Asunnon myyntikulut – mitä myynti maksaa?

Asunnon myyntikulut riippuvat siitä, käytätkö välittäjää, mitä palveluja ostat erikseen ja onko luovutusvoitto veronalaista. Yhtä kaikille sopivaa euromäärää ei ole. Tee ennen myyntiä kaksi laskelmaa: paljonko myynnin toteuttaminen maksaa ja paljonko kauppahinnasta jää käyttöösi, kun myös jäljellä oleva laina sekä mahdollinen vero on huomioitu.

Tässä oppaassa erotamme toisistaan myynnin kassamenot, verotuksessa mahdollisesti huomioitavat erät ja muuttoon tai seuraavaan kotiin liittyvät menot. Erottelu auttaa vertaamaan välittäjien tarjouksia sekä välttämään tavallisen laskuvirheen: sama kulu vähennetään käteen jäävästä summasta kahdesti. Jos suunnittelet koko myyntiprosessia, aloita myös asunnon myyjän muistilistasta.

Mitkä menot kuuluvat myyntibudjettiin?

Budjettiin kannattaa kirjata jokainen rahameno, joka johtuu päätöksestä myydä asunto. Menot eivät kuitenkaan ole samanlaisia. Osa toteutuu vain, jos kauppa syntyy, osa maksetaan jo valmisteluvaiheessa ja osa riippuu omista palveluvalinnoistasi. Merkitse kunkin erän kohdalle arvio, maksamisen ajankohta ja se, mihin arvio perustuu.

Myyntiin suoraan liittyviä eriä voivat olla välityspalkkio, mahdolliset erikseen sovitut markkinointi- ja asiakirjakulut, itse ostettu valokuvaus, kauppakirjan laatiminen sekä asunnon esittelyä varten tilatut palvelut. Myyntiä varten tehtävät korjaukset ja siivous on järkevää ottaa mukaan omaan kassabudjettiin, vaikka niiden verokohtelu täytyy arvioida erikseen. Jos myyt itse, välityspalkkio jää pois mutta vastaat itse muun muassa ilmoituksen, näyttöjen ja kaupan käytännön järjestelyistä.

Jäljellä olevan asuntolainan takaisinmaksu on eri asia kuin myyntikulu. Se pienentää kaupan jälkeen käyttöösi jäävää rahaa, mutta jo saatu lainapääoma ei muutu myynnin kustannukseksi. Samoin uuden kodin varainsiirtovero, muutto ja uuden asunnon kunnostus ovat tärkeitä kokonaisbudjetissa, mutta eivät sellaisinaan vanhan asunnon myyntikuluja. Näiden rajojen pitäminen selvänä tekee laskelmasta käyttökelpoisen myös silloin, kun vertaat eri myyntitapoja.

Laadi vähintään kaksi versiota budjetista. Ensimmäisessä käytä niitä tarjouksia ja sopimusehtoja, jotka sinulla jo on. Toisessa jätä epävarmille erille varaus ja arvioi, mitä tapahtuu, jos kauppahinta jää pyyntihinnasta tai myynti pitkittyy. Kyse on omasta suunnittelumenetelmästä, ei markkinahintaa tai myyntiaikaa koskevasta ennusteesta.

Välityspalkkio: tarkista kokonaishinta ja ehdot

Välityspalkkio on usein näkyvin yksittäinen sopimuskulu, mutta sitä ei pidä arvioida pelkän prosenttiluvun perusteella. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan palkkio voi perustua myyntihintaan tai velattomaan myyntihintaan, ja sopimuksessa voi olla vähimmäispalkkio. Välittäjän on ilmoitettava palkkion hinta arvonlisäveroineen. Pyydä siksi tarjous euromääräisenä esimerkkinä omalle kohteellesi ja varmista laskentaperuste kirjallisesti.

Jos tarjous sanoo vain esimerkiksi ”prosentti myyntihinnasta”, selvitä, mitä myyntihintaa tarkoitetaan. Asunto-osakkeessa kauppahinta ja velaton hinta voivat poiketa toisistaan, jos osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaa. Ero vaikuttaa euromääräiseen palkkioon, jos laskentaperuste vaihtuu. Kysy myös, sisältyvätkö ilmoittelu, valokuvaus, esittelyt, asiakirjat ja kauppakirjan valmistelu tarjottuun palveluun vai laskutetaanko ne erikseen.

KKV:n mukaan palkkio peritään lähtökohtaisesti vain toimeksiantosopimuksen tehneeltä, useimmiten myyjältä. Oikeus palkkioon liittyy sopimusehtoihin ja kaupan syntymiseen; sopimuksessa voidaan sopia myös muista kulukorvauksista. Tarkista erityisesti, mitä maksat, jos kauppaa ei synny, jos toimeksianto päättyy tai jos löydät ostajan itse toimeksiannon aikana. Pelkkä lupaus pienestä palkkioprosentista ei kerro näitä ehtoja.

Vertaa tarjouksia samalla oletetulla kauppahinnalla. Kirjoita kullekin välittäjälle näkyviin palkkion peruste, arvonlisäveron sisältävä kokonaishinta, mahdollinen minimipalkkio ja erilliskulut. Pyydä epäselvästä erästä tarkennus ennen allekirjoitusta. Kun tarjoukset ovat samassa muodossa, voit arvioida myös palvelun sisältöä: kuka hoitaa näytöt, millainen myyntimateriaali tehdään ja miten yhteydenpito toimii.

Itsemyynnin kustannukset eivät ole nolla

Ilman välittäjää voit välttää välityspalkkion, mutta hankit tai teet osan samoista tehtävistä itse. Saatat maksaa ilmoituksen julkaisemisesta, kuvauksesta, asiakirjoista tai asiantuntijan avusta kauppakirjan valmistelussa. Hintaa ei kannata arvioida vanhan yleisen hinnaston perusteella: valitsemasi palvelun ajantasainen tarjous kertoo sen paremmin.

Itsemyynnissä myös oma työ on päätökselle merkityksellistä, vaikka sitä ei kirjata laskuun. Varaat aikaa kohdetietojen kokoamiseen, ostajaehdokkaiden kysymyksiin, näyttöihin, tarjousten käsittelyyn ja kaupantekoon. Jos aikaa on vähän, palvelun ostaminen voi olla järkevä vaihtoehto, vaikka eurobudjetti kasvaa. Jos taas tunnet prosessin ja voit järjestää näytöt, säästö voi olla tärkeämpi. Katso erillinen itsemyynnin opas, kun päätät työnjaosta.

Käsittele oman työn määrää käytännön kysymyksenä: kuka tarkistaa ilmoituksen tiedot, kokoaa asiakirjat ja vastaa ostajan lisäkysymyksiin? Kirjoita tehtävät näkyviin ennen kuin päätät myyntitavasta. Näin itsemyyntiä ei verrata välityspalveluun tilanteessa, jossa palvelujen sisällöt ovat eri suuruisia.

Asiakirjat ja kauppakirja

Asiakirjakulut riippuvat siitä, onko kohde asunto-osake vai kiinteistö ja mitä asiakirjoja sinun täytyy hankkia. Asunto-osakkeen myynnissä selvitä isännöitsijältä tai välittäjältä, mitkä taloyhtiön asiakirjat ovat käytettävissä ja mitä niiden toimittaminen maksaa. Kiinteistön myynnissä tarkista vastaavasti tarvitsemasi kiinteistöä koskevat otteet sekä niiden ajantasaiset hinnat palvelun tarjoajalta. Älä budjetoi vanhan esimerkkihinnan perusteella.

Asiakirjan tilaaja ja maksaja voivat vaihdella myyntitavan mukaan. Jos välitystarjoukseen sisältyy asiakirjojen hankinta, varmista sisältyykö myös asiakirjoista perittävä maksu. Jos toimitat asiakirjat itse, kysy etukäteen toimitustapa ja laskutus. Tallenna kuitit, jotta toteutuneet menot on myöhemmin helppo erottaa arvioista.

Kauppakirjan valmistelu on erillinen päätös, jos myyt ilman välittäjää. Selvitä, miten omistus, kauppahinta, hallinnan luovutus, mahdolliset ehdot ja tiedossa olevat seikat kirjataan juuri sinun kauppaasi. Pelkkä mallipohja ei kerro, sopiiko se kohteen tilanteeseen. Jos asiakirjoissa, omistuksessa tai ehdoissa on epäselvyyksiä, pyydä asuntokauppaan perehtyneeltä asiantuntijalta arvio ennen sitoutumista. Tämän palvelun kustannus riippuu toimeksiannosta, joten pyydä tarjous työstä ja mahdollisista lisätöistä.

Kuvaus, markkinointi ja esittely

Myyntimateriaalin tarve vaihtelee kohteen ja valitun myyntitavan mukaan. Voit käyttää itse ottamiasi kuvia tai ostaa valokuvauksen; joissakin välityssopimuksissa kuvaus kuuluu palkkioon. Arvioi kulua kysymällä, mitä toimitukseen kuuluu, montako kuvauskertaa hinta kattaa ja mitä tapahtuu, jos ilmoituksen tietoja tai kuvia on päivitettävä. Asunnon kuvausopas auttaa suunnittelemaan kuvien sisältöä.

Jos ostat ilmoitukselle lisänäkyvyyttä tai muuta markkinointia, päätä ensin, mitä tavoittelet. Suuremman näkyvyyden arvoa ei voi päätellä yksin palvelun hinnasta. Vertaa mahdollisia kanavia kohteen ostajaryhmään ja seuraa, mistä yhteydenotot tulevat. Kirjaa etukäteen myös raja, jonka jälkeen et enää lisää rahaa samaan kanavaan ilman perustetta. Markkinointikulu voi syntyä ennen ensimmäistä tarjousta, vaikka kauppaa ei koskaan syntyisi.

Stailaus ja tilan järjestely voidaan tehdä omana työnä, ammattilaisen avulla tai osana välityspalvelua. Ennen maksullista palvelua kysy, mitä käytännössä tehdään, kuka vastaa tavaroiden siirtämisestä ja tarvitaanko vuokrakalusteita. Siistiminen ja pienten ongelmakohtien korjaus voivat tehdä kohteen esittelystä selkeämpää, mutta hinnan nousua tai nopeampaa kauppaa ei voi luvata. Tarkempi käytännön työjärjestys löytyy myyntikuntoon siivoamisen oppaasta.

MYYDÄÄN: asunto
Lisätiedot ja näyttöajat yksityisviestillä.

Myydään asunto


Näytöt sopimuksen mukaan. Yhteydenotot: ___

Myydään asunto. Tied. puh. ___

Korjaukset ja siivous: päätä työn laajuus

Ennen myyntiä tehtävä remontti on eri asia kuin välttämätön vian korjaus tai tavallinen siistiminen. Aloita listaamalla kohteen tiedossa olevat viat ja näkyvät puutteet. Kysy erikseen, mitä on korjattava käytön tai turvallisuuden vuoksi, mikä auttaa ostajaa ymmärtämään asunnon nykyistä kuntoa ja mikä on vain oma makuasia. Älä niputa näitä yhdeksi ”myyntiremontiksi”.

Pyydä korjauksesta kirjallinen kustannusarvio, jos työ on merkittävä. Vertaa arviota siihen, mitä tiedät kohteen hinnasta ja ostajien odotuksista, mutta älä oleta remontin palautuvan kauppahinnassa täysimääräisesti. Jos korjausta ei tehdä, kerro havaitusta viasta avoimesti. KKV:n käytetyn asunto-osakkeen ja omakotikiinteistön kauppaa koskevat erilliset virheohjeet käsittelevät myyjän tiedossa olevia, kauppaan mahdollisesti vaikuttavia vikoja ja konkreettisia epäilyjä. Siistillä pinnalla ei pidä peittää olennaista ongelmaa.

Siivoukseen voi varata omaa aikaa tai pyytää tarjouksen. Ulkopuolisen työn kustannusta arvioidessa kerro palveluntarjoajalle asunnon koko, lähtökunto, halutut työt sekä se, sisältyvätkö ikkunat, uuni ja varastot. Sovi myös, tehdäänkö siivous ennen kuvausta, näyttöä vai vasta luovutusta varten. Eri ajankohdissa tehtävillä töillä on eri tarkoitus. Omassa budjetissa erät kannattaa kirjata erikseen, jotta tiedät, mistä olet maksanut.

Muutto ja uusi koti kuuluvat kokonaisbudjettiin

Muuttopalvelu, pakkaustarvikkeet, varastointi, mahdollinen päällekkäinen asuminen ja uuden kodin hankinta vaikuttavat siihen, paljonko rahaa tarvitset. Ne eivät silti ole automaattisesti vanhan asunnon verotuksessa vähennettäviä myyntikuluja. Tee niille oma kokonaisbudjetti ja pidä se erillään luovutusvoiton verolaskelmasta.

Tämä erottelu on erityisen tärkeä, jos harkitset uutta asuntoa ennen vanhan kauppaa. Myyntihinta ei ole heti sama kuin vapaasti käytettävä raha: lainan loppusaldo, maksujen ajankohta ja kaupanteon ehdot ratkaisevat kassatilanteen. Pyydä omalta pankilta ajantasainen tieto lainan takaisinmaksusta ja siihen liittyvistä järjestelyistä. Älä käytä vanhaa lainasaldoa lopullisen budjetin pohjana.

Jos siivous tilataan muuton yhteydessä, Verohallinnon mukaan muuttosiivous voi olla kotitalousvähennykseen oikeuttavaa työtä ehtojen täyttyessä, kun taas varsinainen muuttopalvelu ei ole. Vähennyksen ajantasainen määrä ja edellytykset kannattaa tarkistaa Verohallinnosta maksuvuoden mukaan. Vähennys ei muuta palvelun koko laskua myyntikulujen verovähennykseksi.

Milloin luovutusvoitosta maksetaan veroa?

Luovutusvoitto ja käteen jäävä raha ovat eri laskelmia. Verohallinnon mukaan oman vakituisen asunnon luovutusvoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Tarkista erityistilanteet, kuten useassa erässä hankittu omistusosuus, Verohallinnon ohjeesta. Pelkkä kahden vuoden omistus ilman vaadittua vakituista asumista ei riitä.

Jos verovapaus ei sovellu, Verohallinto laskee veronalaisen luovutusvoiton. Lähtökohtana ovat luovutushinta sekä hyväksyttävät hankinta- ja voiton hankkimiskulut. Ostohinnan lisäksi laskelmassa voidaan huomioida esimerkiksi hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtovero sekä myynnin välityspalkkio, kun niiden vähentämisen edellytykset täyttyvät. Kaikkia valmistelu-, asumis- ja muuttomenoja ei voi siirtää tähän laskelmaan. Säilytä tositteet ja tarkista epäselvät kulut Verohallinnon ohjeesta.

Verohallinto tarjoaa vaihtoehdoksi hankintameno-olettaman: alle kymmenen vuotta omistetulle omaisuudelle 20 % ja vähintään kymmenen vuotta omistetulle 40 % luovutushinnasta. Kun käytät olettamaa, et vähennä sen lisäksi todellista ostohintaa tai voiton hankkimiskuluja. Vertaile menetelmiä samalla luovutushinnalla. Olettama on laskentatapa verotettavaan voittoon, ei rahaa, jonka saisit kaupasta lisää.

Veronalainen luovutusvoitto on pääomatuloa. Verohallinnon mukaan pääomatulon vero on 30 % verovuoden veronalaisista pääomatuloista 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Raja koskee kaikkia verovuoden pääomatuloja yhdessä, ei erillistä 30 000 euron rajaa jokaiselle asuntokaupalle. Siksi pelkän myyntivoiton avulla laskettu vero voi poiketa lopullisesta verosta, jos sinulla on muuta pääomatuloa tai vähennyksiä. Syventävä laskenta löytyy luovutusvoittoa käsittelevästä artikkelista.

Kaksi laskelmaa: luovutusvoitto ja käyttöösi jäävä raha

Laskelmat vastaavat eri kysymyksiin. Verolaskelma arvioi, syntyykö veronalaista luovutusvoittoa ja mitä eriä sen laskennassa hyväksytään. Kassalaskelma näyttää, mitä kaupan jälkeen jää tilillesi, kun kauppahinnasta vähennetään toteutuneet rahamenot, lainan takaisinmaksu ja mahdollinen vero. Älä käytä verolaskelman vähennyksiä kassalaskelmassa uudelleen, jos sama lasku on jo maksettu ja huomioitu.

Kuvitteellinen esimerkki, ei hinta-arvio: asunto myydään 300 000 eurolla. Pankille maksettavaa lainaa on kaupantekohetkellä 150 000 €, välityspalkkio on tarjouksen mukaan 9 000 €, asiakirjoihin ja kuvaukseen on maksettu yhteensä 1 000 € ja myyjän arvioima vero on 0 €, koska esimerkin verovapauden ehdot täyttyvät. Kaupasta käytettäväksi jäävä raha on 300 000 € − 150 000 € − 9 000 € − 1 000 € = 140 000 €. Luku ei kerro, paljonko asunnon omistaminen on aikanaan tuottanut, sillä alkuperäinen käsiraha, lainan aiemmat lyhennykset ja asumismenot eivät näy tässä kassatilanteessa.

Jos samaan esimerkkiin lisätään erikseen sovittu 2 000 euron siivous- ja korjausbudjetti, käytettävä summa pienenee 138 000 euroon. Tätä menoa ei pidä merkitä automaattisesti verolaskelman vähennykseksi; sen verokohtelu riippuu työn luonteesta ja tilanteesta. Jos kustannus on jo maksettu ennen kauppaa, kassalaskelmassa voidaan näyttää myös, paljonko kaupantekohetkellä saapuu rahaa ja paljonko koko myyntihankkeen jälkeen jää nettomääräisesti. Molemmat näkökulmat ovat hyödyllisiä, kun niitä ei sekoiteta.

Tee oma laskelma samoilla riveillä mutta omilla tositteilla. Lisää erillinen sarake epävarmoille erille, kuten myynnin aikana tilattavalle lisämarkkinoinnille. Jos verovapaus tai hyväksyttävät kulut ovat epäselviä, pidä verolle varaus kunnes olet selvittänyt asian. Kun kauppahinta tai lainasaldo muuttuu, päivitä vain kyseiset rivit ja laske summa uudelleen.

Miten pidät kustannukset hallinnassa?

Tehokkain tapa on sopia menojen perusteista ennen työn tilaamista. Pyydä kirjallinen kokonaishinta tai sen laskentatapa välityksestä, kuvauksesta, asiakirjapalvelusta ja mahdollisista korjauksista. Kirjaa, kuka hyväksyy lisätyöt ja milloin niiden hinta ilmoitetaan. Epäselvää tarjousriviä ei tarvitse yrittää tulkita yksin: pyydä siitä selvennys.

Päätä myös etukäteen, mihin kannattaa käyttää omaa aikaa. Voit tehdä järjestelyn ja tavallisen siivouksen itse mutta käyttää ammattilaista valokuvaukseen tai kauppakirjan tarkistukseen. Tai voit ostaa kokonaispalvelun, jos työn määrä ja aikataulu sitä puoltavat. Päätöstä ei ratkaise yksittäisen palvelun alin hinta vaan kokonaisuus suhteessa omaan osaamiseesi ja käytettävissä olevaan aikaan.

Seuraa toteutuneita kuluja yhdessä paikassa. Merkitse tarjous, hyväksytty tilaus, lasku ja maksupäivä erikseen. Näin et laske vain arvioita, kun tiedät jo toteutuneet luvut, ja löydät tositteet tarvittaessa verotusta varten. Jos kauppa viivästyy, tarkista sopimuksista, syntyykö uusia kuluja vai pysyvätkö kustannukset ennallaan.

Yhteenveto

Asunnon myyntikulut selviävät luotettavimmin omista sopimuksista ja tarjouksista. Vertaile välitystarjousten arvonlisäverollista kokonaishintaa, erittele ennen kauppaa maksettavat palvelut ja pidä muutto sekä uuden kodin menot omassa budjetissaan. Laske veronalainen luovutusvoitto ja kaupasta käyttöösi jäävä raha erikseen. Jos verovapaus tai vähennyskelpoisuus on epäselvä, tarkista tilanne Verohallinnon ohjeesta ennen lopullista päätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Maksaako myyjä välityspalkkion, jos kauppaa ei synny?

KKV:n mukaan välittäjän oikeus palkkioon liittyy lähtökohtaisesti kaupan syntymiseen, ellei toimeksiantosopimuksessa ole muuta sovittu. Muita kuluja voidaan sopia maksettavaksi myös ilman kauppaa. Lue siis oma sopimus, erityisesti erilliskulut ja palkkion syntymistä koskevat ehdot.

Onko välityspalkkio aina prosentti kauppahinnasta?

Ei. Palkkion peruste ja mahdollinen vähimmäispalkkio ilmenevät toimeksiantosopimuksesta. Jos palkkio on prosentti, tarkista lasketaanko se kauppahinnasta vai velattomasta hinnasta sekä sisältyykö ilmoitettuun euromäärään arvonlisävero.

Voinko vähentää muuttopalvelun luovutusvoittoverotuksessa?

Varsinaista muuttopalvelua ei pidä käsitellä automaattisesti asunnon myynnin voiton hankkimiskuluna. Erota muutto oman kassabudjetin riviksi ja tarkista epäselvät verokysymykset Verohallinnosta. Muuttosiivouksen mahdollinen kotitalousvähennys on eri asia kuin luovutusvoiton laskenta.

Milloin oman asunnon myyntivoitto on verovapaa?

Verovapaus edellyttää vähintään kahden vuoden omistusta sekä sitä, että sinä tai perheesi on käyttänyt asuntoa vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Jos omistusosuudet on hankittu eri aikoina tai asumiseen liittyy poikkeuksia, tarkista juuri oman tilanteesi käsittely Verohallinnon ohjeesta.

Miksi myyntihinnan ja käteen jäävän summan ero on suuri?

Kauppahinnasta voi mennä huomattava osa jäljellä olevan lainan takaisinmaksuun. Lisäksi maksettavaksi voivat tulla sopimuksen mukainen palkkio, itse tilatut palvelut ja mahdollinen vero. Lainapääoman palautus pankille pienentää käytettävää rahaa, vaikka se ei ole myynnin palvelukulu.

Lähteet

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Välityspalkkio.
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon virhe.
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Omakotitalon virheet.
• Verohallinto: Oman asunnon myynti.
• Verohallinto: Asunnon verollinen myynti sekä Pääomatulot.