Kiinteistön myynti lähiomaiselle: hinta, verotus ja lahja
Kiinteistön myynti lähiomaiselle alle käyvän arvon voi johtaa lahjaveroon. Katso 3/4-sääntö, lahjaveron laskenta, myyjän luovutusvoitto ja varainsiirtovero.
Kiinteistön tai asunnon myynti lähiomaiselle on tavallista sukupolvenvaihdoksissa ja perheen sisäisissä järjestelyissä. Jos kauppahinta on enintään kolme neljäsosaa käyvästä arvosta, kyseessä on verotuksessa lahjanluonteinen kauppa, josta voi seurata lahjavero ostajalle. Kauppahinta vaikuttaa myös myyjän luovutusvoiton verotukseen ja ostajan varainsiirtoveroon, joten verotuksen säännöt ja hinnoittelun rajat on hyvä ymmärtää ennen kauppaa.
Tässä artikkelissa käymme läpi lähiomaiskaupan verotukselliset vaikutukset ja käytännön näkökohdat. Laskuesimerkit ovat yksinkertaistettuja, ja luvut perustuvat Verohallinnon 1.1.2026 alkaen sovellettavaan lahjaverotaulukkoon.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Lahjanluonteinen kauppa
Mikä on lahjanluonteinen kauppa?
| Käsite | Sisältö |
|---|---|
| Alihintainen kauppa | Kauppahinta on alle käyvän arvon |
| Lahjanluonteinen kauppa | Kauppahinta on enintään 75 % (3/4) käyvästä arvosta |
| Veroseuraus | Käyvän arvon ja kauppahinnan erotus on lahjaa |
Milloin syntyy lahja?
| Raja | Seuraus lahjaverotuksessa |
|---|---|
| Kauppahinta yli 75 % käyvästä arvosta | Lahjaveroa ei määrätä |
| Kauppahinta enintään 75 % käyvästä arvosta | Lahjanluonteinen kauppa |
| Lahjan määrä | Käypä arvo – kauppahinta |
Perintö- ja lahjaverolain 18 §:n 3 momentin ja Verohallinnon ohjeen mukaan lahjanluonteisessa kaupassa lahjan arvo on omaisuuden käyvän arvon ja maksetun kauppahinnan erotus. Raja on "enintään 75 %", joten myös täsmälleen 75 prosentin hinta on lahjanluonteinen.
Esimerkki lahjanluonteisesta kaupasta
| Erä | Summa |
|---|---|
| Käypä arvo | 200 000 € |
| 75 % rajahinta | 150 000 € |
| Kauppahinta | 120 000 € (60 %) |
| Lahjan määrä | 80 000 € (200 000 – 120 000) |
| Lahjavero (I luokka) | 7 500 € |
Laskelma: 4 500 € + (80 000 € – 55 000 €) × 12 % = 7 500 €. Jos kauppahinta olisi yli 150 000 euroa, lahjaveroa ei määrättäisi.
75 prosentin sääntö
Periaate
| Sääntö | Sisältö |
|---|---|
| Yli 75 % käyvästä | Ei lahjaveroa, vaikka hinta on alle käyvän arvon |
| Enintään 75 % | Lahjavero koko erotuksesta |
| Mitä hintaan luetaan | Rahana maksettu hinta, ostajan vastattavaksi ottamat myyjän velat ja muut ostajan suoritukset |
Verohallinnon mukaan kauppahintaan eli vastikkeeseen luetaan kaikki rahanarvoiset suoritukset, jotka ostaja antaa myyjälle kaupan vuoksi. Tällaisia ovat esimerkiksi rahana maksettu summa, myyjän velat, jotka ostaja ottaa vastattavakseen, sekä myöhemmin suoritettavat edut, kuten syytinki. Myyjälle jäävä hallinta- tai asumisoikeus voi puolestaan vaikuttaa lahjan arvoon.
Käypä arvo
| Määrittely | Tapa |
|---|---|
| Markkinahinta | Todennäköinen myyntihinta |
| Vertailukaupat | Vastaavien kohteiden hinnat |
| Arvio | Asiantuntijan tekemä |
| Verottajan näkemys | Voi poiketa osapuolten arviosta |
Verohallinnon mukaan kiinteistön verotusarvoa ei yleensä voi käyttää käypänä arvona, koska se on kaavamainen ja tyypillisesti käypää arvoa alempi.
Käyvän arvon todistaminen
| Tapa | Painoarvo |
|---|---|
| Kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan arvio | Verohallinnon mukaan yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta |
| Auktorisoidun kiinteistöarvioijan (AKA) lausunto | Perusteellinen arvio |
| Vertailukaupat | Tuoreita, vastaavia |
| Verohallinnon arvostusohjeet | Jos arviota tai vertailukauppoja ei ole |
Lisää arvon määrittämisestä: kiinteistön hinta-arvio.
Lahjaveron laskeminen
Lahjaveron perusteet
| Tekijä | Vaikutus |
|---|---|
| Lahjan arvo | Käypä arvo – kauppahinta |
| Veroluokka | I tai II luokka |
| Verotaulukko | Progressiivinen |
| Verovapaa raja | Alle 7 500 euron lahjat (1.1.2026 alkaen) |
Lahjaveroa ei makseta alle 7 500 euron lahjoista, jos verovelvollisuus on alkanut 1.1.2026 tai sen jälkeen (aiemmin raja oli 5 000 euroa). Samalta lahjoittajalta kolmen vuoden aikana saadut lahjat lasketaan yhteen.
Veroluokat
| Luokka | Kenelle |
|---|---|
| I veroluokka | Puoliso, lapset ja lapsenlapset, vanhemmat ja isovanhemmat, puolison lapset sekä avopuoliso, jolla on tai on ollut yhteinen lapsi lahjanantajan kanssa tai joka on ollut tämän kanssa naimisissa |
| II veroluokka | Muut, esimerkiksi sisarukset ja sisarusten lapset sekä suvun ulkopuoliset |
Lahjaveroasteikko 1.1.2026 alkaen (I veroluokka)
| Lahjan arvo | Vero alarajalla | Ylimenevästä |
|---|---|---|
| 7 500 – 25 000 € | 100 € | 8 % |
| 25 000 – 55 000 € | 1 500 € | 10 % |
| 55 000 – 200 000 € | 4 500 € | 12 % |
| 200 000 – 1 000 000 € | 21 900 € | 15 % |
| Yli 1 000 000 € | 141 900 € | 17 % |
Lahjaveroasteikko 1.1.2026 alkaen (II veroluokka)
| Lahjan arvo | Vero alarajalla | Ylimenevästä |
|---|---|---|
| 7 500 – 25 000 € | 100 € | 19 % |
| 25 000 – 55 000 € | 3 425 € | 25 % |
| 55 000 – 200 000 € | 10 925 € | 29 % |
| 200 000 – 1 000 000 € | 52 975 € | 31 % |
| Yli 1 000 000 € | 300 975 € | 33 % |
Asteikot on tarkistettu Verohallinnon lahjaverolaskurin sivulta 25.9.2026. Ennen 1.1.2026 saatuihin lahjoihin sovelletaan aiempaa taulukkoa.
Esimerkkilaskelma
| Erä | Summa |
|---|---|
| Käypä arvo | 250 000 € |
| Kauppahinta (60 %) | 150 000 € |
| Lahjan määrä | 100 000 € |
| Lahjavero (I luokka) | 4 500 + (100 000 – 55 000) × 12 % = 9 900 € |
| Lahjavero (II luokka) | 10 925 + (100 000 – 55 000) × 29 % = 23 975 € |
Myyjän verotus lahjanluonteisessa kaupassa
Luovutusvoitto
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Vastikkeellinen osa | Verotetaan luovutusvoittona |
| Lahjaosuus | Ei luovutusvoiton verotusta |
| Hankintameno | Vain vastikkeellista osaa vastaava osuus vähennetään |
Tuloverolain 47 §:n 5 momentin mukaan lahjanluonteinen kauppa jaetaan maksetun hinnan ja käyvän arvon suhteessa vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan. Verohallinnon ohjeen mukaan hankintameno-olettamaa voidaan käyttää, jos se on edullisempi, ja se vähennetään sellaisenaan ilman suhteutusta.
Esimerkki myyjän verotuksesta
| Erä | Laskelma |
|---|---|
| Käypä arvo | 250 000 € |
| Kauppahinta | 150 000 € (60 %) |
| Myyjän hankintameno | 100 000 € |
| Kauppaan kohdistuva hankintameno | 60 000 € (60 %) |
| Luovutusvoitto | 150 000 – 60 000 = 90 000 € |
| Vero (30/34 %) | 29 400 € |
Laskelma: 30 000 € × 30 % = 9 000 € ja 60 000 € × 34 % = 20 400 €, yhteensä 29 400 €. Oletuksena on, ettei myyjällä ole muita pääomatuloja eikä kiinteistö ole ollut hänen oma vakituinen asuntonsa. Hankintameno-olettama olisi 20 % × 150 000 € = 30 000 € (omistus alle 10 vuotta) tai 40 % × 150 000 € = 60 000 € (vähintään 10 vuotta), joten se ei tässä ole suhteutettua hankintamenoa edullisempi.
Alihintainen kauppa yli 75 prosentin hinnalla
Jos kauppahinta on alle käyvän arvon mutta yli kolme neljäsosaa siitä, kauppaa ei jaeta osiin. Luovutushinnasta vähennetään koko hankintameno, mutta Verohallinnon mukaan alihintaisuudesta johtuva tappio ei ole vähennyskelpoinen.
Oman asunnon verovapaus
| Tilanne | Vaikutus |
|---|---|
| Verovapauden edellytykset täyttyvät | Ei veroa luovutusvoitosta |
| Myös lahjanluonteisessa kaupassa | Verovapaus voi soveltua |
| Edellytykset | Omistus vähintään 2 vuotta ja myyjä tai hänen perheensä asunut vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta |
Lisää verovapauden ehdoista ja kiinteistön myynnin verotuksesta: kiinteistön myynnin verotus.
Ostajan asema
Hankintameno tulevaisuudessa
| Tilanne | Ostajan hankintameno |
|---|---|
| Kauppahinta | Maksettu summa (vastikkeellinen osa) |
| Lahjan osuus | Lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo |
| Maksettu lahjavero | Ei lueta hankintamenoon |
Verohallinnon ohjeen mukaan vastikkeetta saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo, eikä lahjaveroa voi lukea hankintamenoon. Lahjanluonteinen kauppa on ostajalle osittain vastikkeeton saanto.
Esimerkki ostajan hankintamenosta
| Erä | Summa |
|---|---|
| Kauppahinta | 150 000 € |
| Lahjan arvo | 100 000 € |
| Yhteensä hankintameno | 250 000 € |
Esimerkissä oletetaan, että lahjaverotuksessa käytetty arvo on 100 000 euroa. Hankintamenoon luetaan lisäksi ostajan maksama varainsiirtovero ja muut oston kulut. Verohallinnon ohjeen mukaan lahjaverotusarvo voidaan vähentää vain, jos lahjaverotus on toimitettu. Jos lahjana saatu omaisuus luovutetaan ennen kuin vuosi on kulunut lahjoituksesta, lahjaosuuden hankintamenona käytetään lahjaverotusarvon sijasta lahjanantajan hankintamenoa.
Varainsiirtovero
Varainsiirtoverolain mukaan veroa ei suoriteta kiinteistön saannosta tai sen osasta, joka perustuu lahjaan. Lahjanluonteisessa kaupassa ostaja maksaa siis 3 prosentin varainsiirtoveron vain vastikkeesta. Edellisessä esimerkissä vero on 3 % × 150 000 € = 4 500 €. Vero ilmoitetaan ja maksetaan ennen kuin lainhuutoa haetaan.
Lahjaveron maksu
| Vaihe | Aikataulu |
|---|---|
| Lahjaveroilmoitus | 3 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä |
| Verotuspäätös | Verohallinnolta |
| Maksu | Ensimmäinen eräpäivä noin 3 kuukauden kuluttua päätöksestä |
Sukupolvenvaihdoshuojennus
Milloin soveltuu?
| Edellytys | Vaatimus |
|---|---|
| Maatila tai yritys | Huojennuksen kohde |
| Jatkaja | Jatkaa toimintaa |
| Ei yleensä asunnoille | Asunto-osake tai omakotitalo |
Verohallinnolla on sukupolvenvaihdosta ja lahjaveron huojennusta koskeva oma ohjeensa. Huojennuksen ehdot ovat yksityiskohtaiset, joten ne kannattaa tarkistaa Verohallinnosta ennen kaupan hinnoittelua.
Asuntoihin ei yleensä sovellu
| Tilanne | Huojennus |
|---|---|
| Tavallinen asunto | Ei huojennusta |
| Maatilan asuinrakennus | Voi liittyä maatilan sukupolvenvaihdokseen |
| Yrityksen omistama asunto | Tapauskohtainen |
Kauppakirjan muotoilu
Tärkeät kohdat
| Kohta | Sisältö |
|---|---|
| Kauppahinta | Selkeästi ilmoitettu |
| Muu vastike | Esimerkiksi ostajan vastattavaksi siirtyvät velat |
| Pidätetyt oikeudet | Esimerkiksi myyjälle jäävä asumisoikeus |
| Käypä arvo | Voi mainita, arvio liitteeksi |
Kiinteistön kauppa tehdään maakaaren muotovaatimusten mukaan myös perheen sisällä: kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä. Lue lisää kiinteistön kauppakirjasta.
Verottajan tulkinta
| Asia | Vaikutus |
|---|---|
| Sukulaisuus | Veroluokka määräytyy sen mukaan |
| Alhainen hinta | Lahjanluonteisuus arvioidaan käyvän arvon perusteella |
| Perustelut | Arvio ja vertailutiedot kannattaa dokumentoida |
Käytännön järjestelyt
Arvioinnin hankkiminen
| Toimenpide | Hyöty |
|---|---|
| Välittäjän arvio | Yleinen tapa osoittaa käypä arvo |
| AKA-lausunto | Perusteellinen arvio |
| Vertailukaupat | Todistusaineisto |
Hinnoittelu
| Strategia | Vaikutus |
|---|---|
| Yli 75 % käyvästä | Ei lahjaveroa |
| Enintään 75 % käyvästä | Lahjavero ostajalle erotuksesta |
| Kokonaisuus | Kokonaisverorasituksen laskenta |
Verosuunnittelu
| Näkökulma | Huomio |
|---|---|
| Myyjän luovutusvoittovero | Riippuu hinnasta ja hankintamenosta |
| Ostajan lahjavero | Riippuu lahjan arvosta ja veroluokasta |
| Ostajan varainsiirtovero | 3 % vastikkeesta |
| Ostajan tuleva hankintameno | Vaikuttaa ostajan omaan myyntiin myöhemmin |
Erityistilanteet
Vanhemmat lapselle
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| Tavallinen tilanne | Perheen sisäinen omistajanvaihdos |
| I veroluokka | Matalampi lahjavero |
| Verovapaus myyjälle | Jos oman asunnon ehdot täyttyvät |
Kun asunto halutaan siirtää lapselle kokonaan ilman kauppahintaa, kyse on lahjasta. Siitä kerrotaan tarkemmin artikkelissa asunnon lahjoittaminen lapselle.
Sisarukset keskenään
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| II veroluokka | Korkeampi lahjavero |
| Perintötilanteissa | Usein kuolinpesän jälkeen |
Aviopuolisot
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| Avioero tai kuolema | Omaisuus jaetaan osituksessa |
| Myynti puolisolle | I veroluokka |
| Puolison suostumus | Yhteisen kodin luovutukseen tarvitaan toisen puolison kirjallinen suostumus |
Etäsukulaiset
| Tilanne | Huomio |
|---|---|
| II veroluokka | Korkeampi vero |
| Kannattavuus | Laskettava tarkasti |
Lahjaveroilmoitus
Milloin tehtävä?
| Tilanne | Määräaika |
|---|---|
| Lahjanluonteinen kauppa | 3 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä |
| Lahja vähintään 7 500 € | Ilmoitettava |
| Myöhästyminen tai virheet | Myöhästymismaksu tai veronkorotus mahdollinen |
Ilmoituksen sisältö
| Tieto | Lähde |
|---|---|
| Lahjan arvo | Käypä arvo – kauppahinta |
| Käypä arvo | Arviolausunto |
| Kauppahinta | Kauppakirja |
| Osapuolten suhde | Sukulaisuus |
OmaVero-palvelu
Lahjaveroilmoituksen tekee lahjansaaja eli ostaja, ja sen voi antaa OmaVerossa. Ilmoitukseen merkitään kiinteistön käypä arvo, maksettu kauppahinta ja muu vastike sekä osapuolten sukulaisuussuhde.
Yleisimmät virheet
Virheitä lähiomaiskaupassa
| Virhe | Seuraus |
|---|---|
| Hinnoittelu ilman arviota | Verottaja voi arvioida eri tavalla |
| Ilmoituksen laiminlyönti | Myöhästymismaksu tai veronkorotus |
| Käyvän arvon aliarviointi | Verottaja voi oikaista |
| Verotusarvon käyttö käypänä arvona | Lahjan arvo arvioidaan liian pieneksi |
| 75 % rajan ymmärtäminen väärin | Yllättävä lahjavero |
Miten välttää?
| Toimenpide | Hyöty |
|---|---|
| Hanki asiantuntija-arvio | Perusteltu käypä arvo |
| Laske verot etukäteen | Vähemmän yllätyksiä |
| Konsultoi veroasiantuntijaa | Monimutkaisissa tilanteissa |
| Tee ilmoitus ajoissa | Vältä seuraamukset |
Esimerkkilaskelmia
Seuraavissa esimerkeissä käypä arvo on 300 000 euroa, myyjän hankintameno 200 000 euroa (omistettu alle 10 vuotta), kiinteistö ei ole myyjän oma vakituinen asunto, osapuolet kuuluvat I veroluokkaan eikä myyjällä ole muita pääomatuloja.
Tapaus 1: Kauppahinta yli 75 %
| Erä | Summa |
|---|---|
| Käypä arvo | 300 000 € |
| Kauppahinta (80 %) | 240 000 € |
| Lahja | Ei lahjaveroa |
| Lahjavero | 0 € |
Tapaus 2: Kauppahinta enintään 75 %
| Erä | Summa |
|---|---|
| Käypä arvo | 300 000 € |
| Kauppahinta (60 %) | 180 000 € |
| Lahja | 120 000 € |
| Lahjavero (I luokka) | 12 300 € |
Laskelma: 4 500 € + (120 000 € – 55 000 €) × 12 % = 12 300 €.
Tapaus 3: Kokonaisvertailu
| Vaihtoehto | Kauppahinta | Lahjavero | Myyjän vero | Varainsiirtovero | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Täysi hinta | 300 000 € | 0 € | 32 800 € | 9 000 € | 41 800 € |
| 80 % hinta | 240 000 € | 0 € | 12 400 € | 7 200 € | 19 600 € |
| 60 % hinta | 180 000 € | 12 300 € | 19 200 € | 5 400 € | 36 900 € |
Laskelmat:
- Täysi hinta: voitto 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €, vero 9 000 € + 70 000 € × 34 % = 32 800 €.
- 80 % hinta: kauppaa ei jaeta osiin, voitto 240 000 € – 200 000 € = 40 000 €, vero 9 000 € + 10 000 € × 34 % = 12 400 €.
- 60 % hinta: hankintamenosta vähennetään 60 % eli 120 000 €, voitto 180 000 € – 120 000 € = 60 000 €, vero 9 000 € + 30 000 € × 34 % = 19 200 €.
- Varainsiirtovero: 3 % maksetusta kauppahinnasta.
Vertailu ei ota huomioon sitä, että matala kauppahinta pienentää myös ostajan hankintamenoa. Jos ostaja myöhemmin myy kiinteistön, hänen luovutusvoittonsa voi olla suurempi. Lisäksi alhainen hinta pienentää myyjän saamaa rahaa, mikä voi olla merkityksellistä esimerkiksi muiden perillisten tasapuolisen kohtelun kannalta. Siksi kokonaisuus kannattaa laskea osapuolten omilla luvuilla ja tarvittaessa veroasiantuntijan kanssa.
Yhteenveto
Kiinteistön myynnissä lähiomaiselle:
- 75 % sääntö: kauppa on lahjanluonteinen, kun hinta on enintään 3/4 käyvästä arvosta
- Lahjavero määrätään käyvän arvon ja kauppahinnan erotuksesta, kun lahjan arvo on vähintään 7 500 euroa
- Käypä arvo kannattaa dokumentoida asiantuntija-arviolla
- Myyjän verotus kohdistuu kaupan vastikkeelliseen osaan
- Lahjaveroilmoitus tehdään 3 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä
- Kokonaisverorasite kannattaa laskea etukäteen
Huolellinen suunnittelu auttaa välttämään yllättävät veroseuraamukset.
Analysoi kohteen arvotekijät AsuntoPulssi auttaa ymmärtämään kohteen arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin kiinteistön myynti lähiomaiselle katsotaan lahjaksi?
Jos kauppahinta on enintään 75 prosenttia käyvästä arvosta, kyseessä on lahjanluonteinen kauppa, ja lahjaa on koko käyvän arvon ja kauppahinnan erotus. Esimerkiksi jos käypä arvo on 200 000 euroa ja kauppahinta 120 000 euroa, lahjan määrä on 80 000 euroa. Jos kauppahinta on yli 75 prosenttia käyvästä arvosta, lahjaveroa ei määrätä.
Paljonko lahjaveroa maksetaan lähiomaiskaupassa?
Lahjavero riippuu lahjan arvosta ja sukulaisuussuhteesta. Ensimmäisessä veroluokassa (esimerkiksi lapset, vanhemmat ja puoliso) vero 100 000 euron lahjasta on vuoden 2026 taulukon mukaan 9 900 euroa. Toisessa veroluokassa (esimerkiksi sisarukset) vero samasta lahjasta on 23 975 euroa.
Miten käypä arvo määritetään lähiomaiskaupassa?
Verohallinnon mukaan kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta. Myös vastaavien kohteiden vertailukaupat tukevat arviota. Kiinteistön verotusarvoa ei yleensä voi käyttää käypänä arvona. Verottaja voi arvioida käyvän arvon eri tavalla kuin osapuolet.
Onko lahjanluonteisesta kaupasta tehtävä ilmoitus verottajalle?
Kyllä, jos lahjasta on maksettava lahjaveroa. Ostaja antaa lahjaveroilmoituksen 3 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä, esimerkiksi OmaVerossa. Ilmoituksessa kerrotaan käypä arvo, kauppahinta ja osapuolten sukulaisuussuhde.
Lähteet
- Lahjanluonteinen kauppa (Verohallinto)
- Lahjaverolaskuri ja lahjaverotaulukot (Verohallinto)
- Lahjan käypä arvo (Verohallinto)
- Ilmoita lahja Verohallintoon (Verohallinto)
- Luovutusvoiton verotus, syventävä ohje (Verohallinto)
- Perintö- ja lahjaverolaki 378/1940 (Finlex)
- Varainsiirtoverolaki 931/1996 (Finlex)
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 7.8.2026.