Comprare casa a Helsinki: prezzi e procedura

A Helsinki un appartamento in un palazzo residenziale o una villetta a schiera si acquista di solito sotto forma di azioni di un taloyhtiö (società per azioni proprietaria dell'edificio), e l'acquisto di queste azioni non richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa finlandese nemmeno quando l'acquirente non ha la cittadinanza di un Paese dell'Unione europea (UE) o dello Spazio economico europeo (SEE); nelle isole Åland valgono regole proprie. Secondo Statistics Finland (Tilastokeskus), l'istituto di statistica finlandese, nel 2025 il prezzo medio al metro quadro delle abitazioni usate vendute in forma di azioni era di 4.983 euro a Helsinki e di 2.594 euro in tutta la Finlandia.

Che cosa si compra a Helsinki: asunto-osake e taloyhtiö

In italiano «comprare casa» può voler dire acquistare un appartamento oppure una casa indipendente. In Finlandia queste due situazioni corrispondono di solito a due forme di acquisto diverse, ed è utile conoscerle prima di guardare i prezzi.

Chi acquista un appartamento in un palazzo residenziale o una villetta a schiera di solito compra le azioni di un taloyhtiö, che danno diritto a utilizzare un determinato appartamento. Queste azioni si chiamano asunto-osake (azioni che danno diritto a un'abitazione). L'edificio appartiene alla società, mentre il terreno è di proprietà della società oppure in locazione. Chi acquista una casa unifamiliare o un mökki (casetta per le vacanze, spesso sul lago) di solito compra invece un terreno con fabbricati (kiinteistö, particella registrata con i suoi edifici), cioè il terreno e gli edifici che vi sorgono. La forma della compravendita, le imposte e la registrazione sono diverse nei due casi.

I termini da conoscere

Per capire che cosa si acquista con un asunto-osake è utile conoscere alcuni termini finlandesi:

• Terreno. Il terreno su cui sorge l'edificio può essere un terreno di proprietà (oma tontti: il terreno è di proprietà, non in affitto) oppure un terreno in locazione (vuokratontti: terreno in affitto). Non è detto che la società sia proprietaria del terreno.
• Vastike. È la quota mensile versata al taloyhtiö. Si distinguono l'hoitovastike (quota per le spese di gestione) e il rahoitusvastike (la parte del vastike con cui si rimborsa la quota di yhtiölaina attribuita all'appartamento).
• Yhtiölaina. È la quota del prestito della società attribuita a un appartamento. L'yhtiölaina non è il mutuo personale dell'acquirente.
• Prezzo di vendita e prezzo senza debito. Il prezzo di vendita è l'importo pagato al venditore e non comprende la quota di yhtiölaina. Il prezzo senza debito (velaton hinta) è il prezzo di vendita più la quota del prestito. Per confrontare appartamenti diversi conviene usare il velaton hinta.
• Isännöitsijä. È l'amministratore professionale del taloyhtiö.
• Isännöitsijäntodistus. È un certificato su conti e lavori della società.

Asunto-osake o kiinteistö: le differenze principali

La tabella riassume che cosa cambia tra le due forme di acquisto.

La legge sull'autorizzazione del Ministero della Difesa prevede eccezioni: vedere la sezione «Uno straniero può comprare un appartamento a Helsinki?» e la guida all'acquisto di una casa in Finlandia.

Prezzi degli appartamenti a Helsinki e nell'area metropolitana (2025)

I dati sui prezzi provengono da Statistics Finland (StatFin, tabella 13mw; per Espoo tabella 13mx). È bene tenere presenti tre aspetti quando si leggono le cifre:

• si tratta di un prezzo medio al metro quadro, non di una mediana;
• si riferisce alle abitazioni usate vendute in forma di azioni (asunto-osake), non alle case unifamiliari vendute come kiinteistö;
• riguarda l'anno 2025.

L'area metropolitana di Helsinki comprende Helsinki, Espoo, Vantaa e Kauniainen. Nella tabella i prezzi sono suddivisi tra palazzi residenziali (edifici a più piani) e villette a schiera; l'ultima colonna riporta il numero di compravendite del 2025 considerate nella statistica.

Prezzo medio al metro quadro delle abitazioni usate vendute in forma di azioni nel 2025. Fonte: Statistics Finland, StatFin, tabelle 13mw e 13mx.

Qualche indicazione per leggere la tabella:

• A Helsinki la media del 2025 per gli appartamenti nei palazzi residenziali era di 5.225 euro al m², quella per le villette a schiera di 3.672 euro al m².
• A Vantaa il rapporto era inverso: 2.543 euro al m² nei palazzi residenziali e 2.936 euro al m² nelle villette a schiera.
• Per Espoo si usa il dato del comune (tabella 13mx), che riguarda un'area diversa dalla voce «Espoo–Kauniainen» della tabella 13mw.

Le cifre sono medie per area e non indicano il prezzo di un appartamento specifico. Per confrontare appartamenti specifici conviene usare il velaton hinta (vedere la sezione precedente).

Prezzi degli appartamenti in altre città finlandesi

Statistics Finland pubblica gli stessi dati anche per altre città. La tabella riporta il prezzo medio al metro quadro del 2025 per le abitazioni usate vendute in forma di azioni in dieci città, con la stessa suddivisione per tipo di edificio.

Prezzo medio al metro quadro delle abitazioni usate vendute in forma di azioni nel 2025. Fonte: Statistics Finland, StatFin, tabella 13mw.

Per confronto: nel 2025 la media era di 2.979 euro al m² a Tampere e di 4.983 euro al m² a Helsinki. Per i prezzi in altre zone del Paese si può consultare l'articolo Quanto costa una casa in Finlandia?.

E le case con terreno?

Chi cerca una casa con terreno e non un appartamento trova i dati in un'altra statistica. Secondo la statistica dei prezzi di compravendita del National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l'ente finlandese del catasto e dei registri immobiliari, nel 2025 il prezzo mediano delle piccole proprietà residenziali edificate (case unifamiliari e simili) nelle aree con piano urbanistico dettagliato era di 612.500 euro a Espoo, di 468.500 euro a Helsinki e di 368.000 euro a Vantaa. A Tampere era di 310.000 euro, a Turku di 272.500 euro, a Oulu di 254.000 euro, a Jyväskylä di 215.500 euro, a Kuopio di 207.000 euro e a Rovaniemi di 169.000 euro.

La statistica riguarda solo le proprietà su terreno proprio vendute per intero e le määräala (porzioni di fondo non ancora frazionate), non le azioni di un taloyhtiö. Si tratta di un prezzo per proprietà, non al metro quadro, e non va confrontato con le medie al metro quadro delle tabelle precedenti. Per questi acquisti valgono le regole del kiinteistö: vedere la tabella della prima sezione e la sezione seguente.

Uno straniero può comprare un appartamento a Helsinki?

Le regole dipendono da che cosa si acquista e da chi acquista. L'autorizzazione di cui si parla è quella del Ministry of Defence (Puolustusministeriö), il Ministero della Difesa finlandese.

Appartamento in azioni (asunto-osake). L'autorizzazione del Ministero della Difesa riguarda solo i kiinteistö (ad esempio una casa unifamiliare con il suo lotto o una proprietà con mökki), non le azioni di un taloyhtiö. Per acquistare un appartamento in azioni a Helsinki, come nel resto della Finlandia continentale, questa autorizzazione non è richiesta.

Terreno con fabbricati (kiinteistö). La legge richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa quando un kiinteistö viene acquistato da una persona senza la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE, oppure da un ente in cui un soggetto esterno all'UE/SEE detiene almeno il 10% della proprietà o un'influenza equivalente. Secondo la legge, la domanda va presentata entro 2 mesi dall'acquisto. La legge prevede alcune eccezioni (legge 470/2019, § 2). Se l'autorizzazione non viene concessa, la legge prevede che il kiinteistö venga ceduto a terzi entro sei mesi dal momento in cui la decisione diventa definitiva.

Cittadini dell'UE e del SEE. Per chi ha la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE, la legge non richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa, né per un asunto-osake né per un kiinteistö.

Isole Åland. La legge sull'autorizzazione del Ministero della Difesa non si applica alle Åland, che hanno una propria legislazione sull'acquisto di terreni. Nelle Åland l'acquisto di un kiinteistö, anche di un terreno con mökki, richiede di solito un'autorizzazione all'acquisto di terreni del Government of Åland, se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland (hembygdsrätt). Secondo il Government of Åland, l'acquisto di un asunto-osake non richiede autorizzazione, a meno che non lo preveda l'autorizzazione all'acquisto di terreni della società stessa. Le regole delle Åland differiscono da quelle della Finlandia continentale; conviene verificarle presso il Government of Åland.

Proprietà e permesso di soggiorno. Secondo il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), il servizio immigrazione finlandese, possedere terreni, un kiinteistö o azioni di un taloyhtiö in Finlandia non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere un permesso di soggiorno né la cittadinanza. Per informazioni sui permessi di soggiorno si consiglia di consultare il Finnish Immigration Service.

I dettagli sull'autorizzazione per i kiinteistö e sulla compravendita di un terreno con fabbricati sono nella guida all'acquisto di una casa in Finlandia.

Come si compra un asunto-osake: le fasi

L'acquisto di un appartamento in azioni si può riassumere in alcune fasi principali.

1. Prima dell'offerta: i documenti del taloyhtiö. È consigliabile esaminare l'isännöitsijäntodistus, il certificato su conti e lavori della società. Conviene anche confrontare gli appartamenti in base al velaton hinta e non solo al prezzo di vendita. Esiste inoltre l'ispezione tecnica (kuntotarkastus): una verifica dello stato dell'edificio prima dell'acquisto.
2. Il käsiraha. Il käsiraha è una somma versata con l'offerta e imputata al prezzo. Secondo la legge finlandese sulle compravendite di abitazioni, il käsiraha viene imputato interamente al prezzo d'acquisto.
3. La compravendita e l'imposta sul trasferimento. Quando la compravendita avviene tramite un agente immobiliare, l'imposta sul trasferimento si paga al momento della conclusione della compravendita. Negli altri casi l'acquirente dichiara e paga l'imposta entro 2 mesi dalla stipula del contratto di cessione. Per un'abitazione nuova ai sensi della legge, l'acquirente dichiara e paga l'imposta entro 2 mesi dal trasferimento della proprietà, anche quando si avvale di un agente immobiliare.
4. Acquirente senza codice finlandese. Secondo le istruzioni della Finnish Tax Administration (Verohallinto), l'amministrazione fiscale finlandese, l'acquirente straniero che non ha un codice identificativo personale finlandese (henkilötunnus) si registra come cliente dell'amministrazione fiscale prima della compravendita. La registrazione si richiede con una domanda scritta in forma libera, accompagnata da una copia del passaporto e, se necessario, da una procura; può richiederla anche un rappresentante autorizzato dall'acquirente. Dopo la registrazione l'acquirente riceve un codice identificativo personale sostitutivo da usare nella dichiarazione dell'imposta sul trasferimento e un numero di riferimento personale per il pagamento dell'imposta. L'imposta sul trasferimento si può dichiarare e pagare solo dopo la registrazione.
5. Dopo l'acquisto: eventuali difetti. Secondo la legge sulle compravendite di abitazioni, l'acquirente è tenuto a segnalare un difetto entro un tempo ragionevole da quando lo ha scoperto (o avrebbe dovuto scoprirlo) e, in linea di principio, al più tardi entro due anni dalla consegna del possesso. Il termine ha eccezioni, tra l'altro in caso di comportamento gravemente negligente oppure disonesto e scorretto del venditore e quando il venditore è un operatore professionale.

Per chi si avvale di un intermediario è bene tenere presente una regola generale: in Finlandia l'intermediazione di kiinteistö e di azioni di abitazioni a scopo di lucro o di altro vantaggio economico può essere esercitata solo da un'agenzia iscritta nel registro delle agenzie di intermediazione (legge 1075/2000). La legge prevede alcune eccezioni.

Costi e imposte al momento dell'acquisto

Per un asunto-osake l'imposta sul trasferimento è dell'1,5%. Si calcola sul prezzo senza debito: il prezzo di acquisto (ed eventuali altri corrispettivi) più la quota di yhtiölaina attribuita alle azioni, alle condizioni previste dalla legge (legge 931/1996 sull'imposta sul trasferimento, § 20). Gli «altri corrispettivi» sono eventuali altre prestazioni pattuite nella compravendita, non il vastike mensile.

Un esempio con cifre di fantasia, non ricavate dalle statistiche:

Nell'esempio l'imposta si calcola su 200.000 euro, non sui 180.000 euro pagati al venditore.

L'esenzione dall'imposta sul trasferimento per chi acquista la prima casa è stata abolita il 1° gennaio 2024.

Si consiglia di verificare i costi dell'appartamento specifico prima di fare un'offerta.

Per chi vive all'estero, la possibilità di ottenere un mutuo da una banca finlandese dipende dalla valutazione della banca stessa e dai legami del cliente con la Finlandia. Conviene informarsi presso più banche.

Vivere a Helsinki: in affitto o in casa di proprietà?

I costi dell'affitto e della casa di proprietà dipendono dall'abitazione, dal taloyhtiö e dalla situazione personale, quindi non esiste una risposta generale su quale delle due soluzioni sia più conveniente.

Chi valuta l'acquisto di un appartamento a Helsinki può però tenere conto di questi aspetti della casa di proprietà:

• Al momento dell'acquisto: l'imposta sul trasferimento dell'1,5% del velaton hinta.
• Ogni mese: il vastike versato al taloyhtiö.
• Il prestito della società: il rahoitusvastike, cioè la parte del vastike con cui si rimborsa la quota di yhtiölaina attribuita all'appartamento.
• I documenti: l'isännöitsijäntodistus, il certificato su conti e lavori della società.
• Gli interessi sul mutuo: nel sistema fiscale finlandese, dal periodo d'imposta 2023 gli interessi sul mutuo per la propria abitazione non sono più deducibili.

Il rapporto tra proprietà e permesso di soggiorno è descritto nella sezione «Uno straniero può comprare un appartamento a Helsinki?».

Statistiche sugli affitti: Statistics Finland (Tilastokeskus), Rents of dwellings.

E dopo l'acquisto: possedere, dare in affitto e vendere

L'acquisto è solo il primo passo. Possedere un appartamento dall'estero, darlo in affitto e venderlo in seguito hanno regole proprie, trattate in articoli separati.

Il reddito da locazione di un'abitazione situata in Finlandia, percepito da chi vive all'estero, viene di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale. Possono applicarsi anche le norme fiscali del Paese di residenza; si consiglia di verificare presso l'amministrazione fiscale del proprio Paese.

Per chi pensa di dare in affitto l'appartamento è utile conoscere una modifica recente. Secondo la modifica della legge sulle società di abitazione per azioni (535/2026), dal 1° ottobre 2026 l'azionista che cede l'uso del proprio appartamento a un'altra persona è tenuto a disporre delle informazioni necessarie sull'utilizzatore e a fornirle alla società su sua richiesta motivata. Se l'affitto a breve termine causa alla società o agli altri azionisti costi aggiuntivi o disagi diversi da quelli del normale uso abitativo, l'assemblea della società può, a determinate condizioni, prendere in gestione l'appartamento per un massimo di tre anni. La regola riguarda gli appartamenti in azioni.

Home Of Homes punta a rendere più semplice acquistare, possedere e dare in affitto una casa in Finlandia, in un unico luogo, anche quando si vive all'estero.

Domande frequenti

Quanto costa un appartamento a Helsinki?

Secondo Statistics Finland, nel 2025 il prezzo medio al metro quadro delle abitazioni usate vendute in forma di azioni a Helsinki era di 4.983 euro per tutti i tipi di abitazione e di 5.225 euro negli appartamenti dei palazzi residenziali. Si tratta di medie, non di mediane. I dati per l'area metropolitana e le altre città sono nelle sezioni sui prezzi.

Che cos'è un taloyhtiö?

Un taloyhtiö è una società per azioni proprietaria dell'edificio. Chi compra un appartamento in un palazzo residenziale o una villetta a schiera di solito acquista le azioni della società, che danno diritto a utilizzare un determinato appartamento; il terreno è della società oppure in locazione. Ogni mese si versa al taloyhtiö il vastike, e per confrontare gli appartamenti conviene usare il velaton hinta, cioè il prezzo di vendita più la quota di yhtiölaina.

Quali costi comporta l'acquisto di un appartamento a Helsinki?

Per un asunto-osake l'acquirente paga l'imposta sul trasferimento dell'1,5%, calcolata sul velaton hinta: il prezzo di acquisto più la quota di yhtiölaina attribuita alle azioni, alle condizioni previste dalla legge. I termini di pagamento dell'imposta sono descritti nella sezione «Come si compra un asunto-osake: le fasi».

Uno straniero può comprare un appartamento a Helsinki?

Per le azioni di un taloyhtiö, come un appartamento a Helsinki, la legge non richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa finlandese, nemmeno per chi non ha la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE. L'autorizzazione è invece richiesta quando un kiinteistö viene acquistato da una persona senza cittadinanza UE/SEE o da un ente in cui un soggetto esterno all'UE/SEE detiene almeno il 10% della proprietà o un'influenza equivalente. Nelle isole Åland valgono regole proprie, stabilite dal Government of Åland. I dettagli sono nella sezione «Uno straniero può comprare un appartamento a Helsinki?».

Articoli correlati

• Comprare casa in Finlandia: la guida per stranieri
• Quanto costa una casa in Finlandia: prezzi per città e regione
• Dove comprare casa in Finlandia: regioni e città a confronto
• Comprare casa all'estero e affittarla: regole e tasse in Finlandia

Come funziona Home Of Homes

1. 1

   Trovare e comprare

   Ci dica che cosa cerca e la avviseremo quando un immobile adatto potrebbe essere disponibile.

2. 2

   Possedere

   Conservi in un unico posto i documenti dell'immobile, lo storico della manutenzione e i fornitori di servizi locali, e segua tutto dall'estero.

3. 3

   Affittare

   Affitti la sua casa quando non la utilizza.

4. 4

   Vendere

   Quando vorrà vendere, le informazioni saranno già in un unico posto.

Cominciamo – 3 tocchi veloci

Fonti

• Statistics Finland: StatFin, tabella 13mw, StatFin, tabella 13mx, Rents of dwellings

• National Land Survey of Finland: comunicato sulle compravendite immobiliari 2025 (in finlandese)

• National Land Survey of Finland: Apartments

• Ministry of Defence: Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate

• Government of Åland: Jordförvärv på Åland (in svedese)

• Finnish Immigration Service: FAQ residence permits

• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buyer of a flat, New property, Buying real property, Buying your first home, Buyers from outside Finland, Ulkomaisen ostajan varainsiirtovero, Deduction for home loan interest, Taxation of income received by nonresidents

• Finlex (in finlandese): legge 1599/2009 sulle società di abitazione per azioni, legge 535/2026 di modifica, legge 843/1994 sulle compravendite di abitazioni, legge 470/2019 sull'autorizzazione all'acquisto di immobili, legge 1075/2000 sull'intermediazione immobiliare

• Governo finlandese: comunicato sulla modifica della legge sulle società di abitazione per azioni (in finlandese)

Informazioni verificate: ottobre 2026. Norme e prezzi cambiano; si consiglia di verificare i dettagli aggiornati presso le fonti indicate sopra.

Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Home Of Homes è una piattaforma, non un agente immobiliare.