Asbesti kerrostalossa
Asbesti kerrostalossa: tyypilliset esiintymiskohteet, taloyhtiön ja osakkaan vastuunjako, asbestikartoitus, putkiremontti ja asbestin merkitys asuntokaupassa.
Kerrostaloissa asbestin käsittely on monitahoinen kysymys, johon liittyy taloyhtiön ja osakkaiden välinen vastuunjako, yhteisten tilojen hallinta ja usein laajemmat remonttihankkeet. Suomen kerrostaloista suuri osa on rakennettu 1960–1980-luvuilla, jolloin asbestia käytettiin laajasti rakennusmateriaaleissa. Tämä artikkeli käsittelee asbestin esiintymistä, vastuukysymyksiä ja remonttien järjestämistä kerrostalossa.
Kerrostalon asbestiriskien arviointi
Kerrostalon asbestiriskiä arvioidaan rakennusvuoden, rakennustyypin ja käytettyjen materiaalien perusteella. Suurin osa Suomen kerrostaloista on rakennettu aikana, jolloin asbestin käyttö oli yleistä.
Rakennusvuoden merkitys
Rakennusvuosi on tärkein tekijä asbestin esiintymisen arvioinnissa:
1950-luvun ja sitä vanhemmat kerrostalot sisältävät asbestia harvemmin, koska laajamittainen käyttö alkoi vasta myöhemmin. Joitakin asbestimateriaaleja voi kuitenkin esiintyä.
1960–1980-luvun kerrostalot sisältävät todennäköisesti asbestia useissa eri materiaaleissa. Tämä oli kerrostalorakentamisen ja asbestin käytön huippukausi Suomessa.
1980–1993 rakennetuissa kerrostaloissa asbestia voi esiintyä, mutta vähemmän kuin aiempina vuosikymmeninä. Käyttörajoitukset alkoivat vaikuttaa.
1994 ja sen jälkeen rakennetuissa kerrostaloissa ei yleensä ole asbestia alkuperäisissä materiaaleissa, koska asbestia sisältävien rakennusmateriaalien valmistus ja tuonti kiellettiin vuoden 1993 alusta ja myynti ja käyttö vuoden 1994 alusta.
Kerrostalotyyppien erot
Eri aikakausien ja rakennustapojen kerrostalot sisältävät asbestia hieman eri kohteissa:
Elementtitalot ovat tyypillisiä 1960–1970-luvun rakennuksia. Asbestia voi esiintyä elementtien saumoissa, pintamateriaaleissa ja eristeissä.
Paikalla rakennetut betonitalot voivat sisältää asbestia tasoitteissa, eristeissä ja pinnoitteissa laajemminkin.
Tiilitalot sisältävät asbestia vastaavissa kohteissa kuin betonitalot, erityisesti sisäpinnoissa ja teknisissä tiloissa.
Remonttien vaikutus
Aiemmat remontit vaikuttavat asbestin esiintymiseen:
Ennen vuotta 1994 tehdyissä remonteissa on voitu käyttää asbestipitoisia materiaaleja.
Putkiremonteissa ja julkisivuremonteissa asbestia on voitu poistaa tai kapseloida.
Huoneistokohtaisissa remonteissa asbestin käsittely on voinut vaihdella. Joissain asunnoissa asbesti voi olla poistettu, toisissa paikallaan.
Tyypilliset asbestin esiintymiskohteet kerrostalossa
Kerrostalossa asbestia voi esiintyä sekä yhteisissä tiloissa että huoneistoissa. Tyypillisten esiintymiskohteiden tunteminen auttaa riskien arvioinnissa.
Yhteiset tilat ja rakenteet
Taloyhtiön vastuulle kuuluvissa rakenteissa ja tiloissa asbestia esiintyy yleisesti:
Porrashuoneiden seinä- ja kattopinnoitteet voivat sisältää asbestia. Tasoitteet, maalit ja akustiikkalevyt ovat tyypillisiä kohteita.
Kellaritilojen pinnoitteet ja eristeet voivat olla asbestipitoisia. Kellarin putket ja tekniset tilat ovat tyypillisiä asbestikohteita.
Julkisivumateriaalit, kuten asbestisementtilevyt ja ikkunoiden pellitykset, voivat sisältää asbestia.
Vesikaton materiaalit, erityisesti huopakatteiden alustat ja läpivientien tiivisteet, voivat olla asbestipitoisia.
Ilmanvaihtojärjestelmän kanavat ja niiden eristeet voivat sisältää asbestia.
Lämmönjakohuoneen laitteet, putkistot ja eristeet ovat tyypillisiä asbestikohteita.
Putkistot ja viemärit
Kerrostalon putkistot ovat yksi yleisimmistä asbestin esiintymiskohteista:
Vesi- ja lämpöputkien eristeet sisältävät usein asbestia 1960–1980-lukujen kerrostaloissa. Eristeet voivat olla asbestipahvia, -kangasta tai -massaa.
Viemäriputkien liitokset voivat sisältää asbestipitoisia tiivistemateriaaleja.
Pystyhormien ja nousulinjojen eristeet ovat tyypillisiä asbestikohteita.
Huoneistot
Huoneistojen sisällä asbestia voi esiintyä useissa materiaaleissa:
Lattiamateriaalit kuten VA-laatat ja lattialiimat ovat yleisiä asbestimateriaaleja. Erityisesti keittiöiden ja eteisten lattiat voivat olla asbestipitoisia.
Märkätilojen seinäpinnoitteet ja levyt voivat sisältää asbestia. Vanhat kylpyhuonepaneelit ovat tyypillisiä asbestikohteita.
Seinä- ja kattotasoitteet voivat olla asbestipitoisia vanhemmissa kerrostaloissa.
Ikkunakittaukset ja ovien tiivisteet voivat sisältää asbestia.
Huoneistojen sisäpuoliset putkieristeet ovat usein samaa materiaalia kuin yhteisten tilojen eristeet.
Tekniset tilat
Kerrostalon teknisissä tiloissa asbestia esiintyy runsaasti:
Lämmönjakohuone on tyypillinen asbestikeskittymä. Kattilat, putkistot, pumput ja laitteet on usein eristetty asbestilla.
Sähkötilat ja keskukset voivat sisältää asbestipitoisia palosuojamateriaaleja.
Hissikuilut ja hissikoneet voivat sisältää asbestia jarruissa ja eristeissä.
Väestönsuojat ja niiden tekniset järjestelmät voivat olla asbestipitoisia.
Vastuunjako taloyhtiössä
Asbestiasiat kerrostalossa jakautuvat taloyhtiön ja osakkaiden välillä. Vastuunjako noudattaa pääosin asunto-osakeyhtiölain yleisiä periaatteita.
Taloyhtiön vastuu
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat tyypillisesti:
Rakennuksen yhteiset tilat ja rakenteet, kuten porrashuoneet, kellarit, ullakot ja tekniset tilat.
Rakennuksen runko, julkisivut ja vesikatto.
Yhteiset järjestelmät kuten lämmitys-, vesi- ja viemärijärjestelmät sekä ilmanvaihto.
Rakenteet ja vedeneristykset sekä muut osat, jotka yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle.
Osakkaan vastuu
Osakkaan vastuulle kuuluvat tyypillisesti:
Huoneiston sisäosat, kuten lattia-, seinä- ja kattopinnat, pääsääntöisesti riippumatta siitä, ovatko ne alkuperäisiä.
Osakkaan tekemät muutostyöt ja niiden yhteydessä käytetyt materiaalit.
Huoneiston kunnossapito siltä osin kuin se ei kuulu taloyhtiölle.
Vastuunjaon rajakohdat
Vastuunjaon rajat voivat olla epäselviä:
Asunto-osakeyhtiölain pääsäännön mukaan lattiapäällysteet ovat osakkaan kunnossapitovastuulla, mutta jos taloyhtiön korjaus, kuten putkiremontti, edellyttää niiden purkamista, taloyhtiö vastaa tyypillisesti pintojen palauttamisesta perustasoon.
Märkätilojen rakenteet ja vedeneristys kuuluvat pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulle, kun taas pinnoitteet ovat osakkaan vastuulla.
Yhtiöjärjestys voi poiketa yleisistä periaatteista, joten sen tarkistaminen on tärkeää.
Vastuun merkitys asbestityössä
Vastuunjako vaikuttaa asbestityön järjestämiseen ja kustannusten jakoon:
Taloyhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden asbestityöt järjestää ja kustantaa taloyhtiö.
Osakkaan vastuulle kuuluvien rakenteiden asbestityöt ovat osakkaan kustannettavia, ellei työ liity laajempaan taloyhtiön hankkeeseen.
Putkiremontin ja muiden suurten hankkeiden yhteydessä asbestityöt sisältyvät usein kokonaisuuteen.
Asbestikartoitus kerrostalossa
Kerrostalon asbestikartoitus voidaan tehdä koko rakennukseen tai rajattuun osaan riippuen tarpeesta.
Kartoituksen laajuus
Kartoituksen laajuus määräytyy käyttötarkoituksen mukaan:
Koko rakennuksen kartoitus tehdään tyypillisesti ennen laajaa remonttia, kuten putkiremonttia tai julkisivuremonttia.
Rajattu kartoitus voidaan tehdä yksittäiseen huoneistoon tai tilaan, esimerkiksi osakkaan remonttisuunnitelmaa varten.
Ylläpitokartoitus voi olla osa rakennuksen kunnossapito-ohjelmaa, jossa seurataan asbestimateriaalien kuntoa.
Kartoituksen järjestäminen
Kerrostalon asbestikartoituksen järjestäminen on tyypillisesti taloyhtiön tehtävä:
Hallituksen päätös kartoituksen teettämisestä riittää useimmissa tapauksissa.
Yhtiökokouksen päätös voidaan tarvita, jos kartoitus on osa suurempaa hanketta tai aiheuttaa merkittäviä kustannuksia.
Kartoittajan valinta tehdään usein tarjouskilpailun perusteella suuremmissa kohteissa.
Kartoituksen kustannukset
Kerrostalon asbestikartoituksen kustannukset riippuvat kohteen koosta:
Pienen kerrostalon kartoitus voi maksaa 1000–3000 euroa.
Suuren kerrostalon kattava kartoitus maksaa tyypillisesti useita tuhansia euroja, ja hinta riippuu erityisesti näytemäärästä.
Kustannukset jakautuvat osakkaiden kesken vastikeperusteella, jos kartoitus on taloyhtiön hanke.
Kartoituksen dokumentointi
Kartoituksen tulokset dokumentoidaan ja säilytetään:
Kartoitusraportti sisältää tiedot asbestin sijainnista, tyypistä ja materiaalien kunnosta.
Pohjapiirustukset voidaan merkitä asbestikohteiden sijainnilla.
Dokumentit säilytetään taloyhtiön asiakirjojen kanssa ja ovat osakkaiden saatavilla.
Päivittäminen on tarpeen, kun asbestityöitä tehdään tai materiaalien kunto muuttuu.
Asbestityöt kerrostalon remonteissa
Kerrostalon remontit sisältävät usein asbestityötä, joka on suunniteltava osaksi kokonaisuutta.
Putkiremontti ja asbesti
Putkiremontti on tyypillinen asbestityön yhteydessä tehtävä hanke:
Putkieristeet sisältävät usein asbestia, ja niiden purku on osa putkiremonttia.
Lattia- ja seinäpinnoitteet voidaan joutua purkamaan putkitöiden tieltä, ja ne voivat sisältää asbestia.
Asbestityön kustannukset sisältyvät tyypillisesti putkiremontin kokonaiskustannuksiin.
Asbestikartoitus tehdään ennen putkiremonttia työn laajuuden selvittämiseksi.
Julkisivuremontti ja asbesti
Julkisivuremontissa asbestia voi esiintyä useissa materiaaleissa:
Julkisivulevyt, kuten asbestisementtilevyt, voivat olla asbestipitoisia.
Ikkunoiden pellitykset ja tiivisteet voivat sisältää asbestia.
Parvekerakenteiden pinnoitteet ja eristeet voivat olla asbestipitoisia.
Asbestityö sisällytetään julkisivuremontin urakkaan.
Huoneistoremontti ja asbesti
Osakkaan teettämässä huoneistoremontissa asbestin käsittely on huomioitava:
Osakkaan vastuu kattaa asbestityön kustannukset siltä osin kuin työ kohdistuu osakkaan vastuulle kuuluviin rakenteisiin.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava huoneistossa tehtävästä muutostyöstä kirjallisesti taloyhtiölle ennen työn aloittamista. Monet taloyhtiöt edellyttävät asbestikartoitusta ennen remonttia.
Kun osakas teettää purkutöitä, hän toimii rakennuttajana, ja asbestikartoitus tehdään ennen purkutöitä, jos ne kohdistuvat mahdollisesti asbestia sisältäviin materiaaleihin.
Urakoitsijan valinnassa kannattaa varmistaa asbestipurkutyölupa.
Taloyhtiön asbestistrategia
Taloyhtiön kannattaa suunnitella asbestin käsittely pitkäjänteisesti osana kiinteistön ylläpitoa.
Asbestitilanteen kartoitus
Asbestitilanteen selvittäminen on perusta suunnittelulle:
Alkukartoitus selvittää asbestin esiintymisen koko rakennuksessa.
Kuntoseuranta arvioi asbestimateriaalien kunnon ja mahdolliset riskit.
Dokumentointi varmistaa, että tieto on saatavilla tarvittaessa.
Toimenpiteiden suunnittelu
Asbestityöt kannattaa ajoittaa järkevästi:
Yhdistäminen muihin remontteihin on kustannustehokasta. Asbestipurku kannattaa tehdä putkiremontin, julkisivuremontin tai muun hankkeen yhteydessä.
Kapselointi voi olla vaihtoehto purkamiselle, jos asbestimateriaali on hyvässä kunnossa.
Kiireettömät kohteet voidaan jättää odottamaan, jos materiaali on ehjä eikä aiheuta riskiä.
Tiedottaminen osakkaille
Asbestiasioista tiedottaminen on tärkeää:
Yhtiökokouksessa kerrotaan asbestitilanteesta ja suunnitelluista toimenpiteistä.
Osakkaan tiedonsaantioikeus kattaa tiedot asbestin sijainnista ja käsittelystä.
Ohjeistus huoneistoremontteihin selventää osakkaan velvollisuudet.
Kustannusten jakaminen
Asbestityön kustannukset jakautuvat taloyhtiön ja osakkaiden kesken vastuunjaon mukaisesti.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat kustannukset
Taloyhtiö kustantaa asbestityöt, jotka kohdistuvat:
Yhteisiin tiloihin ja rakenteisiin, kuten porrashuoneisiin, kellareihin ja teknisiin tiloihin.
Rakennuksen perusjärjestelmiin, kuten putkistoihin ja ilmanvaihtoon.
Alkuperäisiin rakenteisiin, jotka kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle.
Osakkaan vastuulle kuuluvat kustannukset
Osakas kustantaa asbestityöt, jotka kohdistuvat:
Osakkaan itse tekemiin tai teettämiin muutostöihin.
Pinnoitteisiin ja materiaaleihin, jotka osakas on uusinut.
Huoneiston kunnossapitoon siltä osin kuin se on osakkaan vastuulla.
Rajatapaukset
Kustannusten jakautuminen voi olla epäselvä joissakin tilanteissa:
Lattiapäällysteet ovat pääsääntöisesti osakkaan vastuulla, mutta taloyhtiön korjausten yhteydessä purettujen pintojen palauttaminen kuuluu tyypillisesti taloyhtiölle.
Märkätilojen rakenteet voivat kuulua osittain taloyhtiölle ja osittain osakkaalle.
Yhtiöjärjestys ja yhtiökokouksen päätökset voivat vaikuttaa kustannusjakoon.
Rahoitus
Taloyhtiön asbestityöt rahoitetaan samoin kuin muutkin remontit:
Hoitovastikkeen korotus on mahdollinen pienemmissä hankkeissa.
Pääomavastike peritään suuremmissa remonteissa.
Taloyhtiölaina voidaan ottaa suuriin hankkeisiin, joihin sisältyy asbestityötä.
Asuntokauppa ja asbesti kerrostalossa
Asbestilla on merkitystä kerrostaloasunnon kaupassa sekä myyjän että ostajan näkökulmasta.
Myyjän velvollisuudet
Myyjän on kerrottava ostajalle tiedossaan olevat tiedot asbestista:
Taloyhtiön asbestikartoitusten tulokset kannattaa toimittaa ostajalle muiden kauppa-asiakirjojen yhteydessä.
Huoneistossa tehdyt asbestityöt ja niiden dokumentaatio kerrotaan ostajalle.
Tiedossa olevat asbestimateriaalit huoneistossa ilmoitetaan ostajalle.
Ostajan selvitysvelvollisuus
Ostaja voi selvittää asbestitilannetta ennen kauppaa:
Taloyhtiön asiakirjoista voi löytyä kartoitusraportteja ja tietoa tehdyistä asbestitöistä.
Isännöitsijältä voi kysyä taloyhtiön asbestitilanteesta.
Kuntotarkastuksen yhteydessä voidaan arvioida asbestin esiintymisen todennäköisyyttä.
Vaikutus kauppahintaan
Asbestin vaikutus kauppahintaan riippuu tilanteesta:
Taloyhtiön vastuulle kuuluva asbesti vaikuttaa lähinnä yhtiövastikkeen kautta, kun remontit toteutetaan.
Huoneistossa oleva asbesti voi vaikuttaa ostajan arvioon remonttikustannuksista.
Hyvin dokumentoitu tilanne on selkeämpi kuin epävarma tilanne.
Yhteenveto
Monet suomalaiset kerrostalot on rakennettu 1960–1980-luvuilla, jolloin asbestia käytettiin laajasti esimerkiksi putkieristeissä, lattiamateriaaleissa, tasoitteissa ja teknisissä tiloissa. Taloyhtiö vastaa pääsääntöisesti rakenteista ja yhteisistä järjestelmistä, osakas huoneiston sisäpinnoista, mutta yhtiöjärjestys voi muuttaa jakoa. Asbestikartoitus tehdään ennen purku- ja korjaustöitä, ja purku kuuluu asbestipurkutyöluvan saaneelle urakoitsijalle. Ajantasainen dokumentaatio helpottaa remonttien suunnittelua ja asuntokauppaa.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Kuka vastaa asbestityön kustannuksista kerrostalossa?
Kustannusten jako riippuu siitä, mihin asbestityö kohdistuu. Taloyhtiö kustantaa yhteisiin tiloihin ja rakenteisiin kohdistuvat työt. Osakas kustantaa omien muutostöidensä yhteydessä tehtävät asbestityöt. Suurissa remonteissa, kuten putkiremontissa, asbestityöt sisältyvät tyypillisesti kokonaisuuteen.
Miten taloyhtiön asbestikartoitus järjestetään?
Taloyhtiön hallitus voi päättää kartoituksen teettämisestä. Kartoittaja valitaan usein tarjouskilpailun perusteella. Kartoitus sisältää kohteen tarkastuksen, näytteenoton ja laboratorioanalyysit. Tulokset dokumentoidaan raportiksi, joka säilytetään taloyhtiön asiakirjojen kanssa.
Voiko osakas teettää asbestityön huoneistossaan?
Osakas voi teettää asbestipurkutyön huoneistossaan, mutta työn saa tehdä vain asbestipurkutyöluvan saanut urakoitsija. Osakkaan kannattaa varmistaa, että urakoitsijalla on voimassa oleva lupa. Muutostyöstä ilmoitetaan kirjallisesti taloyhtiölle ennen töiden aloittamista, ja taloyhtiö voi asettaa työlle ehtoja.
Miten asbesti vaikuttaa putkiremontin kustannuksiin?
Asbestityö lisää putkiremontin kustannuksia, koska asbestieristeiden purku vaatii erityisiä suojaustoimenpiteitä ja jätteenkäsittelyä. Asbestikartoitus tehdään ennen remonttia, ja sen tulokset vaikuttavat urakan laajuuteen ja hintaan.
Voiko taloyhtiö jättää asbestin paikoilleen?
Kyllä, jos asbestimateriaali on ehjä ja hyväkuntoinen eikä sitä ole tarpeen käsitellä. Ehjä asbesti ei aiheuta välitöntä terveysriskiä. Kapselointi on vaihtoehto, jossa asbesti jätetään paikoilleen ja peitetään. Asbestin sijainti kannattaa dokumentoida tulevia töitä varten.
Lue myös
- Asbestin kapselointi vaihtoehtona purulle
- Asbestityön kustannukset
- Asbestiurakoitsijan valinta
- Asbestin käyttöhistoria Suomessa
- Asbesti omakotitalossa