Radon ja asuntokauppa – ostajan ja myyjän vastuu
Radonpitoisuus voi vaikuttaa asuntokauppaan. Lue, mitä myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus tarkoittavat radonin osalta käytännössä.
Radonpitoisuus on yksi niistä tekijöistä, jotka voivat vaikuttaa asuntokauppaan ja sen ehtoihin. Sekä myyjällä että ostajalla on omat velvollisuutensa ja oikeutensa radoniin liittyen. Tässä artikkelissa käsitellään radonin merkitystä asuntokaupassa, osapuolten vastuita sekä käytännön toimenpiteitä radoniin liittyen kaupan yhteydessä.
Radonin merkitys asuntokaupassa
Radon on radioaktiivinen kaasu, joka voi aiheuttaa terveyshaittoja pitkäaikaisessa altistuksessa. Säteilyturvakeskuksen (STUK) mukaan radon on tupakoinnin jälkeen merkittävin keuhkosyövän aiheuttaja Suomessa. Tämän vuoksi radonpitoisuus on oleellinen tieto asuntokaupan yhteydessä.
Asuntokaupassa radonpitoisuudella voi olla vaikutusta useisiin seikkoihin. Korkea radonpitoisuus voi vaikuttaa asunnon arvoon, koska ostaja voi kokea sen riskinä tai lisäkustannuksena. Toisaalta dokumentoitu alhainen radonpitoisuus tai tehty radonkorjaus voi olla myyntivaltti.
Radonpitoisuuden selvittäminen ennen kauppaa auttaa molempia osapuolia tekemään tietoisen päätöksen. Myyjä saa tiedon mahdollisesta korjaustarpeesta tai voi osoittaa, että radonpitoisuus on hyväksyttävällä tasolla. Ostaja puolestaan tietää, millaisen tilanteen hän on ostamassa ja voiko se vaikuttaa kauppahintaan.
Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen (1044/2018) mukaan asuntojen radonpitoisuuden viitearvo on 300 becquereliä kuutiometrissä (Bq/m³) vuosikeskiarvona. Jos viitearvo ylittyy, STUK suosittelee radonpitoisuuden alentamista. Uudisrakentamisessa rakennus suunnitellaan ja rakennetaan niin, ettei vuosikeskiarvo ylitä 200 Bq/m³.
Myyjän velvollisuudet ja vastuu
Asuntokaupassa myyjällä on tiedonantovelvollisuus, joka ulottuu myös radoniin. Myyjän tulee kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa kauppapäätökseen tai asunnon arvoon.
Tiedonantovelvollisuus
Mikäli myyjä tietää kohteen radonpitoisuuden, hänen tulee ilmoittaa se ostajalle. Tämä koskee sekä mittaustuloksia että tietoa tehdyistä radonkorjauksista. Tietojen salaaminen voi johtaa myyjän vastuuseen kaupan jälkeen.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan tarkoita velvollisuutta teettää radonmittausta ennen myyntiä. Myyjän tulee kertoa se, mitä hän tietää, mutta hänen ei tarvitse aktiivisesti hankkia uutta tietoa. Käytännössä radonmittaus on kuitenkin usein myyjän edun mukaista, koska se voi helpottaa myyntiä.
Jos myyjä ei ole tietoinen kohteen radonpitoisuudesta, hänen tulee kertoa tämä ostajalle. Tällöin ostaja voi halutessaan teettää mittauksen osana kaupan ehtoja tai ottaa riskin tuntemattomasta pitoisuudesta.
Vastuu kaupan jälkeen
Mikäli myyjä on tiennyt korkeasta radonpitoisuudesta mutta jättänyt kertomatta sen ostajalle, hän voi joutua vastuuseen virheen perusteella. Asuntokauppalain mukaan kohteessa on virhe, jos myyjä on antanut virheellistä tai puutteellista tietoa asunnon ominaisuuksista.
Salaisen virheen vastuu voi syntyä myös tilanteessa, jossa myyjä ei ole tiennyt korkeasta radonpitoisuudesta. Salainen virhe tarkoittaa virhettä, jota kumpikaan osapuoli ei ole havainnut ennen kauppaa. Radonin osalta tällainen tilanne voi syntyä, jos mittausta ei ole tehty ja pitoisuus osoittautuu myöhemmin korkeaksi.
Salaisen virheen korvausvastuun syntyminen edellyttää, että virhe on merkittävä. Radonpitoisuuden kohdalla merkittävyyttä voidaan arvioida esimerkiksi suhteessa viitearvoon ja korjauskustannuksiin. Viitearvon selvästi ylittävä pitoisuus, joka vaatii korjaustoimenpiteitä, voi täyttää merkittävyyden kriteerin. Arvio tehdään tapauskohtaisesti, ja riitatilanteissa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.
Radonmittauksen teettäminen ennen myyntiä
Vaikka myyjällä ei ole lakisääteistä velvollisuutta teettää radonmittausta, se on usein järkevä toimenpide. Mittaustulos antaa selkeän kuvan tilanteesta ja helpottaa kaupankäyntiä.
Alhainen radonpitoisuus on myyntivaltti, joka voi nopeuttaa kauppaa ja vahvistaa hintapyyntöä. Ostajalle alhainen pitoisuus on positiivinen tieto, joka poistaa yhden epävarmuustekijän.
Korkea radonpitoisuus ei välttämättä estä kauppaa, mutta se voi vaikuttaa hintaan. Myyjä voi valita, tekeekö hän radonkorjauksen ennen myyntiä vai myykö kohteen korjaustarpeella. Korjauksen tehtyään myyjä voi dokumentoida onnistuneen torjunnan, mikä voi olla jopa vahvempi myyntiargumentti kuin tuntematon tilanne.
Ostajan oikeudet ja selonottovelvollisuus
Ostajalla on asuntokaupassa selonottovelvollisuus, joka tarkoittaa velvollisuutta tutustua kohteeseen ennen kauppaa. Radonin osalta tämä tarkoittaa, että ostajan tulee ottaa huomioon radonriski ja tiedustella asiasta myyjältä.
Selonottovelvollisuuden laajuus
Ostajan selonottovelvollisuus kattaa kohteen tarkastamisen ja myyjän antamien tietojen arvioinnin. Radonin osalta ostajan tulee tiedustella, onko kohteessa tehty radonmittausta ja mikä on mahdollinen mittaustulos.
Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta hän on ollut tai hänen olisi tullut olla tietoinen. Mikäli myyjä kertoo korkeasta radonpitoisuudesta ja ostaja tekee kaupan, hän ei voi myöhemmin vaatia hyvitystä radonin perusteella.
Tunnetulla korkean radonpitoisuuden alueella ostajan tulisi olla erityisen tarkkaavainen radonin suhteen. STUK on kartoittanut Suomen radonpitoisuuksia kattavasti, ja tieto korkean riskin alueista on yleisesti saatavilla. Ostaja ei voi täysin sivuuttaa tätä tietoa.
Radonmittauksen teettäminen ostajan toimesta
Ostaja voi halutessaan teettää radonmittauksen osana kaupan ehtoja. Tämä on erityisen järkevää, jos myyjällä ei ole mittaustuloksia tai jos kohde sijaitsee tunnetulla korkean radonpitoisuuden alueella.
STUK:n ohjeiden mukaan radonmittaus kestää vähintään kaksi kuukautta, mieluiten kolme, ja se tehdään mittauskaudella 1.9.–31.5. Tämä on huomioitava kaupan aikataulussa. Lyhytaikaisia mittauksia jatkuvatoimisilla mittareilla on saatavilla, mutta niiden tuloksesta ei voi luotettavasti päätellä vuosikeskiarvoa.
Mittauksen kustannukset ovat kohtuulliset: yksi mittauspurkki maksaa tyypillisesti noin 50–90 euroa, ja omakotitalossa tarvitaan usein kaksi purkkia. Kustannus on pieni verrattuna mahdolliseen korjaustarpeeseen tai terveysriskiin.
Hinnanalennusvaatimus radonin perusteella
Mikäli radonpitoisuus ylittää viitearvon, ostajalla on periaatteessa mahdollisuus neuvotella kauppahinnasta. Hinnanalennus voi perustua arvioituihin korjauskustannuksiin tai kohteen arvon alenemiseen.
Neuvotteluasema riippuu markkinatilanteesta ja osapuolten välisestä sopimisesta. Myyjän markkinoilla ostajan neuvotteluasema voi olla heikompi, kun taas ostajan markkinoilla myyjä voi joutua joustamaan hinnassa.
On huomattava, että radonkorjaus ei tyypillisesti ole asunnon hintaan nähden suuri kustannus. STUK:n mukaan radonimurin asentaminen maksaa tyypillisesti noin 3 000–5 000 euroa ja radonkaivo noin 4 000–6 000 euroa. Tiivistystyöt ja ilmanvaihdon parantaminen voivat olla edullisempia, mutta niiden teho on yleensä pienempi.
Radon kauppakirjassa ja sopimuksessa
Radonin käsittely kauppakirjassa on tärkeää molempien osapuolten oikeusturvan kannalta. Kirjaukset selkeyttävät osapuolten tietoisuutta ja vastuita.
Mittaustulosten kirjaaminen
Mikäli radonmittaus on tehty, tulos kannattaa kirjata kauppakirjaan tai sen liitteisiin. Kirjaus osoittaa, että ostaja on ollut tietoinen mittaustuloksesta kauppaa tehdessään.
Kirjaukseen on hyvä sisällyttää mittauksen ajankohta, mittauspaikka ja tulos becquereleina kuutiometrissä. Mikäli mittausraportti on saatavilla, se voidaan liittää kauppakirjan liitteeksi.
Vastuunrajoituslausekkeet
Kauppakirjaan voidaan sisällyttää vastuunrajoituslausekkeita, jotka koskevat radonia. Esimerkiksi voidaan sopia, että ostaja ottaa vastuun mahdollisesta radonkorjauksen tarpeesta.
Vastuunrajoituslausekkeiden tehokkuus riippuu niiden muotoilusta ja siitä, onko ostaja todellisuudessa ymmärtänyt niiden merkityksen. Epäselvät tai kohtuuttomat ehdot eivät välttämättä sido ostajaa.
Myyjän kannalta selkeä vastuunrajoitus on turvallisempi vaihtoehto kuin epäselvä tilanne. Ostajan kannalta taas vastuunrajoituksen hyväksyminen edellyttää, että hän on tietoinen sen vaikutuksista ja huomioi mahdolliset kustannukset kauppahinnassa.
Ehdot mittauksen teettämisestä
Kauppa voidaan tehdä ehdollisena siten, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa, mikäli radonmittaus osoittaa tietyn rajan ylittävän pitoisuuden. Tällainen ehto suojaa ostajaa yllättävältä korjaustarpeelta.
Ehdon muotoilussa on tärkeää määritellä selkeästi, mikä pitoisuustaso antaa purkuoikeuden, kuka teettää ja maksaa mittauksen sekä mikä on mittauksen aikataulu.
Radonkorjauksen vaikutus asunnon arvoon
Radonkorjauksen vaikutus asunnon arvoon on moniulotteinen kysymys. Korjaus voi sekä suojata arvoa että parantaa sitä tietyissä tilanteissa.
Korjaamattoman radonongelman vaikutus
Korjaamaton korkea radonpitoisuus voi laskea asunnon arvoa. Ostajat saattavat vaatia hinnanalennusta korjauskustannusten verran tai enemmän. Jotkut ostajat voivat jättää tarjouksen kokonaan tekemättä, jos he kokevat radonongelman liian suurena riskinä.
Arvonalenemisen suuruus riippuu radonpitoisuuden tasosta ja markkinatilanteesta. Viitearvon ylittävä pitoisuus on selkeämpi ongelma kuin lähellä rajaa oleva pitoisuus. Kilpailluilla markkinoilla radonongelman vaikutus voi olla pienempi, kun ostajia on enemmän.
Tehdyn korjauksen vaikutus
Dokumentoitu radonkorjaus ja sen jälkeiset alhaiset mittaustulokset voivat olla myyntivaltti. Ostaja tietää, että ongelma on tunnistettu ja ratkaistu ammattimaisesti. Tämä voi olla vahvempi argumentti kuin tuntematon tilanne.
Korjauksen jälkeinen tilanne on usein parempi kuin tilanne, jossa mittausta ei ole tehty lainkaan. Ostaja voi luottaa siihen, että asia on selvitetty, kun taas mittaamaton kohde jättää epävarmuuden.
Radon osana asunnon kuntoa
Radonpitoisuus on yksi tekijä asunnon kokonaiskunnon arvioinnissa. Se rinnastuu muihin sisäilmatekijöihin, kuten kosteusvaurioihin tai ilmanvaihdon puutteisiin.
Hyväkuntoinen asunto, jossa on dokumentoidusti alhainen radonpitoisuus tai tehty radonkorjaus, on houkuttelevampi kuin vastaava asunto, jossa radonasiat ovat selvittämättä. Ostajien tietoisuus radonista on kasvanut, ja yhä useammat kiinnittävät asiaan huomiota.
Radon taloyhtiön asuntokaupassa
Asunto-osakeyhtiössä radonasiat koskevat sekä yksittäisiä asuntoja että koko taloyhtiötä. Vastuu ja toimenpiteet jakautuvat yhtiön ja osakkaiden kesken.
Yhtiön vastuulla olevat asiat
Taloyhtiön vastuulla ovat tyypillisesti rakennuksen yhteiset tilat ja rakenteet. Radonputkiston asentaminen tai muu laajempi radonkorjaus on usein yhtiön asia, koska se koskee rakennuksen alapohjaa ja yhteisiä rakenteita.
Yhtiökokouksen päätöksellä voidaan päättää radonmittauksen teettämisestä ja mahdollisista korjaustoimenpiteistä. Kustannukset jakautuvat osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksen mukaisesti.
Asuntokaupan yhteydessä ostajan kannattaa selvittää, onko taloyhtiössä tehty radonmittauksia ja onko korjaustoimenpiteitä suunnitteilla. Tämä tieto löytyy tyypillisesti isännöitsijäntodistuksesta tai yhtiön pöytäkirjoista.
Osakkaan vastuulla olevat asiat
Osakkaan vastuulla on tyypillisesti asunnon sisäilman laatu omassa huoneistossa. Osakas voi teettää radonmittauksen omassa asunnossaan selvittääkseen tilanteen.
Mikäli mittaus osoittaa korkean radonpitoisuuden, osakas voi saattaa asian hallituksen käsiteltäväksi, koska rakenteiden kunnossapito kuuluu tyypillisesti yhtiölle. Toisaalta osakas voi myös itse tehdä pienimuotoisia parannuksia, kuten tehostaa ilmanvaihtoa omassa huoneistossaan.
Asuntokaupassa myyjän tulee kertoa ostajalle tiedossaan olevat seikat omasta asunnostaan. Yhtiön tilanne, kuten suunnitteilla olevat korjaukset, tulevat esiin isännöitsijäntodistuksesta.
Käytännön suosituksia kaupan osapuolille
Radonin huomioiminen asuntokaupassa on molempien osapuolten etu. Selkeä tieto tilanteesta helpottaa kaupankäyntiä ja ehkäisee riitoja.
Myyjälle
Teetä radonmittaus ennen myyntiä, erityisesti jos kohde sijaitsee tunnetulla korkean radonpitoisuuden alueella. Mittaustulos antaa selkeän lähtökohdan kaupankäynnille.
Kerro ostajalle kaikki tiedossasi olevat radoniin liittyvät seikat avoimesti. Tiedon salaaminen voi johtaa myöhempiin ongelmiin ja korvausvastuuseen.
Harkitse radonkorjauksen teettämistä ennen myyntiä, mikäli pitoisuus ylittää viitearvon. Korjauksen ja sen jälkeisen mittauksen dokumentointi voi helpottaa kaupankäyntiä.
Ostajalle
Tiedustele myyjältä radonmittaustuloksia ja mahdollisia korjauksia. Selvitä kohteen sijainti suhteessa tunnettuihin korkean radonpitoisuuden alueisiin.
Harkitse radonmittauksen teettämistä osana kaupan ehtoja, mikäli myyjällä ei ole mittaustuloksia. Mittauksen kustannus on pieni verrattuna mahdolliseen korjaustarpeeseen.
Huomioi mahdollinen radonkorjauksen tarve kauppahintaneuvotteluissa. Omakotitalon radonimurin tai radonkaivon kustannus on STUK:n mukaan tyypillisesti noin 3 000–6 000 euroa.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Onko myyjän pakko teettää radonmittaus ennen asunnon myyntiä? Myyjällä ei ole lakisääteistä velvollisuutta teettää radonmittausta. Myyjän tulee kuitenkin kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, mukaan lukien mahdolliset radonmittaustulokset. Mittauksen teettäminen on usein myyjän edun mukaista.
Voiko asuntokaupan purkaa korkean radonpitoisuuden vuoksi? Kaupan purkaminen korkean radonpitoisuuden perusteella voi olla mahdollista, mikäli myyjä on jättänyt kertomatta tiedossaan olevan korkean pitoisuuden tai mikäli pitoisuus muodostaa salaisen virheen. Käytännössä purkaminen on harvoin tarpeen, koska radonkorjaus on suhteellisen edullinen toimenpide.
Miten radon vaikuttaa asunnon hintaan? Korkea radonpitoisuus voi laskea asunnon hintaa korjauskustannusten verran tai enemmän. Dokumentoitu alhainen pitoisuus tai tehty korjaus voi puolestaan olla myyntivaltti. Vaikutus riippuu markkinatilanteesta ja ostajan arvostuksista.
Kuka maksaa radonmittauksen asuntokaupassa? Mittauksen maksaja sovitaan osapuolten kesken. Myyjä voi teettää mittauksen ennen myyntiä osana myyntivalmisteluja. Ostaja voi myös teettää mittauksen osana kaupan ehtoja. Yksi mittauspurkki maksaa tyypillisesti noin 50–90 euroa.
Miten radon käsitellään taloyhtiön asuntokaupassa? Taloyhtiössä radonasiat jakautuvat yhtiön ja osakkaan kesken. Yhtiö vastaa tyypillisesti yhteisistä rakenteista ja tiloista, kun taas osakas vastaa oman huoneistonsa sisäilmasta. Isännöitsijäntodistuksesta selviää yhtiön tilanne radonin suhteen.
Lue myös
- Radonmittaus kotona
- Radonin raja-arvot Suomessa
- Radonkorjauksen kustannukset
- Radonin terveysriskit
- Radonputkisto – toiminta ja asennus