Salaojat peruskorjauksen yhteydessä
Opas salaojien uusimiseen osana laajempaa peruskorjausta. Selvitä, mitä töitä kannattaa yhdistää, miten aikataulu rakentuu ja mitä kustannuksia odottaa.
Salaojien uusiminen on usein järkevää tehdä osana laajempaa peruskorjausta. Kun rakennuksen ympärys kaivetaan auki, samalla voidaan korjata sokkelin vedeneristys, routaeristys, sadevesijärjestelmä ja piha-alueen kallistukset. Tässä artikkelissa käsitellään, miten salaojaremontti sovitetaan yhteen muiden korjausten kanssa omakotitalossa ja taloyhtiössä.
Milloin salaojat kannattaa uusia peruskorjauksessa
Tyypilliset tilanteet
Salaojien uusiminen tulee usein ajankohtaiseksi peruskorjauksen suunnittelussa seuraavissa tilanteissa:
| Tilanne | Peruste |
|---|---|
| Salaojat yli 30–40 vuotta vanhat | Tekninen käyttöikä lähestyy loppuaan |
| Kellarissa tai alapohjassa kosteusongelmia | Kosteus voi olla peräisin maaperästä |
| Julkisivu- tai sokkeliremontti | Sokkelin alaosa on samalla auki |
| Pihan uudistaminen | Kaivutyöt voidaan yhdistää |
| Viemäri- tai vesijohtoremontti | Tonttijohdot kaivetaan esiin |
| Kuntotutkimuksessa havaittu puutteita | Asiantuntijan suositus |
Monissa 1960–1980-luvuilla rakennetuissa taloissa salaojat ovat alkuperäisiä. Niiden kunto kannattaa selvittää ennen peruskorjauksen laajuuden päättämistä.
Peruskorjauksen näkökulmasta olennaista ei ole pelkästään salaojien ikä vaan se, mitä muita töitä rakennuksen ympärillä on lähivuosina tulossa. Jos esimerkiksi julkisivuremontti on suunnitteilla muutaman vuoden päähän, salaojien uusimisen aikaistaminen samaan hankkeeseen voi olla edullisempaa kuin kaksi erillistä kaivuvaihetta.
Kuntoselvitys ennen päätöstä
Ennen päätöstä salaojien uusimisesta kannattaa selvittää nykyisten salaojien kunto:
- Tarkastuskaivojen tarkastus (vesi, liete, vesipinnan korkeus)
- Salaojaputkien kamerakuvaus
- Sokkelin ja kellarin seinien kosteusmittaukset
- Maanpinnan kallistusten arviointi
- Sadevesijärjestelmän toimivuus
Kuntoselvityksen perusteella voidaan arvioida, riittääkö huuhtelu ja osakorjaus vai onko koko järjestelmä uusittava.
Peruskorjauksen suunnittelussa kuntoselvityksen tulokset kannattaa kirjata niin, että niitä voidaan verrata korjauksen jälkeisiin mittauksiin. Esimerkiksi kellarin seinien kosteusmittaukset ennen ja jälkeen korjauksen kertovat, onko ulkopuolinen korjaus vaikuttanut toivotulla tavalla.
Mitä töitä yhdistää salaojaremonttiin
Luontevat yhdistelmät
Salaojaremontin yhteydessä kaivanto on auki rakennuksen ympäri. Samaan urakkaan on luontevaa yhdistää:
| Työ | Miksi yhdistää |
|---|---|
| Sokkelin vedeneristys | Sokkeli on näkyvissä ja kuivatettavissa |
| Routaeristys | Asennetaan samaan kaivantoon |
| Sadevesijärjestelmän uusiminen | Putket kulkevat samassa kaivannossa |
| Kellarin seinien lämmöneristys ulkopuolelta | Parantaa energiatehokkuutta ja kosteusteknistä toimintaa |
| Tonttijohtojen uusiminen | Vähentää kaivutöiden määrää |
| Pihan kallistusten korjaus | Tehdään täytön yhteydessä |
| Radonin torjunnan toimenpiteet | Voidaan suunnitella samalla |
Yhdistelmiä valittaessa on hyvä muistaa, että jokainen lisätyö kasvattaa myös suunnittelun ja valvonnan tarvetta. Esimerkiksi kellarin ulkopuolinen lämmöneristys muuttaa seinärakenteen kosteusteknistä toimintaa, joten ratkaisun soveltuvuus kannattaa arvioida rakennesuunnittelijan kanssa. Radonin torjunnassa salaojituksen yhteyteen voidaan tarvittaessa varata radonputkisto, joka otetaan käyttöön mittaustulosten perusteella.
Sisäpuoliset korjaukset
Kellarillisessa talossa salaojaremontti liittyy usein myös sisäpuolisiin töihin:
- Kellarin seinien ja lattian kosteusvaurioiden korjaus
- Sisäpuolisten eristysten ja pintamateriaalien uusiminen
- Ilmanvaihdon parantaminen kellaritiloissa
Sisäpuoliset korjaukset tehdään yleensä vasta, kun rakenteet ovat kuivuneet ulkopuolisen korjauksen jälkeen.
Kuivuminen voi kestää massiivisissa betoni- tai tiilirakenteissa kuukausia, joskus yli vuoden. Liian aikaisin asennetut tiiviit pintamateriaalit voivat sulkea kosteuden rakenteeseen, joten sisäpuolisten töiden ajoitus kannattaa perustaa kosteusmittauksiin eikä pelkkään kalenteriin.
Haitta-aineet vanhoissa rakenteissa
Vanhojen rakennusten sokkeleissa ja kellarin ulkoseinissä on voitu käyttää bitumipohjaisia sivelyitä ja muita tuotteita, joissa voi olla haitta-aineita, kuten asbestia tai PAH-yhdisteitä. Ennen sokkelin puhdistusta ja purkutöitä on tyypillisesti tarpeen teettää haitta-ainekartoitus korjattavista rakenteista. Kartoituksen tulokset vaikuttavat työmenetelmiin, työsuojeluun ja purkujätteen käsittelyyn, joten ne kannattaa saada ennen urakan kilpailutusta. Lisätietoa kartoituksesta on artikkelissa asbestikartoitus.
Suunnittelu ja työjärjestys
Suunnitelmat
Peruskorjauksessa salaojaremontista laaditaan tyypillisesti:
- Salaoja- ja sadevesisuunnitelma
- Sokkelin vedeneristys- ja eristysratkaisu
- Pihan korkeussuunnitelma
- Tarvittaessa rakennesuunnitelma perustusten vahvistamiseen
Laajemmissa kohteissa suunnittelun koordinoi pääsuunnittelija. Taloyhtiössä hankkeelle palkataan usein myös valvoja.
Tyypillinen työjärjestys
- Lähtötietojen selvitys – kuntotutkimus, olemassa olevat piirustukset
- Suunnittelu – salaojat, sadevedet, vedeneristys, pihan korot
- Luvat tai ilmoitukset – tarkistetaan rakennusvalvonnasta
- Urakan kilpailutus – yksilöity urakkaohjelma
- Piharakenteiden purku – terassit, kivetykset, istutukset
- Kaivu osissa – perustusten vakavuus huomioiden
- Sokkelin puhdistus, kuivatus ja vedeneristys
- Salaojien, kaivojen ja sadevesiputkien asennus
- Routaeristys ja täyttö
- Pihan ennallistaminen ja kallistukset
- Luovutus ja dokumentointi
Kaivu osissa
Vanhoissa rakennuksissa kaivu tehdään usein lohkoittain, jotta perustusten vakavuus ei vaarannu. Tämä pidentää työn kestoa mutta vähentää painumisriskiä. Rakennesuunnittelija määrittää tarvittaessa, kuinka pitkiä osuuksia voidaan avata kerrallaan.
Erityistä huolellisuutta vaativat kohteet, joissa perustukset ovat matalalla tai perusmuuri on huonokuntoinen. Näissä kaivu anturan alapuolelle voi heikentää perustusten kantavuutta, joten työn aikana voidaan tarvita tuentoja tai perustusten vahvistamista. Myös naapurirakennusten ja tonttijohtojen läheisyys otetaan huomioon kaivusuunnitelmassa.
Aikataulu ja ajoitus
Kesto
| Kohde | Tyypillinen kesto |
|---|---|
| Omakotitalo, ei kellaria | 1–3 viikkoa |
| Omakotitalo, kellarillinen | 3–6 viikkoa |
| Rivitalo | 4–10 viikkoa |
| Kerrostalo | 2–4 kuukautta |
Kesto riippuu kohteen koosta, maaperästä, sääolosuhteista ja yhdistettävien töiden määrästä.
Vuodenaika
Salaojaremontit tehdään yleensä sulan maan aikaan keväästä syksyyn. Talvella työ on mahdollista, mutta routa, lumi ja kylmyys hidastavat työtä ja vaikeuttavat vedeneristystä. Ajoitus kannattaa suunnitella niin, että sokkeli ehtii kuivua ennen vedeneristystä.
Laajassa peruskorjauksessa aikataulua ohjaavat myös muut työt. Jos samassa hankkeessa korjataan julkisivua, salaojat ja sokkeli tehdään yleensä ensin, jotta telineet ja julkisivutyöt eivät jää kaivannon päälle. Urakoitsijoiden kalenterit täyttyvät keväällä nopeasti, joten kilpailutus kannattaa aloittaa jo edellisenä talvena.
Asukkaiden huomioiminen
Peruskorjauksen aikana rakennuksen ympärys on työmaata, mikä vaikuttaa kulkuun, pysäköintiin ja pihan käyttöön. Omakotitalossa perhe voi yleensä asua talossa töiden ajan, mutta sisäänkäyntien ja lasten turvallisuuden järjestelyt on hyvä sopia urakoitsijan kanssa etukäteen. Taloyhtiössä asukkaille tiedotetaan töiden vaiheista, avoimista kaivannoista ja mahdollisista katkoista esimerkiksi vesi- tai viemäriliittymissä.
Kustannukset peruskorjauksessa
Tyypilliset kustannukset
| Kohde | Tyypillinen kustannus |
|---|---|
| Omakotitalo, pelkät salaojat ja vedeneristys | 10 000–25 000 € |
| Omakotitalo, laaja kokonaisuus (salaojat, sadevedet, eristys, piha) | 20 000–45 000 € |
| Rivitalo | 40 000–150 000 € |
| Kerrostalo | 80 000–300 000 € |
Hinnat ovat suuntaa antavia ja vaihtelevat alueen, maaperän ja työn laajuuden mukaan.
Peruskorjauksen budjettiin kannattaa varata erillinen varaus odottamattomille löydöksille. Kun sokkeli kaivetaan esiin, siitä voi paljastua halkeamia, lahonneita puurakenteita tai vaurioituneita tonttijohtoja, joita kuntoselvityksessä ei ole nähty. Tyypillisesti tällaisista lisätöistä sovitaan urakkasopimuksessa yksikköhinnoin, jolloin niiden kustannukset ovat ennakoitavampia.
Yhdistämisen säästöt
Töiden yhdistäminen tuo tyypillisesti säästöjä, koska:
- Kaivu- ja täyttötyöt tehdään vain kerran
- Pihan ennallistaminen tehdään vain kerran
- Työmaan perustamiskustannukset jakautuvat useammalle työlle
- Asukkaiden haitta-aika lyhenee
Kotitalousvähennys
Omakotitalossa salaojaremontin työn osuudesta voi hakea kotitalousvähennystä. Taloyhtiön teettämästä remontista osakas ei voi saada kotitalousvähennystä. Ajantasaiset ehdot kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta.
Taloyhtiön erityispiirteet
Taloyhtiössä salaojien uusiminen kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. Hanke etenee tyypillisesti näin:
- Tarve kirjataan kunnossapitotarveselvitykseen
- Hallitus teettää kuntotutkimuksen ja hankesuunnitelman
- Yhtiökokous päättää hankkeesta ja rahoituksesta
- Osakkaille ilmoitetaan töistä ja pihan käyttörajoituksista
Taloyhtiössä salaojaremontti yhdistetään usein muihin ulkopuolisiin korjauksiin, kuten julkisivu- tai pihaperuskorjaukseen.
Laajan peruskorjauksen hankesuunnittelussa on hyvä arvioida myös, kuinka korjaukset vaikuttavat yhtiön rahoitukseen ja vastikkeisiin. Kun salaojat, julkisivu ja piha tehdään samassa hankkeessa, kokonaisuus on suuri mutta vuosikymmenten korjaustarve voi hoitua kerralla.
Yhteenveto
Salaojien uusiminen peruskorjauksen yhteydessä on kustannustehokasta, koska kaivutyöt tehdään kerralla ja useita ulkovaipan alaosan ongelmia voidaan korjata samanaikaisesti. Onnistuminen edellyttää kuntoselvitystä, huolellista suunnittelua ja töiden oikeaa järjestystä.
Keskeiset huomiot:
- Selvitä salaojien kunto ennen peruskorjauksen laajuuden päättämistä
- Yhdistä sokkelin vedeneristys, routaeristys ja sadevedet samaan urakkaan
- Suunnittele kaivu perustusten vakavuus huomioiden
- Dokumentoi toteutus huolellisesti
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Kannattaako salaojat uusia samalla, kun julkisivu korjataan? Monissa tapauksissa kannattaa, jos salaojat ovat vanhat tai niiden kunto on heikko. Julkisivuremontin yhteydessä sokkeli on usein jo työn alla, ja yhdistäminen vähentää kaivu- ja ennallistamiskustannuksia.
Voiko salaojat uusia osittain? Osittainen uusiminen on mahdollista, jos vauriot rajoittuvat yhteen sivuun. Kokonaisuuden toimivuus kannattaa kuitenkin arvioida, koska vanhat ja uudet osuudet toimivat yhdessä ja purkavat samaan kokoojakaivoon.
Kuinka kauan sokkelin annetaan kuivua ennen vedeneristystä? Kuivumisaika riippuu säästä ja rakenteen kosteudesta. Tyypillisesti sokkeli puhdistetaan ja annetaan kuivua muutamasta päivästä viikkoihin. Vedeneristystuotteen valmistajan ohjeet ja kosteusmittaus auttavat arvioimaan oikean ajankohdan.
Tarvitaanko salaojaremonttiin lupa? Tarve riippuu kunnan rakennusjärjestyksestä ja töiden laajuudesta. Pelkkä salaojien uusiminen ei yleensä vaadi lupaa, mutta laajemmissa korjauksissa ja taloyhtiöissä asia kannattaa tarkistaa rakennusvalvonnasta.