Isännöinnin opas taloyhtiön hallitukselle

Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön kiinteistön ja rakennusten pitoa sekä muuta päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden mukaan. Hän ei korvaa hallitusta eikä päätä yksin asioista, jotka kuuluvat yhtiökokoukselle. Tämän isännöintioppaan tarkoitus on auttaa hallitusta muuttamaan lain yleinen työnjako käytännön sopimukseksi, päätöksiksi ja seurannaksi: mitä työltä pyydetään, kuka päättää ja millä tiedolla toteutumista arvioidaan.

Aloita hallituksen ja isännöitsijän toimivallasta

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 1 §:n mukaan yhtiöllä on oltava hallitus. Isännöitsijä voi olla, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous päättää. Hallitus valitsee ja voi erottaa isännöitsijän lain 7 luvun 20 §:n mukaan. Näistä säännöistä ei synny yleistä velvollisuutta ostaa tietynlaista isännöintipalvelupakettia. Yhtiöjärjestys ja yhtiökokouksen päätökset on siksi tarkistettava ennen palvelun hankintaa tai muutosta.

Hallitus huolehtii yhtiön hallinnon, kiinteistön ja rakennusten pidon sekä muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Se vastaa myös siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on järjestetty asianmukaisesti. Isännöitsijä puolestaan vastaa lain 7 luvun 17 §:n mukaan kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä sekä antaa hallitukselle sen tehtäviin tarvittavat tiedot. Työn ostaminen ei siirrä hallituksen yleistä ohjaus- ja valvontatehtävää palveluntuottajalle.

Yhtiökokous päättää lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan sille kuuluvista asioista. Hallitus tarvitsee lähtökohtaisesti yhtiökokouksen päätöksen lain 7 luvun 2 §:ssä kuvattuihin epätavallisiin, laajakantoisiin tai olennaisesti huoneiston käyttöön tai kustannuksiin vaikuttaviin toimiin; lain kiiretilanteita koskeva poikkeus arvioidaan erikseen. Isännöitsijän valmistelu voi auttaa hallitusta tekemään päätösehdotuksen, mutta valmistelijan ammattitaito ei muuta toimivaltarajaa. Taloyhtiön hallitusta käsittelevä artikkeli syventää hallituksen omaa asemaa; tässä oppaassa keskitytään sen ja isännöitsijän yhteistyöhön.

Muuta päivittäinen hallinto sovituiksi tehtäviksi

Lain ilmaus päivittäisestä hallinnosta ei ole valmiiksi hinnoiteltu tehtäväluettelo. Hallituksen kannattaa käydä läpi oman yhtiön toistuvat tarpeet ja kirjata, mikä kuuluu nimetylle isännöitsijälle, mikä muulle palveluntuottajalle ja mikä jää hallituksen päätettäväksi. Tällaisia tarpeita voivat olla kokousaineiston valmistelu, osakkaiden yhteydenottojen käsittely, sopimusten seuranta, huoltoasioiden koordinointi ja yhtiön tietojen ylläpito. Yksittäinen palvelusopimus ratkaisee, mitä yritys näistä tekee ja millä hinnalla.

Kokousten kohdalla erota kutsumista ja päätösvaltaa koskevat lain säännöt käytännön valmistelutyöstä. Isännöitsijä voi koota asiakirjat, tehdä luonnoksia ja osallistua hallituksen kokoukseen lain mukaisella puheoikeudella, mutta hallitus päättää omista asioistaan. Yhtiökokouksen päätös syntyy yhtiökokouksessa. Sopimukseen voidaan kirjata esimerkiksi, kuka tekee ehdotuksen esityslistasta, kokoaa tilinpäätösaineiston ja huolehtii pöytäkirjan toimittamisesta. Kirjaus ei saa antaa vaikutelmaa, että hallituksen pitäisi hyväksyä valmisteleva esitys ilman omaa harkintaa.

Viestinnässä sovitaan kanavat ja vastuunjako erikseen. Osakas voi kysyä vastikkeesta, asukas ilmoittaa vuodosta ja hallitus pyytää päätösaineistoa; nämä eivät ole sama palvelutapahtuma. Hallituksen on hyvä tietää, kuka vastaanottaa kiireellisen ilmoituksen, kuka vastaa tavalliseen kysymykseen ja missä vaiheessa asia viedään päätettäväksi. Älä kirjoita sopimukseen yleistä vastauslupausta, jonka soveltamisala on epäselvä. Alan eettiset ohjeet koskevat niihin sitoutuneita toimijoita ja puhuvat sovitusta tai kohtuullisesta vastausajasta, eivät yhdestä kaikille tilanteille lakisääteisestä tuntirajasta.

Talous: kuka järjestää, kuka valvoo?

Isännöitsijän taloustehtäviä ei pidä kuvata vain sanalla ”kirjanpito”. Lain mukaan hän vastaa kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä; hallitus järjestää niiden valvonnan. Käytännössä kirjanpidon tekninen työ voidaan tehdä myös tilitoimistossa. Hallitus tarvitsee silti käsityksen siitä, kuka toimittaa tositteet, hyväksyy laskut, valvoo maksuja, seuraa vastikkeita ja selittää talousarvion poikkeamat. Vastuunjaon on oltava ymmärrettävä myös silloin, kun sama yritys tarjoaa monta palvelua.

Talousarvio ja tilinpäätös eivät ole vain palveluntuottajan tiedostoja. Hallitus valmistelee yhtiökokoukselle päätettävät asiat ja tarvitsee aineiston, jonka perusteella se voi arvioida menoja ja rahoitustarvetta. Sopikaa, millä tavalla isännöitsijä raportoi toteumasta ja merkittävistä poikkeamista hallitukselle. Raportin tiheys riippuu yhtiön tarpeesta ja sopimuksesta; asunto-osakeyhtiölaki ei muodosta kaikille yhtiöille yhtä kuukausiraportin mallia. Taloyhtiön talouden seurannasta voi lukea tarkemmin hallituksen lukujen tulkintaa.

Vastikkeiden laskutus ja perintä edellyttävät erityistä tarkkuutta, koska osakkaan maksuvelvollisuus perustuu lakiin ja yhtiöjärjestyksen vastikeperusteeseen. Isännöitsijä voi hoitaa laskutuksen ja seurannan sovitulla tavalla, mutta yksittäistä osakasta koskevaa virhettä ei korjata arvaamalla maksuosuutta huoneistojen lukumäärästä. Hallituksen kannattaa pyytää raportti erääntyneistä saatavista ja sopia, miten poikkeamiin puututaan. Henkilötietoja käsitellään vain tarpeellisten tehtävien ja käyttöoikeuksien rajoissa.

Kiinteistönpito: havainto ei vielä ole korjauspäätös

Lain 7 luvun 17 § liittää isännöitsijän työhön kiinteistön ja rakennusten pidon. Se ei tee isännöitsijästä kaikkien rakenteiden teknistä asiantuntijaa tai itsenäistä urakkapäätöksen tekijää. Hyvä työnjako erottaa vikailmoituksen vastaanoton, kiireellisen vahingon rajaamisen, tutkimuksen tilaamisen, suunnitelman, päätöksen ja toteutuksen valvonnan. Hallitus päättää toimivaltansa rajoissa, ja laajakantoinen tai osakkaiden käyttöön ja kustannuksiin olennaisesti vaikuttava hanke voi edellyttää yhtiökokousta. Tarvittava tekninen arvio hankitaan osaavalta ammattilaiselta.

Kunnossapitotarveselvitys kuuluu varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltäviin asioihin asunto-osakeyhtiölain 6 luvun mukaan. Se ei ole sama asia kuin vapaaehtoinen pidemmän aikavälin hankesuunnitelma. Sopimuksessa on hyvä nimetä, kuka kokoaa tiedot selvitystä varten ja millä asiantuntijanäytöllä korjaustarvetta arvioidaan. Isännöitsijä voi auttaa asiakirjan valmistelussa, mutta hallituksen on ymmärrettävä, mitä se esittää yhtiökokoukselle. Kunnossapitotarveselvityksen ja PTS:n eroa ei kannata häivyttää yhdeksi yleiseksi ”remonttilistaksi”.

Vikailmoitusten seuranta on myös laadun mittari. Hallitus voi pyytää tiedon siitä, mikä havaittiin, kuka arvioi kiireellisyyden, mitä tehtiin ja jäikö asia avoimeksi. Kaikkia teknisiä epäilyjä ei voi ratkaista sähköpostilla, eikä asukkaan pidä aloittaa rakenteiden avaamista ilman yhtiön vastuunjaon ja turvallisen työmenettelyn selvittämistä. Välitön vahinkoriski ohjataan sovittuun kiireelliseen kanavaan; laajempi korjaus ja kustannusvastuu käsitellään myöhemmin erikseen. Näin nopea ensitoimi ei muutu perusteettomaksi lupaukseksi lopullisesta ratkaisusta.

Kirjoita sopimus, jota hallitus pystyy käyttämään

Isännöintisopimuksen on kerrottava palvelun osapuolet, tehtävät, hinnoitteluperusteet, mahdolliset erillisveloitukset, hinnantarkistusmenettely, aineiston saatavuus ja sopimuksen päättäminen. Asunto-osakeyhtiölaki ei aseta valmista valtakunnallista isännöintipalkkiota. Kiinteistöliiton mukaan palkkiot ja niiden muutokset ovat sopimusasioita, ja kuukausimaksuun sisältyvät tehtävät on erotettava erikseen veloitettavista. Jos tarjous nojaa yleisiin sopimusehtoihin tai erilliseen tehtäväluetteloon, hallitus tarkistaa niiden version ja liittämisen sopimukseen.

Tehtävän nimi ei vielä kerro työn laajuutta. ”Kokousten hoito” voi tarkoittaa aivan eri kokonaisuutta eri tarjouksissa. Pyydä kuvaus valmistelusta, osallistumisesta, pöytäkirjatyöstä ja jälkitoimista. Samoin ”tekninen isännöinti” on selitettävä: sisältyykö vain yhteydenpito huoltoyhtiöön vai myös hankkeen valmistelua? Jos palvelu on rajattu, kirjaa kuka tekee ulkopuolelle jäävän työn. Hallituksen oma työ ei katoa vertailusta siksi, ettei siitä tule palvelulaskua. Isännöintisopimuksen tarkistusoppaassa on tarkempi sopimusnäkökulma.

Palkkiota ei voi päätellä luotettavasti yleisestä eurosta huoneistoa tai neliötä kohti. Oman yhtiön tarpeet, rakennukset, hankkeet ja sopimuksen rajaukset vaikuttavat vertailuun. Jos tarjoaja ehdottaa korotusta, tarkista ensin sopimuksen muutosmenettely ja se, muuttuuko tehtävien sisältö. Isännöintiliiton eettiset ohjeet edellyttävät niihin sitoutuneelta toimijalta hinnantarkistusten käsittelyä kirjallisesti tai hallituksen pöytäkirjaan merkiten. Tämä on alan sitoumus, ei kaikille palveluntarjoajille automaattinen lakisääteinen indeksiehto. Isännöinnin kustannusartikkeli keskittyy tarjousten rahalliseen vertailuun.

Seuraa työtä tiedon, päätösten ja laskujen avulla

Hallituksen kannattaa sopia vuoden alussa, mistä asioista se tarvitsee päätöksen ja mistä riittää tilannekuva. Kokouskalenteriin voi merkitä talousarvion valmistelun, tilinpäätöksen käsittelyn, kunnossapitotarpeiden läpikäynnin ja sopimusten tarkastelun. Isännöitsijä voi valmistella näitä, mutta hallitus määrittelee, millainen aineisto mahdollistaa päätöksen. Jos hankkeesta esitetään vain yksi summa ilman sisältöä, rajauksia tai riskien kuvausta, hallituksen on vaikea arvioida päätöstä. Pyydä tällöin täsmennys ennen hyväksymistä.

Päätösluettelo on hyödyllinen myös pienessä yhtiössä. Merkitse, mitä päätettiin, kuka toteuttaa, millä valtuudella ja milloin asia palaa hallituksen käsiteltäväksi. Se ei korvaa lakisääteisiä pöytäkirjoja, mutta vähentää epäselvyyttä kokousten välillä. Kun toimija vaihtuu tai hallituksen jäsen poistuu, luettelosta näkyy, mitkä asiat ovat edelleen avoinna. Hallitus voi pyytää isännöitsijää ylläpitämään seurantaa sopimuksen mukaisena tehtävänä, mutta sen on itse käytettävä tietoa ja puututtava viivästyksiin.

Hallituksen valvonta ei ole yleinen tyytyväisyyskysely. Valitse tarkistettavia tapahtumia: saiko hallitus sovitun talousaineiston, valmisteltiinko päätös oikealle toimielimelle, etenikö päätetty korjaus ja vastaavatko laskut sopimusta? Yksittäinen puuttuva viesti voi vaatia selityksen, mutta sitä ei pidä automaattisesti tulkita koko palvelusuhteen laiminlyönniksi. Toistuva tai olennainen puute dokumentoidaan ja käsitellään palveluntuottajan kanssa sopimuksen mukaan. Hallituksen oma myöhäinen päätös tai puuttuva lähtötieto on erotettava palveluntuottajan viiveestä.

Isännöitsijällä on lakiin perustuva velvollisuus antaa hallitukselle ja sen jäsenelle tehtävän hoitamiseksi tarpeelliset tiedot. Alan eettiset ohjeet edellyttävät sitoutuneilta toimijoilta lisäksi hallituksen helppoa pääsyä talous-, päätös- ja sopimusaineistoon. Osakkaan tiedonsaanti on eri kysymys. Vuonna 2026 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 6 §:n muutos antaa osakkaalle oikeuden tietoon hänen osakkeisiinsa perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta koskevasta hallituksen päätöksestä sekä tietyin ehdoin oman huoneistonsa kannalta merkityksellisen asiakirjan jäljennökseen. Tämä ei ole rajaton oikeus kaikkiin hallituksen aineistoihin.

Laskutuksessa pyydä erittely työstä ja sen sopimusperusteesta. Eettiset ohjeet edellyttävät niihin sitoutuneelta toimijalta vähintään vuosittaista selvitystä yhtiöltä perittyjen kiinteiden ja erillisveloitettavien palkkioiden määristä. Jos lasku on epäselvä, hallitus pyytää selvityksen eikä päättele virhettä pelkän summan perusteella. Samalla hallitus voi sopia menettelystä, jolla erillisveloitettavia töitä hyväksytään ennen maksua. Isännöinnin laatua käsittelevä artikkeli auttaa rakentamaan toteumaan perustuvan arvion.

Esteellisyys, vastuu ja palvelun rajat

Hankintaa valmisteltaessa on selvitettävä mahdolliset sidonnaisuudet. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 4 § rajoittaa hallituksen jäsenen osallistumista omaa sopimustaan ja eräitä omia etujaan koskevan asian käsittelyyn; 7 luvun 19 § ulottaa esteellisyyssäännön isännöitsijään. Alan eettiset ohjeet puolestaan edellyttävät niihin sitoutuneelta isännöinniltä lähisukulaisuuden ja taloudellisten sidonnaisuuksien avaamista sekä yhtiön edun mukaista hankintatoimintaa. Pelkkä sidonnaisuuden ilmoittaminen ei poista laissa tarkoitettua esteellisyyttä. Epäselvä tapaus vaatii asianmukaisen oikeudellisen arvion ennen päätöstä.

Isännöitsijän vahingonkorvausvastuuta ei voi kuvata taulukkona ”huolimaton toiminta = korvaus”. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun edellytykset riippuvat muun muassa teosta, huolellisuudesta, vahingosta ja niiden yhteydestä. Myös hallituksen vastuu arvioidaan tapauskohtaisesti. Isännöintisopimus voi määritellä palvelutyön ja vastuunjaon käytäntöjä, mutta se ei sellaisenaan poista lain mukaisia velvollisuuksia. Jos yhtiössä on vahinko tai epäily laiminlyönnistä, selvitä asiakirjat ja pyydä tarvittaessa asiantuntija-apua; blogiteksti ei ratkaise yksittäistä korvausriitaa.

Isännöitsijän koulutus, kokemus, jäsenyys ja auktorisointi voivat auttaa vertaamaan osaamista, mutta ne eivät ole samanlaisia lakisääteisiä kelpoisuustasoja eivätkä laatutakuita. Laki sallii isännöitsijäksi luonnollisen henkilön tai rekisteröidyn yhteisön; valitun yhteisön tulee ilmoittaa yhtiölle päävastuullinen isännöitsijä. Hallitus selvittää tarjouksesta, kuka hoitaa tehtäviä käytännössä, miten sijaisuus toimii ja millaisiin asioihin tarvitaan erillinen asiantuntija. Väite ”täyden palvelun isännöinnistä” on merkityksellinen vasta, kun tehtävät ja rajaukset on kirjoitettu sopimukseen.

Jos palvelu ei vastaa sopimusta tai toimija vaihtuu

Ennen palveluntuottajan vaihtamista hallituksen on hyödyllistä arvioida, onko ongelma sopimuksen sisällössä, sen toteutuksessa vai yhtiön omassa päätöksenteossa. Jos esimerkiksi hallitus ei ole päättänyt korjaustyön tavoitteesta, isännöitsijän hitaaksi koettu eteneminen voi johtua puuttuvasta toimeksiannosta. Jos taas sovittu talousraportti jää toistuvasti toimittamatta, kyse on todennettavasta sopimuksen toteutukseen liittyvästä havainnosta. Kirjaa tapahtumat päivämäärineen, pyydä selitys ja sovi korjaavasta menettelystä. Näin myöhempi sopimusratkaisu perustuu asiakirjoihin eikä pelkkään tunnelmaan.

Tarjousten vertailussa vaihdon kustannukset näkyvät myös työssä, jota ei laskuteta erillisellä rivillä. Uudelle toimijalle on selitettävä yhtiön keskeneräiset korjaukset, sopimukset, osakkaiden kysymykset ja tulevat kokoukset. Pyydä tarjoajalta kuvaus aloituksesta, tietojen siirrosta, vastuuhenkilöistä ja siitä, mitä tapahtuu, jos lähtöaineistosta puuttuu jotain. Varmista, ettei kahden palvelun rajapintaan jää aikaa, jolloin kukaan ei vastaanota kiireellisiä ilmoituksia. Vasta tämän jälkeen hinta ja tehtäväluettelo ovat vertailukelpoisia.

Kun laatuun tai laskuun liittyy ongelma, kirjaa ensin täsmällinen havainto ja vertaa sitä sopimukseen. Oliko tehtävä tilattu ja miten se piti toteuttaa? Kiinteistöliiton isännöinnin hankkimisohje suosittelee tyytymättömyyteen puuttumista reklamaatiolla tai neuvottelulla sopimuksen mukaista menettelyä noudattaen. Hallitus voi tarvittaessa pyytää uusia tarjouksia. Yleistä lakisääteistä kilpailutusväliä ei ole, eikä kilpailutus yksin päätä voimassa olevaa sopimusta.

Erota isännöitsijän lakisääteinen valinta ja erottaminen palvelusopimuksen päättämisestä. Hallitus tekee valintapäätöksen, mutta yhtiön ja palveluntarjoajan sopimussuhde voi sisältää määräajan, irtisanomisehdon tai purkamisen edellytyksiä. Yleistä, kaikkiin sopimuksiin soveltuvaa irtisanomisaikaa ei pidä olettaa. Oman yhtiön ehdot tarkistetaan ensin. Jos sopimusehdon merkitys on riitainen, tarvitaan tapauskohtainen arvio eikä yleinen blogisääntö.

Vaihto on myös tietojen siirto. Varmista, että yhtiö saa talousaineiston, avoimet laskut, sopimukset, korjaushistorian, päätösluettelon, huoneistotiedot ja tarvittavat käyttöoikeudet hallitusti. Patentti- ja rekisterihallituksen ohjeen mukaan isännöitsijän ja muiden ilmoitettavien vastuuhenkilöiden muutokset merkitään kaupparekisteriin. Uuden palvelun aloitus ja vanhan päättäminen ajoitetaan niin, että kiireellisten vikailmoitusten vastaanotto ei katkea. Isännöinnin vaihtamisen opas käsittelee päätös- ja siirtymäpolun yksityiskohtaisemmin.

Kun uusi toimija aloittaa, hallituksen kannattaa järjestää yhteinen läpikäynti kesken olevista asioista. Tavoitteena on tunnistaa määräajat, seuraavat päätökset, keskeneräiset reklamaatiot ja ne osakkaiden ilmoitukset, joihin ei ole vielä vastattu. Tietojen luovutuksessa varmistetaan käyttöoikeudet ja henkilötietojen käsittely; kaikkia vanhan palveluntuottajan sisäisiä työpapereita ei voi olettaa taloyhtiön omistamiksi ilman sopimuksen tarkistamista. Hallitus voi silti vaatia tarvitsemansa yhtiön asiakirjat ja sopimuksen mukaiset luovutukset. Vaihdon valmistuminen kannattaa todeta vasta, kun talouden, viestinnän ja kiireellisten ilmoitusten perusprosessit toimivat uudessa järjestelyssä. Näin palveluntarjoajan vaihtaminen ei jää pelkäksi kaupparekisterimerkinnäksi.

Yhteenveto

Hallituksen käytännön tarkistusjärjestys on yksinkertainen, vaikka yksittäiset asiat voivat olla vaikeita. Varmista ensin lain ja yhtiöjärjestyksen mukainen päätösvalta. Tarkista sitten isännöitsijän valinta, palvelusopimuksen tehtävät ja taloudelliset ehdot. Varmista, että hallitus saa riittävät tiedot taloudesta, kiinteistön kunnosta ja keskeneräisistä asioista. Kirjaa päätökset ja seuraa niiden toteutusta. Jos palvelussa näkyy puute, yksilöi se ja käsittele se sopimuksen mukaisesti ennen kuin teet johtopäätöksen koko yhteistyöstä. Vaihtoa harkittaessa varaudu myös aineiston ja käyttöoikeuksien siirtoon.

Tämä järjestys ei korvaa asiantuntija-arviota silloin, kun yhtiössä on esimerkiksi merkittävä rakennusvahinko, epäselvä vastuunjako tai sopimusriita. Sen tarkoitus on tehdä hallituksen omasta työstä hallittavaa. Isännöitsijä voi olla yhtiön tärkeä asiantuntija, mutta taloyhtiön oikeudellinen päätöksenteko, palvelun sopiminen ja työn valvonta eivät katoa hallituksen pöydältä.

Isännöitsijä hoitaa päivittäistä hallintoa ja kiinteistönpitoa hallituksen ohjeiden mukaan, vastaa kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä sekä antaa hallitukselle sen tarvitsemat tiedot. Hallitus järjestää hallinnon ja valvonnan sekä vie toimivallan ulkopuoliset asiat yhtiökokoukselle. Toimiva isännöintisuhde perustuu tehtäviä täsmentävään sopimukseen, todennettavaan raportointiin, oikein tehtyihin päätöksiin ja hallittuun aineistoon. Hintoja, pätevyyttä tai vastuita ei arvioida yleisestä taulukosta vaan oman yhtiön asiakirjoista ja laista.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko isännöitsijä päättää taloyhtiön remontista yksin?

Ei yleisesti. Isännöitsijän toimivalta liittyy päivittäiseen hallintoon ja hallituksen ohjeisiin. Epätavallinen tai laajakantoinen hanke sekä huoneiston käyttöön tai kustannuksiin olennaisesti vaikuttava toimi voi edellyttää yhtiökokouksen päätöstä. Selvitä hankkeen luonne, yhtiöjärjestys ja lain toimivaltarajat ennen tilausta.

Kuka vastaa kirjanpidosta, jos käytössä on tilitoimisto?

Isännöitsijä vastaa lain mukaan kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. Hallitus järjestää kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan. Tilitoimisto voi tehdä sovitun käytännön työn, mutta sen käyttäminen ei poista näitä lakisääteisiä tehtäviä.

Onko isännöitsijällä pakollinen tutkinto?

Asunto-osakeyhtiölaki ei luo yleistä nimettyä tutkintopakkoa isännöitsijän valinnalle. Hallitus arvioi osaamista ja tehtävän hoitokykyä esimerkiksi koulutuksen, kokemuksen ja sovitun sijaisjärjestelyn perusteella. Jäsenyys tai auktorisointi ei yksin todista oman yhtiön palvelun laatua.

Voiko hallitus vaihtaa isännöitsijän heti?

Hallitus voi erottaa isännöitsijän lakisääteisestä tehtävästä, mutta palvelusopimuksen päättäminen arvioidaan erikseen sopimusehtojen ja tilanteen mukaan. Selvitä samalla jatkuvuus, aineiston siirto ja tarvittava rekisteri-ilmoitus. Älä päättele sopimuksen päättymisajankohtaa pelkästä erottamispäätöksestä.

Saako osakas pyytää hallituksen kaikki asiakirjat isännöitsijältä?

Ei rajattomasti. Laissa on erikseen yhtiökokouksen kyselyoikeus ja omaa osakehuoneistoa koskevan päätös- tai asiakirjatiedon rajatut oikeudet. Hallituksen tarvitsema aineisto on eri asia kuin osakkaan oikeus saada kopio. Pyyntö kannattaa yksilöidä yhtiölle.

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, erityisesti 1 luvun 10–11 §, 3 luku, 6 luvun 3 ja 25 §, 7 luvun 1–4, 6, 17, 19–21 ja 27 § sekä 24 luku, ajantasainen säädös Finlexissä.
• Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026, 7 luvun 6 § ja voimaantulo 1.10.2026, Finlex.
• Suomen Kiinteistöliitto: Isännöintipalkkiot sovitaan isännöintisopimuksessa; Isännöinnin hankkiminen.
• Suomen Isännöintiliitto, Isännöinnin Auktorisointi ISA ja Suomen Kiinteistöliitto: Isännöinnin eettiset ohjeet, noudatetaan 1.2.2023 alkaen.
• Patentti- ja rekisterihallitus: Asunto-osakeyhtiön hallituksen, isännöitsijän ja muiden henkilömuutosten ilmoittaminen kaupparekisteriin.