Asunnon myyntiaika – kuinka kauan myynti kestää?

Asunnon myyntiaikaa ei voi luvata etukäteen tiettynä viikkojen tai kuukausien määränä. Myyntiä suunnitellessa tarvitset oman kohteesi vertailuun perustuvan arvion sekä aikataulun sille, mitä teet, jos kiinnostus jää vähäiseksi. Varaa lisäksi aikaa asiakirjoille, tarjouksen käsittelylle, kaupanteolle ja muutolle: ilmoituksen julkaisusta hyväksyttyyn tarjoukseen kuluva aika ei kuvaa koko prosessia.

Tämä opas auttaa arvioimaan aikataulua ilman näennäisen tarkkaa ennustetta. Se käsittelee sitä, mistä vertailutieto kannattaa hakea, mitä siitä voi päätellä ja milloin myyntisuunnitelmaa on syytä tarkistaa. Varsinaiseen hintapyyntöön ja sen perusteisiin voit perehtyä myös asunnon arvon arvioinnin oppaassa.

Mistä asunnon myyntiaika alkaa ja mihin se päättyy?

Ennen kuin vertaat aikoja, päätä, mitä tapahtumaväliä tarkoitat. Ilmoituksen julkaisusta tarjouksen hyväksymiseen, kauppakirjan allekirjoitukseen ja hallinnan luovutukseen päädytään eri päivinä. Kahden kohteen luvut eivät ole vertailukelpoisia, jos toinen päättyy tarjoukseen ja toinen vasta kaupantekoon.

Myyntiaikataulun ensimmäinen vaihe on valmistelu. Siihen kuuluvat esimerkiksi hinnan perustelu, kohteen tietojen tarkistus, kuvaus, ilmoituksen laatiminen ja näyttöjen järjestäminen. Jos asunto-osakkeen asiakirjoista ilmenee korjaushanke tai vastikkeeseen vaikuttava tieto, ilmoituksen sisältö voi vaatia täsmennystä jo ennen julkaisua. Myyntiin tarvittavien asiakirjojen opas auttaa erottamaan osakehuoneiston ja kiinteistön paperit.

Toinen vaihe alkaa, kun kohde on ostajien nähtävillä. Tällöin voit seurata yhteydenottoja, näyttöpyyntöjä, käyntejä ja tarjouksia. Nämä ovat oman kohteesi havaintoja, eivät yleistä markkinatilastoa. Niiden tulkinnassa on tärkeää huomioida myös se, kuinka helposti esittelyihin pääsee ja onko ilmoituksessa ostajan päätöksen kannalta olennainen tieto.

Kolmas vaihe alkaa, kun vakava ostaja löytyy. Tarjouksen ehdot, mahdolliset lisäselvitykset, rahoitusjärjestelyt ja kaupan käytännön toteutus vaikuttavat siihen, milloin kauppakirja voidaan allekirjoittaa. Hallinnan luovutus voi olla vielä tätä myöhemmin. Kirjaa omaan suunnitelmaasi erikseen tavoitepäivä markkinoinnin alulle, kaupan tekemiselle ja muutolle.

Voiko keskimääräisestä myyntiajasta ennustaa oman kodin ajan?

Tilastokeskuksen osakeasuntojen hintatilaston taulukossa 15iq on vanhojen osakeasuntojen keskimääräinen myyntiaika päivinä. Tilastokeskus määrittelee sen tilastokuukauden aikana kiinteistönvälittäjien kautta tehtyjen kauppojen keskimääräiseksi myyntiajaksi. Mittari ei siten kata kaikkia vanhojen osakeasuntojen kauppoja eikä itsemyyntiä. Samassa tilastossa on myös hintoja ja kauppamääriä, joiden aineistot ja rajaukset voivat poiketa myyntiaikamuuttujasta. Tarkista kohdejoukko, ajanjakso ja aluejako ennen oman asuntosi vertailua.

Yksittäinen keskiarvo peittää suuren määrän erilaisia asuntoja. Kerrostaloyksiön, suuren perheasunnon ja omakotitalon ostajaryhmät sekä tiedontarpeet ovat erilaisia. Valtakunnallinen vanhojen osakeasuntojen luku ei myöskään ole omakotitalon myyntiaika. Jos tilastossa on alueellinen myyntiaika, sekin kertoo vain tilastoidusta joukosta, ei sinun huoneistosi odotettavasta kaupantekopäivästä.

Tilaston tulkinnassa huomioi myös ajallinen ero. Myyntiaikaluku kuvaa kyseisen tilastokuukauden aikana välittäjien kautta tehtyjä kauppoja, kun taas oman asuntosi myynti alkaa tulevaisuudessa. Myyntiin jääneet kohteet eivät sisälly näihin toteutuneisiin kauppoihin. Älä siksi tee päätöstä pelkän yhden luvun tai yksittäisen kuukauden perusteella. Katso, minkä ajanjakson, alueen ja asuntotyypin tiedosta on kyse.

Myynti-ilmoitusten näkyvilläoloaika antaa toisenlaista tietoa. Voit nähdä, miten kauan vastaavia kohteita on ollut tarjolla, mutta ilmoituksen julkaisupäivä ei välttämättä ole alkuperäinen myynnin alkamispäivä. Ilmoitus on voitu keskeyttää, vaihtaa palveluun tai julkaista uudelleen. Myynnissä olevien kohteiden pyynnöt eivät myöskään ole toteutuneita kauppahintoja. Käytä niitä kilpailutilanteen hahmottamiseen, älä valmiina hintasuosituksena.

Jos vertailet useita myyntiaikalukuja, tarkista myös, onko kyse keskiarvosta vai jakauman keskimmäisestä havainnosta. Pitkään myynnissä olleet kohteet voivat nostaa keskiarvoa, vaikka suuri osa muista kohteista liikkuisi nopeammin. Toisaalta lyhyen ajan sisällä kaupaksi mennyt kohde ei tee koko alueen markkinasta nopeaa. Tilastosta kannattaa lukea myös havaintojen määrä ja mahdolliset julkaisuun liittyvät rajaukset, jos ne ovat saatavilla.

Kysy lähteeltä, mitä sana myyntiaika käytännössä tarkoittaa. Jotkin palvelut voivat mitata ilmoituksen esilläoloa, toiset toteutuneisiin kauppoihin liittyvää jaksoa. Jos määritelmää ei kerrota, vertailu voi johtaa harhaan. Älä yhdistä eri palveluiden lukuja yhdeksi näennäisen täsmälliseksi haarukaksi. Oman päätöksen kannalta on hyödyllisempää ymmärtää muutoksen suunta ja vertailun epävarmuus kuin saada yksi desimaaliltaan tarkka vastaus.

Miten rakennat omalle asunnolle perustellun aikataulun?

Aloita kuvaamalla kohde ostajan näkökulmasta. Kirjaa asuntotyyppi, sijainti, huoneluku, kunto, taloyhtiön olennaiset taloustiedot, tiedossa olevat korjaukset ja mahdolliset käyttöön vaikuttavat rajoitukset. Tarkoitus ei ole tehdä arvosanaa asunnolle vaan löytää aidosti vertailukelpoisia kohteita. Mitä poikkeavampi asunto on, sitä varovaisemmin voit soveltaa yleistä myyntiaikalukua.

Selvitä sen jälkeen toteutuneita kauppoja ja nykyistä tarjontaa. Toteutunut kauppa kertoo siitä, millä hinnalla ostaja ja myyjä päätyivät sopimukseen kyseisessä tilanteessa; avoin ilmoitus kertoo siitä, millaisella pyynnöllä myyjä hakee ostajaa. Jos vertailukauppoja on vähän, yhden havainnon paino kasvaa liikaa. Pyydä tarvittaessa paikalliselta välittäjältä perusteltu arvio ja kysy, mitä kohteita sekä ajanjaksoa arvio käyttää.

Tee aikataulusta mieluummin vaihtoehtoja kuin yksi määräpäivä. Voit suunnitella, mitä teet, jos saat kiinnostuneita nopeasti, jos näyttöjä kertyy ilman tarjousta tai jos yhteydenottoja ei synny. Kirjaa myös, mitkä omat päätökset ovat ajallisesti sidottuja: onko uusi asunto jo hankittu, kuinka kauan nykyisiä asumiskuluja voit kantaa ja milloin muutto on ajankohtainen? Vastaukset vaikuttavat siihen, millainen myyntistrategia on sinulle käyttökelpoinen.

Valitse etukäteen arviointipäivät, mutta jätä mahdollisuus toimia heti, jos olennainen tieto muuttuu. Jos taloyhtiö päättää uudesta korjauksesta, ilmoitusta ja ostajalle annettavaa aineistoa voi olla tarpeen päivittää saman tien. Jos sen sijaan ensimmäinen näyttö sattuu poikkeuksellisen hiljaiseen hetkeen, yksittäinen tapahtuma ei vielä kerro koko kysynnästä. Näin erotat tiedon korjaamisen ja strategisen suunnanmuutoksen toisistaan.

Käy aikataulu läpi kaikkien niiden kanssa, joiden päätöksiä kauppa koskee. Yhteisomistuksessa myyntiehdot ja hyväksyttävä aikataulu on hyvä selvittää yhdessä ennen tarjouksia. Jos asunto on vuokrattu, huomioi voimassa oleva vuokrasopimus ja sen vaikutus esittelyihin sekä hallinnan luovutukseen. Jos joku muu vastaa asiakirjojen hankinnasta, sovi kuka seuraa niiden valmistumista. Viivästys voi syntyä myös työnjaon epäselvyydestä, ei ostajien puutteesta.

Oman aikataulun kannattaa sisältää myös valmistelun tarkistuspiste. Varmista ennen julkaisua, että omistukseen, kuntoon ja asumiskuluihin liittyvät tiedot ovat koossa. KKV:n käytetyn asunnon myyntiohje korostaa myyjän velvollisuutta antaa kaupantekoon vaikuttavat tiedot ja hankkia taloyhtiön ajantasaiset asiakirjat. Puuttuvan tiedon selvittäminen vasta ostajan kysymyksen jälkeen voi hidastaa juuri sitä vaihetta, jossa kiinnostus on syntynyt.

Mitkä tekijät voivat muuttaa myyntiaikaa?

Hintapyyntö vaikuttaa siihen, miten asunto asettuu ostajan vertailuun. Korkea pyyntö voi rajata kiinnostusta, mutta sen muuttaminen ei yksin takaa tarjousta. Myös kohteen ominaisuudet, kulut, tiedossa olevat remontit, rahoituksen saatavuus ostajalle ja samaan aikaan tarjolla olevat vaihtoehdot vaikuttavat ostajan päätökseen. Tarkastele hintaa näiden tietojen yhteydessä.

Ilmoituksen laatu vaikuttaa siihen, ymmärtääkö ostaja, mitä on tarjolla. Oikeat ja havainnolliset kuvat, selkeä pohja, täsmälliset tiedot sekä rehellinen kuvaus kunnosta auttavat häntä päättämään, pyytääkö hän näyttöä. Väite siitä, että tietty kuvaustapa lyhentäisi myyntiaikaa tietyn määrän, vaatisi erillisen tutkimusnäytön. Käytännössä voit kuitenkin tarkistaa, vastaako ilmoitus niihin kysymyksiin, joita ostajilta tulee toistuvasti.

Asunnon esittelymahdollisuudet voivat olla yhtä käytännöllinen este. Jos kohdetta pääsee katsomaan vain harvoin, kiinnostunut ostaja voi joutua odottamaan. Jos asut asunnossa myynnin aikana, sovita etukäteen esittelyjen pelisäännöt ja mahdolliset yksityisnäytöt. Jos käytät välittäjää, sovi, kuinka nopeasti kyselyihin vastataan ja miten palaute välitetään sinulle. Nämä ovat prosessivalintoja, eivät lupauksia nopeammasta kaupasta.

Taloyhtiön tai kiinteistön asiakirjat voivat vaikuttaa kiinnostukseen eri tavoin. Tuleva korjaus, sen rahoitus tai epäselvä pinta-ala voi vaatia lisäselvitystä. Omakotitalossa ostaja voi haluta tarkentaa rakennuksen kuntoa, lupatietoja tai kiinteistön rasitteita. KKV:n ohjeiden mukaan myyjän tiedonantovelvollisuus koskee kauppaan vaikuttavia seikkoja. Näitä ei kannata peittää aikataulun nopeuttamiseksi: tiedon epäselvyys voi siirtää ongelman myöhempään vaiheeseen.

Vuodenaika ja paikallinen kysyntä voivat vaikuttaa siihen, millaisia ostajia on liikkeellä, mutta ilman ajankohtaista, kohdekohtaista näyttöä niistä ei voi johtaa varmaa myyntipäivää. Jos harkitset myynnin siirtämistä, vertaa odottamisen omia kuluja ja hyötyjä. Kysy myös, muuttaako odotus asunnon käytettävyyttä, kuntoa tai kilpailutilannetta. Pelkkä oletus vilkkaammasta sesongista ei ratkaise päätöstä puolestasi.

Miten seuraat myyntiä ilman hätiköityjä päätöksiä?

Sovi jo alussa, miten myyntiä arvioidaan. Seuraa ainakin ostajien yhteydenottojen sisältöä, näyttöjen määrää, kysyttyjä lisätietoja, tarjouksia ja verrattavien kohteiden muutoksia. Jos käytät välittäjää, pyydä havainnot kirjallisesti tai yhteiseen koosteeseen. Näin päätös ei perustu pelkkään muistikuvasi siitä, oliko kiinnostusta paljon vai vähän.

Yksittäinen hiljainen jakso ei vielä todista, että hinta on väärä. Tarkista ensin, onko ilmoitus julkaistu oikein, löytyvätkö perustiedot, näkyvätkö kuvat ja onko esittelyyn helppo päästä. Jos näkyvyydessä tai tiedoissa on puute, sen korjaaminen on eri toimi kuin hinnan alentaminen. Ostajan esittämä toistuva kysymys voi kertoa, ettei ilmoitus selitä jotakin olennaista asiaa riittävän selvästi.

Jos näyttöjä on mutta tarjouksia ei tule, pyri selvittämään miksi. Kysy, jäikö ostajille epäselväksi kustannus, remontti, kunto vai hinta suhteessa muihin kohteisiin. Kaikki palaute ei ole yhtä luotettavaa; yksi ostaja voi etsiä täysin erilaista kotia. Usean samanlaisen huomion esiintyminen on parempi syy tutkia asiaa kuin yksittäinen kielteinen kommentti.

Myös tarjousten laatu kertoo eri asiasta kuin niiden määrä. Tarjouksessa voi olla rahoitukseen, oman asunnon myyntiin tai tarkempaan selvitykseen liittyviä ehtoja. Suurempi tarjous ei välttämättä johda yhtä nopeasti toteutuvaan kauppaan kuin selkeämpi tarjous, mutta sen arviointi vaatii ehtojen ymmärtämistä. Kirjaa tarjousten voimassaolo, ehdot ja aikataulu erikseen. Älä päättele pelkän yhteydenoton tai suullisen kiinnostuksen perusteella, että kauppa on jo käytännössä varma.

Vertaa samaan aikaan kilpailijoita. Onko alueelle tullut läheisiä vaihtoehtoja? Ovatko niiden hinnat muuttuneet, onko jokin kohde poistunut myynnistä tai onko oman asuntosi asiakirjoihin tullut uutta tietoa? Päivitä vertailu ennen hintapäätöstä. Pyyntihinnan ja myyntihinnan erosta on apua, kun arvioit, mitä avoimista ilmoituksista voi todella päätellä.

Milloin hintaa tai muuta myyntisuunnitelmaa kannattaa muuttaa?

Päätös kannattaa sitoa havaintoon ja omaan aikarajaan, ei yleiseen sääntöön siitä, että tietyn ajan jälkeen hinta olisi pakko laskea. Jos ilmoitus tavoittaa ostajia mutta kohde ei pääse heidän harkintaansa, aloita sisällöstä ja esittelyistä. Jos kiinnostusta on mutta tarjous ei synny, vertaa hintaa, kuntoa ja kustannuksia samalla tavalla esitettyihin kilpailijoihin. Jos tietoihin tulee korjaus, päivitä ne heti.

Hinnan muuttaminen on merkittävä päätös, koska pyyntö viestii myös myyjän tavoitteesta. Tee uusi vertailu toteutuneisiin kauppoihin, tarkista avoin tarjonta ja laske, mitä eri kauppahinnat tarkoittavat omassa tilanteessasi. Huomioi esimerkiksi nykyisen asumisen juoksevat kulut ja mahdollinen päällekkäinen asuminen vain omien todellisten sopimustesi perusteella. Älä vertaa hintamuutosta varmaan nopeutukseen: sellaista vaikutusta ei voi luvata.

Jos käytät välittäjää, käy läpi alkuperäinen toimeksianto ja sovittu markkinointitapa ennen kuin vaihdat toimintaa. KKV:n mukaan välittäjän palveluun kuuluu kohteen tietojen ja asiakirjojen hankkiminen sekä tarjousten käsittely. Pyydä konkreettinen selvitys tehdyistä toimista ja ehdotetun muutoksen perusteista. Jos myyt itse, voit tehdä saman tarkistuksen omasta ilmoituksesta, näyttöjärjestelyistä ja saamastasi palautteesta.

Myyntiä voi myös lykätä, jos oma elämäntilanne sen sallii. Silloin vertailet myynnin jatkamisen, odottamisen ja mahdollisten muiden ratkaisujen kustannuksia sekä riskejä. Myöhemmän markkinan paremmuudesta ei ole varmuutta. Jos kaupan viivästyminen vaikuttaa rahoitukseen tai uuden kodin hankintaan, varmista oman pankkisi kanssa, millä ehdoilla suunnitelma toimii.

Jos myynti venyy, tarkista myös kohteen ylläpito. Asunnon siisteys, toimivat laitteet, lämpö ja mahdollisten vikojen seuranta ovat edelleen myyjän käytännön vastuulla hänen hallinta-aikanaan. Tyhjillään olevan kohteen kohdalla sovi, kuka käy tarkistamassa sen kunnon ja kenelle poikkeamista ilmoitetaan. Näistä toimista ei voi laskea yleistä myyntiajan lyhennystä, mutta ne auttavat pitämään esittelytiedot ja kohteen todellisen tilanteen yhdenmukaisina.

Miten sovitat myynnin ja seuraavan kodin aikataulut?

Moni kysyy myyntiaikaa siksi, että seuraavan kodin päätös riippuu siitä. Erota silloin toisistaan aika, jolloin ostaja löytyy, aika, jolloin kauppa syntyy, ja aika, jolloin rahat sekä hallinta siirtyvät sovitulla tavalla. Uuden kodin tarjousta tai muuttosuunnitelmaa ei kannata rakentaa pelkän arvioidun ilmoitusajan varaan. Käy rahoitus, mahdolliset ehdot ja aikataulujen yhteensopivuus läpi ennen sitovia ratkaisuja.

Voit tehdä henkilökohtaisen aikataulutaulukon ilman yleisiä markkinaoletuksia. Merkitse siihen nykyisen kodin myynnin valmistelutehtävät, asiakirjojen hankinta, ilmoituksen julkaisu, suunnitellut arviointipäivät, uuden kodin päätöskohdat ja muuttoon liittyvät määräpäivät. Lisää jokaiseen kohtaan vastuuhenkilö sekä se, mikä tieto puuttuu. Taulukosta näet, mikä asia on oikeasti kriittinen ja mikä voi joustaa.

Jos myyt asunto-osaketta, tarkista omistusta osoittava paperinen osakekirja tai sähköinen omistajamerkintä jo valmistelussa. Maanmittauslaitoksen myyjän muistilistan mukaan ostajalle esitetään osakehuoneistotuloste ja ote osakeluettelosta, eikä kumpikaan korvaa isännöitsijäntodistusta. Kaupanteon käytännöt eroavat sen mukaan, onko omistus paperinen vai sähköinen. Tällainen käytännön selvitys säästää viime hetken yllätyksiltä, vaikka se ei määritä markkinointiaikaa.

Tee erillinen muistio siitä, mihin päivään mennessä tarvitset varmuuden seuraavan kodin rahoituksesta ja milloin nykyisen kodin hallinta voidaan luovuttaa. Jos aikataulut eivät vielä kohtaa, mieti, mitkä osat ovat neuvoteltavissa ennen tarjouksen antamista tai hyväksymistä. Muistio auttaa pitämään omat tavoitteet erillään siitä, mitä ostajan kanssa on jo sovittu. Pelkkä myynti-ilmoituksen aloituspäivä ei kerro, milloin voit käytännössä käyttää kauppahintaa seuraavan hankinnan järjestämiseen.

Jos olet sopinut välittäjän kanssa tavoiteaikataulusta, pyydä arvioon perustelut ja tarkistuspisteet. Arvio voi muuttua, kun ostajilta saadaan palautetta tai markkinaan tulee uusia vertailukohteita. Kirjaa, millä tiedolla alkuperäinen arvio tehtiin, jotta myöhemmän poikkeaman syytä voi tarkastella asiallisesti. Tämä on hyödyllisempää kuin yhden päivämäärän pitäminen lupauksena, jonka toteutuminen on epävarmaa.

Omakotitalon myynnissä kiinteistön omistus- ja rasitetiedot sekä rakennuksen tiedot ansaitsevat oman valmistelunsa. Jos kauppaan kuuluu esimerkiksi vuokraoikeus maahan, selvitä sen ehdot erikseen. KKV:n omakotitalon myyntiohjeessa korostuvat ostajalle annettavat tiedot sekä myyjän vastuu. Aikataulua varten olennaista on, että osaat kertoa, mistä kukin tieto on peräisin ja mitä on vielä selvittämättä.

Yhteenveto

Asunnon myyntiaika on oman kohteen ja markkinatilanteen yhdistelmä, eikä valtakunnallinen keskiarvo ole henkilökohtainen ennuste. Määrittele ensin, tarkoitetaanko ilmoituksesta tarjoukseen, kaupantekoon vai hallinnan luovutukseen kuluvaa aikaa. Rakenna sen jälkeen vertailu toteutuneista kaupoista, avoimesta tarjonnasta ja kohteen asiakirjoista.

Sovi ennen julkaisua, mitä seuraat ja milloin arvioit suunnitelmaa uudelleen. Korjaa puuttuvat tiedot ja esittelyn esteet, tarkastele hintaa perusteltujen vertailujen avulla ja suhteuta odottaminen omaan talouteesi. Näin aikataulu pysyy päätöksenteon työkaluna, vaikka tarkkaa myyntipäivää ei voi tietää. Myyjän muistilista auttaa viemään päätöksen käytännön vaiheisiin.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on keskimääräinen asunnon myyntiaika Suomessa?

Tilastokeskus julkaisee vanhojen osakeasuntojen myyntiaikatietoa tilastokuukauden aikana kiinteistönvälittäjien kautta tehdyistä kaupoista. Tarkista ajanjakso, alue ja asuntotyyppi ennen luvun käyttöä. Keskiarvo ei kata itsemyyntiä tai omakotitalojen kiinteistökauppoja eikä ennusta oman kotisi kauppapäivää.

Lasketaanko myyntiaika ilmoituksesta vai kaupanteosta?

Eri tietolähteet voivat käyttää eri alku- ja päätepistettä. Selvitä, mistä ilmoituksen, tarjouksen tai kaupanteon välistä jaksoa juuri käyttämäsi mittari kuvaa. Oma muuttosuunnitelma tarvitsee myös tiedon sovitusta hallinnan luovutuksesta.

Mitä teen, jos näyttöjä ei tule?

Tarkista ensin ilmoituksen näkyvyys, kuvat, tiedot ja näyttöjen saatavuus. Vertaa sitten hintapyyntöä aidosti samankaltaisiin kohteisiin. Pelkkä hiljainen jakso ei yksin osoita syytä, joten kerää havaintoja ennen muutosta.

Kannattaako asunto myydä ennen uuden ostamista?

Ratkaisu riippuu rahoituksestasi, asumistarpeestasi ja siitä, kuinka paljon aikataulu voi joustaa. Selvitä pankin kanssa ehdot ja omat kulusi sekä mieti, mitä tapahtuu, jos nykyisen kodin kauppa viivästyy. Yleinen myyntiaikatilasto ei korvaa tätä suunnitelmaa.

Lähteet

• Tilastokeskus: Osakeasuntojen hinnat, taulukko 15iq vanhojen osakeasuntojen hintaindeksistä, neliöhinnoista, kauppamääristä ja myyntiajasta sekä myyntiaikamuuttujan määritelmä.
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon myyminen.
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Omakotitalon myyminen; Kiinteistönvälittäjän palvelut.
• Maanmittauslaitos: Osakehuoneiston myyjän muistilista.