Asbesti ja asuntokauppa

Asbesti on tekijä, joka nousee usein esiin asuntokaupan yhteydessä, erityisesti vanhemmissa rakennuksissa. Asbestin esiintyminen ei sinällään estä asuntokauppaa, mutta sen käsittely edellyttää asianmukaista tiedonantoa, riskien ymmärtämistä ja usein myös hinnan arviointia. Tämä artikkeli käsittelee asbestin merkitystä asuntokaupassa ostajan, myyjän ja välittäjän näkökulmasta.

Asbestin merkitys asuntokaupassa

Asbestin esiintyminen rakennuksessa on tieto, jolla voi olla merkitystä asuntokaupan osapuolille. Asbestin käsittely on säädeltyä ja voi aiheuttaa kustannuksia tulevissa remonteissa.

Asbestin vaikutus asunnon arvoon

Asbestin esiintyminen vaikuttaa asunnon arvoon välillisesti. Pelkkä asbestin olemassaolo ehjässä ja vaurioitumattomassa materiaalissa ei yleensä aiheuta merkittävää hinnanalennusta.

Arvoon vaikuttavia tekijöitä ovat:

Asbestimateriaalin kunto: Vaurioitunut tai purkua edellyttävä materiaali alentaa arvoa enemmän kuin ehjä materiaali.

Asbestin sijainti: Asbestimateriaali helposti purattavassa paikassa on vähemmän ongelmallinen kuin vaikeasti saavutettavissa oleva.

Tulevat remontit: Mikäli asbestimateriaalin purku on edessä osana suunniteltua remonttia, purkukustannukset huomioidaan hinnassa.

Asbestikartoituksen puuttuminen: Epävarmuus asbestin esiintymisestä voi heijastua hintaan epäsuorasti.

Asuntokaupan osapuolten intressit

Myyjän intressissä on saada asunnosta mahdollisimman hyvä hinta ja välttää myöhempiä vastuutilanteita. Tiedonantovelvollisuuden asianmukainen täyttäminen suojaa myyjää.

Ostajan intressissä on saada riittävä tieto asunnon kunnosta ja mahdollisista riskeistä. Ostaja haluaa välttää yllätyksiä ja arvioida tulevat kustannukset.

Välittäjän tehtävänä on huolehtia siitä, että molemmat osapuolet saavat riittävän tiedon ja kauppa toteutuu asianmukaisesti.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjällä on asuntokauppalaissa säädetty tiedonantovelvollisuus, joka koskee myös asbestin esiintymistä.

Tiedonantovelvollisuuden sisältö

Myyjän on annettava ostajalle tieto sellaisista asunnon ominaisuuksista ja vioista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Asbestin esiintyminen on tällainen tieto.

Tiedonantovelvollisuus koskee tietoja, jotka myyjällä on tai joiden hankkimista häneltä voidaan kohtuudella edellyttää. Myyjän on kerrottava:

Tiedossaan olevat asbestikartoituksen tulokset

Tiedot asbestipitoisten materiaalien sijainnista

Tiedot tehdyistä asbestipurkutöistä

Tiedot kapseloidusta asbestista

Tiedonannon muoto

Asbestitieto annetaan tyypillisesti osana asunnon myyntiesitettä ja muita kaupan asiakirjoja. Tieto kannattaa antaa kirjallisesti, koska kirjallinen tieto helpottaa myöhemmin sen osoittamista, mitä ostajalle on kerrottu.

Asunto-osakeyhtiössä tehdyt asbestikartoitukset ovat yleensä saatavilla taloyhtiöltä, ja niihin voidaan viitata esimerkiksi kunnossapitotarveselvityksessä tai isännöitsijäntodistuksen yhteydessä. Kiinteistökaupassa myyjä vastaa tietojen antamisesta.

Tiedonannon ajankohta

Ostajan on saatava asbestitieto riittävän aikaisessa vaiheessa, jotta hän voi huomioida sen kaupasta päätettäessä. Tieto on annettava viimeistään ennen kaupantekoa.

Suositeltavaa on antaa tieto jo ennen ostotarjouksen tekemistä. Näin ostaja voi huomioida asbestin tarjouksessaan ja välttää myöhempiä erimielisyyksiä.

Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa myyjän vastuuseen. Mikäli ostaja olisi tiedon saatuaan jättänyt kaupan tekemättä tai vaatinut alemman hinnan, kyseessä voi olla asunnon virhe.

Virheen seuraamuksia ovat hinnanalennus, kaupan purku tai vahingonkorvaus. Myyjän vastuu edellyttää, että myyjä tiesi tai hänen olisi tullut tietää asbestista.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajalla on asuntokauppalaissa säädetty selonottovelvollisuus, joka rajaa myyjän vastuuta.

Selonottovelvollisuuden sisältö

Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan on tutustuttava asuntoon tavanomaisella huolellisuudella ennen kauppaa.

Selonottovelvollisuus ei edellytä ostajaa teettämään asbestikartoitusta. Ostajan on kuitenkin perehdyttävä hänelle annettuihin tietoihin, mukaan lukien asbestikartoituksen tuloksiin.

Tarkastusvelvollisuuden laajuus

Ostajan tarkastusvelvollisuus ei ulotu rakenteisiin tai paikkoihin, joiden tarkastaminen edellyttää erityistoimenpiteitä. Asbestimateriaali piilossa olevissa rakenteissa ei kuulu ostajan tavanomaiseen tarkastusvelvollisuuteen.

Ostajan tarkastusvelvollisuus tiukentuu, mikäli hänellä on erityistä syytä epäillä vikoja. Rakennuksen ikä ja tyyppi voivat antaa aihetta epäilyyn asbestin esiintymisestä.

Kuntotarkastuksen merkitys

Kuntotarkastus on yleinen tapa täyttää ostajan tarkastusvelvollisuutta. Tavanomainen kuntotarkastus ei kuitenkaan sisällä asbestikartoitusta.

Kuntotarkastaja voi kiinnittää huomiota materiaaleihin, jotka voivat sisältää asbestia, ja suositella asbestikartoitusta. Tämä on erityisen tärkeää ennen vuotta 1994 rakennetuissa rakennuksissa.

Erityinen selonottovelvollisuus

Ostajan selonottovelvollisuus tiukentuu, mikäli hänelle on annettu erityistä tietoa asbestin mahdollisuudesta. Kuntotarkastusraportin maininta asbestiepäilystä voi luoda ostajalle velvollisuuden selvittää asia ennen kauppaa.

Asbestikartoitus asuntokaupassa

Asbestikartoitus on hyödyllinen työkalu asuntokaupassa, vaikka se ei ole lakisääteinen myyntiprosessin osa. Lakisääteinen kartoitusvelvollisuus liittyy purku- ja korjaushankkeisiin, joihin voi sisältyä asbestipurkutyötä.

Kartoituksen teettäminen

Asbestikartoituksen voi teettää joko myyjä tai ostaja. Myyjän teettämä kartoitus antaa luotettavan tiedon, joka voidaan jakaa kaikille mahdollisille ostajille.

Ostajan teettämä kartoitus on perusteltua erityisesti, mikäli ostaja suunnittelee remontteja. Ennen vuotta 1994 rakennetuissa kohteissa asbestikartoitus tehdään joka tapauksessa ennen purku- ja korjaustöitä.

Asunto-osakeyhtiössä asbestikartoitus on usein teetetty taloyhtiön toimesta osana peruskorjauksen valmistelua. Tulokset ovat saatavilla isännöitsijältä.

Kartoituksen sisältö

Asuntokauppaa varten tehty asbestikartoitus kattaa tyypillisesti:

Huoneiston sisäpuoliset materiaalit

Yhteiset tilat, mikäli kyseessä on asunto-osakeyhtiö

Rakennuksen ulkovaippa kiinteistökaupassa

Kartoituksessa otetaan näytteitä epäilyttävistä materiaaleista, ja näytteet analysoidaan laboratoriossa. Kartoittajalta edellytetään riittävää perehtyneisyyttä asbestiin ja rakenteisiin, ja pätevyyden voi osoittaa esimerkiksi henkilösertifikaatilla.

Kartoituksen kustannukset

Asbestikartoituksen hinta riippuu kohteen koosta ja tutkittavien materiaalien määrästä. Rajatun huoneistokartoituksen hinta on tyypillisesti muutamia satoja euroja, ja laajemmissa kohteissa hinta nousee näytemäärän mukaan.

Kustannukset ovat yleensä kohtuullisia suhteessa asuntokaupan kokonaisarvoon ja niihin riskeihin, joita tiedon puute voi aiheuttaa.

Kartoituksen puuttumisen vaikutus

Mikäli asbestikartoitusta ei ole tehty, ostajan on arvioitava asbestin esiintymisen todennäköisyys rakennuksen iän ja materiaalien perusteella.

Kartoituksen puuttuminen ei sinällään ole virhe, mutta ostaja voi haluta huomioida asian tarjouksessaan. Epävarmuus asbestin esiintymisestä voi vaikuttaa neuvotteluihin.

Asbestin vaikutus kauppaneuvotteluihin

Asbestitieto vaikuttaa usein asuntokaupan neuvotteluihin. Neuvotteluissa käsitellään tyypillisesti hintaa, vastuunjakoa ja mahdollisia ehtoja.

Hintaneuvottelut

Mikäli asbestimateriaalin purku on edessä osana suunniteltua remonttia, purkukustannukset voivat olla peruste hinnanalennukselle. Ostaja voi esittää arvion purkukustannuksista ja pyytää vastaavaa alennusta.

Ehjä ja vaurioitumaton asbestimateriaali, jonka purkua ei ole välittömästi suunnitteilla, ei yleensä oikeuta merkittävään hinnanalennukseen.

Neuvotteluissa on tärkeää erottaa asbestin aiheuttama todellinen kustannus yleisestä neuvottelutaktiikasta.

Vastuunjako

Kauppasopimuksessa voidaan sopia asbestin käsittelystä ja vastuunjaosta. Selkeä sopimus ehkäisee myöhempiä erimielisyyksiä.

Tavanomainen käytäntö on, että asbestimateriaali siirtyy rakennuksen mukana ostajalle, ja ostaja vastaa tulevista purkukustannuksista. Tämä on huomioitu kauppahinnassa.

Kaupan ehdot

Kauppaan voidaan liittää ehtoja, jotka koskevat asbestin selvittämistä. Ostaja voi tehdä tarjouksen ehdollisena asbestikartoituksen tuloksille.

Ehdollinen tarjous antaa ostajalle mahdollisuuden vetäytyä kaupasta, mikäli kartoitus paljastaa odottamattoman laajaa asbestin esiintymistä.

Virhetilanteet asbestin osalta

Asbestin osalta voi syntyä virhetilanteita, mikäli myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa tai asunto poikkeaa sovitusta.

Virhetyypit

Laatuvirhe: Asunto poikkeaa sovitusta tai siitä, mitä ostajalla on ollut aihetta olettaa. Yllättävä asbestiesiintymä voi olla laatuvirhe, mikäli myyjä ei ole kertonut siitä.

Tietovirhe: Myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon. Väärä tieto asbestikartoituksen tuloksista on tietovirhe.

Tiedon antamatta jättäminen: Myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle tiedon, jonka voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Virheen arviointi

Virhearvioinnissa tarkastellaan, oliko tieto sellainen, että ostaja olisi sen saatuaan toiminut toisin. Asbestitieto on yleensä tällainen, mikäli asbestin purku aiheuttaa merkittäviä kustannuksia.

Arvioinnissa huomioidaan myös, olisiko ostajan itsekin tullut havaita asbestin mahdollisuus. Rakennuksen ikä ja tyyppi voivat vaikuttaa arviointiin.

Virheen seuraamukset

Virheen seuraamuksia ovat:

Hinnanalennus: Yleisin seuraamus, jossa kauppahintaa alennetaan virhettä vastaavalla määrällä.

Kaupan purku: Mahdollinen, mikäli virhe on olennainen. Asbestin osalta purkukynnys ylittyy harvoin.

Vahingonkorvaus: Myyjä voi joutua korvaamaan ostajalle aiheutuneen vahingon, kuten selvityskulut.

Reklamaatio

Ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi tullut se havaita. Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti näytön turvaamiseksi.

Reklamaatiossa on yksilöitävä virhe ja esitettävä vaatimukset. Asbestin osalta reklamaatio voi koskea esimerkiksi tiedon puuttumista tai harhaanjohtavaa tietoa.

Välittäjän rooli

Kiinteistönvälittäjällä on merkittävä rooli asbestiasioiden käsittelyssä asuntokaupassa.

Selvitysvelvollisuus

Välittäjällä on kiinteistönvälitystä koskevan lain mukainen velvollisuus selvittää ja kertoa ostajalle kaupan kannalta olennaiset tiedot, joihin voi kuulua myös tieto asbestista. Välittäjä hankkii tiedot myyjältä, isännöitsijältä ja muista lähteistä.

Välittäjä kiinnittää tyypillisesti huomiota rakennuksen ikään ja arvioitava, onko asbestin esiintyminen todennäköistä. Tarvittaessa välittäjä suosittelee asbestikartoituksen teettämistä.

Tiedon välittäminen

Välittäjä välittää asbestitiedon ostajille selkeässä muodossa. Tieto sisällytetään myyntiesitteeseen ja muihin kauppakirjoihin.

Välittäjän on hyvä selittää asbestitiedon merkitys ostajalle ymmärrettävästi. Teknisen tiedon esittäminen maallikolle edellyttää selkeää viestintää.

Vastuu

Välittäjä vastaa antamistaan tiedoista. Mikäli välittäjä on laiminlyönyt selvitysvelvollisuutensa tai antanut virheellistä tietoa, hän voi joutua korvausvastuuseen.

Välittäjän vastuu ei poista myyjän vastuuta. Tilanteesta riippuen ostaja voi kohdistaa vaatimuksia myyjään, välittäjään tai molempiin.

Asbestiin varautuminen asuntokaupassa

Asuntokaupan osapuolet voivat varautua asbestiasioihin ennakolta ja välttää ongelmatilanteita.

Myyjän toimenpiteet

Myyjä voi teettää asbestikartoituksen ennen myynnin aloittamista. Kartoitus antaa varmuuden tilanteesta ja helpottaa neuvotteluja.

Myyjän kannattaa kerätä kaikki hallussaan olevat asbestiasiakirjat ja toimitettava ne välittäjälle ja ostajalle.

Ostajan toimenpiteet

Ostaja voi pyytää tietoja asbestikartoituksesta ja tutustua tuloksiin huolellisesti. Epäselvissä tilanteissa ostaja voi teettää oman kartoituksen.

Ostajan kannattaa arvioida tulevien remonttien vaikutus ja huomioitava mahdolliset asbestipurkukustannukset.

Sopimuskäytännöt

Kauppasopimukseen voidaan kirjata selkeästi, mitä asbestista on sovittu. Selkeä kirjaus ehkäisee myöhempiä tulkintaerimielisyyksiä.

Kauppasopimuksessa voidaan sopia myös vastuunrajoituksista, mutta ostajan suojaksi säädetyt säännökset rajoittavat näiden sitovuutta.

Yhteenveto

Asbesti ei estä asuntokauppaa, mutta se on tieto, joka voi vaikuttaa ostopäätökseen ja hintaan. Myyjän on kerrottava tiedossaan olevat asbestikartoitukset, purkutyöt ja asbestipitoiset rakenteet, ja ostajan kannattaa perehtyä saamiinsa asiakirjoihin huolellisesti. Ennen vuotta 1994 rakennetuissa kohteissa asbestin mahdollisuus kannattaa huomioida erityisesti, jos remontteja on suunnitteilla. Selkeät kirjaukset kauppakirjassa ja ajoissa annettu tieto ehkäisevät myöhempiä riitoja.

Usein kysytyt kysymykset

Alentaako asbesti asunnon hintaa?

Asbestin vaikutus hintaan riippuu tilanteesta. Ehjä ja vaurioitumaton asbestimateriaali, jonka purkua ei ole suunnitteilla, ei yleensä alenna hintaa merkittävästi. Mikäli asbestin purku on edessä osana remonttia, purkukustannukset voivat heijastua hintaan.

Onko myyjän kerrottava asbestista?

Kyllä, myyjällä on tiedonantovelvollisuus. Myyjän on kerrottava ostajalle tiedossaan olevista asbestikartoituksen tuloksista ja asbestipitoisten materiaalien sijainnista. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa myyjän vastuuseen.

Voiko ostaja vaatia asbestikartoitusta ennen kauppaa?

Ostaja voi pyytää asbestikartoituksen teettämistä, mutta myyjällä ei ole velvollisuutta suostua pyyntöön. Ostaja voi teettää kartoituksen omalla kustannuksellaan tai tehdä tarjouksen ehdollisena kartoitukselle.

Mitä teen, jos löydän asbestia oston jälkeen?

Ensin kannattaa arvioida, oliko myyjän tullut tietää asbestista. Mikäli myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, virheestä reklamoidaan kohtuullisessa ajassa, mieluiten kirjallisesti. Vaatimusten arvioinnissa kannattaa tarvittaessa käyttää lakimiestä. Asbestimateriaaliin ei kannata koskea selvittelyn aikana.

Kuka vastaa asbestin purkukustannuksista oston jälkeen?

Pääsääntöisesti ostaja vastaa asunnon kunnossapidosta ja remonteista oston jälkeen. Mikäli asbestista ei kerrottu kaupassa ja kyseessä on virhe, ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta tai korvausta.

Lue myös

• Asbestikartoitus ennen remonttia
• Asbesti taloyhtiössä
• Asunto-osakkeen myyjän vastuu
• Asunnon kuntotarkastus
• Virhe asuntokaupassa

Lähteet

• Finlex – Asuntokauppalaki 843/1994
• Finlex – Maakaari 540/1995
• Finlex – Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000
• Finlex – Valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta 798/2015
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Asuntokauppa
• Työsuojeluhallinto – Asbesti rakennusalalla