Comprare casa all'estero e affittarla: il caso Finlandia

Per chi vive all'estero e valuta di comprare casa in Finlandia per affittarla, è bene tenere presente che il reddito da locazione di una casa situata in Finlandia è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale. Secondo l'articolo 13 della legge finlandese sulla tutela della salute e il relativo allegato, per un appartamento ammobiliato, una casa per le vacanze o un locale offerti come alloggio va presentata per iscritto una comunicazione all'autorità comunale per la tutela della salute almeno 30 giorni prima dell'inizio dell'attività; se l'obbligo riguardi una singola attività conviene verificarlo presso la stessa autorità. Una casa unifamiliare o un mökki (casetta per le vacanze, spesso sul lago) è di solito un terreno con fabbricati (kiinteistö), mentre un appartamento si possiede di solito tramite azioni di un taloyhtiö (società per azioni proprietaria dell'edificio): le regole illustrate di seguito distinguono tra i due casi.

Affitto breve o di lungo periodo: quali regole valgono per la sua casa

Prima di guardare alle singole regole, conviene capire che cosa si possiede, o si intende acquistare, dal punto di vista giuridico. In Finlandia la differenza decisiva non è tra appartamento e casa indipendente, ma tra due forme di proprietà.

Chi acquista un appartamento in un palazzo residenziale o in una villetta a schiera di solito compra le azioni di un taloyhtiö, cioè un asunto-osake (azioni che danno diritto a un'abitazione), che conferisce il diritto di utilizzare un determinato appartamento. L'edificio appartiene alla società, mentre il terreno è di proprietà della società oppure in affitto. Chi acquista una casa unifamiliare o un mökki, invece, di solito compra un terreno con fabbricati (kiinteistö, particella registrata con i suoi edifici), cioè sia il terreno sia gli edifici. La forma della compravendita, le imposte e la registrazione sono diverse nei due casi.

Per chi intende affittare, questa distinzione determina quali sezioni dell'articolo sono rilevanti nel suo caso:

In sintesi: la comunicazione al comune può entrare in gioco quando la casa è offerta come alloggio; le norme sui taloyhtiö valgono solo per gli appartamenti posseduti tramite azioni; la tassazione del reddito riguarda sia l'affitto breve sia quello di lungo periodo.

Affitti brevi in Finlandia: la comunicazione al comune

Secondo l'articolo 13 della legge finlandese sulla tutela della salute (763/1994) e il relativo allegato, quando un appartamento ammobiliato, una casa per le vacanze o un locale viene offerto come alloggio, va presentata una comunicazione scritta all'autorità comunale per la tutela della salute almeno 30 giorni prima dell'inizio dell'attività.

Se l'obbligo di comunicazione riguardi una singola attività conviene verificarlo presso l'autorità comunale per la tutela della salute del comune in cui si trova la casa.

La comunicazione si presenta per iscritto. Secondo la legge, va presentata anche quando l'attività cambia in modo sostanziale o cessa.

In Finlandia è attualmente in preparazione una nuova regolamentazione degli affitti brevi: prima di iniziare ad affittare conviene quindi verificare le regole aggiornate.

Appartamento in un taloyhtiö: le nuove regole dal 1° ottobre 2026

Se la casa è un appartamento posseduto tramite azioni, si applica anche la legge finlandese sui taloyhtiö (asunto-osakeyhtiölaki, 1599/2009). In seguito alla modifica introdotta dalla legge 535/2026, dal 1° ottobre 2026 si applicano due regole.

• Dati di chi utilizza l'appartamento. La legge prevede che l'azionista che concede il proprio appartamento in uso ad altri si assicuri di disporre delle informazioni necessarie sull'utilizzatore e le fornisca alla società su richiesta motivata di quest'ultima.
• Presa in gestione da parte della società. Se l'affitto di breve durata causa alla società o agli altri azionisti costi aggiuntivi o disagi diversi da quelli derivanti dal normale uso abitativo, l'assemblea degli azionisti del taloyhtiö può, a determinate condizioni, decidere che la società prenda in gestione l'appartamento per un massimo di tre anni.

Queste regole riguardano solo gli asunto-osake, non un mökki o una casa su terreno proprio (kiinteistö). Prima di iniziare ad affittare è consigliabile informarsi presso il taloyhtiö o presso il suo amministratore (isännöitsijä, amministratore professionale del taloyhtiö).

Tasse sugli affitti in Finlandia per chi vive all'estero

Per chi vive all'estero, il reddito da locazione di una casa in Finlandia è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale. Il reddito da capitale è tassato al 30% fino a 30.000 euro e al 34% sulla parte eccedente. La soglia si riferisce all'importo complessivo dei redditi da capitale dell'anno fiscale.

Affitti brevi e occasionali. Anche i redditi da affitto breve e occasionale sono imponibili. Le spese dirette sono interamente deducibili, mentre le altre spese lo sono in proporzione.

Dichiarazione e acconto. La Finnish Tax Administration (Verohallinto), l'amministrazione fiscale finlandese, raccomanda di richiedere un acconto d'imposta (ennakkovero) all'inizio della locazione, per evitare un'imposta residua a saldo (jäännösvero). Il reddito da locazione si dichiara nel servizio online MyTax (OmaVero) oppure con un modulo cartaceo: ad esempio il modulo 7H per gli appartamenti e il modulo 7K per i terreni con fabbricati, come una casa o un mökki.

Interessi sul prestito. Agli interessi di un prestito contratto per produrre reddito, ad esempio per un'abitazione da affittare, si applica una regola diversa da quella prevista per il prestito relativo alla propria abitazione.

Cittadini finlandesi trasferiti all'estero. Questa nota riguarda solo chi ha la cittadinanza finlandese: un cittadino finlandese resta soggetto in Finlandia all'obbligo fiscale generale (yleisesti verovelvollinen) nell'anno del trasferimento e nei tre anni successivi, a meno che non dimostri di non avere legami sostanziali con la Finlandia.

È consigliabile verificare presso la Finnish Tax Administration se alla propria locazione si applica l'imposta sul valore aggiunto. Possono applicarsi anche le norme fiscali del Paese di residenza; è consigliabile informarsi presso l'amministrazione fiscale del proprio Paese.

Affitto di lungo periodo

Per l'affitto di lungo periodo, la tassazione del reddito segue le stesse regole descritte nella sezione precedente: reddito da capitale, aliquote del 30% e 34%, dichiarazione in MyTax o con il modulo cartaceo.

Se l'appartamento è un asunto-osake, anche nell'affitto di lungo periodo vale la regola entrata in vigore il 1° ottobre 2026: l'azionista che concede l'appartamento in uso ad altri si assicura di disporre delle informazioni necessarie sull'utilizzatore e le fornisce alla società su richiesta motivata di quest'ultima. La possibilità di presa in gestione descritta sopra riguarda invece l'affitto di breve durata.

Il contratto di locazione, gli obblighi del locatore e la cessazione del rapporto sono disciplinati dalla normativa finlandese sulle locazioni abitative, che questo articolo non tratta. Prima di affittare a lungo termine è consigliabile informarsi su queste norme, ad esempio presso un professionista legale in Finlandia.

Comprare una casa da affittare in Finlandia: cosa sapere sull'acquisto

Autorizzazioni e isole Åland

La necessità di un'autorizzazione all'acquisto dipende dall'acquirente (nel caso di un ente, anche dalla sua struttura proprietaria) e dal fatto che si acquistino azioni di un taloyhtiö oppure un terreno con fabbricati (kiinteistö). Le regole sull'autorizzazione sono spiegate nella guida all'acquisto di una casa in Finlandia. Nelle isole Åland, l'acquisto di un kiinteistö (anche di un terreno con mökki) richiede di solito un'autorizzazione all'acquisto di terreni rilasciata dal Government of Åland (Ålands landskapsregering), il governo autonomo delle Åland, se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland (hembygdsrätt). Secondo il Government of Åland, l'acquisto di un asunto-osake non richiede autorizzazione, a meno che ciò non sia previsto dall'autorizzazione all'acquisto di terreni della società stessa. Le regole delle Åland sono diverse da quelle della Finlandia continentale, ed è consigliabile verificarle presso il Government of Åland.

Imposta sul trasferimento

L'imposta sul trasferimento (varainsiirtovero) dipende dal tipo di acquisto:

• Azioni di un taloyhtiö (asunto-osake): 1,5%. L'imposta si calcola sul prezzo senza debito (velaton hinta, prezzo di vendita più quota del prestito), cioè sul prezzo di acquisto (ed eventuali altri corrispettivi concordati) più la quota del prestito della società (yhtiölaina) relativa alle azioni, alle condizioni previste dalla legge.
• Terreno con fabbricati (kiinteistö), ad esempio una casa o un mökki: 3%.

I prezzi in Lapponia: alcuni riferimenti

Per chi guarda alla Lapponia finlandese, la regione più settentrionale della Finlandia, i dati ufficiali più recenti danno un'idea del livello dei prezzi. Si tratta però di valori medi o mediani, e le singole case variano per dimensioni e condizioni.

Secondo Statistics Finland (Tilastokeskus), l'istituto di statistica finlandese, il prezzo medio al metro quadro degli appartamenti usati (asunto-osake) nel 2025 era:

(Statistics Finland, StatFin, tabella 13mw. Si tratta di una media, non di una mediana.)

Per le case su terreno proprio, la statistica dei prezzi di compravendita del National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l'ente finlandese del catasto e dei registri immobiliari, indica per la Lapponia nel 2025 i seguenti prezzi mediani per singolo kiinteistö:

I dati sui terreni per le vacanze riguardano kiinteistö edificati e confinanti con la riva, di superficie inferiore a 2 ettari. I valori sono mediane per singola compravendita, non prezzi al metro quadro, e dimensioni e condizioni delle case variano. La statistica non comprende gli asunto-osake né le case su terreno in affitto. Come termine di confronto, nel 2025 il prezzo mediano dei kiinteistö per le vacanze edificati e confinanti con la riva in tutta la Finlandia era di 92.000 euro nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive e di 74.000 euro nelle aree a insediamento sparso (comunicato del National Land Survey of Finland del 25 febbraio 2026).

Stagionalità del turismo in Lapponia

Secondo Statistics Finland, nel 2025 gli esercizi ricettivi della Lapponia hanno registrato circa 3,4 milioni di pernottamenti, di cui circa il 62% di turisti stranieri. Il mese di punta è stato dicembre (circa 622.000 pernottamenti), e nel complesso i mesi da gennaio a marzo, insieme a dicembre, hanno rappresentato circa il 57% dei pernottamenti del 2025.

Questa statistica raccoglie i dati degli esercizi ricettivi con almeno 20 posti letto o piazzole per roulotte e camper dotate di allacciamento elettrico, e non comprende i servizi di intermediazione per l'alloggio: per questo non descrive direttamente la domanda di affitto delle case per le vacanze.

Il reddito da locazione varia in base alla posizione e alla stagione.

Proprietà e permesso di soggiorno

Secondo il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), il servizio immigrazione finlandese, possedere in Finlandia un terreno, un kiinteistö o azioni di un taloyhtiö non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere un permesso di soggiorno o la cittadinanza.

Gestire la casa in affitto dall'estero

Chi possiede un kiinteistö, come una casa o un mökki, paga ogni anno l'imposta sugli immobili (kiinteistövero, imposta annua su terreni ed edifici). Per il 2026 le aliquote rientrano nei seguenti intervalli: terreno 1,30–2,00%, edificio adibito ad abitazione permanente 0,41–1,00%, altri edifici residenziali 0,93–2,00%. L'imposta è dovuta per l'intero anno da chi è proprietario al 1° gennaio; se è pari o superiore a 170 euro, viene suddivisa automaticamente in due rate.

Per un appartamento in un taloyhtiö valgono inoltre gli obblighi di informazione verso la società descritti sopra. Per il reddito da locazione vale inoltre la raccomandazione sull'acconto d'imposta (ennakkovero) illustrata nella sezione sulle tasse.

Quando si possiede e si affitta una casa dall'estero, è bene stabilire in anticipo chi si occuperà sul posto, ad esempio, della consegna delle chiavi, delle pulizie e della manutenzione.

La gestione di una casa in Finlandia dall'estero è trattata anche nell'articolo sulla seconda casa all'estero in Finlandia.

Rivendere la casa in seguito

Vendita di un terreno con fabbricati (kiinteistö)

La compravendita di un kiinteistö avviene per iscritto: il contratto di compravendita (kauppakirja) viene firmato dalle parti e confermato da un public purchase witness (kaupanvahvistaja, che attesta la compravendita e verifica identità e forma); in alternativa, la compravendita si conclude nel servizio elettronico di compravendita del National Land Survey of Finland. Nel contratto sono indicati l'intenzione di cedere, il kiinteistö, il venditore e l'acquirente, il prezzo e ogni altro corrispettivo.

Al servizio elettronico di compravendita del National Land Survey of Finland si accede con strumenti finlandesi di identificazione forte, e non è possibile utilizzare metodi di identificazione stranieri. Senza questi strumenti, la compravendita si conclude alla presenza di un kaupanvahvistaja oppure tramite una persona delegata.

Secondo le istruzioni per i kaupanvahvistaja del National Land Survey of Finland, il venditore di un kiinteistö può nominare un rappresentante autorizzato. La procura va redatta per iscritto e firmata dal venditore; non sono necessari testimoni, e nella procura vanno indicati il rappresentante e il kiinteistö. Se la compravendita si conclude alla presenza di un kaupanvahvistaja, la procura a vendere va firmata a mano su carta. Sono presenti kaupanvahvistaja anche presso le rappresentanze diplomatiche finlandesi all'estero.

Vendita di un asunto-osake

La procedura per vendere le azioni di un taloyhtiö è diversa da quella per vendere un kiinteistö; è consigliabile informarsi presso un agente immobiliare (LKV, titolo riservato a chi supera l'esame finlandese) o con un professionista legale in Finlandia.

Imposta sul trasferimento

L'imposta sul trasferimento (varainsiirtovero) è pagata dall'acquirente.

Responsabilità del venditore per i difetti

• Asunto-osake usato: la legge prevede che l'acquirente segnali un difetto entro un termine ragionevole dal momento in cui lo ha scoperto (o avrebbe dovuto scoprirlo) e, in linea di principio, non oltre due anni dal trasferimento del possesso. Il termine finale ammette eccezioni, tra l'altro se il venditore ha agito con grave negligenza o in modo contrario all'onestà e alla correttezza, e nel caso di venditori professionali.
• Kiinteistö: un difetto di qualità si segnala entro un termine ragionevole e, in linea di principio, non oltre cinque anni dal trasferimento del possesso. Anche in questo caso il venditore non può avvalersi del termine finale se ha agito con grave negligenza o in modo contrario all'onestà e alla correttezza.

Come si calcola la plusvalenza nel sistema fiscale finlandese

Nel sistema fiscale finlandese la plusvalenza (luovutusvoitto) è uno dei tipi di reddito da capitale (per le aliquote del reddito da capitale si veda la sezione sulle tasse). Si calcola sottraendo dal prezzo di vendita il costo di acquisto, le spese per migliorie sostanziali e le spese di acquisto e di vendita. In alternativa si può applicare un costo di acquisto presunto (hankintameno-olettama): il 20% del prezzo di vendita se la casa è stata posseduta per meno di 10 anni, il 40% se è stata posseduta per almeno 10 anni.

Esempio di calcolo (solo a titolo illustrativo): con un prezzo di vendita di 200.000 euro e un periodo di possesso di 12 anni, il costo di acquisto presunto è del 40%, cioè 80.000 euro, e la plusvalenza calcolata con questo metodo è di 120.000 euro.

Se la casa è stata un tempo la sua abitazione permanente, nel sistema fiscale finlandese la vendita è esente da imposta quando il proprietario l'ha posseduta per almeno due anni e il proprietario stesso o la sua famiglia l'ha utilizzata in modo continuativo come abitazione permanente per almeno due anni durante il periodo di possesso. Anche un affitto di breve durata dell'intera abitazione interrompe l'uso come abitazione propria.

Il trattamento fiscale della vendita per chi vive all'estero dipende dalla situazione personale; è consigliabile verificarlo presso la Finnish Tax Administration.

Che cosa leggere dopo

L'affitto è solo una parte del possedere una casa in Finlandia. L'acquisto è trattato in un articolo separato, la guida all'acquisto di una casa in Finlandia. Home Of Homes punta a rendere più semplice acquistare, possedere e affittare una casa in Finlandia, in un unico luogo, anche quando si vive all'estero.

Domande frequenti

Posso affittare la mia casa in Finlandia ai turisti?

Dipende da alcune regole finlandesi da verificare caso per caso. Secondo l'articolo 13 della legge sulla tutela della salute e il relativo allegato, per un appartamento ammobiliato, una casa per le vacanze o un locale offerti come alloggio va presentata per iscritto una comunicazione all'autorità comunale per la tutela della salute almeno 30 giorni prima dell'inizio dell'attività; se l'obbligo riguardi una singola attività conviene verificarlo presso la stessa autorità. Per un appartamento posseduto tramite azioni di un taloyhtiö valgono inoltre, dal 1° ottobre 2026, le regole sui dati dell'utilizzatore e sulla possibile presa in gestione da parte della società. Il reddito da locazione è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale.

Come vengono tassati in Finlandia gli affitti di chi vive all'estero?

Per chi vive all'estero, il reddito da locazione di una casa in Finlandia è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale, al 30% fino a 30.000 euro e al 34% sulla parte eccedente. La Finnish Tax Administration raccomanda di richiedere un acconto d'imposta all'inizio della locazione; il reddito si dichiara in MyTax (OmaVero) o con un modulo cartaceo, ad esempio il 7H per gli appartamenti. Possono applicarsi anche le norme del Paese di residenza: conviene informarsi presso l'amministrazione fiscale del proprio Paese.

Serve una comunicazione per gli affitti brevi in Finlandia?

Secondo l'articolo 13 della legge finlandese sulla tutela della salute e il relativo allegato, quando un appartamento ammobiliato, una casa per le vacanze o un locale viene offerto come alloggio, va presentata una comunicazione all'autorità comunale per la tutela della salute almeno 30 giorni prima dell'inizio dell'attività. Se l'obbligo riguardi una singola attività conviene verificarlo presso l'autorità comunale per la tutela della salute. La comunicazione è scritta e va presentata anche quando l'attività cambia in modo sostanziale o cessa.

Cosa succede quando rivendo la casa?

Un kiinteistö si vende con un contratto scritto confermato da un kaupanvahvistaja oppure tramite il servizio elettronico di compravendita del National Land Survey of Finland. L'acquirente può segnalare i difetti entro un termine ragionevole e, in linea di principio, entro due anni (asunto-osake) o cinque anni (kiinteistö) dal trasferimento del possesso. Nel sistema fiscale finlandese la plusvalenza si calcola sottraendo i costi dal prezzo di vendita, oppure con un costo di acquisto presunto del 20% o del 40%; per sapere come viene tassata nel caso di chi vive all'estero, conviene rivolgersi alla Finnish Tax Administration.

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Fonti

• Finlex: legge 763/1994 sulla tutela della salute (in finlandese, testo consolidato); legge 1599/2009 sui taloyhtiö e legge di modifica 535/2026 (in finlandese); codice fondiario 540/1995 (in svedese); legge 843/1994 sulle compravendite di abitazioni (in finlandese). Le traduzioni dei testi di legge su Finlex non sono ufficiali.
• Governo finlandese: comunicato sulla modifica della legge sui taloyhtiö (in finlandese)
• Ministero dell'Ambiente finlandese: regolamentazione degli affitti brevi (in finlandese)
• Finnish Tax Administration: Taxation of income received by nonresidents, Rental income from property, Occasional rental income, Deductions, Capital income, Transfer tax – buyer of a flat, Transfer tax – buying real property, Real estate tax rates, Paying real estate tax, Taxable sale of a residential property, Selling your home, interessi nella tassazione del reddito (in finlandese)
• Government of Åland: Jordförvärv på Åland (in svedese)
• Finnish Immigration Service: FAQ residence permits
• Statistics Finland: StatFin, tabella 13mw, StatFin, pernottamenti negli esercizi ricettivi, documentazione della statistica sul turismo (in finlandese)
• National Land Survey of Finland: comunicato sulle compravendite 2025 (in finlandese), statistica dei prezzi di compravendita, indicatore 2313, Public purchase witnessing, Property Transaction Service, istruzioni per i kaupanvahvistaja (in finlandese)

Informazioni verificate: ottobre 2026. Norme e prezzi cambiano; si consiglia di verificare i dettagli aggiornati presso le fonti indicate sopra.

Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Home Of Homes è una piattaforma, non un agente immobiliare.