Radon ja asuntokauppa – ostajan ja myyjän vastuu

Radon asuntokaupassa kannattaa selvittää mittausraportista, ei pelkästä aluekartasta. Pyydä mahdolliset mittaustulokset ja tiedot korjauksista ennen tarjousta, kirjaa olennainen tieto kauppakirjaan ja sovi kirjallisesti, miten toimitaan, jos mittausta ei ehditä tehdä ennen kauppaa. Radonpitoisuus ei yksin ratkaise myyjän virhevastuuta tai ostajan oikeutta hinnanalennukseen: asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppaa arvioidaan eri sääntöjen ja kaupan olosuhteiden mukaan.

Radonin merkitys asuntokaupassa

Radon on radioaktiivinen kaasu, jonka pitkäaikainen hengittäminen suurina pitoisuuksina lisää keuhkosyöpäriskiä. Säteilyturvakeskus (STUK) korostaa, ettei radonia voi aistia: pitoisuus selviää mittaamalla. Kun kohteesta on luotettava tulos, ostaja voi arvioida selvitysten tai korjauksen tarvetta paremmin kuin pelkän sijainnin perusteella.

Asuntokaupassa radonpitoisuudella voi olla vaikutusta ostajan arvioon kohteesta ja mahdollisesta korjaustarpeesta. Korkea pitoisuus voi herättää kysymyksiä kustannuksista ja korjausmahdollisuuksista. Kohteessa tehty mittaus tai dokumentoitu radonkorjaus puolestaan auttaa arvioimaan tilannetta, kun raportista ilmenevät mittauspaikat ja ajankohta.

Radonpitoisuuden selvittäminen ennen kauppaa auttaa molempia osapuolia tekemään tietoisen päätöksen. Myyjä saa tiedon mahdollisesta korjaustarpeesta tai voi esittää mittaustuloksen sen oikeassa ajallisessa ja tilallisessa rajauksessa. Ostaja puolestaan tietää paremmin, millaisen tilanteen hän on ostamassa ja haluaako hän huomioida sen tarjouksessaan.

Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen 1044/2018 mukaan asuntojen radonpitoisuuden viitearvo on 300 becquereliä kuutiometrissä (Bq/m³) vuosikeskiarvona. Uuden rakennuksen suunnittelua ja toteutusta koskeva viitearvo on 200 Bq/m³. Viitearvo ei ole yksittäisen kaupan virhekynnys eikä terveyden kannalta ehdoton turvallisuusraja. Mittaus, sopimus ja kohteen olosuhteet on arvioitava erikseen.

Myyjän velvollisuudet ja vastuu

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus kaupan kannalta merkityksellisistä kohteen ominaisuuksista. KKV:n mukaan käytetyn asunto-osakkeen myyjän kuuluu kertoa tiedossaan olevista vioista ja myös konkreettisista epäilyistä. Kiinteistökaupassa tietojen merkitystä arvioidaan maakaaren ja kaupan olosuhteiden perusteella. Radonmittausraportti tai tiedossa oleva korjaus on siksi syytä toimittaa ostajalle kokonaisena.

Tiedonantovelvollisuus

Jos myyjällä on kohteesta radonmittausraportti tai tieto radonkorjauksesta, hänen kannattaa antaa tiedot ostajalle kokonaisina. Kaupan kannalta olennaisen korkean pitoisuuden tai korjaushistorian salaaminen voi johtaa myyjän vastuuseen kaupan jälkeen.

Yleistä, jokaista asuntokauppaa koskevaa velvollisuutta teettää uusi radonmittaus ennen myyntiä ei ole. Se ei kuitenkaan poista velvollisuutta antaa tiedossa olevat olennaiset tiedot oikein. Jos myyjä tietää mittauksesta, epäilee aiempaa ongelmaa tai on teettänyt torjunnan, asian peittäminen sanomalla vain, ettei nykyisestä pitoisuudesta ole varmuutta, voi johtaa harhaan. Epävarmuus ja asiakirjojen ajankohta kannattaa ilmaista suoraan.

Jos kohteesta ei ole mittausta, sano se nimenomaisesti. Ostaja voi pyytää mittausta ennen kauppaa, sopia sitä koskevasta ehdosta tai tehdä tarjouksen tiedostaen, että pitoisuus jää selvittämättä. Pelkkä vaikeneminen ei ole selkeä tapa dokumentoida, mitä osapuolet ovat tienneet.

Vastuu kaupan jälkeen

Mikäli myyjä on tiennyt korkeasta radonpitoisuudesta mutta jättänyt kertomatta sen ostajalle, hän voi joutua vastuuseen virheen perusteella. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa virhearvioon vaikuttaa myös se, voidaanko puuttuneen tai virheellisen tiedon olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Myös myyjälle tuntematon ominaisuus voidaan joskus arvioida salaisena virheenä. Tämä ei kuitenkaan seuraa automaattisesti siitä, että kaupan jälkeen mitataan yli 300 Bq/m³. KKV:n mukaan salaisen virheen arviointi on tapauskohtaista ja edellyttää merkittävää poikkeamaa siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa. Myös rakennuksen ikä, kunto, kauppahinta ja mahdollisen korjauksen merkitys kuuluvat kokonaisharkintaan.

Viitearvon ylitys on tärkeä selvitystieto, mutta se ei yksin osoita salaisen virheen oikeudellista merkittävyyttä tai hyvityksen määrää. Riitatilanteessa selvitä mittauksen luotettavuus ja korjausvaihtoehdot sekä pyydä tarvittaessa asuntokauppaan perehtyneen juristin arvio. Asunto-osaketta ja kiinteistöä koskevat virhesäännökset on myös pidettävä erillään.

Radonmittauksen teettäminen ennen myyntiä

Vaikka myyjällä ei ole lakisääteistä velvollisuutta teettää radonmittausta, se on usein järkevä toimenpide. Mittaustulos antaa selkeän kuvan tilanteesta ja helpottaa kaupankäyntiä.

Luotettava, kohteessa tehty matala mittaustulos voi vähentää ostajan epävarmuutta. Se ei kuitenkaan takaa nopeampaa kauppaa tai tiettyä hintaa. Tulos kannattaa esittää mittausajankohtansa ja mitattujen tilojen kanssa, jotta ostaja ymmärtää sen kattavuuden.

Korkea radonpitoisuus ei automaattisesti estä kauppaa. Myyjä voi selvittää korjausvaihtoehdot ja kertoa niistä ostajalle, tai osapuolet voivat sopia kaupan ehdoista tiedossa olevan korjaustarpeen perusteella. Jos korjaus on jo tehty, onnistuminen osoitetaan uudella mittaustuloksella, ei pelkällä laskulla tai työselosteella.

Ostajan oikeudet ja selonottovelvollisuus

Ostajan ennakkotarkastus koskee kohteeseen tutustumista tavanomaisen huolellisesti. Radon on hajuton eikä sitä voi havaita tavallisessa näytössä, joten yleistä velvollisuutta teettää radonmittaus jokaisessa kaupassa ei voi johtaa ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Mittaustulosten kysyminen on silti järkevä tapa vähentää epävarmuutta ennen tarjousta.

Selonottovelvollisuuden laajuus

Kysy, onko kohteessa tehty pitkäaikainen mittaus, mitä tiloja se koski ja milloin se tehtiin. Pyydä raportti nähtäväksi kokonaisena. Jos myyjä kertoo korjauksesta, pyydä myös jälkimittaus. Nämä ovat ostajalle hyödyllisiä kysymyksiä, eivät väite erityisestä lakisääteisestä radonkyselyvelvollisuudesta.

Kaupantekohetkellä tiedossa oleva, kauppakirjassa yksilöity pitoisuus vaikuttaa siihen, mikä voi olla ostajalle myöhemmin yllätys. Tästä ei seuraa yleistä sääntöä, että ostaja menettäisi kaiken oikeutensa vedota radoniin liittyvään virheeseen. Vaatimus arvioidaan sen perusteella, mitä tarkalleen kerrottiin, sovittiin ja myöhemmin havaittiin.

STUKin aluetilasto voi auttaa kysymään oikeita kysymyksiä, mutta siitä ei voi päätellä mittaamattoman asunnon pitoisuutta. Aluekartta ei myöskään yksin laajenna ostajan oikeudellista ennakkotarkastusvelvollisuutta radonmittaukseksi. Selvitä siis kohteen oma tilanne, jos tieto vaikuttaa päätökseesi.

Radonmittauksen teettäminen ostajan toimesta

Ostaja voi halutessaan teettää radonmittauksen osana kaupan ehtoja. Tämä on erityisen järkevää, jos myyjällä ei ole mittaustuloksia tai jos kohde sijaitsee tunnetulla korkean radonpitoisuuden alueella.

STUK:n ohjeiden mukaan radonmittaus kestää vähintään kaksi kuukautta, mieluiten kolme, ja se tehdään mittauskaudella 1.9.–31.5. Tämä on huomioitava kaupan aikataulussa. Lyhytaikaisia mittauksia jatkuvatoimisilla mittareilla on saatavilla, mutta niiden tuloksesta ei voi luotettavasti päätellä vuosikeskiarvoa.

Mittauksen hinta ja tarvittavien purkkien määrä riippuvat mittauspalvelusta ja kohteesta. Pyydä ajantasainen hinta ja mittausohje palveluntarjoajalta. Mittauksen arvo kaupan kannalta on siinä, että osapuolet saavat kohteesta dokumentoidun tiedon ennen päätöstä tai sen jälkeen sovitun ehdon mukaisesti.

Hinnanalennusvaatimus radonin perusteella

Ennen kauppaa osapuolet voivat neuvotella hinnasta tiedossa olevan mittaustuloksen ja arvioidun korjaustarpeen perusteella. Kaupan jälkeen esitettävä oikeudellinen hinnanalennusvaatimus on eri asia: sille tarvitaan kyseisen kaupan virhesäännösten mukainen peruste. Pelkkä viitearvon ylitys ei automaattisesti synnytä oikeutta hinnanalennukseen.

Neuvotteluasema riippuu markkinatilanteesta ja osapuolten välisestä sopimisesta. Olennaista on tehdä selväksi, perustuuko tarjous mitattuun pitoisuuteen, alustavaan korjausarvioon vai pelkkään epävarmuuteen. Jos perustetta ei nimetä, osapuolet voivat ymmärtää saman hinnanmuutoksen eri tavoin. Tarkka kirjallinen lähtökohta auttaa myöhemmin arvioimaan, mitä kauppahinnassa on jo huomioitu.

Radonkorjauksen kustannusta tai tehoa ei voi päätellä yleisestä menetelmänimestä. Tarvittava ratkaisu riippuu rakennuksen perustuksesta, vuotokohdista, ilmanvaihdosta ja mitatusta pitoisuudesta. Pyydä kohdekohtainen arvio ja varmista toteutetun korjauksen vaikutus jälkimittauksella. Älä käytä vanhaa yleistä euromäärää kauppakirjan hinnanmuutoksen automaattisena perusteena.

Radon kauppakirjassa ja sopimuksessa

Radonin käsittely kauppakirjassa on tärkeää molempien osapuolten oikeusturvan kannalta. Kirjaukset selkeyttävät osapuolten tietoisuutta ja vastuita.

Mittaustulosten kirjaaminen

Mikäli radonmittaus on tehty, tulos kannattaa kirjata kauppakirjaan tai sen liitteisiin. Kirjaus osoittaa, että ostaja on ollut tietoinen mittaustuloksesta kauppaa tehdessään.

Kirjaukseen on hyvä sisällyttää mittauksen ajankohta, mittauspaikka ja tulos becquereleina kuutiometrissä. Mikäli mittausraportti on saatavilla, se voidaan liittää kauppakirjan liitteeksi.

Huomaa, että tulos voi koskea vain tiettyä huonetta ja tiettyä mittausjaksoa. Jos myyntiaineistossa sanotaan yleisesti "radon mitattu", ostaja ei vielä tiedä, missä ja milloin mittaus tehtiin. Raportin yksilöinti on yhtä tärkeää kuin tuloksen numero. Ennen radonkorjausta tehty mittaus ei kuvaa automaattisesti nykytilaa. Jos korjaus on tehty, pyydä vertailuun sekä alkuperäinen että korjauksen jälkeinen raportti.

Vastuunrajoituslausekkeet

Osapuolet voivat sopia radonia koskevista ehdoista, mutta vastuunrajoituksen oikeudellinen vaikutus riippuu kaupan lajista ja ehdon täsmällisyydestä. Kiinteistökaupassa maakaaren mukaan ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain yksilöidysti sopimalla; asunto-osakkeissa arvioon vaikuttavat asuntokauppalain säännökset. Yleisluonteinen lause, jonka mukaan ostaja ottaa kaiken radonriskin, ei välttämättä vapauta myyjää vastuusta.

Vastuunrajoituslausekkeiden tehokkuus riippuu niiden muotoilusta ja siitä, onko ostaja todellisuudessa ymmärtänyt niiden merkityksen. Epäselvät tai kohtuuttomat ehdot eivät välttämättä sido ostajaa.

Käytännössä osapuolet hyötyvät eniten siitä, että mittaustulos, mittauksen puuttuminen, korjaushistoria ja sovittu jatkotoimi kirjataan ymmärrettävästi. Jos harkitsette vastuunrajoitusta, pyytäkää siihen tapauskohtainen oikeudellinen arvio ennen allekirjoitusta. Tarkka asiakirjojen yksilöinti on parempi lähtökohta kuin tulkinnanvarainen yleislause.

Ehdot mittauksen teettämisestä

Tarjous tai sopimus voidaan laatia ehdolliseksi, jos osapuolet hyväksyvät ehdon. Se ei synny automaattisesti lain nojalla. Kaupan ehdon suunnittelu on erityisen tärkeää, koska STUKin luotettava pitkäaikaismittaus kestää vähintään kaksi kuukautta eikä tulosta välttämättä ehditä saada tavanomaisessa kaupantekoaikataulussa.

Ehdon muotoilussa on tärkeää määritellä selkeästi, mikä pitoisuustaso antaa purkuoikeuden, kuka teettää ja maksaa mittauksen sekä mikä on mittauksen aikataulu.

Sopikaa myös, millä mittausmenetelmällä tulos hyväksytään ja mihin mennessä se on toimitettava toiselle osapuolelle. Jos tulos myöhästyy, ehtoon kannattaa kirjata menettely eikä jättää asiaa oletusten varaan. Muista, että ensimmäinen luotettava radonmittaus kestää STUKin mukaan vähintään kaksi kuukautta, joten ehdon määräajat on sovitettava mittauskauteen. Tarvittaessa pyydä sopimuksen laatimiseen välittäjän tai juristin apua.

Radonkorjauksen vaikutus asunnon arvoon

Radonkorjauksen vaikutusta asunnon hintaan ei voi määrittää yleisellä prosentilla. Ostajan kannalta olennaista on, mitä korjattiin ja mitä kohteessa mitattiin korjauksen jälkeen.

Korjaamattoman radonongelman vaikutus

Korjaamaton korkea pitoisuus voi vaikuttaa siihen, millaisen tarjouksen ostaja tekee. Vaikutusta ei voi muuntaa yleiseksi prosentiksi tai korjauslaskun suuruiseksi hinnanalennukseksi. Tarjousta varten kannattaa selvittää, mikä pitoisuus on mitattu, mistä tiloista ja millaisia korjausvaihtoehtoja juuri kyseiseen rakennukseen on.

Viitearvoa suurempi luotettava mittaustulos on syy selvittää torjuntaa, mutta se ei osoita kauppahinnan tarkkaa muutosta. Jos mittaus on vanha tai koskee eri tilaa, ensin on selvitettävä, kuvaako se kaupan kohdetta. Vasta sen jälkeen kustannuksia ja ehtoja voidaan käsitellä mielekkäästi.

Tehdyn korjauksen vaikutus

Dokumentoitu radonkorjaus ja sen jälkeinen mittaus antavat ostajalle konkreettista tietoa. Työseloste kertoo, mitä tehtiin, ja jälkimittaus kertoo tuloksesta mitatuissa tiloissa. Kumpikaan ei yksin takaa tulevaa pitoisuutta kaikissa tilanteissa, mutta yhdessä ne ovat selkeämpi lähtökohta kuin pelkkä ilmoitus korjauksesta.

Mittaamaton kohde jättää epävarmuutta. Korjatusta kohteesta kannattaa katsoa jälkimittauksen päivämäärä, kesto ja mitatut tilat. Jos rakennukseen on tehty myöhempiä perustuksen tai ilmanvaihdon muutoksia, kysy, onko niiden jälkeen mitattu uudelleen.

Radon osana asunnon kuntoa

Radonpitoisuus on yksi asunnon sisäilmaa koskeva tieto. Se arvioidaan omana kysymyksenään: kosteusvaurio tai ilmanvaihdon puute vaatii erilaisen selvityksen eikä yhden ongelman puuttuminen sulje toista pois.

Asunnon kokonaisarvioon kuuluu monta asiaa, eikä radontieto yksin määrää ostajan päätöstä. Selkeä mittaus- ja korjaushistoria vähentää yhtä epävarmuutta. Älä kuitenkaan väitä dokumentin perusteella, että asunto olisi kokonaisuutena terveellinen tai että sen myyntihinta nousisi tietyn verran.

Radon taloyhtiön asuntokaupassa

Asunto-osakeyhtiössä radonasiat koskevat sekä yksittäisiä asuntoja että koko taloyhtiötä. Vastuu ja toimenpiteet jakautuvat yhtiön ja osakkaiden kesken.

Yhtiön vastuulla olevat asiat

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun lähtökohtia säätelee asunto-osakeyhtiölaki, mutta vastuun tarkka jako riippuu toimenpiteestä ja mahdollisista yhtiöjärjestyksen määräyksistä. Alapohjaan, yhteisiin rakenteisiin tai järjestelmiin kohdistuvasta korjauksesta ei kannata tehdä osakkaan omaa päätöstä ennen yhteydenottoa taloyhtiöön. Mittaus huoneistossa ja rakenteellinen korjaus ovat eri asioita.

Taloyhtiö voi päättää radonmittauksen teettämisestä ja mahdollisista korjaustoimenpiteistä toimivaltansa mukaisesti. Kustannusten jakautumiseen vaikuttavat asunto-osakeyhtiölaki, yhtiöjärjestys ja päätetty toimenpide.

Asuntokaupan yhteydessä ostajan kannattaa selvittää, onko taloyhtiössä tehty radonmittauksia ja onko korjaustoimenpiteitä suunnitteilla. Kaikki mittausraportit eivät välttämättä sisälly isännöitsijäntodistukseen. Kysy yhtiöltä erikseen, mitä on mitattu, missä ja milloin, ja pyydä nähtäväksi mahdolliset raportit sekä korjausta koskevat päätökset.

Kysy erikseen, mitä huoneistoja ja tiloja mittaukset koskevat. Taloyhtiön yhteisen tilan tulos ei sellaisenaan ole ostettavan huoneiston tulos. Jos yhtiössä suunnitellaan korjausta, pyydä päätösasiakirjat ja tieto siitä, onko kustannuksista jo päätetty. Älä esitä keskeneräistä suunnitelmaa toteutettuna korjauksena. Myös osakkaan itse teettämä mittaus voi olla kaupalle olennainen asiakirja, vaikka se ei näkyisi yhtiön yleisissä papereissa.

Osakkaan vastuulla olevat asiat

Osakas voi selvittää oman huoneistonsa radonpitoisuutta mittauksella. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että hän vastaisi yksin kaikista sisäilman radoniin liittyvistä korjauksista. Jos mittaus osoittaa suuren pitoisuuden, ilmoita asiasta taloyhtiölle ja selvitä yhdessä, mihin rakenteisiin tai järjestelmiin torjunta vaikuttaisi.

Taloyhtiön hallitukselle kannattaa toimittaa mittausraportti kokonaisena. Ilmanvaihdon omatoiminen säätö voi muuttaa koko järjestelmän toimintaa tai rakennuksen painesuhteita. Sopiva korjaustapa ja vastuunjako arvioidaan rakennuksen rakenteiden, yhtiöjärjestyksen ja suunnitellun työn perusteella.

Asuntokaupassa myyjän tulee kertoa ostajalle tiedossaan olevat olennaiset seikat omasta asunnostaan. Yhtiön suunnitteilla olevia korjauksia voi selvittää isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiön asiakirjoista, mutta radonia koskevat mittausraportit on hyvä pyytää erikseen.

Käytännön suosituksia kaupan osapuolille

Radonin huomioiminen asuntokaupassa on molempien osapuolten etu. Selkeä tieto tilanteesta helpottaa kaupankäyntiä ja ehkäisee riitoja.

Myyjälle

Teetä radonmittaus ennen myyntiä, erityisesti jos kohde sijaitsee tunnetulla korkean radonpitoisuuden alueella. Mittaustulos antaa selkeän lähtökohdan kaupankäynnille.

Kerro ostajalle kaikki tiedossasi olevat radoniin liittyvät seikat avoimesti. Tiedon salaaminen voi johtaa myöhempiin ongelmiin ja korvausvastuuseen.

Harkitse radonkorjauksen teettämistä ennen myyntiä, mikäli pitoisuus ylittää viitearvon. Korjauksen ja sen jälkeisen mittauksen dokumentointi voi helpottaa kaupankäyntiä.

Ostajalle

Tiedustele myyjältä radonmittaustuloksia ja mahdollisia korjauksia. Selvitä kohteen sijainti suhteessa tunnettuihin korkean radonpitoisuuden alueisiin.

Jos saat useita tuloksia, vertaile niitä ajankohdan ja mitattujen tilojen perusteella. Ennen korjausta tehtyä tulosta ei voi käyttää korjauksen jälkeisen tilanteen kuvauksena, eikä taloyhtiön yhteisen tilan tulos kerro ostettavan huoneiston pitoisuutta. Pyydä epäselvään raporttiin selvennys mittauksen tehneeltä toimijalta. Silloin hinnasta ja mahdollisesta korjaustarpeesta voi keskustella tiedon, ei arvauksen, perusteella.

Harkitse radonmittauksen teettämistä osana kaupan ehtoja, mikäli myyjällä ei ole mittaustuloksia. Tarkista mittauksen hinta palveluntarjoajalta ja sovi aikataulusta niin, että luotettavan pitkäaikaismittauksen tulos ehditään käsitellä sovitulla tavalla.

Huomioi mahdollinen radonkorjaus kauppahintaneuvotteluissa kohdekohtaisen selvityksen perusteella. Älä päätä hinnanmuutosta yleisen menetelmän hinnaston perusteella.

Jos radon todetaan vasta kaupan jälkeen

Kaupan jälkeen saatu korkea mittaustulos ei yksin kerro, onko asunnossa oikeudellisesti arvioitava virhe. Ensin kannattaa tarkistaa mittauksen toteutus, tuloksen edustavuus ja mahdolliset aiemmat asiakirjat. Vertaa tietoa siihen, mitä kauppaa tehtäessä kerrottiin ja sovittiin. Asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupalle on omat virhesäännöksensä, joten vaatimuksen edellytyksiä ei voi ratkaista yhdellä yleisellä radonrajalla.

Jos epäilet virhettä, ilmoita asiasta myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa. KKV neuvoo yksilöimään havaitun ongelman ja esittämään vaatimuksen perusteen; rahamäärää voi täsmentää myöhemmin, kun selvitykset valmistuvat. Säilytä mittausraportti, myyntiaineisto, kauppakirja, viestit ja mahdolliset korjausarviot. Ennen korjausta myyjälle on yleensä hyvä antaa mahdollisuus tutustua havaintoon, ellei kiireellinen toimenpide muuta edellytä.

Hinnanalennus ja kaupan purku ovat eri seuraamuksia. KKV:n mukaan kaupan purun kynnys on korkea; sitä ei voi päätellä pelkästä viitearvon ylityksestä. Myös korjauskustannusten vaikutusta arvioidaan tapauskohtaisesti. Jos asia on riitainen, käytä asiantuntijan apua sekä teknisen mittauksen että oikeudellisen perusteen arviointiin.

Mittausraportti osaksi kaupan asiakirjoja

Hyödyllinen mittausraportti yksilöi kohteen, mittaustilat, mittausajankohdan, mittausmenetelmän ja tuloksen. Jos tuloksia on useita, kerro ostajalle myös, ovatko ne ennen vai jälkeen korjauksen. Raportin lähettäminen kokonaisena ehkäisee tilanteen, jossa osapuolet puhuvat eri tilasta tai eri ajankohdan pitoisuudesta. Se auttaa myös vertaamaan, mitä kauppakirjaan on tosiasiassa kirjattu.

Jos raporttia ei ole, kirjoita asiakirjoihin mieluummin "radonpitoisuutta ei ole mitattu" kuin "radonongelmaa ei ole". Jälkimmäinen väite kuulostaa mitatulta johtopäätökseltä, vaikka tietoa ei ole. Jos mittausta harkitaan kaupan ehtona, sopikaa kirjallisesti mittauskausi, mittauksen tekijä, tuloksen käsittely, kustannusten jako ja se, mitä tapahtuu, jos tulos ylittää sovitun tason. Näin ehdosta tulee ymmärrettävä kummallekin osapuolelle.

Yhteenveto

Radon asuntokaupassa on ensin tiedonhankinnan kysymys. Myyjä kokoaa ja antaa olemassa olevat mittausraportit, korjausasiakirjat ja tiedossaan olevat olennaiset havainnot. Ostaja kysyy, mitä on mitattu, milloin ja missä tiloissa. Jos tietoa ei ole, se kirjataan selvästi. Näin kumpikaan osapuoli ei joudu tekemään päätöstä epämääräisen "radon tarkistettu" -ilmaisun varassa.

Seuraavaksi osapuolet ratkaisevat, riittääkö olemassa oleva tieto tarjouksen tekemiseen vai tarvitaanko mittaus tai erillinen sopimusehto. STUKin pitkäaikaismittauksen kesto on huomioitava aikataulussa. Korkea tulos johtaa kohdekohtaiseen korjaustarpeen selvittämiseen; se ei sellaisenaan määrää kauppahintaa tai myöhempää virheseuraamusta. Jos korjaus on tehty, pyydä sen jälkeinen mittaus eikä vain työn kuvausta.

Jos radon havaitaan vasta kaupan jälkeen, säilytä näyttö ja reklamoi myyjälle kohtuullisessa ajassa. Selvitä tekninen tilanne ja oikeudellinen peruste erikseen. Radonmittaus kotona auttaa mittauksen käytännössä, ja radonin viitearvoja käsittelevä opas selittää lukeman merkitystä. Kaupan osapuolten oikeuksia arvioidaan kyseisen sopimuksen ja soveltuvan lain perusteella. Tämä erotus on tärkeä: terveydellinen korjaustarve voi olla selvä, vaikka myyjään kohdistuvan vaatimuksen edellytyksiä vielä selvitetään. Vastaavasti epäselvä virhevastuu ei ole syy jättää korkean radonpitoisuuden teknistä selvittämistä tekemättä.

Usein kysytyt kysymykset

Onko myyjän pakko teettää radonmittaus ennen asunnon myyntiä? Yleistä velvollisuutta teettää uusi mittaus ennen jokaista asuntokauppaa ei ole. Myyjän on silti annettava olennaiset tiedossaan olevat tiedot ja konkreettiset epäilyt oikein. Jos mittausta ei ole, tämä kannattaa kirjata selvästi.

Voiko asuntokaupan purkaa korkean radonpitoisuuden vuoksi? Pelkkä korkea mittaustulos ei automaattisesti oikeuta kaupan purkuun. KKV:n mukaan purun kynnys on korkea, ja virheen sekä seuraamuksen arvio riippuu kaupan tiedoista ja olosuhteista. Jos epäilet virhettä, reklamoi kirjallisesti kohtuullisessa ajassa ja selvitä korjausmahdollisuudet.

Miten radon vaikuttaa asunnon hintaan? Ennen kauppaa mittaustulos voi vaikuttaa osapuolten sopimaan hintaan, mutta vaikutukselle ei ole yleistä euromäärää. Kaupan jälkeinen hinnanalennus edellyttää erillistä virhearviota. Kohdekohtainen korjausarvio ja mittausraportti antavat keskustelulle paremman pohjan kuin oletus yleisestä hinnanlaskusta.

Kuka maksaa radonmittauksen asuntokaupassa? Mittauksen maksaja sovitaan osapuolten kesken. Myyjä voi teettää mittauksen ennen myyntiä osana myyntivalmisteluja. Ostaja voi myös teettää mittauksen osana kaupan ehtoja. Tarkista ajantasainen hinta ja tarvittavien purkkien määrä mittauspalvelusta.

Miten radon käsitellään taloyhtiön asuntokaupassa? Pyydä huoneiston ja taloyhtiön mahdolliset mittausraportit sekä tiedot korjauksista. Kunnossapitovastuu riippuu suunnitellusta toimenpiteestä ja yhtiöjärjestyksestä. Älä oleta, että isännöitsijäntodistus sisältää kaikki radonmittaukset; kysy tarvittaessa myös hallitukselta tai isännöinniltä.

Lähteet

• Säteilyturvakeskus: Radon Suomessa; Sisäilman radonmittaukset; Radonkorjaukset.
• Sosiaali- ja terveysministeriön asetus ionisoivasta säteilystä 1044/2018.
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon virhe; Omakotitalon virheet.
• Asuntokauppalaki 843/1994; maakaari 540/1995; asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009.