Asuntolaina-opas – haku, korko, laina-aika ja vakuudet

Asuntolaina on usein elämän suurin yksittäinen taloudellinen sitoumus. Lainan ehdot vaikuttavat talouteen vuosikymmenien ajan, joten päätös kannattaa tehdä harkiten. Tässä oppaassa käydään läpi asuntolainan perusteet, vuoden 2026 keskeiset säännöt ja käytännön asiat.

Asuntolainan perusteet

Mikä on asuntolaina?

Asuntolaina on:

• Vakuudellinen laina asunnon ostoon
• Pitkäaikainen: Suomen Pankin mukaan heinäkuussa 2026 uusien omistusasuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli 25 vuotta ja 3 kuukautta
• Yleensä ostetun asunnon vakuuttama
• Korkorakenteeltaan tavallisesti viitekorko + marginaali tai kiinteä korko

Asuntolainan osat

Asuntolainan rakenne

Annuiteettilainan kuukausierä koostuu:

• Koron osuudesta (pienenee laina-ajan edetessä)
• Lyhennyksen osuudesta (kasvaa laina-ajan edetessä)
• Mahdollisista lainaturvamaksuista ja palvelumaksuista

Kuinka paljon lainaa voi saada?

Maksukykyarvio

Kuluttajansuojalain 7 a luvun 11 §:n mukaan luotonantajan on ennen asuntoluottosopimuksen tekemistä arvioitava huolellisesti kuluttajan luottokelpoisuus. Arviointi tehdään tuloja ja menoja sekä muita taloudellisia olosuhteita koskevien tietojen perusteella.

Pankki arvioi esimerkiksi:

• Tulot ja niiden jatkuvuuden
• Muut lainat ja velat
• Elinkustannukset
• Maksukyvyn korkeammalla korolla (stressitesti)
• Luottotiedot

Finanssivalvonnan suositus:

Finanssivalvonnan johtokunta suositteli kesäkuussa 2022 (voimaan 1.1.2023), että asuntolainoja myönnetään pääsääntöisesti lainanhakijoille, joiden kaikkien lainanhoitokulujen arvioidaan pysyvän stressitilanteessa alle 60 prosentissa nettotuloista. Laskennassa takaisinmaksuaika on enintään 25 vuotta ja korko vähintään 6 % (pois lukien pitkäaikaisesti korkosuojatut ja kiinteäkorkoiset luotot). Hallituksen esityksessä HE 190/2025 suositukseen viitataan voimassa olevana.

Suomessa ei ole sitovaa velka-tulosuhdetta (esimerkiksi "laina enintään 4,5 × vuositulot"). Erilaisia nyrkkisääntöjä käytetään, mutta ne eivät ole voimassa olevia viranomaissuosituksia.

Laskentaesimerkki

Alla lasketaan, mitä 60 %:n raja tarkoittaisi. Raja on suosituksen yläraja eikä kerro, paljonko lainaa kannattaa ottaa: jäljelle jäävän summan on riitettävä myös elämiseen.

Oletukset: annuiteetti, laina-aika 25 vuotta, laskentakorko 6 %, ei muita velkoja.

Laina 200 000 €:  kuukausierä 6 %:n korolla noin 1 289 €
                  → 60 %:n raja edellyttäisi nettotuloja vähintään noin 2 148 €/kk
Laina 400 000 €:  kuukausierä 6 %:n korolla noin 2 577 €
                  → 60 %:n raja edellyttäisi nettotuloja vähintään noin 4 295 €/kk

Hallituksen esityksessä HE 190/2025 käytetään samaa esimerkkiä: 400 000 euron lainaan tarvittaisiin suosituksen mukaan nettotuloja vähintään noin 4 300 euroa kuukaudessa. Lisää laskelmia on artikkelissa paljonko asuntolainaa voi saada.

Stressitesti

Oma maksukyky kannattaa testata:

• Finanssivalvonnan mukaan omissa laskelmissa kannattaa käyttää matalan korkotason vallitessa vähintään 6 prosentin korkoa
• Kestääkö talous koronnousun, jos samalla menot kasvavat?
• Riittääkö puskuri esimerkiksi työttömyyden tai sairastumisen varalle?

Asuntolainan korko

Viitekorko

Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 asuntolainakannasta 95 prosentissa viitekorkona käytettiin euriborkorkoja. Uusista asuntolainoista 59 % sidottiin 12 kuukauden euriboriin, 19 % 3 kuukauden ja 16 % 6 kuukauden euriboriin.

Yleisimmät korkovaihtoehdot:

Kuluttajansuojalain mukaan korko saa muuttua vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron mukaan, ja viitekoron on oltava julkisesti saatavilla ja luotonantajan yksipuolisesta määräysvallasta riippumaton. Euriborista kerrotaan lisää artikkelissa euribor ja viitekorko.

Marginaali

Pankin palkkio:

• Lisätään viitekorkoon
• Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusien asuntolainojen keskimarginaali oli 0,52 % ja asuntolainakannan 0,65 % (pl. korkosuojatut lainat)
• Neuvoteltavissa
• Pysyy yleensä samana koko laina-ajan, ellei toisin sovita

Kokonaiskorko:

Kokonaiskorko = Viitekorko + Marginaali
Esim. 3,5 % = 3,0 % (euribor) + 0,5 % (marginaali)

Kiinteä vs. vaihtuva korko

Kiinteäkorkoisen lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta voidaan periä korvausta laissa säädetyin edellytyksin (ks. ylimääräiset lyhennykset alla).

Korkokatto

Suoja koronnousulta:

• Maksimikorkotaso sovitaan
• Lisäkustannus
• Turva korkojen voimakasta nousua vastaan

Lyhennystapa

Annuiteetti

Tasaerä, jossa erä muuttuu koron mukana:

• Kuukausierä pysyy samana, kun viitekorko ei muutu
• Koron osuus pienenee, lyhennys kasvaa
• Helppo budjetoida

Tasalyhennys

Sama lyhennys + vaihtuva korko:

• Kuukausierä pienenee laina-ajan edetessä
• Alussa suuremmat erät
• Kokonaiskorkokustannus pienempi kuin annuiteetissa samalla korolla ja laina-ajalla

Kiinteä tasaerä

Erä pysyy vakiona:

• Korkomuutokset vaikuttavat laina-aikaan
• Erä ei muutu
• Laina-aika venyy tai lyhenee

Suomen Pankin mukaan helmikuun 2026 lopussa omistusasuntolainakannasta (euromäärin) 80 % oli annuiteettilainoja ja 16 % kiinteän tasaerän lainoja.

Bullet-laina

Vain korot, lyhennys lopussa:

• Maksetaan vain korkoja
• Pääoma kerralla lopussa
• Harvinainen yksityishenkilöillä

Laina-aika

Enimmäislaina-aika

Kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa luoton myöntöhetkellä olla enintään 40 vuotta luoton nostamispäivästä lukien. Raja tuli voimaan 1.6.2026 (L 354/2026); aiemmin enimmäisaika oli 30 vuotta. Luotonantaja saa poiketa enimmäisajasta 10 prosentin osuudessa asuntoluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljänneksellä.

Valtion takaamissa ja ASP-lainoissa laina-aika on myöntöhetkellä enintään 25 vuotta, ja lyhennysvapaat voivat pidentää sitä enintään 29 vuoteen. Lakimuutoksesta kerrotaan lisää artikkelissa asuntolainan lakimuutos 2026.

Tyypilliset laina-ajat

Laina-ajan vaikutus

Esimerkki 200 000 € lainasta (annuiteetti, korko 4 % koko laina-ajan):

Laina-ajan valinta

Lyhyempi laina-aika:

• Nopeammin velaton
• Pienempi kokonaiskustannus
• Suurempi kuukausierä

Pidempi laina-aika:

• Pienempi kuukausierä
• Enemmän joustovaraa
• Suurempi kokonaiskustannus

Vakuudet

Asunto vakuutena

Pääsääntö:

• Ostettu asunto toimii vakuutena
• Pankki saa panttioikeuden (asunto-osakkeissa osakkeet, kiinteistössä panttikirjat)
• Finanssivalvonnan mukaan pankki laskee vakuusarvon vähentämällä kohteen käyvästä arvosta varmuusmarginaalin

Lainakatto:

Lainakatto rajoittaa lainan enimmäismäärää suhteessa vakuuksien käypään arvoon luottoa myönnettäessä. Finanssivalvonnan päätöksellä (29.6.2026, voimaan 1.7.2026) asuntolaina voi olla enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille lainanottajille. Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunto 95 %), mutta käytössä oleva enimmäisluototussuhde on nostettu 95 prosenttiin. (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026.) Finanssivalvonnan mukaan lainakaton laskennassa ei käytännössä huomioida valtiontakausta, ja henkilötakaus on rajattu hyväksyttävien vakuuksien ulkopuolelle.

Vakuusvaje:

• Jos laina on suurempi kuin pankin laskema vakuusarvo
• Pankki voi edellyttää lisävakuuksia

Lisävakuudet

Vaihtoehtoja:

Valtion täytetakaus

Omaan käyttöön ostettavaan asuntoon (1.6.2026 alkaen, ei vain ensiasunnon ostajille):

• Valtio takaa enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, ja valtion vastuu on enintään 60 000 € asuntoa kohden
• Lain mukaan valtion vastuu koskee enintään 85 % asunnon hankintahinnasta (laki 340/2025, 6 §)
• Takausmaksu 2,5 % takauksen määrästä, peritään kerran lainan nostamisen yhteydessä
• Laina-aika enintään 25 vuotta myöntöhetkellä
• Takaus ei koske vapaa-ajan asuntoa
• ASP-lainan valtiontakaus on enintään 25 % ja maksuton

Lisätietoa on artikkelissa valtiontakaus asuntolainaan.

ASP-laina

ASP-säästäjä voi saada ensiasuntoon korkotuetun ASP-lainan. Valtiokonttorin mukaan:

• säästämisen voi aloittaa 18 vuotta täyttänyt, eikä yläikärajaa ole 1.6.2026 alkaen
• uusilla tileillä vaaditaan vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta (50–1 500 €/kk) ja omasäästöosuus vähintään 10 % hankintahinnasta
• korkotuki on 10 vuoden ajan 70 % koron 3,8 %:n ylittävästä osasta
• korkotukilainan enimmäismäärä on Helsingissä, Espoossa ja eräissä muissa kunnissa 230 000 € (kahdelle 345 000 €) ja muissa kunnissa 160 000 € (kahdelle 240 000 €)
• talletuskorko on 1 % ja ensiasunnon oston yhteydessä maksettava lisäkorko 2–4 %.

Asuntolainan hakeminen

Prosessi

1. Selvitä maksukyky – laske, paljonko varaa kuukausierään on myös 6 %:n korolla
2. Hae lainatarjouksia – kilpailuta pankkeja
3. Vertaile tarjouksia – todellinen vuosikorko, marginaali, ehdot
4. Valitse pankki – sopivin kokonaisuus
5. Toimita asiakirjat – tulotodistukset, verotiedot
6. Saat lainapäätöksen – alustava tai sitova
7. Allekirjoita lainasopimus – kaupan yhteydessä
8. Laina nostetaan – kauppahinta maksetaan

Kuluttajansuojalain mukaan luotonantajan on annettava hyvissä ajoin ennen sopimuksen tekemistä ennakkotiedot vakiomuotoisella ESIS-lomakkeella, eikä tietojen antamisesta saa periä maksua (KSL 7 a:6 ja 7 a:8). Kuluttajalla on oikeus peruuttaa asuntoluottosopimus 14 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä tai siitä, kun hän sai sopimuksen tiedot sisältävän kappaleen (KSL 7 a:17).

Tarvittavat asiakirjat

Tulotodistukset:

• Palkkatodistus tai palkkalaskelmat
• Verotuspäätös
• Työsopimus

Varallisuustiedot:

• Säästöt ja sijoitukset
• Muut velat
• Luottotiedot (pankki tarkistaa)

Kohteen tiedot:

• Myyntiesite
• Isännöitsijäntodistus (asunto-osake)
• Kiinteistötiedot (kiinteistö)

Lainapäätöksen voimassaolo

Alustava lainapäätös:

• Voimassaoloaika vaihtelee pankeittain, joten se kannattaa tarkistaa
• Ehdollinen (riippuu kohteesta)
• Voi muuttua

Sitova lainatarjous:

• Annetaan kohteen varmistuttua
• Sisältää kaikki sopimusehdot
• Voimassa tarjouksessa ilmoitetun ajan

Asuntolainan kustannukset

Suorat kustannukset

Ostoon liittyvät kustannukset

Asunnon ostoon liittyy myös varainsiirtovero, joka on hyvä huomioida omarahoituksessa:

• Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % ja kiinteistön 3 %. Alennettuja verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen allekirjoitettuihin sopimuksiin.
• Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta: kauppahinta ja osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus lain edellytyksin (VSVL 20 §).
• Tavallisessa asunto-osakekaupassa vero ilmoitetaan ja maksetaan 2 kuukauden kuluessa kaupasta, mutta kiinteistönvälittäjän välityksellä tehdyssä kaupassa vero suoritetaan kaupanteon yhteydessä.
• Uudiskohteessa ostaja maksaa veron 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, myös välittäjää käytettäessä.
• Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024.

Piilevät kustannukset

Huomioitavaa:

• Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen. Tulonhankkimisvelan, kuten vuokra-asunnon lainan, korkoihin sovelletaan eri sääntöä.
• Inflaation vaikutus
• Vaihtoehtoiskustannus (sijoittaminen)

Kokonaiskulujen vertailu

Käytä todellista vuosikorkoa:

• Finanssivalvonnan mukaan todelliseen vuosikorkoon sisältyvät muun muassa luotonvarausprovisio, järjestelypalkkio ja toimitusmaksu
• Vertailukelpoinen luku eri tarjousten välillä
• Ilmoitetaan ennakkotiedoissa (ESIS-lomake)

Lainan hoitaminen

Maksuohjelma

Pankin maksupäivät:

• Sovitaan lainasopimuksessa
• Eräpäivä kannattaa sovittaa palkkapäivään
• Suoraveloitus tai e-lasku

Maksumuutokset

Mahdollista sopimuksen mukaan:

• Eräpäivän vaihto
• Lyhennysvapaa jakso
• Laina-ajan muutos (luotonantajan arvion mukaan)

Ylimääräiset lyhennykset

Edut:

• Laina-aika lyhenee tai erät pienenevät
• Kokonaiskorkokulu pienenee

Kuluttajansuojalain mukaan kuluttajalla on oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää. Luotonantaja voi periä korvausta vain, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Korvaus on enintään korkotason alenemisesta johtuva tappio (KSL 7 a:19–20).

Asuntolainan riskit

Korkoriski

Korkojen nousu:

• Kuukausierä kasvaa (annuiteetti, tasalyhennys) tai laina-aika pitenee (kiinteä tasaerä)
• Maksukyky voi heikentyä
• Varaudu stressitestillä ja puskurilla

Työttömyysriski

Jos tulot putoavat:

• Lyhennysvapaa voi olla mahdollinen sopimuksen mukaan
• Lainaturva voi auttaa ehtojensa mukaisesti
• Neuvottele pankin kanssa ajoissa

Kuluttajansuojalain sosiaalista suoritusestettä koskevan säännöksen mukaan luotonantaja ei saa eräännyttää luottoa maksuviivästyksen vuoksi, jos viivästys johtuu sairaudesta, työttömyydestä tai muusta vastaavasta kuluttajasta riippumattomasta seikasta, ellei se ole luotonantajalle ilmeisen kohtuutonta (KSL 7:34, sovelletaan asuntoluottoihin 7 a:31:n nojalla).

Arvonlaskuriski

Jos asunnon arvo laskee:

• Vakuusarvo heikkenee
• Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia yksityisasiakkaalta lisävakuuksia vakuuden arvon normaalin alenemisen vuoksi
• Arvonlasku vaikuttaa kuitenkin myyntimahdollisuuksiin ja siihen, riittääkö kauppahinta lainan maksuun

Tarkistuslista asuntolainaan

Ennen hakemista

• Maksukyky laskettu realistisesti
• Stressitesti tehty (korko vähintään 6 %)
• Omarahoitusosuus ja varainsiirtovero huomioitu
• Luottotiedot kunnossa
• Usea pankki kilpailutettu

Lainatarjousta vertaillessa

• Marginaali vertailtu
• Todellinen vuosikorko vertailtu
• Kaikki kulut huomioitu
• Ehdot ymmärretty
• Joustavuus arvioitu

Lainasopimusta allekirjoittaessa

• Ehdot läpikäyty
• Lyhennystapa ymmärretty
• Vakuudet selvillä
• Lainaturvan tarve arvioitu
• Ylimääräisen lyhennyksen ehdot tiedossa

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon omarahoitusta tarvitaan?

Finanssivalvonnan päätöksellä lainakatto on 95 % kaikille lainanottajille (päätös 29.6.2026, voimaan 1.7.2026; tarkistettu 25.9.2026), joten pelkällä ostettavan asunnon vakuudella lainan osuus voi olla enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta. Lain mukainen perustaso on 90 %, mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin. Pankit voivat kuitenkin edellyttää enemmän omaa rahaa, ja lisäksi varainsiirtovero ja muut kulut on maksettava. Valtiontakaus voi pienentää lisävakuuksien tarvetta. Suurempi omarahoitus voi parantaa lainaehtoja.

Kannattaako valita kiinteä vai vaihtuva korko?

Riippuu riskinsietokyvystä ja omasta taloudesta. Kiinteä korko tuo ennakoitavuutta sovituksi ajaksi, ja vaihtuva korko seuraa markkinakorkoja kumpaankin suuntaan. Osa lainanottajista valitsee osan lainasta kiinteäkorkoisena ja osan vaihtuvakorkoisena.

Voiko asuntolainaa maksaa nopeammin pois?

Kyllä. Kuluttajalla on lain mukaan oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää. Korvausta voidaan periä vain laissa säädetyissä tilanteissa, esimerkiksi kiinteäkorkoisessa luotossa, joten ehdot kannattaa tarkistaa lainasopimuksesta.

Mitä on lainaturva?

Lainaturva on vakuutus, joka maksaa lainan takaisin tai lyhennyksiä esimerkiksi kuoleman, työkyvyttömyyden tai työttömyyden sattuessa ehtojensa mukaisesti. Se ei ole pakollinen, mutta voi tuoda turvaa.

Saanko lainaa, vaikka minulla on opintolainaa?

Kyllä, mutta opintolaina vaikuttaa maksukykyarvioon. Finanssivalvonnan suosituksen laskennassa huomioidaan hakijan kaikkien luottojen hoitokulut.

Yhteenveto

Asuntolaina on pitkäaikainen sitoumus:

1. Maksukyky: Arvioi realistisesti, varaudu koronnousuun (vähintään 6 %:n laskentakorko)
2. Kilpailutus: Vertaile useita pankkeja, neuvottele marginaalista
3. Korko: Valitse viitekorko ja harkitse kiinteää korkoa osalle
4. Laina-aika: Tasapaino erän koon ja kokonaiskustannuksen välillä; enimmäisaika on 40 vuotta, valtion takaamissa ja ASP-lainoissa 25 vuotta
5. Vakuudet: Asunto vakuutena, lainakatto 95 %, mahdolliset lisävakuudet ja valtiontakaus

Huolellinen valmistautuminen ja kilpailuttaminen voivat säästää tuhansia euroja laina-aikana.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Finanssivalvonta – Korot, marginaalit ja lyhennykset
• Finanssivalvonta – Takaus ja panttaus
• Finanssivalvonta – Makrovakauspäätös 29.6.2026
• Finanssivalvonta – Suositus asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi (2022)
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978
• Suomen Pankki – Asuntolainojen keskikoron kehitys tasaantunut (27.2.2026)
• Suomen Pankki – Asuntolainojen takaisinmaksuajat ovat pidentyneet (27.3.2026)
• Suomen Pankki – Takaisinmaksuajaltaan pidempien asuntolainojen määrä kasvanut (28.8.2026)
• Verohallinto – Varainsiirtovero
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Valtiokonttori – Ohje asuntolainojen valtiontakauksesta 1.6.2026 alkaen
• Valtiokonttori – ASP-säästäminen ja ASP-laina

Lue myös

• Asuntolainan kilpailuttaminen käytännössä
• Omarahoitusosuus
• ASP-tili ensiasunnon ostajalle
• Asuntolainan lakimuutos 2026