Millainen hinta-arvio kelpaa pankille?
Pankki arvioi asunnon arvon asuntolainan vakuutta varten. Katso, milloin erillinen hinta-arvio tarvitaan, millainen arvio kelpaa ja miten lainakatto lasketaan.
Asuntolainaa haettaessa pankki arvioi kohteen arvon lainan vakuutta varten. Arvio vaikuttaa siihen, kuinka paljon lainaa voi saada ja tarvitaanko lisävakuuksia. Mutta milloin pankki pyytää erillisen arvion ja millainen arvio kelpaa?
Tässä artikkelissa käymme yleisellä tasolla läpi, miten pankit käyttävät hinta-arviota, mitä laki ja Finanssivalvonnan lainakatto edellyttävät ja miten prosessi tavallisesti etenee. Pankkien käytännöt vaihtelevat, joten omat ehdot kannattaa varmistaa omasta pankista.
Ymmärrä kohteen arvoon vaikuttavat tekijät AsuntoPulssi analysoi kohteen tiedot ja auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja.
Miksi pankki tarvitsee hinta-arvion?
Vakuusarvo
Pankki käyttää asuntoa lainan vakuutena. Arvioinnissa kannattaa erottaa kolme käsitettä:
| Käsite | Selitys |
|---|---|
| Markkina-arvo (käypä arvo) | Todennäköinen myyntihinta tavanomaisessa kaupassa |
| Vakuusarvo | Pankin sisäisesti vakuudelle antama arvo |
| Vakuusaste | Vakuusarvon suhde markkina-arvoon |
Pankit määrittävät vakuusarvon omien riskienhallintaperiaatteidensa mukaan. Vakuusarvo voi olla markkina-arvoa alempi, ja vakuusaste voi vaihdella esimerkiksi kohdetyypin (asunto-osake, omakotitalo, vapaa-ajan asunto), sijainnin ja kunnon mukaan. Yleisiä, kaikkia pankkeja koskevia vakuusasteita ei ole säädetty laissa, joten tarkat prosentit kannattaa kysyä omasta pankista.
Lainakatto
Asuntolainoissa on lainakatto eli enimmäisluototussuhde (loan-to-value, LTV). Luottolaitoslain mukaan se lasketaan suhteessa vakuuksien käypään arvoon luottoa myönnettäessä. Finanssivalvonnan 29.6.2026 tekemän päätöksen mukaan lainakatto on 1.7.2026 alkaen 95 % kaikille lainanottajille (tarkistettu 25.9.2026). Lain mukainen perustaso on 90 % (ensiasunnon ostajalle 95 %), mutta käytössä oleva raja on nostettu 95 prosenttiin kaikille.
| Tilanne | Enimmäisluototussuhde |
|---|---|
| Ensiasunnon ostaja | 95 % |
| Muu asunnonvaihtaja | 95 % |
| Sijoitusasunto | 95 % (pankki voi käytännössä edellyttää enemmän omaa rahoitusta) |
Finanssivalvonnan mukaan pankki ei lainakaton laskennassa käytännössä ota huomioon valtiontakausta eikä vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen täytetakauksia, eikä henkilötakaus ole hyväksyttävä vakuus. Hyväksyttäviä vakuuksia ovat esimerkiksi asuntopantit, talletusvakuudet ja muut reaalivakuudet, kuten osakkeet ja rahasto-osuudet.
Laskuesimerkki (oletukset): asunnon käypä arvo 200 000 €, ei muita vakuuksia.
| Laskenta | Tulos |
|---|---|
| Lainakatto 95 % × 200 000 € | enintään 190 000 € lainaa |
| Omarahoitus tai muut vakuudet | vähintään 10 000 € |
| Jos pankki arvioi käyväksi arvoksi 190 000 € | 95 % × 190 000 € = enintään 180 500 € lainaa |
Lainakatto on enimmäisraja. Pankki voi myöntää vähemmän maksukykyarvion tai oman vakuusarvionsa perusteella.
Milloin pankki vaatii arvion?
Tilanteet joissa arvio tarvitaan
| Tilanne | Arvion tarve |
|---|---|
| Uusi asuntolaina | Pankki arvioi kohteen yleensä itse |
| Asunnon vaihto | Pankki arvioi uuden kohteen ja usein myös myytävän |
| Lainan uudelleenjärjestely | Voi edellyttää päivitettyä arviota |
| Lisälaina | Vakuuden uudelleenarviointi |
| Omakotitalo | Ulkoinen arvio on tavallisempi |
| Erikoiskohde | Ulkoinen arvio todennäköisempi |
Kuka arvion tekee?
| Arvioija | Tilanne |
|---|---|
| Pankki itse | Monet tavanomaiset asunto-osakkeet |
| Pankin käyttämä arvioija | Tarvittaessa |
| Ulkoinen arvioija | Erikoiskohteet, omakotitalot |
| Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) | Vaativat tilanteet |
Luottolaitoslain (15 luku 12 a §) mukaan asunto-omaisuutta arvioivalla on asuntoluottoa myönnettäessä oltava arviointitehtävään tarvittava riittävä ammattitaito. Laki ei kuitenkaan luettele, kenen arvioita pankin on hyväksyttävä, joten pankki päättää sen omien periaatteidensa mukaan.
Pankin oma arviointi
Miten pankki arvioi asunnon?
Pankeilla on omat arviointikäytäntönsä:
| Menetelmä | Kuvaus |
|---|---|
| Automaattiset mallit | Perustuvat vertailukauppoihin ja tilastoihin |
| Manuaalinen arviointi | Asiantuntija arvioi tarvittaessa |
| Katselmus | Harvinaisempi, vaativissa tapauksissa |
Milloin automaattinen arvio riittää?
Tavanomaisissa kohteissa, joista on paljon vertailukauppoja, pankin oma arvio riittää usein. Mitä yksilöllisempi kohde, sitä todennäköisemmin tarvitaan tarkempaa arviointia.
| Kohde | Automaattinen arvio usein riittää |
|---|---|
| Tyypillinen kerrostaloasunto | Usein |
| Rivitalo tavallisella alueella | Usein |
| Omakotitalo | Harvemmin |
| Erikoiskohde | Harvoin |
Ulkoinen arvio
Milloin ulkoinen arvio vaaditaan?
| Tilanne | Miksi ulkoinen arvio |
|---|---|
| Omakotitalo | Yksilölliset piirteet |
| Harvinainen kohde | Vähän vertailukohteita |
| Arvokas kohde | Pankin riskienhallinta |
| Epäselvyydet | Kauppahinnan ja arvion ero |
| Rakennusvaihe | Arvio voidaan tehdä kustannusarvion ja valmistumisen perusteella |
Millainen arvio kelpaa?
| Vaatimus | Selitys |
|---|---|
| Puolueeton | Ei sidoksissa kaupan osapuoliin |
| Ammattitaitoinen | Arvioijalla riittävä ammattitaito |
| Dokumentoitu | Kirjallinen, perusteltu |
| Ajantasainen | Pankki määrittää, kuinka tuore arvion on oltava |
Hyväksytyt arvioijat
| Arvioijataso | Huomioitavaa |
|---|---|
| AKA | Auktorisoitu kiinteistöarvioija |
| Kiinteistönvälittäjä | Välittäjän hinta-arvio on usein myyntiä varten tehty arvio; pankki päättää, hyväksyykö se sen |
| Pankin hyväksymä | Pankin käyttämät arvioijat |
Ennen kuin tilaat arvion itse, kysy pankilta, kenen tekemän arvion se hyväksyy ja mitä arvion on sisällettävä. Näin vältät tilanteen, jossa maksettu arvio ei kelpaa.
Arvion sisältö
Mitä arvion tulee sisältää
| Osa | Sisältö |
|---|---|
| Kohteen kuvaus | Sijainti, tyyppi, koko |
| Arvioitu arvo | Euroissa |
| Arvon perusteet | Miten arvo on määritetty |
| Vertailukaupat | Mihin verrattu |
| Arvioijan tiedot | Nimi, pätevyys |
| Päiväys | Arvion laatimispäivä |
Hyvän arvion piirteet
| Piirre | Merkitys |
|---|---|
| Selkeä perustelu | Näkee miten arvoon päädytty |
| Vertailukaupat | Konkreettinen vertailupohja |
| Kohteen kuvaus | Kattava, realistinen |
| Rajoitteiden maininta | Mitä ei ole huomioitu |
Vertailukauppoina käytetään yleensä toteutuneita kauppoja, ei myynti-ilmoitusten pyyntöhintoja. Arviossa kannattaa kiinnittää huomiota myös siihen, onko asunto-osakkeessa huomioitu velaton hinta ja osakkeelle kohdistuva taloyhtiölainan osuus.
Käytännön prosessi
Vaihe 1: Lainahakemus
Kerro pankille ostettavasta kohteesta:
- Kohteen perustiedot
- Kauppahinta ja velaton hinta
- Mahdolliset asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus ja kuntotarkastusraportti
Vaihe 2: Pankin arviointi
Arvioinnin kesto vaihtelee menetelmän mukaan. Automaattinen arvio on yleensä nopein, kun taas manuaalinen tai ulkoinen arvio vie enemmän aikaa. Jos ostotarjouksessa on rahoitusehto, sen määräaika kannattaa mitoittaa niin, että arvio ja lainapäätös ehtivät valmistua.
Vaihe 3: Lainapäätös
Pankki tekee päätöksen perustuen:
- Vakuusarvioon ja lainakattoon
- Luottokelpoisuuden arviointiin: kuluttajansuojalain 7 a luvun mukaan pankin on ennen luottosopimusta arvioitava, kykeneekö lainanhakija täyttämään sopimuksen velvoitteet
- Muihin vakuuksiin
Jos arvio eroaa kauppahinnasta
| Tilanne | Mitä tapahtuu |
|---|---|
| Arvio = kauppahinta | Tavanomainen prosessi |
| Arvio < kauppahinta | Voi pienentää lainan enimmäismäärää (ks. laskuesimerkki yllä) |
| Arvio > kauppahinta | Ei yleensä aiheuta ongelmaa, mutta ei välttämättä kasvata lainamäärää |
Arvion kustannukset
Kuka maksaa?
| Tilanne | Maksaja |
|---|---|
| Pankin oma arvio | Tarkista pankin hinnastosta |
| Ulkoinen arvio pankin pyynnöstä | Vaihtelee, sovitaan pankin kanssa |
| Asiakas tilaa itse | Asiakas |
Mistä kustannus muodostuu?
Ulkoisen arvion hinta riippuu kohteen tyypistä, arvion laajuudesta, mahdollisesta paikan päällä tehtävästä katselmuksesta ja arvioijasta. Laaja arvio omakotitalosta tai erikoiskohteesta maksaa yleensä enemmän kuin suppea arvio tavanomaisesta kerrostaloasunnosta. Pyydä hinta etukäteen kirjallisena ja varmista samalla, että pankki hyväksyy kyseisen arvioijan arvion.
Vinkkejä asiakkaalle
Ennen arviota
| Vinkki | Hyöty |
|---|---|
| Kerää asiakirjat | Nopeuttaa prosessia |
| Kerro erityispiirteistä | Tulevat huomioiduiksi |
| Selvitä tehdyt remontit | Voivat vaikuttaa arvioon |
| Ole realistinen | Vertaa toteutuneisiin kauppoihin |
Jos arvio on alempi kuin toivoit
| Vaihtoehto | Kuvaus |
|---|---|
| Lisävakuudet | Muu omaisuus vakuudeksi |
| Suurempi omarahoitus | Enemmän säästöjä kauppaan |
| Neuvottele hinnasta | Arvio voi tukea neuvottelua |
| Toinen pankki | Eri pankeilla voi olla eroja |
| Uusi arvio | Jos on merkittävää lisätietoa |
Lisävakuuksista kerrotaan tarkemmin artikkelissa lisävakuudet asuntolainassa. Valtiontakaus voi täydentää pankin vakuuksia, mutta Finanssivalvonnan mukaan sitä ei käytännössä lasketa lainakattoon. Valtiontakauksen ehdoista lisää artikkelissa valtiontakaus asuntolainaan.
Erityistilanteet
Omakotitalot
Omakotitalojen arviointi on usein haastavampaa:
| Haaste | Syy |
|---|---|
| Yksilöllisyys | Jokainen talo on erilainen |
| Vähemmän vertailukohteita | Harvinaisempia kauppoja |
| Tontti | Oma tontti vai vuokratontti, tontin koko ja kaava |
| Kunto | Vaihtelee enemmän |
Uudiskohteet
| Tilanne | Arviointi |
|---|---|
| RS-kohde | Kauppahinta, velaton hinta ja taloyhtiön laina-osuus ovat tiedossa myyntiasiakirjoista |
| Oma talo rakenteilla | Arviointi kustannusarvion ja rakentamisen etenemisen perusteella |
| Valmis uudiskohde | Arvioidaan kuten muut valmiit kohteet |
Sijoitusasunnot
| Erityispiirre | Vaikutus |
|---|---|
| Tuottoarvio | Voi vaikuttaa arvioon |
| Vuokralainen | Pankki voi huomioida vuokrasuhteen |
| Alue | Kysyntä vaihtelee alueittain |
Yhteenveto
Pankin hinta-arvio:
- Tarkoitus: Vakuusarvon määrittäminen lainaa varten
- Tekijä: Pankki itse tai ulkoinen arvioija, jolla on riittävä ammattitaito
- Vaatimus: Puolueeton, ammattitaitoinen, dokumentoitu
- Prosessi: Lainahakemus → arviointi → lainapäätös
- Lainakatto: 95 % vakuuksien käyvästä arvosta kaikille (Finanssivalvonnan päätös, tarkistettu 25.9.2026)
- Kustannus: Riippuu pankista ja arviotyypistä
Pankin vakuusarvo voi olla markkina-arvoa alempi, mikä voi vaikuttaa tarvittaviin lisävakuuksiin.
Ymmärrä kohteen arvotekijät AsuntoPulssi analysoi kohteen tiedot ja auttaa tunnistamaan arvoon vaikuttavia seikkoja, kuten taloyhtiön tilanteen.
Kotisi arvioitu arvo helposti ja nopeasti
Anna postinumero, asuntotyyppi ja pinta-ala, niin näet arvion heti. Jokainen tarkentava vastaus tekee arviosta tarkemman.
Arvioi kotisi arvoEi vaadi rekisteröitymistä.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi pankin vakuusarvo voi olla alempi kuin asunnon markkina-arvo?
Pankki voi soveltaa vakuusarvoon omien riskienhallintaperiaatteidensa mukaista vakuusastetta, jolla se varautuu mahdolliseen arvon alenemiseen. Vakuusaste vaihtelee pankin, kohdetyypin ja sijainnin mukaan. Lainakatto lasketaan kuitenkin vakuuksien käyvästä arvosta.
Tarvitsenko ulkoisen hinta-arvion asuntolainaa varten?
Useimmissa tavanomaisissa kaupoissa pankki arvioi kohteen itse. Ulkoista arviota voidaan pyytää omakotitaloista, harvinaisista kohteista tai arvokkaista kiinteistöistä, joista on vähän vertailukauppoja.
Kuka maksaa ulkoisen hinta-arvion kustannukset?
Tämä riippuu pankista ja tilanteesta. Jos asiakas tilaa arvion itse, hän vastaa yleensä kustannuksista. Hinta kannattaa pyytää etukäteen ja varmistaa, että pankki hyväksyy arvion.
Mitä teen, jos pankin arvio on alempi kuin kauppahinta?
Voit harkita lisävakuuksia, suurempaa omarahoitusosuutta tai neuvotella kauppahinnasta. Voit myös pyytää tarjousta toisesta pankista, sillä arviot voivat vaihdella. Jos sinulla on merkittävää lisätietoa, voit pyytää uutta arviota.
Kuinka vanha hinta-arvio kelpaa pankille?
Yleistä lakisääteistä voimassaoloaikaa ei ole, vaan pankki määrittää, kuinka tuore arvion on oltava. Markkinatilanteen muuttuessa pankki voi pyytää päivitetyn arvion.
Lähteet
- Finanssivalvonta: Asuntolainat ja lainakatto
- Finanssivalvonta: Makrovakauspäätös 29.6.2026
- Finlex: Laki luottolaitostoiminnasta 610/2014 (15 luku 11 ja 12 a §)
- Finlex: Kuluttajansuojalaki 38/1978 (7 a luku)
Artikkeli julkaistu 7.8.2026. Päivitetty viimeksi 26.9.2026.