Hyväksytyn tarjouksen peruminen – onko se mahdollista?

Hyväksytyn ostotarjouksen voi ilmoittaa haluavansa perua, mutta ilmoitus ei yksin poista tarjouksen ehtoja tai mahdollisia taloudellisia seurauksia. Ratkaisevaa on ensin selvittää, onko kohteena asunto-osake vai kiinteistö, mitä tarjouksessa sovittiin ja miksi kauppa ei toteutuisi. Älä lupaa toiselle osapuolelle korvausta tai kiistä vaatimusta ennen kuin olet koonnut hyväksytyn tarjousversion ja siihen liittyvän viestinnän.

Tässä oppaassa näkökulma on käytännön toiminta sen jälkeen, kun perumista harkitaan tai toinen osapuoli on jo ilmoittanut vetäytyvänsä. Ostotarjouksen sitovuutta käsittelevä artikkeli selittää tarjouksen oikeudellisen perustan laajemmin. Yksittäisen tapauksen lopputulos riippuu asiakirjojen sanamuodosta ja tapahtumien kulusta, joten epäselvässä tai riitaisessa tilanteessa kannattaa pyytää oikeudellista neuvontaa.

Aloita erottamalla asunto-osake ja kiinteistö

Arkikielessä molemmista puhutaan asuntokauppana, mutta hyväksytyn tarjouksen vaikutus ei ole sama. Asunto-osakkeen kaupassa kyse on asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa. Kiinteistökaupassa kohteena on esimerkiksi omakotitalokiinteistö tai määräala. Kohteen laji vaikuttaa sekä sitovuuteen että siihen, millä perusteella vetäytymisestä voidaan vaatia korvausta.

Käytetyn asunto-osakkeen tarjouksessa on tavallisesti määritelty kauppahinta, voimassaoloaika, mahdolliset ehdot sekä käsiraha tai vakiokorvaus. Asuntokauppalain 3 luvussa säädetään käsirahasta ja vakiokorvauksesta. Jos osapuoli vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta, seurausta ei arvioida yleisellä ”sakko”-ajatuksella, vaan lain ja juuri tämän tarjouksen ehtojen perusteella.

Kiinteistön kauppa ja sitova esisopimus on tehtävä maakaaren määrämuodossa: kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Vapaamuotoinen hyväksytty tarjous ei siksi ole sama asia kuin määrämuotoinen kiinteistökauppa tai esisopimus. Vetäytymisestä voi silti seurata velvollisuus korvata toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kohteeseen tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Lisäksi osapuolet voivat tietyin edellytyksin sopia ennalta määrätystä korvauksesta.

Tarkista siis heti kaupan kohde asiakirjoista. Omakotitalo ei yksin kerro vastausta, sillä asuminen voi perustua kiinteistön omistamiseen tai osakkeisiin. Kiinteistötunnus, osakkeiden numerot ja tarjousasiakirjan kohdekuvaus auttavat varmistamaan, mitä sääntöjä tilanteeseen sovelletaan.

Tee tilannekuva ennen perumisilmoitusta

Kun päätös tuntuu kiireelliseltä, ensimmäinen hyödyllinen toimi on tapahtumien kirjaaminen aikajärjestykseen. Merkitse, milloin tarjous annettiin, milloin ja miten se hyväksyttiin, mitä tarjousversiota hyväksyntä koski ja mitä tapahtui sen jälkeen. Liitä mukaan vastatarjoukset, sähköpostit, viestit, maksukuitit ja mahdolliset selvitykset ehdon toteutumisesta.

Pelkkä viimeisin viesti ei välttämättä kerro koko sopimussisältöä. Jos hinnasta, kaupantekopäivästä tai ehdosta on neuvoteltu useassa vaiheessa, selvitä, muodostiko viimeinen vastaus hyväksynnän vai uuden vastatarjouksen. Älä muokkaa alkuperäisiä viestejä tai kokoa niistä uutta sopimusversiota jälkikäteen. Säilytä aineisto siinä muodossa, jossa se vastaanotettiin.

Tarkista samalla kaikki tarjoukseen merkityt määräajat ja ilmoitustavat. Jos ehdon käyttämiselle tai selvityksen toimittamiselle on sovittu aika, kirjaa sekä määräpäivä että se, milloin ilmoitus lähetettiin ja vastaanotettiin. Pyydä vastaanottokuittaus, mutta älä oleta sen yksin ratkaisevan ilmoituksen oikeusvaikutusta. Säilytä sähköpostin alkuperäiset otsaketiedot, viestiketjut ja palvelun aikaleimat, koska myöhemmin laadittu yhteenveto ei korvaa alkuperäistä aineistoa.

Käy tämän jälkeen läpi neljä kysymystä:

1. Mikä oli hyväksytty tarjousversio ja kuka sen hyväksyi?
2. Sisältyikö tarjoukseen ehto, jonka toteutumatta jäämiseen vedotaan?
3. Oliko sovittu käsirahasta, vakiokorvauksesta tai muusta korvauksesta?
4. Onko kohde asunto-osake vai maakaaren tarkoittama kiinteistö?

Jos johonkin kysymykseen ei löydy asiakirjoista varmaa vastausta, kyse ei ole enää vain perumisviestin muotoilusta. Silloin kannattaa pysäyttää uudet sitoumukset ja pyytää asiakirjoihin perustuva arvio. Erityisesti kiinteistökaupassa määrämuoto ja asunto-osakekaupassa korvausehdon tarkka sanamuoto voivat muuttaa lopputulosta olennaisesti.

Ehdollinen tarjous voi raueta ilman sovittua korvausta

Ehdollinen tarjous on tarkoitettu tilanteeseen, jossa ostaja ei voi sitoutua kauppaan ennen tietyn epävarmuuden ratkeamista. Tavallisia aiheita ovat rahoitus, oman asunnon myynti tai kohteen kunnon selvittäminen. Ehto ei kuitenkaan suojaa yleisesti kaikelta mielenmuutokselta. Sen vaikutus riippuu siitä, mitä tarjoukseen on kirjoitettu, mihin mennessä ehdon on toteuduttava ja miten täyttymättä jääminen osoitetaan.

Rahoitusehdossa kannattaa erottaa kaksi asiaa. Lainan saamatta jääminen voi täyttää selvästi kirjoitetun ehdon, mutta ostajan oma päätös olla hakematta rahoitusta ei välttämättä tee samaa. Kuntotarkastusehdossa ratkaisevaa voi olla se, sidottiinko vetäytyminen tiettyyn havaintoon, hyväksyttävään tulokseen vai ostajan arvioon. Oman asunnon myyntiehdossa puolestaan tarkastetaan määräaika ja se, mitä ”myynnillä” tarkoitetaan.

Kun vetoat ehtoon, kerro kirjallisesti, mikä ehto ei toteutunut ja mihin tietoon käsityksesi perustuu. Toimita vain asian ratkaisemiseksi tarpeellinen näyttö ja vältä tarpeettomien henkilötietojen jakamista. Jos ehdon merkityksestä syntyy erimielisyys, ehdollisen ostotarjouksen opas auttaa erottamaan ehdon, määräajan ja ilmoittamistavan toisistaan.

Asunto-osakkeen käsiraha ja vakiokorvaus

Käsiraha maksetaan tarjouksen vakuudeksi. Vakiokorvaus taas on ennalta sovittu rahamäärä, joka tulee maksettavaksi sovitussa vetäytymistilanteessa ilman etukäteistä maksua. Molemmista on sovittava tarjouksessa riittävän selvästi; korvausta ei voi päätellä vain siitä, että toinen osapuoli kokee menettäneensä aikaa tai paremman kaupan.

Asuntokauppalain mukaan tarjouksen tekijä voi menettää käsirahaa tai joutua maksamaan vakiokorvausta enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Sama enimmäismäärä koskee laissa tarkoitettua hyvitystä, jonka myyjä voi joutua maksamaan tarjoajalle. Neljän prosentin raja ei tarkoita, että jokaisessa tapauksessa maksetaan automaattisesti neljä prosenttia. Tarkista ensin, mitä tarjouksessa sovittiin ja täyttyykö sovitun seuraamuksen peruste.

Jos asunto-osakkeen myyjä on ottanut käsirahan ja kieltäytyy tarjoajasta riippumattomasta syystä tekemästä kauppaa sovituilla ehdoilla, lain lähtökohtana on käsirahan palauttaminen ja käsirahaa vastaavan hyvityksen maksaminen lain enimmäisrajan puitteissa. Jos ostaja vetäytyy hänen puolellaan olevasta syystä, käsiraha voi jäädä myyjälle. Vakiokorvauksessa rahaa ei ole siirretty etukäteen, vaan vaatimus perustuu tarjousasiakirjan ehtoon.

Älä yhdistä asunto-osakkeen käsirahaa, vakiokorvausta ja todellisen vahingon korvaamista yhdeksi vaatimukseksi. Asuntokauppalain lähtökohtana on, ettei vastapuolella ole käsirahan, vakiokorvauksen tai myyjän maksaman hyvityksen lisäksi oikeutta muuhun korvaukseen. Laissa säädetyssä yksityisen myyjän ja kuluttajaostajan tilanteessa todellisen vahingon korvaamisesta voidaan kuitenkin sopia erikseen. Siksi vaatimus on luettava tarjousasiakirjan ja lain soveltamisalan kautta. Käsirahaa ja vakiokorvausta käsittelevässä oppaassa säännöt on avattu tarkemmin.

Kiinteistötarjouksesta vetäytymisen seuraukset

Kiinteistössä vapaamuotoinen tarjous, hyväksyntä tai aiesopimus ei korvaa maakaaren muotovaatimuksia. Jos määrämuotoista kauppaa tai esisopimusta ei ole tehty, toista osapuolta ei yleensä voida pakottaa tekemään suunniteltua kiinteistökauppaa pelkän vapaamuotoisen sopimisen perusteella. Tämä ei silti tarkoita, että vetäytyminen olisi kaikissa tilanteissa kuluton.

Maakaaren 2 luvun 8 §:n perusteella kaupanteosta kieltäytynyt voi joutua korvaamaan toiselle osapuolelle kohtuulliset kustannukset, jotka ovat aiheutuneet ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista. Jos käsirahaa on annettu, kustannukset ylittävä osa palautetaan. Korvaus ei siten ole automaattisesti prosenttiosuus kiinteistön hinnasta, vaan vaatimus on pystyttävä yhdistämään lain tarkoittamiin kustannuksiin.

Maakaaren muutoksen perusteella osapuolet ovat voineet 1.11.2024 alkaen sopia myös ennalta määrätystä korvauksesta siltä varalta, että toinen vetäytyy kaupasta. Ennen voimaantuloa tehtyihin sopimuksiin sovelletaan aiempia säännöksiä. Ellei muuta ole sovittu, tällainen korvaus ei automaattisesti poista oikeutta lain mukaisten kustannusten korvaukseen. Asunto-osakkeen neljän prosentin enimmäismäärä ei sovellu kiinteistökaupan yleiseksi rajaksi.

Jos asiakirjassa käytetään sanaa ”esisopimus”, tarkista vielä, onko esisopimus todella tehty maakaaren määrämuodossa. Asiakirjan otsikko ei yksin ratkaise sen oikeusvaikutusta. Määrämuotoisen esisopimuksen rikkominen on eri tilanne kuin vapaamuotoisista neuvotteluista vetäytyminen.

Näin ostaja toimii, jos haluaa vetäytyä

Ostajan kannattaa ilmoittaa tilanteesta viivyttelemättä, mutta vasta koottuaan hyväksytyn tarjouksen ja ehdot. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti myyjälle tai välitysliikkeelle. Kerro yksiselitteisesti, että et aio edetä kauppaan, yksilöi kohde ja tarjous sekä kerro, vetoatko johonkin tarjousehtoon. Älä lisää perusteluksi sellaista tapahtumaa, jota et pysty osoittamaan.

Pyydä samalla vastapuolta ilmoittamaan kirjallisesti, vaatiiko se käsirahaa, vakiokorvausta, kiinteistökaupan kustannuksia tai muuta korvausta. Vaatimuksesta on hyvä käydä ilmi sen sopimus- tai lakiperuste ja laskentatapa. Jos kyse on kulujen korvaamisesta, pyydä erittely ja tositteet. Jos kyse on vakiokorvauksesta, tarkista hyväksytyn tarjousversion täsmällinen ehto.

Älä maksa riitaista summaa vain siksi, että vaatimus on esitetty nopeasti. Toisaalta perusteltua vaatimusta ei kannata sivuuttaa. Jos summasta tai vastuusta ei päästä yhteisymmärrykseen, kuluttajaneuvonta, Kuluttajariitalautakunta tai oikeudellinen neuvonta voivat auttaa tilanteen luonteen mukaan. Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä myös yksityishenkilöiden välisiä asuntokauppariitoja, mutta sen ratkaisu on suositus eikä täytäntöönpanokelpoinen tuomio.

Näin myyjä toimii, jos ostaja vetäytyy

Myyjän ensimmäinen tehtävä on varmistaa, mikä tarjous hyväksyttiin ja sisältyikö siihen vetäytymistilannetta koskeva ehto. Jos ostaja vetoaa esimerkiksi rahoitusehtoon, pyydä tarjouksessa sovitun mukainen selvitys. Älä tulkitse ehtoa ostajan vahingoksi laajemmin kuin sen sanamuoto antaa myöten.

Jos vaadit käsirahan menettämistä tai vakiokorvausta, nimeä vaatimus oikein ja laske se hyväksytyn tarjouksen perusteella. Asunto-osakkeessa tarkista lain neljän prosentin enimmäismäärä. Kiinteistössä erittele tarpeelliset kohtuulliset kustannukset ja käsittele mahdollinen ennalta sovittu korvaus omana perusteenaan. Älä lisää arvioituja tulevia tappioita tositteellisten kulujen joukkoon ilman selvää oikeusperustaa.

Uuden tarjouksen hyväksymisessä kannattaa odottaa, että ensimmäisen tilanteen asema on selvitetty. Muuten myyjä voi luoda päällekkäisiä sitoumuksia ja vaikeuttaa vahingon rajaamista. Kohteen markkinointia koskeva ratkaisu tehdään asiakirjojen, ei oletuksen, perusteella.

Näin myyjä toimii, jos hän itse haluaa vetäytyä

Parempi myöhempi tarjous tai muuttunut mieli ei itsessään poista hyväksytyn asunto-osaketarjouksen ehtoja. Myyjän kannattaa siksi arvioida seuraukset ennen kuin hän ilmoittaa uudelle ostajalle hyväksynnästä. Jos käsiraha tai vakiokorvaus on sovittu, myyjän vastuusta säädetään asuntokauppalaissa ja tarjouksen ehdot täydentävät tilannekuvaa.

Ilmoita alkuperäiselle ostajalle kirjallisesti, jos et aio edetä. Palauta hallussasi oleva käsiraha vain jäljitettävällä maksulla ja sovi kirjallisesti, ratkaiseeko maksu kaikki osapuolten vaatimukset vai jääkö jotain avoimeksi. Yhteinen purkusopimus voi rajata epäselvyyttä, mutta sen sanamuoto kannattaa tarkistaa ennen allekirjoitusta.

Jos vetäytymisen syy liittyy havaittuun virheeseen asiakirjoissa, omistuksessa tai myyntivaltuudessa, älä yritä korjata puutetta pelkällä perumisviestillä. Selvitä ensin, kuka voi pätevästi päättää myynnistä ja mitä ostajalle on jo ilmoitettu. Kuolinpesä, edunvalvonta, yhteisomistus tai puutteellinen valtakirja voivat vaatia erillisen oikeudellisen arvion.

Sopimus perumisesta voi olla käytännöllinen ratkaisu

Ostaja ja myyjä voivat neuvotella yhteisen ratkaisun, vaikka toinen olisi ensin ilmoittanut vetäytyvänsä. Sopimuksessa kannattaa yksilöidä tarjous ja kohde, todeta ettei kauppaa tehdä, määritellä käsirahan palautus tai korvaus sekä kirjata, jääkö osapuolille muita vaatimuksia. Jos sovitaan maksuaikataulusta, myös eräpäivä ja maksunsaaja kirjataan.

Älä käytä ylimalkaista lausetta ”asia on loppuun käsitelty”, jos osa vaatimuksista on vielä avoinna. Vastaavasti älä allekirjoita kaikkia vaatimuksia poistavaa ehtoa ymmärtämättä, mistä oikeudesta luovut. Suuren summan tai epäselvän tapahtumakulun yhteydessä luonnos kannattaa tarkistuttaa ennen allekirjoittamista.

Yhteinen sopimus vähentää näyttöriitaa, mutta se ei tee mahdottomasta tai lainvastaisesta ehdosta pätevää. Kuluttajan suojaa koskevat pakottavat säännökset on huomioitava myös sovintoa laadittaessa.

Välitysliikkeen rooli perumistilanteessa

Jos kaupassa on välitysliike, ilmoita vetäytymisestä myös tarjousta hoitaneelle välittäjälle. Välittäjä voi toimittaa osapuolille tarjousasiakirjat ja välittää viestit, mutta hän ei ratkaise osapuolten välistä oikeusriitaa. Pyydä nähtäväksi hyväksytty tarjous liitteineen sekä selvitys siitä, kenen hallussa mahdollinen käsiraha on. Tarkista myös, onko välitysliike saanut toimeksiantosopimuksen perusteella ottaa käsirahan vastaan myyjän lukuun.

Myyjän välityspalkkio on eri kysymys kuin ostajan ja myyjän välinen käsiraha tai vakiokorvaus. Myyjän kannattaa tarkistaa omasta toimeksiantosopimuksestaan, milloin palkkio erääntyy ja mitä sopimuksessa sanotaan hyväksytystä tarjouksesta. Ostajan ei puolestaan kannata olettaa, että myyjän ja välitysliikkeen sopimus määrittäisi hänen oman korvausvastuunsa. Jokainen vaatimus luetaan sen oman sopimus- ja lakiperusteen mukaan.

Jos välittäjä ehdottaa yhteistä ratkaisua, pyydä ehdotus kirjallisena ja varaa aikaa sen lukemiseen. Välittäjän käytännön apu viestinnässä ei korvaa riippumatonta neuvontaa tilanteessa, jossa osapuolten edut ovat vastakkaiset. Säilytä myös tieto siitä, milloin perumisilmoitus toimitettiin välittäjälle ja milloin se välitettiin toiselle osapuolelle.

Mitä korvauslaskelmasta tarkistetaan?

Korvausvaatimuksen summan lisäksi tarkista sen rakenne. Asunto-osakkeessa vertaa sovittua käsirahaa tai vakiokorvausta tarjouksen mukaiseen kauppahintaan ja lain enimmäismäärään. Kiinteistössä pyydä jokaisesta kulusta päivä, toimenpide, maksaja ja tosite sekä selitys siitä, miksi toimi oli kaupanteon kannalta tarpeellinen. Ennalta määrätty korvaus erotetaan tästä kululuettelosta.

Tarkista myös, onko sama meno mukana kahdella nimellä. Esimerkiksi yksi lasku ei muutu kahdeksi vahingoksi siksi, että sitä kuvataan sekä selvityskuluna että kaupantekokuluna. Jos kustannus olisi syntynyt riippumatta suunnitellusta kaupasta, sen yhteys vetäytymiseen vaatii erityisen perustelun. Vaatimuksen vastaanottaminen ei tarkoita sen hyväksymistä, mutta siihen kannattaa vastata määräajassa ja yksilöidä, mikä osa on selvä ja mikä riitainen.

Vältä nämä virheet perumistilanteessa

Älä oleta, että tarjouksen poistaminen sähköisestä palvelusta peruu jo vastaanotetun ja hyväksytyn tarjouksen. Älä myöskään rakenna ratkaisua yksin puhelinkeskustelun varaan. Vahvista keskustelun sisältö kirjallisesti ja pyydä vastapuolta korjaamaan mahdolliset väärinkäsitykset.

Vältä prosenttitaulukoita, jotka esittävät saman korvauksen asunto-osakkeelle ja kiinteistölle. Älä käytä asunto-osakkeen neljän prosentin rajaa kiinteistön yleisenä sääntönä. Älä myöskään kutsu käsirahaa varausmaksuksi, jos kyse on hyväksytyn tarjouksen vakuudesta; käsitteillä on eri tehtävät.

Keksitty tapausesimerkki voi näyttää varmalta oikeusohjeelta, vaikka lopputulos riippuisi puuttuvista ehdoista. Siksi päätös kannattaa tehdä oman tarjousasiakirjan perusteella. Tarkista lopuksi myös hyväksytyn tarjouksen jälkeiset vaiheet, jos kauppa on edelleen toteutumassa.

Yhteenveto

Hyväksytyn tarjouksen perumisen seuraukset ratkaistaan kohteen lajin, hyväksytyn tarjousversion, ehtojen ja korvauslausekkeiden perusteella. Asunto-osakkeessa käsirahaa ja vakiokorvausta koskee asuntokauppalain sääntely sekä neljän prosentin enimmäismäärä. Kiinteistössä kauppa ja esisopimus edellyttävät maakaaren määrämuotoa, mutta vapaamuotoisesta sopimisesta vetäytyminen voi johtaa kohtuullisten kustannusten tai sovitun korvauksen maksamiseen.

Kokoa asiakirjat, kirjoita tapahtumat aikajärjestykseen ja esitä tai pyydä vaatimus kirjallisesti. Älä tee uutta sitoumusta tai maksa riitaista korvausta ennen kuin tiedät, mihin vaatimus perustuu. Epäselvässä tai taloudellisesti merkittävässä tilanteessa yksilöllinen oikeudellinen neuvonta on turvallinen seuraava askel.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko hyväksytyn asunto-osaketarjouksen perua ilman korvausta?

Se voi olla mahdollista, jos tarjoukseen kirjattu ehto ei toteudu sen sanamuodon mukaisesti tai osapuolet sopivat asiasta. Ilman soveltuvaa ehtoa vetäytymisestä voi seurata käsirahan menetys tai sovittu vakiokorvaus. Arvio tehdään hyväksytyn tarjousversion perusteella.

Onko korvaus hyväksytyn tarjouksen perumisesta automaattisesti neljä prosenttia?

Ei. Neljä prosenttia on asuntokauppalain tarkoittaman asunto-osakkeen käsirahan, vakiokorvauksen tai myyjän hyvityksen enimmäismäärä. Maksettava määrä riippuu siitä, mitä tarjouksessa sovittiin ja mikä seuraamus tilanteeseen soveltuu.

Sitooko hyväksytty tarjous omakotitalokiinteistön kauppaan?

Kiinteistön kauppa ja sitova esisopimus edellyttävät maakaaren määrämuotoa. Vapaamuotoinen hyväksytty tarjous ei yleensä mahdollista toisen pakottamista kauppaan, mutta vetäytymisestä voi seurata kohtuullisten kustannusten korvaaminen tai sovittu ennalta määrätty korvaus.

Mitä teen, jos toinen osapuoli vaatii korvausta?

Pyydä vaatimus, sen peruste, laskelma ja mahdolliset tositteet kirjallisesti. Vertaa niitä hyväksyttyyn tarjousversioon ja kohteen lajiin. Jos peruste tai summa jää epäselväksi, pyydä oikeudellista neuvontaa ennen maksua tai vaatimuksen lopullista kiistämistä.

Voivatko ostaja ja myyjä sopia perumisesta keskenään?

Voivat. Sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti ja siinä on hyvä määritellä tarjouksen päättyminen, käsirahan palautus tai korvaus sekä se, jääkö osapuolille muita vaatimuksia. Pakottavat lain säännökset on huomioitava myös sovinnossa.

Lähteet

• Finlex: Asuntokauppalaki 843/1994, 3 luku
• Finlex: Maakaari 540/1995, 2 luku
• Finlex: Laki 552/2024 maakaaren muuttamisesta
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Käytetyn asunnon ostaminen
• Kuluttajariitalautakunta: Asuntokauppariidat