 3,8 % ylittävästä osasta
• Maksuton valtiontakaus ASP-lainaan (enintään 25 % lainan pääomasta, enintään 60 000 €)

Ehdot:

• Uusilla tileillä (1.6.2026 alkaen) vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta, 50–1 500 € kuukaudessa. Ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voidaan käyttää vanhaa mallia (vähintään 8 kalenterivuosineljännestä) sekä siirtymäsääntöjä
• Omasäästöosuus vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta (sisältää korot ja lisäkorot)
• Ikäraja 18 vuotta ilman yläikärajaa, 15–17-vuotias voi aloittaa säästämisen laissa säädetyillä ehdoilla

Valtiontakaus

1.6.2026 alkaen asunnon hankintaan omaan vakituiseen käyttöön (ei vain ensiasunnon ostajille):

• Valtion vastuu enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 € asuntoa kohden
• Valtiontakaus on valtion toissijainen täytetakaus (laki 340/2025, 3 §); ensisijaisena vakuutena ovat lainoitettavan asunnon osakkeet tai kiinnitys lainoitettavaan kiinteistöön tai muu yhtä turvaava esinevakuus (4 §)
• Takausmaksu 2,5 % takauksen määrästä (ASP-lainan takaus on maksuton)

Finanssivalvonnan mukaan pankki ei lainakaton laskennassa käytännössä ota huomioon valtiontakausta, joten takaus ei pienennä lainakaton edellyttämää omarahoitusta.

Varainsiirtovero ensiasunnossa

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024, joten myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron: asunto-osakkeesta 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta. Vero kannattaa huomioida budjetissa.

Yleisiä virheitä lainan valinnassa

Pelkän marginaalin vertailu

Ongelma: Valitaan pienimmän marginaalin laina.

Miksi virhe: Muut kulut voivat tehdä lainasta kalliimman.

Ratkaisu: Käytä todellista vuosikorkoa ja luottokustannusten kokonaismäärää vertailuun.

Joustavuuden unohtaminen

Ongelma: Ei kysytä joustavuusehdoista.

Miksi virhe: Elämäntilanteet muuttuvat, ja joustamaton laina voi aiheuttaa ongelmia.

Ratkaisu: Selvitä lyhennysvapaiden, ylimääräisten lyhennysten ja muiden joustojen ehdot.

Liian lyhyt laina-aika

Ongelma: Valitaan lyhyt laina-aika, jotta korkokulut pienenevät.

Miksi virhe: Suuret kuukausierät voivat olla liian tiukkoja, jos korot nousevat tai tulot pienenevät.

Ratkaisu: Valitse laina-aika, jonka erät pystyt maksamaan myös korkeammalla korolla, ja tee ylimääräisiä lyhennyksiä, kun talous sallii.

Korkosuojauksen laiminlyönti

Ongelma: Ei varauduta korkojen nousuun.

Miksi virhe: Korkojen noustessa maksut voivat kasvaa merkittävästi.

Ratkaisu: Laske, paljonko kuukausierä kasvaisi eri korkotasoilla. Finanssivalvonnan mukaan omaa lainanhoitokykyä arvioivissa laskelmissa kannattaa käyttää matalan korkotason vallitessa vähintään 6 prosentin korkoa. Harkitse suojausta.

Laskentaesimerkki: kokonaiskustannusten vertailu

Lähtötiedot:

• Lainasumma: 250 000 euroa, annuiteettilaina
• Laina-aika: 25 vuotta
• Viitekorko: 2,85 % koko laina-ajan (oletus)
• Pankit ja kulut ovat kuvitteellisia

Vertailu:

Ero edullisimman ja kalleimman välillä: 16 537 euroa.

Tarkistuslista lainan valintaan

Ennen tarjouspyyntöä

• Oma maksukyky laskettu
• Laskelma tehty myös vähintään 6 %:n korolla
• Omarahoitus selvillä
• Tulotiedot valmiina

Finanssivalvonnan suosituksen mukaan asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti, kun hakijan kaikki lainanhoitokulut ovat enintään 60 % nettotuloista, laskennassa vähintään 6 %:n korko ja enintään 25 vuoden laina-aika, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.

Tarjouksia vertaillessa

• Todellinen vuosikorko vertailtu
• Kaikki kulut eritelty
• Joustavuusehdot selvitetty
• Korkosuojausvaihtoehdot kysytty
• Palvelun laatu arvioitu

Ennen allekirjoitusta

• Sopimusehdot luettu
• Ennenaikaisen takaisinmaksun ehdot selvillä
• Lyhennysvapaiden ehdot tiedossa
• Vakuutusvaatimukset selvät
• Kokonaisvertailu tehty

Yhteenveto

Sopivin asuntolaina on se, joka vastaa omaa tilannettasi. Arviointikriteerit:

1. Todellinen vuosikorko: Vertailukelpoinen kokonaiskustannus
2. Marginaali: Neuvoteltavissa, pitkäaikainen vaikutus; vertailukohtana Suomen Pankin keskimarginaali (uudet lainat 0,52 %, 1/2026)
3. Kulut: Järjestely- ja toimitusmaksut, toistuvat maksut
4. Joustavuus: Lyhennysvapaiden ja muutosten mahdollisuus
5. Palvelu: Päivittäisen asioinnin sujuvuus

Kilpailuta huolella. Esimerkissä 0,2 prosenttiyksikön ero marginaalissa tarkoittaa 250 000 euron lainassa noin 8 000 euron eroa korkokuluissa 25 vuoden aikana.

---

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on tärkein kriteeri asuntolainan valinnassa?

Todellinen vuosikorko on keskeinen vertailukriteeri, koska se kokoaa luottokustannukset, kuten koron ja luotonantajan tiedossa olevat kulut ja maksut, yhteen lukuun. Pelkkä marginaalin vertailu voi johtaa harhaan, jos muut kulut vaihtelevat merkittävästi.

Kannattaako valita kiinteä vai vaihtuva korko?

Riippuu riskinsietokyvystä ja talouden joustovarasta. Vaihtuva korko seuraa viitekorkoa, jolloin korkoriski on lainanottajalla. Kiinteä korko tuo ennustettavuutta sovituksi ajaksi, mutta se voi olla lainaa otettaessa vaihtuvaa korkoa korkeampi, ja ennenaikaisesta takaisinmaksusta voidaan periä korvausta. Yhdistelmälaina tasapainottaa molempia.

Kuinka monta pankkia kannattaa kilpailuttaa?

Pyydä tarjoukset useammalta pankilta: omalta pankilta, kilpailevilta pankeilta ja verkossa toimivilta pankeilta. Käytä edullisinta tarjousta neuvottelun tukena oman pankin kanssa. ESIS-lomakkeella annettavista ennakkotiedoista ei saa periä maksua.

Mitä joustavuusehtoja kannattaa kysyä?

Selvitä lyhennysvapaiden määrä ja ehdot, ylimääräisten lyhennysten kulut, lyhennystavan ja laina-ajan muutosmahdollisuudet sekä lainan siirtomahdollisuus uuteen asuntoon. Lain mukaan saat maksaa asuntoluoton tai sen osan ennen eräpäivää.

Paljonko marginaalin ero vaikuttaa kokonaiskustannuksiin?

Merkittävästi. Esimerkissä 200 000 euron 25 vuoden annuiteettilainassa 0,5 prosenttiyksikön marginaaliero (korko 3,35 % vs. 3,85 %) tarkoittaa noin 16 200 euron eroa korkokuluissa. Siksi marginaalin neuvottelu ja kilpailutus kannattaa.

---

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Lainojen korot, marginaalit ja lyhennykset
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 30.9.2026
• Finanssivalvonta – Suositus lainanhoitorasituksen ylärajaksi (tiedote 28.6.2022)
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978
• Finlex – Laki asuntolainan valtiontakauksesta 340/2025
• Suomen Pankki – Asuntolainojen keskikoron kehitys tasaantunut (27.2.2026)
• Suomen Pankki – Kotitalouslainojen korot nousivat toukokuussa 2026 (30.6.2026)
• Suomen Pankki – Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
• Suomen Pankki, Euro & talous – Asuntovelalliset ovat kestäneet lainojensa korkoriskin (21.5.2025)
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
• Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Verohallinto – Asunto-osakkeen ostajan varainsiirtovero