Αγορά ακινήτου στο εξωτερικό: φόροι στη Φινλανδία

Στη Φινλανδία ο αγοραστής κατοικίας πληρώνει φόρο μεταβίβασης (varainsiirtovero): 1,5% επί της τιμής χωρίς χρέος (velaton hinta) για asunto-osake (μετοχές με δικαίωμα χρήσης κατοικίας) και 3% για οικόπεδο με κτίσματα (kiinteistö). Στην αγορά οικοπέδου με κτίσματα μπορεί να προστεθούν τέλη του National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), της φινλανδικής υπηρεσίας κτηματολογίου, και ο ιδιοκτήτης οικοπέδου με κτίσματα πληρώνει κάθε χρόνο φόρο ακινήτων (kiinteistövero). Αν εξετάζετε αγορά ακινήτου στο εξωτερικό, και συγκεκριμένα στη Φινλανδία, το άρθρο αυτό καλύπτει τη φορολογία και τα τέλη που καταβάλλονται στη Φινλανδία.

Πρώτα: αγοράζετε asunto-osake ή οικόπεδο με κτίσματα;

Πριν από τους αριθμούς, ένα βασικό ερώτημα: τι ακριβώς αγοράζετε; Στη Φινλανδία από αυτό εξαρτάται, μεταξύ άλλων, ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης.

Όποιος αγοράζει διαμέρισμα σε πολυκατοικία ή σε συγκρότημα συνεχόμενων κατοικιών αγοράζει συνήθως μετοχές μιας taloyhtiö (μετοχική εταιρεία που κατέχει το κτίριο), οι οποίες δίνουν δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου διαμερίσματος. Το κτίριο ανήκει στην εταιρεία και το οικόπεδο είναι είτε δικό της είτε μισθωμένο. Όποιος αγοράζει μονοκατοικία ή mökki (εξοχικό σπιτάκι, συχνά δίπλα σε λίμνη) αγοράζει συνήθως οικόπεδο με κτίσματα, δηλαδή τη γη και τα κτίρια. Η μορφή της αγοραπωλησίας, οι φόροι και η καταχώριση διαφέρουν στις δύο περιπτώσεις.

Η ελληνική λέξη «ακίνητο» καλύπτει και τα διαμερίσματα. Γι' αυτό εδώ χρησιμοποιούμε τον φινλανδικό όρο asunto-osake για τις μετοχές και τον όρο «οικόπεδο με κτίσματα» (kiinteistö) για τη γη μαζί με τα κτίρια.

Τα τέλη του National Land Survey of Finland (βλ. «Αγορά οικοπέδου με κτίσματα») και ο ετήσιος φόρος ακινήτων (βλ. «Ετήσια έξοδα ιδιοκτησίας») περιγράφονται στο άρθρο αυτό για οικόπεδα με κτίσματα (kiinteistö).

Τις διαφορές των δύο μορφών ιδιοκτησίας εξηγούμε αναλυτικά στον οδηγό για την αγορά σπιτιού στη Φινλανδία.

Ο φόρος μεταβίβασης (varainsiirtovero)

Συντελεστές

• asunto-osake: 1,5%.
• Οικόπεδο με κτίσματα (π.χ. μονοκατοικία με το οικόπεδό της ή οικόπεδο με mökki): 3%.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος για asunto-osake

Για asunto-osake ο φόρος υπολογίζεται επί της τιμής χωρίς χρέος (velaton hinta). Αυτή αποτελείται από την τιμή αγοράς (και τυχόν άλλο αντάλλαγμα που έχει συμφωνηθεί στην αγοραπωλησία) συν το μερίδιο του δανείου της εταιρείας (yhtiölaina) που αντιστοιχεί στις μετοχές, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου. Η τιμή πώλησης, δηλαδή το ποσό που καταβάλλεται στον πωλητή, δεν περιλαμβάνει το μερίδιο αυτό του δανείου.

Παράδειγμα (υποθετικά ποσά, όχι τυπικές τιμές): τιμή πώλησης 100.000 € και μερίδιο yhtiölaina 40.000 €. Η τιμή χωρίς χρέος είναι 140.000 €, και ο φόρος μεταβίβασης 1,5% ανέρχεται σε 2.100 €.

Ο φόρος για οικόπεδο με κτίσματα

Για οικόπεδο με κτίσματα ο συντελεστής είναι 3%.

Παράδειγμα (υποθετικό ποσό): τίμημα αγοράς οικοπέδου με κτίσματα 180.000 €. Ο φόρος μεταβίβασης 3% ανέρχεται σε 5.400 €.

Προθεσμίες δήλωσης και καταβολής

Οι προθεσμίες διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου και τον τρόπο της αγοράς:

Ο κανόνας των 2 μηνών από τη σύναψη της σύμβασης δεν αφορά επομένως όλες τις αγορές asunto-osake (βλ. τη δεύτερη και την τρίτη γραμμή του πίνακα).

Αγοραστές χωρίς φινλανδικό προσωπικό αριθμό ταυτότητας

Η Finnish Tax Administration (Verohallinto), η φινλανδική φορολογική διοίκηση, παρέχει οδηγίες για αγοραστές που δεν έχουν φινλανδικό προσωπικό αριθμό ταυτότητας (henkilötunnus).

Η απαλλαγή για την πρώτη κατοικία έχει καταργηθεί

Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας καταργήθηκε την 1η Ιανουαρίου 2024.

Αγορά οικοπέδου με κτίσματα: μορφή της αγοραπωλησίας και τέλη κτηματολογίου

Πώς γίνεται η αγορά οικοπέδου με κτίσματα

Η αγορά οικοπέδου με κτίσματα γίνεται γραπτώς: είτε τα μέρη υπογράφουν το συμβόλαιο αγοραπωλησίας (kauppakirja) και το βεβαιώνει ένας public purchase witness (kaupanvahvistaja, δημόσιος μάρτυρας αγοραπωλησίας) είτε η αγορά γίνεται στο ηλεκτρονικό σύστημα συναλλαγών του National Land Survey of Finland. Από το συμβόλαιο προκύπτουν ο σκοπός της μεταβίβασης, το ακίνητο, ο πωλητής και ο αγοραστής, καθώς και το τίμημα και κάθε άλλο αντάλλαγμα.

Στην ηλεκτρονική υπηρεσία αγοραπωλησίας οικοπέδων με κτίσματα του National Land Survey of Finland η σύνδεση γίνεται με φινλανδικά μέσα ισχυρής ταυτοποίησης. Ξένα μέσα ταυτοποίησης δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν στην υπηρεσία. Χωρίς φινλανδικά μέσα ταυτοποίησης, η αγορά οικοπέδου με κτίσματα γίνεται παρουσία kaupanvahvistaja ή μέσω εξουσιοδοτημένου προσώπου.

Πώς γίνεται η αγορά asunto-osake περιγράφεται στον βασικό μας οδηγό για την αγορά σπιτιού στη Φινλανδία.

Τέλη του National Land Survey of Finland

Στην αγορά οικοπέδου με κτίσματα (kiinteistö) ισχύουν τα εξής τέλη του National Land Survey of Finland:

(National Land Survey of Finland, τιμοκατάλογος, κατάσταση την 1η Οκτωβρίου 2026. Το τέλος των 16 € ισχύει μόνο για αποσπάσματα από την ηλεκτρονική υπηρεσία εξυπηρέτησης.)

Ο νόμος απαιτεί από τον αγοραστή οικοπέδου με κτίσματα να υποβάλει αίτηση για lainhuuto εντός 6 μηνών από την υπογραφή του εγγράφου μεταβίβασης. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται πριν από την υποβολή της αίτησης.

Άλλα πιθανά έξοδα κατά την αγορά

Τέλος άδειας του Υπουργείου Άμυνας για ορισμένους αγοραστές οικοπέδων με κτίσματα

Άδεια του Ministry of Defence (Puolustusministeriö), του φινλανδικού Υπουργείου Άμυνας, απαιτείται όταν οικόπεδο με κτίσματα αποκτά πρόσωπο χωρίς ιθαγένεια χώρας της ΕΕ ή του ΕΟΧ ή νομικό πρόσωπο στο οποίο φορέας εκτός ΕΕ/ΕΟΧ έχει συμμετοχή τουλάχιστον 10% ή αντίστοιχη επιρροή. Το τέλος είναι 210 € με ηλεκτρονική πληρωμή ή 280 € με τιμολόγιο ανά κωδικό ακινήτου (2026). Ο νόμος απαιτεί να υποβληθεί η αίτηση το αργότερο 2 μήνες μετά την αγορά.

Αν είστε πολίτης κράτους μέλους της ΕΕ ή του ΕΟΧ και αγοράζετε ως φυσικό πρόσωπο, η απαίτηση αυτή για πρόσωπα χωρίς ιθαγένεια ΕΕ/ΕΟΧ δεν σας αφορά.

Η άδεια αφορά μόνο οικόπεδα με κτίσματα (π.χ. μονοκατοικία με το οικόπεδό της ή οικόπεδο με mökki), όχι asunto-osake. Ο νόμος δεν ισχύει στο Ώλαντ, το οποίο έχει δική του νομοθεσία για την απόκτηση γης.

Στο Ώλαντ, η απόκτηση οικοπέδου με κτίσματα (και οικοπέδου με mökki) απαιτεί συνήθως άδεια απόκτησης γης από την Government of Åland (Ålands landskapsregering), την αυτόνομη κυβέρνηση των νήσων Ώλαντ, εφόσον ο αγοραστής δεν έχει δικαίωμα εντοπιότητας του Ώλαντ (hembygdsrätt). Οι κανόνες του Ώλαντ διαφέρουν από αυτούς της ηπειρωτικής Φινλανδίας και αξίζει να ενημερωθείτε σχετικά από την κυβέρνηση του Ώλαντ.

Οι προϋποθέσεις της άδειας του Υπουργείου Άμυνας, μεταξύ των οποίων και ο χωριστός περιορισμός για πολίτες της Ρωσίας και της Λευκορωσίας, περιγράφονται στον βασικό μας οδηγό.

Χρηματοδότηση

Η χορήγηση δανείου από φινλανδική τράπεζα σε κάτοικο εξωτερικού εξαρτάται από την κρίση της ίδιας της τράπεζας και από τους δεσμούς του πελάτη με τη Φινλανδία. Αξίζει να ρωτήσετε περισσότερες από μία τράπεζες. Αν οικόπεδο με κτίσματα δοθεί ως εξασφάλιση δανείου, ισχύει το τέλος για kiinnitys που αναφέρθηκε παραπάνω.

käsiraha

Το käsiraha (ποσό που καταβάλλεται με την προσφορά και συμψηφίζεται στην τιμή) συνυπολογίζεται ολόκληρο στην τιμή αγοράς.

Το άρθρο αυτό καλύπτει τους φόρους και τα επίσημα τέλη που σχετίζονται με την αγορά· άλλα έξοδα, όπως αμοιβές που συμφωνούνται με μεσίτη ακινήτων, δεν καλύπτονται εδώ.

Ετήσια έξοδα ιδιοκτησίας: ο φόρος ακινήτων

Φόρος ακινήτων για τον ιδιοκτήτη οικοπέδου με κτίσματα

Ο ιδιοκτήτης οικοπέδου με κτίσματα πληρώνει ετήσιο φόρο ακινήτων (kiinteistövero), δηλαδή ετήσιο φόρο επί της γης και των κτιρίων. Το εύρος των συντελεστών για το 2026 είναι το εξής:

Οι συντελεστές αυτοί αφορούν τον ιδιοκτήτη οικοπέδου με κτίσματα.

• Ποιος πληρώνει: τον φόρο για ολόκληρο το έτος τον πληρώνει όποιος είναι ιδιοκτήτης την 1η Ιανουαρίου.
• Δόσεις: όταν ο φόρος είναι τουλάχιστον 170 €, χωρίζεται αυτόματα σε δύο δόσεις.
• Εξοχική κατοικία: στην κατηγορία «άλλο κτίριο κατοικίας» ανήκουν, για παράδειγμα, οι εξοχικές κατοικίες (vapaa-ajan asunto). Για τον ιδιοκτήτη οικοπέδου με mökki ή με άλλη εξοχική κατοικία ισχύουν ο συντελεστής 0,93–2,00% για το κτίριο και ο συντελεστής για τη γη.
• Οικόπεδο χωρίς κτίριο: για αδόμητο οικόπεδο προς οικοδόμηση το εύρος είναι 2,00–6,00%.

asunto-osake και vastike

Ο ιδιοκτήτης asunto-osake καταβάλλει vastike, δηλαδή μηνιαία εισφορά στην taloyhtiö. Πρόκειται για διαφορετική έννοια από το «άλλο αντάλλαγμα» που αναφέρεται στον φόρο μεταβίβασης, και το ποσό ή το περιεχόμενό της δεν καλύπτονται στο άρθρο αυτό.

Η Finnish Tax Administration παρέχει πληροφορίες για το πώς υπολογίζεται και καταβάλλεται ο φόρος ακινήτων.

Αν νοικιάσετε ή πουλήσετε: η φορολογία στη Φινλανδία με λίγα λόγια

Εισόδημα από ενοίκιο

Το εισόδημα από ενοίκιο κατοικίας που βρίσκεται στη Φινλανδία φορολογείται συνήθως στη Φινλανδία ως εισόδημα από κεφάλαιο, όταν ο δικαιούχος κατοικεί στο εξωτερικό.

Η Finnish Tax Administration συνιστά να υποβάλλεται αίτηση για προκαταβολή φόρου (ennakkovero) όταν αρχίζει η ενοικίαση, ώστε να μην προκύψει υπόλοιπο φόρου προς πληρωμή μετά την εκκαθάριση (jäännösvero). Το εισόδημα από ενοίκιο δηλώνεται στο OmaVero, την ηλεκτρονική υπηρεσία της φορολογικής διοίκησης, ή με έντυπη δήλωση (π.χ. το έντυπο 7H για κατοικίες).

Τα έσοδα από βραχυχρόνια και περιστασιακή ενοικίαση είναι επίσης φορολογητέα.

Οι συντελεστές για εισόδημα από κεφάλαιο

Το όριο των 30.000 € αφορά το σύνολο των εισοδημάτων από κεφάλαιο του φορολογικού έτους.

Πώληση: πώς υπολογίζεται το κέρδος στη φινλανδική φορολογία

Στη φινλανδική φορολογία, το κέρδος από τη μεταβίβαση υπολογίζεται με έναν από τους εξής τρόπους:

• Με τα πραγματικά ποσά: τίμημα μεταβίβασης μείον (κόστος απόκτησης + δαπάνες ουσιαστικών βελτιώσεων + έξοδα αγοράς και πώλησης).
• Με κατ' αποκοπήν κόστος απόκτησης: 20% του τιμήματος μεταβίβασης, αν η κυριότητα διήρκεσε λιγότερο από 10 χρόνια, ή 40%, αν διήρκεσε τουλάχιστον 10 χρόνια.

Το κέρδος από μεταβίβαση είναι ένα από τα είδη εισοδήματος από κεφάλαιο, για το οποίο ισχύουν οι συντελεστές 30% και 34% του παραπάνω πίνακα.

Η πώληση της κατοικίας είναι αφορολόγητη όταν ο φορολογούμενος την είχε στην κυριότητά του τουλάχιστον δύο χρόνια και ο ίδιος ή η οικογένειά του τη χρησιμοποίησε ως μόνιμη κατοικία χωρίς διακοπή τουλάχιστον δύο χρόνια κατά τη διάρκεια της κυριότητας.

Συνιστάται να ενημερωθείτε από τη Finnish Tax Administration για το πώς φορολογείται το κέρδος από τη μεταβίβαση όταν ο πωλητής κατοικεί στο εξωτερικό.

Σύνοψη και φορολογία στη χώρα κατοικίας σας

Η φορολογία του εισοδήματος από ενοίκιο και της πώλησης περιγράφεται στην ενότητα «Αν νοικιάσετε ή πουλήσετε».

Ενδέχεται να ισχύουν και οι φορολογικοί κανόνες της χώρας κατοικίας σας, π.χ. της Ελλάδας ή της Κύπρου· συνιστάται να ενημερωθείτε από τη φορολογική αρχή της χώρας σας.

Τι ακολουθεί

Οι φόροι και τα τέλη είναι μόνο μία πλευρά της αγοράς. Πώς γίνεται η ίδια η αγορά βήμα προς βήμα περιγράφεται στον βασικό μας οδηγό για την αγορά σπιτιού στη Φινλανδία. Η Home Of Homes έχει στόχο να κάνει πιο απλή την αγορά, την ιδιοκτησία και την εκμίσθωση ενός σπιτιού στη Φινλανδία – σε ένα μέρος, ακόμη και όταν ζείτε στο εξωτερικό.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιους φόρους πληρώνει στη Φινλανδία όποιος αγοράζει ακίνητο;

Κατά την αγορά καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης: 1,5% επί της τιμής χωρίς χρέος για asunto-osake (μετοχές με δικαίωμα χρήσης κατοικίας) και 3% για οικόπεδο με κτίσματα (kiinteistö). Ο ιδιοκτήτης οικοπέδου με κτίσματα την 1η Ιανουαρίου πληρώνει επιπλέον ετήσιο φόρο ακινήτων για ολόκληρο το έτος. Για το asunto-osake βλ. την ενότητα «Ετήσια έξοδα ιδιοκτησίας».

Πόσος είναι ο φόρος μεταβίβασης στη Φινλανδία;

Για asunto-osake ο φόρος μεταβίβασης είναι 1,5% επί της τιμής χωρίς χρέος (velaton hinta), δηλαδή της τιμής αγοράς (και τυχόν άλλου συμφωνημένου ανταλλάγματος) συν το μερίδιο του δανείου της εταιρείας (yhtiölaina) που αντιστοιχεί στις μετοχές, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου. Για οικόπεδο με κτίσματα (kiinteistö) ο φόρος είναι 3%. Παραδείγματα και προθεσμίες θα βρείτε στην ενότητα «Ο φόρος μεταβίβασης».

Υπάρχει ετήσιος φόρος ακινήτων στη Φινλανδία;

Ο ιδιοκτήτης οικοπέδου με κτίσματα (kiinteistö) την 1η Ιανουαρίου πληρώνει ετήσιο φόρο ακινήτων για ολόκληρο το έτος. Για το 2026 το εύρος των συντελεστών είναι, για παράδειγμα, 0,41–1,00% για κτίριο μόνιμης κατοικίας και 0,93–2,00% για άλλο κτίριο κατοικίας, όπως μια εξοχική κατοικία. Όταν ο φόρος είναι τουλάχιστον 170 €, χωρίζεται αυτόματα σε δύο δόσεις. Για το asunto-osake βλ. την ενότητα «Ετήσια έξοδα ιδιοκτησίας».

Πού μπορώ να ενημερωθώ για το πώς φορολογείται στην Ελλάδα ένα ακίνητο στο εξωτερικό;

Το άρθρο αυτό περιγράφει τους φόρους και τα τέλη που καταβάλλονται στη Φινλανδία. Ενδέχεται να ισχύουν και οι φορολογικοί κανόνες της χώρας κατοικίας σας· συνιστάται να ενημερωθείτε από τη φορολογική αρχή της χώρας σας.

Φορολογείται στη Φινλανδία το εισόδημα από ενοίκιο;

Το εισόδημα από ενοίκιο κατοικίας που βρίσκεται στη Φινλανδία φορολογείται συνήθως στη Φινλανδία ως εισόδημα από κεφάλαιο, όταν ο δικαιούχος κατοικεί στο εξωτερικό. Η Finnish Tax Administration συνιστά να υποβάλλεται αίτηση για προκαταβολή φόρου όταν αρχίζει η ενοικίαση, και το εισόδημα δηλώνεται στο OmaVero ή με έντυπη δήλωση (π.χ. το έντυπο 7H για κατοικίες).

Σχετικά άρθρα

• Αγορά σπιτιού στη Φινλανδία: αναλυτικός οδηγός για αγοραστές από το εξωτερικό
• Φθηνά σπίτια στο εξωτερικό: οι τιμές κατοικιών στη Φινλανδία ανά περιφέρεια
• Εξοχικό σπίτι στη Φινλανδία: mökki, λίμνες, σάουνα και τιμές
• Σπίτι στη Λαπωνία: βόρειο σέλας, τιμές και κανόνες αγοράς

Πώς λειτουργεί η Home Of Homes

1. 1

   Εύρεση και αγορά

   Πείτε μας τι αναζητάτε και θα σας ενημερώσουμε όταν ενδέχεται να είναι διαθέσιμο ένα ακίνητο που ταιριάζει.

2. 2

   Ιδιοκτησία

   Κρατήστε τα έγγραφα του ακινήτου σας, το ιστορικό συντήρησης και τους τοπικούς παρόχους υπηρεσιών σε ένα μέρος και παρακολουθήστε τα πάντα από το εξωτερικό.

3. 3

   Εκμίσθωση

   Διαθέστε το σπίτι σας για ενοικίαση όταν δεν το χρησιμοποιείτε.

4. 4

   Πώληση

   Όταν θελήσετε να πουλήσετε, οι πληροφορίες βρίσκονται ήδη σε ένα μέρος.

Ξεκινήστε – 3 γρήγορα κλικ

Πηγές

• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buyer of a flat, Transfer tax – buying real property, Buyers from outside Finland, Buying your first home (στα αγγλικά)
• Finnish Tax Administration: Value of real estate and real estate tax rates, Paying real estate tax (στα αγγλικά)
• Finnish Tax Administration: Rental income from property abroad, Occasional rental income, Capital income, Taxable sale of a residential property, Selling your home, Taxation of income received by nonresidents (στα αγγλικά)
• National Land Survey of Finland: Apartments, Public purchase witnessing, Property Transaction Service (στα αγγλικά)
• Kiinteistöasiat: Authentication and payment (ηλεκτρονική υπηρεσία του National Land Survey of Finland)
• National Land Survey of Finland: Τιμοκατάλογος για οικόπεδα με κτίσματα (στα φινλανδικά)
• Ministry of Defence: Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate (στα αγγλικά)
• Government of Åland: Jordförvärv på Åland (στα σουηδικά)
• Finlex: νόμος 470/2019 (στα φινλανδικά)

Οι πληροφορίες ελέγχθηκαν: Οκτώβριος 2026. Οι κανόνες και τα ποσά αλλάζουν· ελέγξτε τα τρέχοντα στοιχεία στις παραπάνω πηγές.

Το άρθρο αυτό παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή χρηματοοικονομική συμβουλή. Η Home Of Homes είναι πλατφόρμα, όχι μεσίτης ακινήτων.