Haus in Finnland kaufen: Was Sie beachten sollten (2026)

Sie möchten ein Haus in Finnland kaufen? Das ist – ebenso wie der Kauf einer Wohnung – grundsätzlich auch für Käufer aus dem Ausland möglich. Entscheidend ist jedoch, was Sie kaufen: Für Wohnungsaktien (asunto-osake, Aktien mit Nutzungsrecht an einer Wohnung) ist keine Genehmigung des finnischen Verteidigungsministeriums erforderlich; für ein Grundstück, etwa ein Haus mit Grundstück oder ein mökki (Ferienhäuschen) am See, benötigen Käufer ohne EU- oder EWR-Staatsangehörigkeit dagegen eine solche Genehmigung. Auf den Åland-Inseln gelten eigene Regeln: Dort kann eine Genehmigung auch für Wohnungsaktien nötig sein, wenn die eigene Erwerbsgenehmigung der Gesellschaft das vorsieht.

Was Sie in Finnland kaufen: Wohnungsaktie oder Grundstück

Eine zentrale Unterscheidung beim Immobilienkauf in Finnland betrifft weniger den Haustyp als die rechtliche Form des Kaufgegenstands.

Wohnung: Kauf von Aktien. Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus kauft, erwirbt in der Regel Aktien eines taloyhtiö (Aktiengesellschaft, der das Wohnhaus gehört). Diese Aktien, die asunto-osake, berechtigen dazu, eine bestimmte Wohnung zu nutzen. Das Gebäude gehört der Gesellschaft, und das Baugrundstück ist entweder Eigentum der Gesellschaft oder gepachtet.

Haus oder mökki: Kauf eines Grundstücks. Wer ein Einfamilienhaus oder ein mökki kauft, erwirbt in der Regel ein Grundstück (kiinteistö, eingetragenes Grundstück samt Gebäuden), also Grund und Boden mitsamt den Gebäuden. Wer ein Ferienhaus am See mit eigener Sauna oder ein Haus mit Grundstück in Alleinlage kauft, kauft deshalb in der Regel ein Grundstück. Für solche Käufe sind die Abschnitte zur Genehmigung, zum lainhuuto (Eintragung des Eigentums an einem Grundstück) und zur Übertragungssteuer (varainsiirtovero) von 3 % weiter unten maßgeblich.

Laut Statistics Finland (Tilastokeskus), dem finnischen Statistikamt, gab es Ende 2025 in Finnland 485.475 Freizeitwohngebäude – also mökki.

Kaufform, Steuern und Eintragung unterscheiden sich je nach Kaufart. Die folgende Übersicht fasst die in diesem Artikel behandelten Punkte zusammen:

Wer darf ein Haus in Finnland kaufen? EU/EWR, andere Staaten und Åland

Käufer mit EU- oder EWR-Staatsangehörigkeit

Wenn Sie die Staatsangehörigkeit eines EU- oder EWR-Staates besitzen, verlangt das finnische Gesetz für den Kauf eines Grundstücks auf dem finnischen Festland keine Genehmigung des Verteidigungsministeriums; für Wohnungsaktien gilt die Genehmigungspflicht ohnehin nicht. Für Käufe auf den Åland-Inseln gelten eigene Regeln (siehe unten).

Nach Angaben des Ministry of Defence (Puolustusministeriö), des finnischen Verteidigungsministeriums, ist keine Genehmigung erforderlich, wenn der Käufer die Staatsangehörigkeit eines EU- oder EWR-Staates besitzt, auch wenn er zusätzlich die Staatsangehörigkeit eines anderen Landes hat.

Was speziell für Deutsche, Österreicher und Schweizer gilt, erläutert unser Artikel Als Deutscher ein Haus in Finnland kaufen.

Käufer ohne EU- oder EWR-Staatsangehörigkeit

Eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums ist erforderlich, wenn ein Grundstück von einer Person ohne EU- oder EWR-Staatsangehörigkeit erworben wird oder von einer Organisation, an der Beteiligte von außerhalb der EU und des EWR mindestens 10 % halten oder einen vergleichbaren Einfluss haben. Die wichtigsten Punkte:

• Die Genehmigungspflicht betrifft nur Grundstücke (z. B. ein Einfamilienhaus mit Grundstück oder ein mökki-Grundstück), nicht Wohnungsaktien.
• Das Gesetz gilt nicht für Åland; dort gibt es eine eigene Gesetzgebung zum Grunderwerb.
• Die Genehmigung ist spätestens 2 Monate nach dem Kauf zu beantragen.
• Die Gebühr beträgt 210 € bei Online-Zahlung bzw. 280 € bei Zahlung per Rechnung, jeweils pro Grundstückskennung (Stand 2026).
• Eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis hebt die Genehmigungspflicht nicht auf.
• Wird die Genehmigung nicht erteilt, ist das Grundstück innerhalb von sechs Monaten nach Rechtskraft der Entscheidung weiterzuveräußern.

Ausnahmen richten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Gesetzes 470/2019; die doppelte Staatsangehörigkeit ist oben beschrieben. Die Regel für Schweizer Staatsangehörige folgt unten. Aktuelle Informationen zum Genehmigungsverfahren stellt das Verteidigungsministerium bereit (auf Englisch).

Schweizer Staatsangehörige

Schweizer Staatsangehörige brauchen keine Genehmigung des Verteidigungsministeriums, wenn eine Genehmigungspflicht dem Freizügigkeitsabkommen zwischen der EU und der Schweiz widersprechen würde (§ 2 Abs. 5 des Gesetzes 470/2019). Nach Angaben des National Land Survey of Finland ist das der Fall, wenn eine Person mit Schweizer Staatsangehörigkeit ein Aufenthaltsrecht in Finnland hat und ihr Hauptwohnsitz in Finnland liegt. In anderen Fällen, zum Beispiel wenn jemand mit Wohnsitz in der Schweiz einen Freizeitwohnsitz (vapaa-ajan asunto) in Finnland kauft, kann eine Genehmigung erforderlich sein; das lässt sich beim Verteidigungsministerium klären.

Sonderregel für Russland und Belarus

Seit dem 15. Juli 2025 erteilt das Verteidigungsministerium keine Genehmigung für den Erwerb von Grundstücken an Personen, deren einzige Staatsangehörigkeit die russische oder belarussische ist oder deren sämtliche Staatsangehörigkeiten russisch oder belarussisch sind. Ebenso erhalten Organisationen mit Sitz in diesen Ländern keine Genehmigung, und auch keine Organisationen, die von solchen Personen oder Organisationen mehrheitlich beherrscht werden (§ 5a des Gesetzes 470/2019, Regierungsverordnung 840/2025). Diese Sperre gilt nicht für Personen, die sowohl beim Erwerb des Grundstücks als auch bei Eingang des Genehmigungsantrags bei der Behörde eine gültige dauerhafte Aufenthaltserlaubnis für Finnland oder eine von Finnland erteilte Erlaubnis zum Daueraufenthalt – EU besitzen. Die Liste der Staaten kann sich ändern.

Åland: eigene Regeln

Auf den Åland-Inseln setzt der Erwerb eines Grundstücks (auch eines mökki-Grundstücks) in der Regel eine Erwerbsgenehmigung (jordförvärvstillstånd) voraus, wenn der Käufer kein åländisches Heimatrecht (hembygdsrätt) besitzt. Die Genehmigung erteilt die Landesregierung der Åland-Inseln, das Government of Åland (Ålands landskapsregering). Der Kauf von Wohnungsaktien erfordert nach Angaben der Landesregierung keine Genehmigung, es sei denn, die eigene Erwerbsgenehmigung der Gesellschaft sieht dies vor.

Das Heimatrecht kann nur erhalten, wer die finnische Staatsangehörigkeit besitzt; ausländische Staatsangehörige können es also nicht erhalten. Die Regeln auf Åland weichen von denen auf dem finnischen Festland ab, und es empfiehlt sich, sie bei der Landesregierung zu prüfen (die Seite ist auf Schwedisch).

Kaufablauf in Finnland: Was Sie Schritt für Schritt beachten sollten

Der Ablauf unterscheidet sich je nachdem, ob Sie Wohnungsaktien oder ein Grundstück kaufen.

Wohnung (Wohnungsaktien)

Wird mit dem Kaufangebot ein käsiraha (Zahlung beim Kaufangebot) geleistet, wird er vollständig auf den Kaufpreis angerechnet, wenn der Kauf zustande kommt.

1. Kauf und Übertragungssteuer. Die Übertragungssteuer ist innerhalb von 2 Monaten nach Abschluss des Übertragungsvertrags zu erklären und zu zahlen. Bei einem Kauf über einen Immobilienmakler wird die Steuer dagegen beim Vertragsabschluss entrichtet (§ 21 des finnischen Übertragungssteuergesetzes).
2. Sonderfall Neubau. Bei einem Neubauobjekt im Sinne des Gesetzes erklärt und zahlt der Käufer die Steuer innerhalb von 2 Monaten nach dem Eigentumsübergang, auch wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist.
3. Nach dem Kauf. Einen Mangel hat der Käufer innerhalb einer angemessenen Frist anzuzeigen, nachdem er ihn entdeckt hat (oder hätte entdecken müssen), und grundsätzlich spätestens zwei Jahre nach der Übergabe der Wohnung. Von dieser Höchstfrist gibt es Ausnahmen, unter anderem bei grob fahrlässigem oder unredlichem Verhalten des Verkäufers sowie bei gewerblichen Verkäufern.

Wenn Sie über einen Immobilienmakler (LKV) kaufen: In Finnland darf die Vermittlung von Grundstücken und Wohnungsaktien zur Erzielung von Einkünften oder eines sonstigen wirtschaftlichen Vorteils nur ein Maklerunternehmen betreiben, das im Register der Maklerunternehmen eingetragen ist (Gesetz 1075/2000). Das Gesetz sieht Ausnahmen vor.

Haus mit Grundstück oder mökki (Grundstück)

1. Gegebenenfalls Vorvertrag. Ein Vorvertrag bedarf derselben Form wie der Grundstückskauf selbst. Darin werden der späteste Termin für den Kaufabschluss und die Bedingungen genannt; er kann auch nur eine Partei binden. Ist keine Laufzeit vereinbart, gilt er 5 Jahre.
2. Kaufvertrag. Der Kauf erfolgt schriftlich, von den Parteien unterzeichnet und von einem kaupanvahvistaja bestätigt (bezeugt Grundstückskäufe, prüft Identität und Form), oder im elektronischen Kaufdienst (Property Transaction Service) des National Land Survey of Finland. Aus dem Kaufvertrag (kauppakirja) gehen der Übertragungszweck, das Grundstück, Verkäufer und Käufer sowie der Kaufpreis und sonstige Gegenleistungen hervor.
3. Übertragungssteuer und lainhuuto. Die Übertragungssteuer ist vor dem Antrag auf lainhuuto zu zahlen. Den lainhuuto hat der Käufer innerhalb von 6 Monaten nach Unterzeichnung der Übertragungsurkunde zu beantragen.
4. Genehmigung für Käufer ohne EU-/EWR-Staatsangehörigkeit. Die Genehmigung des Verteidigungsministeriums ist spätestens 2 Monate nach dem Kauf zu beantragen.
5. Nach dem Kauf. Ein Qualitätsmangel ist innerhalb einer angemessenen Frist und grundsätzlich spätestens fünf Jahre nach der Übergabe anzuzeigen. Auf diese Frist kann sich der Verkäufer nicht in gleicher Weise berufen, wenn er grob fahrlässig oder unredlich gehandelt hat.

Kosten und Steuern beim Hauskauf in Finnland

Übertragungssteuer (varainsiirtovero, vom Käufer gezahlte Steuer bei Übertragung):

• Wohnungsaktien: 1,5 %. Bemessungsgrundlage ist der schuldenfreie Preis (velaton hinta): der Kaufpreis (und eine etwaige sonstige vereinbarte Gegenleistung) zuzüglich des auf die Aktien entfallenden yhtiölaina (Wohnungsanteil am Darlehen der Gesellschaft), sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (§ 20 des Übertragungssteuergesetzes). Der Kaufpreis (Verkaufspreis) enthält diesen Darlehensanteil nicht.
• Grundstücke: 3 %.

Rechenbeispiel (vereinfacht): Kaufpreis 120.000 € zuzüglich Darlehensanteil 30.000 € ergibt einen schuldenfreien Preis von 150.000 €. Die Übertragungssteuer beträgt 1,5 % davon, also 2.250 €.

Gebühren des National Land Survey of Finland beim Grundstückskauf (Stand 1. Oktober 2026):

(National Land Survey of Finland, Preisliste, geprüft im Oktober 2026)

Grundsteuer für Grundstückseigentümer: Die Steuersätze lagen 2026 in folgenden Spannen:

Die Steuer zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer ist, und zwar für das ganze Jahr. Beträgt die Steuer mindestens 170 €, wird sie automatisch in zwei Raten aufgeteilt.

Auch in Ihrem Wohnsitzland können steuerliche Regeln gelten; es empfiehlt sich, das bei der dortigen Steuerbehörde zu prüfen.

Praktische Hinweise, wenn Sie im Ausland leben

Elektronischer Grundstückskauf. Beim elektronischen Kaufdienst (Property Transaction Service) des National Land Survey of Finland erfolgt die Anmeldung mit finnischen Mitteln zur starken elektronischen Identifizierung. Ausländische Identifizierungsverfahren können in dem Dienst nicht verwendet werden. Ohne finnische Identifizierungsmittel wird der Grundstückskauf in Anwesenheit eines kaupanvahvistaja oder über einen Bevollmächtigten abgeschlossen. Es empfiehlt sich, die Anforderungen an eine Bevollmächtigung beim National Land Survey of Finland zu prüfen.

Steuererklärung ohne finnische Personenkennung. Nach den Hinweisen der finnischen Steuerverwaltung (Finnish Tax Administration, Verohallinto) registriert sich ein ausländischer Käufer, der keine finnische Personenkennung (henkilötunnus, persönliche Identifikationsnummer in Finnland) hat, vor dem Kauf als Kunde der Steuerverwaltung. Die Registrierung wird mit einem formlosen schriftlichen Antrag beantragt, dem eine Kopie des Reisepasses und gegebenenfalls eine Vollmacht beigefügt werden; beantragen kann sie auch ein vom Käufer bevollmächtigter Vertreter. Nach der Registrierung erhält der Käufer eine künstliche Personenkennung (keinohenkilötunnus) für die Erklärung der Übertragungssteuer sowie eine persönliche Referenznummer für die Übertragungssteuer. Die Übertragungssteuer kann erst nach der Registrierung erklärt und bezahlt werden.

Finanzierung. Ob Sie als im Ausland lebende Person einen Kredit bei einer finnischen Bank erhalten, hängt vom Ermessen der jeweiligen Bank und von Ihren Verbindungen zu Finnland ab. Es lohnt sich, bei mehreren Banken nachzufragen.

Aufenthalt in Finnland: Was Eigentum bedeutet – und was nicht

Nach Angaben des Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), der finnischen Einwanderungsbehörde, ist das Eigentum an Grund und Boden, an einem Grundstück oder an Wohnungsaktien in Finnland für sich allein kein ausreichender Grund für eine Aufenthaltserlaubnis oder die Staatsangehörigkeit.

EU-, EWR- und Schweizer Staatsangehörige können sich drei Monate ohne Registrierung in Finnland aufhalten. Für einen längeren Aufenthalt wird das Aufenthaltsrecht beim Finnish Immigration Service registriert; zudem ist ein Aufenthaltsgrund erforderlich (z. B. Arbeit, Studium oder ausreichende Mittel). Staatsangehörige der nordischen Länder registrieren sich bei der Digital and Population Data Services Agency (Digi- ja väestötietovirasto), der finnischen Behörde für Bevölkerungsdaten.

Drittstaatsangehörige, also Personen ohne Staatsangehörigkeit eines EU- oder EWR-Staates oder der Schweiz, können sich kurzfristig (mit Visum oder visumfrei) höchstens 90 Tage innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 180 Tagen im Schengen-Raum aufhalten. Diese Höchstdauer gilt für den Schengen-Raum insgesamt. Ob ein Visum erforderlich ist, hängt von der Staatsangehörigkeit ab.

Preisniveau im Überblick

Wohnungen (Wohnungsaktien). Laut Statistics Finland lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in Aktienform (keine Neubauten) im Jahr 2025 bei folgenden Werten (Durchschnitt, nicht Median; alle Haustypen):

(Statistics Finland, StatFin, Tabelle 13mw)

Außerhalb der Hauptstadtregion lag der Durchschnittspreis damit niedriger (1.860 € gegenüber 4.270 € pro m², 2025).

Häuser und Ferienhäuser (Grundstücke). Laut Kaufpreisstatistik des National Land Survey of Finland lag der Medianpreis eines bebauten Wohngrundstücks mit kleinem Wohngebäude (Einfamilien- und ähnliche Häuser) im Jahr 2025 landesweit bei 150.000 €. Bebaute Ferienhausgrundstücke, die ans Ufer grenzen, hatten in Gebieten mit Generalplan oder Uferbebauungsplan einen Medianpreis von 92.000 € und in Streusiedlungsgebieten von 74.000 € (National Land Survey of Finland, Mitteilung vom 25. Februar 2026). Diese Statistik umfasst nur auf eigenem Grund stehende, als Ganzes verkaufte Grundstücke sowie määräala (noch nicht abgeteilte Teilflächen eines Grundstücks), nicht jedoch Wohnungsaktien.

Ausführlichere Zahlen finden Sie in unserem Artikel Immobilienpreise in Finnland.

Wie es weitergeht: besitzen, vermieten, verkaufen

Der Kauf ist nur der erste Schritt. Für den Besitz einer Immobilie vom Ausland aus, für die Vermietung und für einen späteren Verkauf gelten jeweils eigene Regeln; diese behandeln wir in separaten Artikeln. Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Finnland werden bei im Ausland ansässigen Personen in der Regel in Finnland als Kapitaleinkünfte besteuert.

Mehr dazu lesen Sie in unseren Artikeln Ferienhaus in Finnland kaufen und vermieten und Nebenkosten beim Hauskauf in Finnland.

Häufige Fragen (FAQ)

Was muss man beim Hauskauf in Finnland beachten?

Zunächst, ob Sie Wohnungsaktien (asunto-osake) oder ein Grundstück (kiinteistö) kaufen: Davon hängen Genehmigung, Steuer, Kaufform und Eintragung ab. Ein Einfamilienhaus oder mökki ist in der Regel ein Grundstück. Die einzelnen Schritte finden Sie im Abschnitt zum Kaufablauf.

Brauche ich für ein Haus mit Grundstück eine Genehmigung?

Wenn Sie keine EU- oder EWR-Staatsangehörigkeit besitzen, verlangt das Gesetz für ein Grundstück auf dem finnischen Festland eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums, die spätestens 2 Monate nach dem Kauf zu beantragen ist. Für Schweizer Staatsangehörige gilt eine eigene Regel, die nach Angaben des National Land Survey of Finland vom Aufenthaltsrecht und vom Hauptwohnsitz in Finnland abhängt (siehe Abschnitt „Wer darf ein Haus in Finnland kaufen?“). Auf Åland ist für ein Grundstück ohne Heimatrecht in der Regel eine Erwerbsgenehmigung der Landesregierung erforderlich.

Welche Kosten fallen beim Hauskauf in Finnland an?

Beim Grundstückskauf beträgt die Übertragungssteuer 3 %. Hinzu kommen Gebühren des National Land Survey of Finland, etwa 172 € für den lainhuuto und 143 € für die Bestätigung des Kaufs durch den kaupanvahvistaja (Stand 1. Oktober 2026). Als Eigentümer zahlen Sie jährlich Grundsteuer; die Spannen finden Sie im Abschnitt zu Kosten und Steuern.

Bekomme ich durch den Hauskauf eine Aufenthaltserlaubnis?

Der Kauf allein reicht dafür nicht aus: Nach Angaben des Finnish Immigration Service ist Eigentum an Grund und Boden, an einem Grundstück oder an Wohnungsaktien für sich allein kein ausreichender Grund für eine Aufenthaltserlaubnis. EU-, EWR- und Schweizer Staatsangehörige können sich drei Monate ohne Registrierung in Finnland aufhalten; für einen längeren Aufenthalt wird das Aufenthaltsrecht registriert, und es ist ein Aufenthaltsgrund erforderlich.

Weiterführende Artikel

• Als Deutscher ein Haus in Finnland kaufen: Genehmigungen und Regeln
• Immobilienpreise in Finnland: Was kostet ein Haus?
• Nebenkosten beim Hauskauf in Finnland: Steuern und Gebühren
• Ferienhaus in Finnland kaufen: Mökki am See mit Sauna

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Quellen

• Ministry of Defence (Puolustusministeriö): Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate (Englisch)
• National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos): Änderung des Gesetzes über die Genehmigungspflicht beim Grundstückserwerb ab 15.07.2025 (Finnisch)
• National Land Survey of Finland: Apartments / housing company (Englisch)
• National Land Survey of Finland: Public purchase witnessing (Englisch)
• National Land Survey of Finland: Property Transaction Service (Englisch)
• National Land Survey of Finland, Property Transaction Service: Authentifizierung und Zahlung
• National Land Survey of Finland: Preisliste Grundstücke (Finnisch)
• National Land Survey of Finland: Kaufpreisstatistik 2025, Mitteilung vom 25.02.2026 (Finnisch)
• Finnish Tax Administration (Verohallinto): Transfer tax – buyer of a flat (Englisch)
• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buying real property (Englisch)
• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buyers from outside Finland (Englisch)
• Finnish Tax Administration: Real estate tax rates und Paying real estate tax (Englisch)
• Finnish Tax Administration: Taxation of income received by nonresidents (Englisch)
• Finnish Immigration Service (Migri): FAQ residence permits, EU citizen, Registration of right of residence (Englisch)
• Finnish Border Guard (Rajavartiolaitos): Frequently asked questions about travel (Englisch)
• Government of Åland (Ålands landskapsregering): Jordförvärv på Åland und Åländsk hembygdsrätt (Schwedisch)
• Statistics Finland (Tilastokeskus): StatFin, Tabelle 13mw (Englisch) und Kesä tilastojen valossa (Finnisch)
• Finlex: Gesetz 470/2019, Gesetz 1075/2000, Wohnungshandelsgesetz 843/1994, Grundstücksgesetzbuch 540/1995 (Finnisch bzw. Schwedisch; Übersetzungen in Finlex sind inoffiziell)

Stand der Informationen: Oktober 2026. Regeln und Preise können sich ändern; bitte prüfen Sie aktuelle Angaben bei den oben genannten Quellen.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Home Of Homes ist eine Plattform, kein Immobilienmakler.