Asunnon ostaminen eläkeläisenä - Kattava opas

Eläkeiässä asunnon ostaminen on merkittävä päätös, sillä uuden kodin on hyvä sopia sekä nykyiseen arkeen että tuleviin vuosiin, jolloin liikkuminen voi vaikeutua. Rahoitus, esteettömyys ja sijainti painavat eri tavalla kuin työiässä, ja moni ostaa uuden asunnon samalla, kun myy vanhan. Tässä oppaassa käydään läpi, miten pankki arvioi eläkeläisen lainahakemuksen, mitä tukia ja veroja asunnon ostoon liittyy ja mihin asuntoa valitessa kannattaa kiinnittää huomiota.

Opas on yleiskatsaus. Asuntolainan ehtoja eläkeläiselle käsitellään tarkemmin artikkelissa asuntolaina eläkeläiselle, ja suuremmasta kodista pienempään muuttamista artikkelissa asunnon pienentäminen eläkkeellä.

Miksi eläkeläinen ostaa asunnon?

Eläkeläisen asunnonvaihdon syyt liittyvät usein elämäntilanteen muutokseen. Iso omakotitalo voi käydä raskaaksi hoitaa, puolison kuoleman jälkeen tarvitaan yksin asumiseen sopivampi koti, tai terveydentila edellyttää hissiä ja kynnyksettömiä tiloja. Moni haluaa myös muuttaa lähemmäs palveluita, lapsia tai lastenlapsia.

Asunnon vaihdolla voi olla myös taloudellinen syy. Kun suurempi asunto myydään ja tilalle ostetaan pienempi, osa pääomasta voi vapautua muuhun käyttöön, ja asumiskulut voivat pienentyä. Hyöty riippuu kuitenkin myynti- ja ostohinnasta, kaupan kuluista ja uuden asunnon vastikkeesta, joten laskelma kannattaa tehdä etukäteen.

Rahoituksen haasteet eläkeläisellä

Laissa ei ole asuntolainan yläikärajaa. Kuluttajansuojalaki rajaa asuntoluoton takaisinmaksuajan luoton myöntöhetkellä enintään 40 vuoteen luoton nostamispäivästä, mutta luotonantaja saa poiketa enimmäisajasta 10 prosentin osuudessa kunkin vuosineljänneksen asuntoluottojen luotonannosta (KSL 7 a:14 a). Laki ei määrää, mihin ikään mennessä lainan on oltava maksettu. Pankit päättävät laina-ajasta luottokelpoisuuden arvioinnin ja oman riskienhallintansa perusteella, ja iäkkäämmälle hakijalle tarjottu laina-aika on usein lyhyempi kuin nuoremmalle.

Luotonantajan on ennen luottosopimuksen tekemistä arvioitava huolellisesti kuluttajan luottokelpoisuus kuluttajan tuloja ja menoja sekä muita taloudellisia olosuhteita koskevien tarpeellisten, riittävien ja oikeasuhteisten tietojen perusteella (KSL 7 a:11). Eläkeläisellä arvioidaan siis, riittävätkö eläketulot lainan hoitamiseen. Eläke on yleensä vakaa tulo, mutta se kasvaa harvoin merkittävästi, joten lyhyestä laina-ajasta johtuva suurempi kuukausierä on laskelmassa olennainen.

Lainan enimmäismäärää rajaa lainakatto. Finanssivalvonnan päätöksellä lainakatto on 95 % kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 25.9.2026), ja se lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä. Maksukykyä ohjaa Finanssivalvonnan suositus: lainanhoitomenot ovat pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista, kun laskennassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa, lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.

Kuvitteellinen laskelma havainnollistaa lyhyen laina-ajan vaikutusta. Oletukset: laina 60 000 €, annuiteettilaina, laina-aika 10 vuotta ja korko 3,35 %, joka oli Suomen Pankin mukaan elokuussa 2026 nostettujen uusien asuntolainojen keskikorko. Kuukausierä on noin 589 €, ja korkoja kertyy koko laina-ajalta noin 10 700 €. Stressilaskelmassa 6 %:n korolla erä olisi noin 666 €, joten 60 %:n raja edellyttäisi ilman muita lainoja vähintään noin 1 110 euron nettotuloja kuukaudessa.

Rahoitusvaihtoehdot

Helpoin tilanne on, kun vanha asunto myydään ensin ja kauppahinta riittää uuden asunnon ostoon ilman lainaa. Silloin ei ole riskiä kahden asunnon samanaikaisesta omistamisesta. Jos uusi asunto ostetaan ennen vanhan myyntiä, pankki voi myöntää välirahoitusta, joka maksetaan pois, kun vanha asunto myydään. Välirahoituksen riskit kannattaa punnita etukäteen, koska myyntiaika ja -hinta eivät ole tiedossa.

Käänteinen asuntolaina on yleisnimitys rahoitusratkaisuille, joissa omistusasunnon arvoa voidaan muuttaa käyttöpääomaksi ilman asunnon myymistä. Tarjonta ja ehdot vaihtelevat, ja lainan kokonaismäärä kasvaa ajan myötä, jos korkoja ei makseta. Jos laina on asuntovakuudellinen kuluttajaluotto, siihen sovelletaan kuluttajansuojalain 7 a luvun säännöksiä.

ASP-säästöjä voi käyttää vain ensiasunnon hankintaan. Valtiokonttorin mukaan ensiasunnon ostajaksi ei katsota henkilöä, joka on aiemmin hankkinut vastikkeellisesti vähintään 50 prosentin omistusosuuden asunnosta, joten useimmille eläkeläisille ASP ei sovellu. Asuntolainan tavallinen valtiontakaus on sen sijaan Valtiokonttorin mukaan 1.6.2026 alkaen tarkoitettu kaikille asunnon ostoa suunnitteleville, ei pelkästään ensiasunnon ostajille. Takaus koskee lainaa, jolla rahoitetaan lainansaajan omaan käyttöön hankittava asunto (L 340/2025 2 §), ja Valtiokonttorin mukaan asunnon on sovelluttava vakituiseen ja ympärivuotiseen asuinkäyttöön.

Verotus asunnon ostossa

Asunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron. Asunto-osakkeen verokanta on 1,5 %, ja vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta. Kiinteistön, kuten omakotitalon, verokanta on 3 %. Nämä verokannat koskevat 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuja sopimuksia. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.

Jos myyt samalla vanhan kotisi, myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette käyttäneet sitä vakituisena asuntonanne yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Pitkään omistetun ja itse asutun kodin myynti on siksi yleensä verovapaa. Jos ehdot eivät toteudu, luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.

Hallintaoikeus ja lahja lapsille

Osa eläkeläisistä haluaa siirtää uuden tai vanhan asunnon jo eläessään lapsille, mutta asua siinä edelleen. Lahjanantaja voi pidättää hallintaoikeuden itselleen, jolloin Verohallinto vähentää hallintaoikeuden arvon lahjan käyvästä arvosta ja lahjavero pienenee. Elinikäisen hallintaoikeuden arvo on ikäkerroin × tuottokerroin × käypä arvo. Ikäkerroin on esimerkiksi 69–72-vuotiaalla 7 ja 73–76-vuotiaalla 6, ja jos hallintaoikeus on useammalla henkilöllä, arvo määräytyy nuorimman mukaan. Tuottokerroin on asunnossa 5 % ja vapaa-ajan asunnossa 3 %, ellei todellista tuottoa voida määrittää.

Kuvitteellinen esimerkki: 70-vuotias lahjoittaa lapselleen 200 000 euron asunnon ja pidättää itselleen elinikäisen hallintaoikeuden. Hallintaoikeuden arvo on 7 × 5 % × 200 000 € = 70 000 €, joten lahjan verotettava arvo on 130 000 € ja lahjavero I veroluokassa 4 500 € + 12 % × 75 000 € = 13 500 €. Ilman hallintaoikeutta veroa tulisi 21 900 €. Haltijan on todellisuudessa käytettävä asuntoa, ja jos hän luopuu elinikäisestä hallintaoikeudesta eläessään ilman vastiketta, luopuminen on omistajalle uusi lahja. Lahja lapselle on yleensä myös ennakkoperintöä, joten järjestely kannattaa suunnitella asiantuntijan kanssa.

Esteettömyysvaatimukset

Esteettömyys on eläkeläisen asunnossa yksi tärkeimmistä valintaperusteista, koska se ratkaisee, voiko kotona asua myös silloin, kun liikkuminen vaikeutuu. Asunnon muuttaminen jälkikäteen voi olla kallista tai taloyhtiössä hankalaa, joten esteettömyys kannattaa arvioida jo ostovaiheessa.

Kerrostalossa hissi on käytännössä välttämätön, ja sen koko kannattaa tarkistaa rollaattorin tai pyörätuolin kannalta. Kynnyksetön kulku ulko-ovelta asuntoon ja asunnon sisällä vähentää kompastumisen vaaraa. Kylpyhuoneessa kannattaa katsoa, pääseekö suihkuun ilman korkeaa reunaa ja onko seinissä tilaa tukikahvoille. Ovien leveys, riittävä tila apuvälineille ja hyvä valaistus helpottavat arkea vuosien kuluessa.

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke), jolle Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Ara) tehtävät siirtyivät 1.3.2025, myöntää korjausavustusta iäkkäiden ja vammaisten henkilöiden asuntoihin (sivu päivitetty 30.3.2026). Avustuksen ehtona on, että joku kodissa vakituisesti asuvista on yli 65-vuotias tai vammainen, ja hakijan on oltava rakennuksen tai asunnon omistaja, asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja tai se, jolle korjaus- ja kunnossapitovastuu on lailla tai kirjallisella sopimuksella siirretty pysyvästi tai pitkäaikaisesti lain tarkoittamalla tavalla. Vuokralla tai asumisoikeusasunnossa asuva ei voi saada avustusta. Hakijan on asuttava asunnossa, johon avustusta haetaan, rakennuksen pinta-alasta vähintään puolen on oltava ympärivuotisessa asuinkäytössä, eikä avustusta voi saada vapaa-ajan asuntoon. Avustus on enintään 50 % ja erityisestä syystä 70 % hyväksyttävistä ja kohtuullisista korjauskustannuksista, ja koko ruokakunnan tulot ja varallisuus vaikuttavat sen saamiseen. Avustusta ei yleensä myönnetä, jos korjaus on aloitettu ennen avustuspäätöstä tai aloituslupaa.

Taloyhtiö voi puolestaan hakea Varkelta esteettömyysavustusta liikkumisesteen poistamiseen. Sillä tehdään mahdolliseksi liikuntarajoitteisen pääsy asuinrakennukseen, sen asuntoihin tai muihin yhteisiin tiloihin, ja avustus on enintään 35 % hyväksyttävistä ja kohtuullisista korjauskustannuksista. Töitä ei saa aloittaa ennen kuin Varke on tehnyt avustuspäätöksen tai myöntänyt aloitusluvan. Olemassa olevien hissien esteettömyyskorjauksia ei enää avusteta.

Sijainnin merkitys eläkeläiselle

Sijainti korostuu eläkeläisen asunnonvalinnassa palveluiden ja sosiaalisten suhteiden vuoksi. Kun ruokakauppa, apteekki, terveysasema ja joukkoliikenteen pysäkki ovat kävelymatkan päässä, arki sujuu omin voimin pidempään. Kannattaa miettiä, miten matkat hoituvat myös talvella tai silloin, jos autolla ajaminen jää.

Yhtä tärkeitä ovat läheiset, ystävät ja harrastukset. Muutto lähemmäs lapsia voi helpottaa avun saamista, mutta tuttu naapurusto ja vanhat ystävät voivat jäädä kauemmas. Kaupungissa palvelut ovat lähellä ja hintataso yleensä korkeampi, kun taas maaseudulla luonto on lähellä mutta palvelut kauempana.

Asunnon pienentäminen

Moni eläkeläinen muuttaa isommasta pienempään. Pienempi koti on helpompi siivota ja hoitaa, pihanhoito ja kiinteistön huolto voivat jäädä pois, ja lämmitys- ja muut asumiskulut voivat pienentyä. Samalla voi vapautua pääomaa eläkepäivien turvaksi.

Pienentämisellä on myös haasteensa. Vuosikymmenten aikana kertyneen tavaran karsiminen vie aikaa ja voimia, ja tunneside vanhaan kotiin voi tehdä luopumisesta raskasta. Sopivan kokoisen asunnon valinnassa kannattaa miettiä, tarvitaanko vierashuonetta lapsenlapsille tai tilaa harrastuksille, eikä mitoittaa kotia liian pieneksi.

Eläkkeensaajan asumistuki voi helpottaa asumiskuluja myös omistusasunnossa. Kelan mukaan asunto-osakeyhtiön omistusasunnossa asuva voi saada tukea vastikkeeseen, erikseen maksettaviin vesi- ja lämmityskustannuksiin sekä asunnon hankkimiseksi ja kunnossapitämiseksi otettujen lainojen korkoihin. Omakotitalossa tukea voi saada lainojen korkoihin, vesi-, lämmitys- ja kunnossapitokustannuksiin, joista Kela ottaa huomioon asetuksella säädetyt määrät, sekä tontin vuokraan. Asumismenoilla on paikkakuntakohtaiset enimmäismäärät. Kun vesi- ja lämmityskustannukset eivät sisälly vastikkeeseen ja ne määräytyvät asetuksen mukaan, lämmityskulut otetaan huomioon vain kohtuullisen koon mukaan, joka on yksin asuvalle enintään 70 m² ja parisuhteessa olevalle enintään 85 m² (Kela, sivu päivitetty 26.9.2026).

Asuntotyypin valinta

Kerrostaloasunto on monelle eläkeläiselle käytännöllinen, koska se on helppohoitoinen, palvelut ovat usein lähellä ja naapurit tuovat turvallisuuden tunnetta. Toisaalta ääniä kuuluu enemmän, yksityisyys on rajallisempaa ja ulkotilana on usein vain parveke. Hissi on kerrostalossa ratkaiseva.

Rivitaloasunnossa on usein oma piha tai terassi ja rauhallisempi ympäristö, mutta pihanhoitoa jää jonkin verran, ja monessa rivitaloasunnossa on portaat sisällä. Seniorikodit ja palvelutalot on suunniteltu ikääntyville, ja niissä on palveluita saatavilla, mutta kustannukset ovat yleensä korkeammat ja saatavuus vaihtelee. Senioriasumisen vaihtoehtoja käsitellään artikkelissa senioriasumisen erityispiirteet.

Käytännön vinkit asunnonetsintään

Ennen etsintää kannattaa laskea realistinen budjetti: käytettävissä olevat varat, mahdollinen laina ja puskuri muuttokuluihin ja remontteihin. Välttämättömät kriteerit, kuten hissi, esteettömyys, sijainti ja koko, kannattaa kirjata ylös, jotta näytöillä on helppo arvioida kohteita. Uutta kotia kannattaa katsoa ainakin kymmenen vuoden aikajänteellä ja miettiä, miten se toimii, jos terveys tai perhetilanne muuttuu.

Näytöllä kannattaa tarkistaa hissin koko, ovien leveys, kynnykset, valaistus ja kylpyhuoneen kunto. Taloyhtiön asiakirjoista selviävät tulevat suuret remontit, kuten putki- ja julkisivuremontit, sekä yhtiön taloudellinen tilanne ja yhtiöjärjestyksen rajoitukset. Iso remontti voi nostaa vastiketta ja tuoda asumiseen pitkän häiriön, mikä painaa eläkeläisen arjessa tavallista enemmän.

Muuton järjestäminen

Eläkeläisen muutto kannattaa aloittaa ajoissa. Tavaroiden karsiminen on usein suurin työ, ja sille kannattaa varata useampi kuukausi. Muuttoilmoitukset, muuttopalvelun varaaminen ja pakkaaminen voidaan ajoittaa sen jälkeen, kun muuttopäivä on varmistunut.

Kaikkea ei tarvitse tehdä itse. Lapset ja lapsenlapset voivat auttaa karsimisessa ja pakkaamisessa, ja raskaat nostot kannattaa jättää ammattilaisille. Muuttosiivous on kotitalousvähennykseen oikeuttavaa kotitaloustyötä, mutta varsinainen muuttopalvelu, kuten pakkaaminen, kantaminen ja kuljetus, ei ole.

Yhteenveto

Asunnon ostaminen eläkeläisenä on usein järkevä ratkaisu, kun elämäntilanne muuttuu. Laissa ei ole asuntolainan yläikärajaa, mutta pankki arvioi, riittävätkö eläketulot lainan hoitamiseen, ja laina-aika on usein lyhyempi kuin työikäisellä. Finanssivalvonnan suositus ohjaa lainanhoitomenot pääsääntöisesti enintään 60 prosenttiin nettotuloista stressikorolla laskettuna.

Esteettömyys, sijainti ja taloyhtiön kunto ratkaisevat, kuinka pitkään uudessa kodissa voi asua omin voimin. Varken korjausavustus ja Kelan eläkkeensaajan asumistuki voivat tukea asumista myös omistusasunnossa, kun niiden ehdot täyttyvät. Kiireetön päätös, huolellinen laskelma ja läheisten tuki tekevät muutosta sujuvamman.

---

Usein kysytyt kysymykset

Voiko eläkeläinen saada asuntolainaa?

Laissa ei ole asuntolainan yläikärajaa, ja eläkeläinen voi saada asuntolainaa samoin perustein kuin muutkin. Pankki arvioi luottokelpoisuuden tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella. Laina-aika on usein lyhyempi, mikä kasvattaa kuukausierää.

Mikä asuntotyyppi sopii eläkeläiselle?

Se riippuu tarpeista, mutta hissillinen kerrostaloasunto palveluiden lähellä on monelle käytännöllinen. Rivitalossa on enemmän rauhaa ja oma piha, mutta usein portaita ja pihanhoitoa. Palvelutalo voi sopia, jos apua tarvitaan päivittäin.

Mitä veroja asunnon ostosta maksetaan?

Asunto-osakkeesta maksetaan 1,5 % varainsiirtoveroa velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta, kun sopimus on allekirjoitettu 12.10.2023 tai sen jälkeen. Vanhan kodin myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette käyttäneet sitä vakituisena asuntonanne yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana.

Saako eläkkeensaajan asumistukea omistusasuntoon?

Kelan mukaan eläkkeensaajan asumistukea voi saada myös omistusasuntoon. Asunto-osakkeessa tukea voi saada vastikkeeseen, erikseen maksettaviin vesi- ja lämmityskustannuksiin sekä asunnon hankkimiseksi ja kunnossapitämiseksi otettujen lainojen korkoihin. Tuen määrään vaikuttavat tulot ja paikkakuntakohtaiset asumismenojen enimmäismäärät.

Kannattaako myydä ensin vai ostaa ensin?

Myynti ensin on yleensä turvallisempaa, koska kahden asunnon samanaikaista omistamista ei synny. Jos uusi asunto ostetaan ennen vanhan myyntiä, pankin välirahoitus voi auttaa, mutta siihen liittyy myyntiajan ja -hinnan riski.

---

Lähteet

• Kuluttajansuojalaki (38/1978) – Finlex
• Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta: Suositus asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi (2022)
• Suomen Pankki: Rahalaitosten tase, tiedote 28.9.2026
• Valtiokonttori: ASP-säästäminen ja ASP-laina
• Laki asuntolainan valtiontakauksesta (340/2025) – Finlex
• Valtiokonttori: Asuntolainan valtiontakaus
• Verohallinto: Varainsiirtovero
• Verohallinto: Oman asunnon myynti
• Verohallinto: Hallintaoikeus lahjaan
• Verohallinto: Lahjaverolaskuri
• Kela: Eläkkeensaajan asumistuki – mihin asumismenoihin voi saada tukea
• Varke: Korjausavustus iäkkäiden ja vammaisten asuntoihin
• Varke: Esteettömyysavustus
• Varke: Arasta Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukseksi

---

Artikkeli julkaistu 23.8.2026.