Vivere in Finlandia da pensionato: affitto o casa propria?

Per chi pensa di vivere in Finlandia da pensionato, conviene partire dalle regole sul soggiorno: i cittadini dell’UE, del SEE e della Svizzera possono soggiornare in Finlandia fino a tre mesi senza registrazione, mentre per un soggiorno più lungo il diritto di soggiorno viene registrato presso il servizio immigrazione finlandese e occorre un motivo di soggiorno. Quanto alla casa, una delle scelte principali è tra affitto e casa propria, e non esiste una risposta valida per tutti su quale delle due soluzioni costi meno: i costi dipendono dall’abitazione, dalla società proprietaria dell’edificio e dalla situazione personale.

Vivere in Finlandia da pensionato: soggiorno e registrazione

Secondo il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), il servizio immigrazione finlandese, i cittadini dell’UE, del SEE e della Svizzera possono soggiornare in Finlandia fino a tre mesi senza registrazione. Per un soggiorno più lungo il diritto di soggiorno viene registrato presso il Finnish Immigration Service, e occorre un motivo di soggiorno (ad es. lavoro, studio o mezzi sufficienti).

Se è cittadino di un Paese dell’UE, del SEE o della Svizzera, queste regole valgono anche per lei.

Un altro punto riguarda il rapporto tra casa e soggiorno. Secondo il servizio immigrazione finlandese, possedere in Finlandia un terreno, un immobile o azioni di un taloyhtiö (società per azioni proprietaria dell’edificio) non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere né un permesso di soggiorno né la cittadinanza.

Nel World Happiness Report 2026, pubblicato a marzo 2026, la Finlandia si è classificata al primo posto per la nona volta consecutiva. La classifica si basa su un sondaggio in cui gli intervistati valutano la propria vita su una scala da 0 a 10.

Per informazioni aggiornate sul soggiorno e sulla registrazione del diritto di soggiorno conviene consultare il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri).

Cosa non tratta questo articolo

Le questioni relative al pagamento e alla tassazione della pensione, all’assicurazione sanitaria, all’assistenza sanitaria e alle altre prestazioni di sicurezza sociale non rientrano in questo articolo. Conviene chiarirle prima del trasferimento con l’ente che eroga la pensione e con le autorità competenti. Possono valere anche le norme fiscali del Paese in cui risiede attualmente; si consiglia di verificarle presso l’amministrazione fiscale del proprio Paese.

Tutto l’anno o solo d’estate in Finlandia?

Una delle prime decisioni riguarda il periodo: vivere in Finlandia tutto l’anno o soltanto d’estate. Dal punto di vista del soggiorno vale quanto descritto sopra: se il soggiorno dura più di tre mesi, il diritto di soggiorno viene registrato presso il Finnish Immigration Service.

Dal punto di vista della casa, la scelta tra estate e anno intero incide sul tipo di abitazione da considerare:

• Per l’estate si può pensare a un mökki (casetta per le vacanze, spesso sul lago). Una casa estiva (kesämökki, non sempre adatta all’inverno) è un mökki pensato soprattutto per l’uso estivo, e il livello delle dotazioni varia da un caso all’altro.
• Per tutto l’anno si può considerare un’abitazione in città oppure una casa in campagna; le differenze tra i due tipi di proprietà sono spiegate nelle sezioni seguenti.

Luce e temperature d’estate (e il buio d’inverno)

Secondo il Finnish Meteorological Institute (Ilmatieteen laitos), l’istituto meteorologico finlandese, nel periodo di riferimento 1991–2020 la temperatura media di luglio era di 18,1 °C a Helsinki (Kaisaniemi), 16,7 °C a Jyväskylä e 15,6 °C a Rovaniemi. Secondo le normali climatologiche dell’Organizzazione meteorologica mondiale (WMO) per lo stesso periodo, la media di luglio a Roma (Ciampino) è di circa 25 °C. Nelle stazioni della Finlandia meridionale e centrale la temperatura massima giornaliera di luglio è in media di circa 21–23 °C.

Secondo il Finnish Meteorological Institute, al solstizio d’estate a Helsinki il giorno dura quasi 19 ore: nel sud si parla di notti chiare. Il limite del sole di mezzanotte passa per il circolo polare artico all’altezza di Rovaniemi, ma il sole di mezzanotte si vive anche a sud del circolo polare, lungo la linea Tornio–Kuusamo. Secondo il Finnish Meteorological Institute, a Nuorgam il sole di mezzanotte inizia il 16 maggio e termina il 29 luglio. Il kaamos (stagione buia con giornate brevissime), cioè il periodo in cui il sole non sorge, vi dura dal 25 novembre al 17 gennaio.

Come funziona il mercato immobiliare finlandese: asunto-osake o kiinteistö

Prima di scegliere tra affitto e acquisto, conviene capire che cosa si compra in Finlandia.

Chi compra un appartamento in un palazzo residenziale o in una villetta a schiera (le villette a schiera sono di solito organizzate come taloyhtiö) in genere acquista le azioni di un taloyhtiö: si tratta di asunto-osake (azioni che danno diritto a un’abitazione), cioè azioni che consentono di utilizzare un determinato appartamento. L’edificio appartiene alla società, e il terreno è di proprietà della società (oma tontti, terreno di proprietà) oppure è preso in locazione (vuokratontti, terreno in affitto, spesso dal comune).

Chi compra una casa unifamiliare o un mökki, invece, di solito acquista un terreno con fabbricati (kiinteistö, particella registrata con i suoi edifici), cioè il terreno e gli edifici. La forma della compravendita, le imposte e la registrazione sono diverse nei due casi.

Per chi possiede un asunto-osake è previsto il vastike (quota mensile versata al taloyhtiö). Il vastike non va confuso con un affitto.

Affitto o casa propria?

Il costo dell’affitto e quello di una casa di proprietà dipendono dall’abitazione, dal taloyhtiö e dalla situazione personale: ogni situazione è diversa, e non esiste una risposta valida per tutti su quale delle due soluzioni costi meno. Si può però sapere in anticipo che cosa si paga quando si possiede una casa in Finlandia.

Che cosa si paga al momento dell’acquisto

• Imposta sul trasferimento per un asunto-osake: 1,5%. L’imposta si calcola sul prezzo senza debito (velaton hinta, prezzo di vendita più quota del prestito della società): il prezzo d’acquisto (ed eventuali altri corrispettivi) più la parte di yhtiölaina (quota del prestito della società) relativa alle azioni, alle condizioni previste dalla legge.
• Imposta sul trasferimento per un kiinteistö (di solito casa unifamiliare o mökki): 3%.

Esempio con cifre di fantasia: per un asunto-osake con prezzo d’acquisto di 100.000 euro e una quota di yhtiölaina di 20.000 euro, il prezzo senza debito è di 120.000 euro e l’imposta sul trasferimento dell’1,5% è di 1.800 euro.

Che cosa si paga ogni anno

• Per un asunto-osake: il vastike versato al taloyhtiö.
• Per un kiinteistö: l’imposta sugli immobili (kiinteistövero, imposta annua su terreni ed edifici), stabilita e riscossa dalla Finnish Tax Administration (Verohallinto), l’amministrazione fiscale finlandese. Le fasce di aliquota per il 2026 sono:
  • suolo: 1,30–2,00%
  • aliquota generale: 0,93–2,00%
  • edificio residenziale permanente: 0,41–1,00%
  • altro edificio residenziale (ad esempio una casa per il tempo libero, vapaa-ajan asunto): 0,93–2,00%
  • sito edificabile non edificato: 2,00–6,00%

L’imposta sugli immobili è dovuta per l’intero anno da chi è proprietario al 1° gennaio. Se l’imposta ammonta ad almeno 170 euro, viene suddivisa automaticamente in due rate.

E l’affitto?

In Finlandia gli appartamenti nei palazzi residenziali e nelle villette a schiera sono di solito azioni di un taloyhtiö, quindi anche un appartamento in affitto può trovarsi in un taloyhtiö. Dal 1° ottobre 2026, secondo la modifica della legge sulle società per azioni immobiliari (legge 535/2026), l’azionista che concede il proprio appartamento in uso a un’altra persona è tenuto ad avere le informazioni necessarie su chi lo utilizza e a fornirle alla società su sua richiesta motivata.

Per i dati sugli affitti si può consultare Statistics Finland (Tilastokeskus), l’istituto di statistica finlandese.

Come ricordato nella sezione sul soggiorno, possedere una casa in Finlandia non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere un permesso di soggiorno.

Esempio: una casa o un mökki in campagna

Chi immagina di vivere in Finlandia da pensionato in una casa in campagna o in un mökki acquista di solito un kiinteistö, cioè il terreno e gli edifici.

Secondo il National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l’ente finlandese per la misurazione del territorio e i registri immobiliari, nel 2025 il prezzo mediano di un kiinteistö edificato con una piccola abitazione (case unifamiliari e simili) nelle aree a insediamento sparso (haja-asutusalue) era di 107.000 euro in tutta la Finlandia. Per regione (maakunta) variava da circa 54.000 euro nel Satakunta a 210.000 euro nell’Uusimaa. La mediana indica che metà delle compravendite ha avuto un prezzo superiore e metà un prezzo inferiore. Nelle aree con piano regolatore dettagliato (asemakaava) la mediana in tutta la Finlandia era di 177.000 euro.

La statistica comprende solo i kiinteistö su terreno di proprietà, non gli asunto-osake né le piccole abitazioni su terreno in locazione.

Kiinteistö edificati con una piccola abitazione, 2025: numero di compravendite / prezzo mediano per compravendita (non asunto-osake). Fonte: National Land Survey of Finland.

Anche il mökki compare nelle statistiche. Secondo Statistics Finland, alla fine del 2025 in Finlandia c’erano 485.475 edifici residenziali per il tempo libero, cioè mökki. Per i kiinteistö per le vacanze edificati, situati in riva all’acqua e di superficie inferiore a 2 ettari, secondo il National Land Survey of Finland il prezzo mediano nel 2025 era di 92.000 euro nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive e di 74.000 euro nelle aree a insediamento sparso (comunicato del 25 febbraio 2026). Nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive era, ad esempio, di 183.000 euro nell’Uusimaa, 90.000 euro nell’Etelä-Savo, 57.000 euro nella Pohjois-Karjala e 60.000 euro nella Lapponia finlandese. Si tratta di prezzi per compravendita, non al metro quadro, e le dimensioni e le condizioni delle proprietà variano. Maggiori dettagli si trovano nell’articolo sul cottage sul lago in Finlandia.

Per l’imposta annua sugli immobili valgono le fasce indicate nella sezione «Affitto o casa propria?».

Prima dell’acquisto si consiglia di verificare con il comune l’uso consentito degli edifici e le norme edilizie per il lotto.

Quanto costa una casa: i prezzi nel 2025

Per gli appartamenti, secondo Statistics Finland il prezzo medio al metro quadro (media, non mediana) degli appartamenti usati in asunto-osake nel 2025 era di 2.594 euro/m² in tutta la Finlandia, di 4.270 euro/m² nell’area metropolitana di Helsinki e di 1.860 euro/m² nel resto della Finlandia. Fuori dall’area metropolitana di Helsinki il prezzo medio al metro quadro era quindi inferiore alla metà di quello dell’area metropolitana.

(Statistics Finland, StatFin, tabelle 13mw e 13mx; per le città, tutte le tipologie di edificio.)

Nelle regioni della Finlandia continentale il prezzo medio al metro quadro degli appartamenti usati in asunto-osake variava nel 2025 da 1.108 euro nell’Etelä-Savo a 3.826 euro nell’Uusimaa.

Per le case, secondo la statistica dei prezzi di compravendita del National Land Survey of Finland, nel 2025 il prezzo mediano di un kiinteistö edificato con una piccola abitazione era di 150.000 euro in tutta la Finlandia. Questa statistica riguarda solo i kiinteistö su terreno di proprietà venduti per intero e i määräala (porzioni di fondo non ancora frazionate), non gli asunto-osake. Non va confrontata direttamente con la cifra di 107.000 euro della sezione precedente, che usa una delimitazione diversa.

Per un quadro più ampio dei prezzi si possono leggere gli articoli quanto costa una casa in Finlandia e dove comprare casa in Finlandia.

Se decide di comprare: autorizzazioni e costi in breve

Chi ha bisogno di un’autorizzazione

L’autorizzazione di cui si parla è quella del Ministry of Defence (Puolustusministeriö), il Ministero della Difesa finlandese. La legge richiede l’autorizzazione quando un kiinteistö viene acquistato da una persona senza la cittadinanza di uno Stato dell’UE o del SEE, oppure da un ente in cui un soggetto esterno all’UE/SEE detiene almeno il 10% della proprietà o un’influenza equivalente. L’autorizzazione riguarda solo i kiinteistö (ad esempio una casa unifamiliare con il suo lotto o un terreno con mökki), non gli asunto-osake. La legge non si applica alle isole Åland, che hanno una propria legislazione sull’acquisto di terreni: lì l’acquisto di un kiinteistö, anche di un terreno con mökki, richiede di solito un’autorizzazione del Government of Åland (Ålands landskapsregering), il governo autonomo delle Åland, se l’acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland. Secondo il governo autonomo delle Åland, l’acquisto di un asunto-osake non richiede autorizzazione, a meno che ciò non sia previsto dall’autorizzazione all’acquisto di terreni rilasciata alla società stessa. Le regole delle Åland sono diverse da quelle della Finlandia continentale, ed è consigliabile verificarle presso il governo autonomo delle Åland.

Il diritto di cittadinanza regionale delle Åland può essere ottenuto solo da cittadini finlandesi; di norma servono inoltre cinque anni di residenza nelle Åland e una conoscenza soddisfacente dello svedese. Un cittadino straniero, quindi, non può ottenerlo.

Se ha la cittadinanza di uno Stato dell’UE o del SEE, non ha bisogno dell’autorizzazione del Ministero della Difesa per acquistare un kiinteistö nella Finlandia continentale; nelle isole Åland valgono le regole proprie descritte sopra. Secondo il Ministero della Difesa, l’autorizzazione non è richiesta se l’acquirente ha la cittadinanza di uno Stato dell’UE o del SEE, anche se possiede pure la cittadinanza di un altro Paese.

Per chi ha bisogno dell’autorizzazione:

• Termine: la legge prevede che la domanda sia presentata entro 2 mesi dall’acquisto.
• Tariffa: 210 euro con pagamento online oppure 280 euro con fattura, per ciascun kiinteistötunnus (codice identificativo del kiinteistö) (2026).
• Permesso di soggiorno permanente: non elimina la necessità dell’autorizzazione.
• Se l’autorizzazione non viene concessa: la legge prevede che il kiinteistö sia ceduto a terzi entro sei mesi dal momento in cui la decisione diventa definitiva.

Per Russia e Bielorussia esiste una regola separata. Dal 15 luglio 2025 il Ministero della Difesa non concede l’autorizzazione all’acquisto di un kiinteistö alle persone che hanno esclusivamente la cittadinanza russa, quella bielorussa o entrambe. L’autorizzazione non viene concessa nemmeno agli enti con sede in questi Paesi né agli enti in cui tali soggetti detengono il controllo di maggioranza (legge 470/2019, § 5 a; decreto governativo 840/2025). Il divieto non si applica a chi, sia al momento dell’acquisto sia al momento della presentazione della domanda, è titolare di un permesso di soggiorno permanente in Finlandia in corso di validità oppure di un permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo rilasciato dalla Finlandia. L’elenco degli Stati può cambiare.

I costi della compravendita di un kiinteistö

L’imposta sul trasferimento è dell’1,5% per un asunto-osake e del 3% per un kiinteistö (si veda la sezione «Affitto o casa propria?»).

La compravendita di un kiinteistö si stipula per iscritto: il contratto è firmato dalle parti e confermato da un public purchase witness (kaupanvahvistaja: attesta la compravendita, verifica identità e forma), oppure si conclude nel sistema elettronico di compravendita del National Land Survey of Finland. Dal contratto risultano l’intento di trasferire la proprietà, il kiinteistö, il venditore e l’acquirente, il prezzo e ogni altro corrispettivo.

La legge prevede che l’acquirente di un kiinteistö richieda il lainhuuto (iscrizione della proprietà di un terreno) entro 6 mesi dalla firma dell’atto di cessione. L’imposta sul trasferimento va pagata prima di richiedere il lainhuuto.

Tariffe del National Land Survey of Finland (listino prezzi, verificato al 1° ottobre 2026):

• lainhuuto: 172 euro
• conferma della compravendita da parte del kaupanvahvistaja: 143 euro
• conferma di un kiinnitys (iscrizione di garanzia sul fondo), se il kiinteistö è dato in garanzia di un prestito: 47 euro

L’acquisto passo per passo, anche dall’estero, è descritto nella guida a comprare casa in Finlandia.

E poi?

Trovare la casa giusta è una parte del trasferimento. L’acquisto, il possesso e, in seguito, la locazione di una casa hanno ciascuno regole proprie, che trattiamo in articoli separati. Home Of Homes punta a rendere più semplice comprare, possedere e dare in affitto una casa in Finlandia, in un unico posto, anche quando si vive all’estero.

Domande frequenti

Un pensionato italiano può vivere in Finlandia?

I cittadini dell’UE, del SEE e della Svizzera possono soggiornare in Finlandia fino a tre mesi senza registrazione; se è cittadino di uno di questi Paesi, la regola vale anche per lei. Per i soggiorni più lunghi si veda la sezione «Vivere in Finlandia da pensionato: soggiorno e registrazione»; le questioni legate alla pensione non sono trattate in questo articolo (si veda «Cosa non tratta questo articolo»).

Devo registrarmi se resto in Finlandia più di tre mesi?

Per un soggiorno più lungo di tre mesi il diritto di soggiorno dei cittadini dell’UE, del SEE e della Svizzera viene registrato presso il Finnish Immigration Service, e occorre un motivo di soggiorno (ad es. lavoro, studio o mezzi sufficienti). Per informazioni aggiornate conviene consultare il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri).

Meglio affittare o comprare casa da pensionato?

Non esiste una risposta valida per tutti: i costi dipendono dall’abitazione, dal taloyhtiö e dalla situazione personale. Chi compra paga l’imposta sul trasferimento (1,5% per un asunto-osake, 3% per un kiinteistö), e il proprietario di un kiinteistö paga ogni anno l’imposta sugli immobili (si veda «Affitto o casa propria?»). Le autorizzazioni per l’acquisto sono descritte nella sezione «Se decide di comprare»; le isole Åland hanno regole proprie.

Posso vivere in Finlandia solo d’estate?

Anche per l’estate valgono le regole della sezione «Tutto l’anno o solo d’estate in Finlandia?»: se il soggiorno supera i tre mesi, il diritto di soggiorno viene registrato. Una possibile abitazione per l’estate è una casa estiva (kesämökki), che non è sempre adatta all’inverno. Nel periodo 1991–2020 la temperatura media di luglio era di 18,1 °C a Helsinki (Kaisaniemi) e di circa 25 °C a Roma (Ciampino).

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Fonti

• Finnish Immigration Service: EU citizen, Registration of right of residence, FAQ residence permits
• World Happiness Report: worldhappiness.report
• Finnish Meteorological Institute: Jokinen e altri 2021, Tilastoja Suomen ilmastosta ja merestä 1991–2020 (Raportteja 2021:8, in finlandese), Tähtitieteelliset vuodenajat e Aurinko ja kuu (in finlandese); WMO: Climate Normals 1991–2020
• Finlex: legge 1599/2009 sulle società per azioni immobiliari, legge 535/2026, legge 470/2019, legge 328/2025, decreto 840/2025 (in finlandese)
• National Land Survey of Finland: Apartments, Public purchase witnessing, Property Transaction Service, listino prezzi, comunicato sulle compravendite 2025, servizio statistico delle compravendite (REST) (in finlandese)
• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buyer of a flat, Transfer tax – buying real property, Real estate tax rates, Paying real estate tax
• Statistics Finland: StatFin, tabella 13mw, tabella 13mx, Rents of dwellings, Kesä tilastojen valossa (in finlandese)
• Ministry of Defence: Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate
• Government of Åland: Jordförvärv på Åland e Åländsk hembygdsrätt (in svedese)

Informazioni verificate: ottobre 2026. Norme e prezzi cambiano; si consiglia di verificare i dettagli aggiornati presso le fonti indicate sopra.

Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Home Of Homes è una piattaforma, non un agente immobiliare.