Cabaña junto a un lago en Finlandia: casas de campo y sauna

Comprar una casa de campo en Finlandia, un mökki (casita de vacaciones junto a un lago), significa por lo general adquirir una finca (kiinteistö, terreno inscrito con sus edificios), es decir, el terreno y los edificios; la forma de la compraventa, los impuestos y la inscripción son distintos de los de la compra de un piso. En la Finlandia continental, la ley exige en principio un permiso del Ministerio de Defensa finlandés para adquirir una finca si el comprador no tiene la nacionalidad de un país de la UE o del EEE, y lo mismo rige para determinadas entidades. Åland tiene su propia legislación sobre adquisición de tierras: allí, adquirir una finca con mökki requiere por lo general un permiso del gobierno autónomo si el comprador no tiene el derecho de domicilio regional de Åland.

Qué es un mökki: lagos de Finlandia, islas y sauna

En Finlandia, un mökki es una vivienda de recreo, a menudo a la orilla del agua. En este artículo, «casa de campo» y «cabaña junto a un lago» se refieren a este tipo de vivienda. Una variante es la casa de verano (kesämökki): un mökki pensado sobre todo para el verano, no siempre preparado para el invierno y con un equipamiento que varía de una casa a otra.

Según Statistics Finland (Tilastokeskus), el instituto de estadística de Finlandia, a finales de 2025 había en el país 485.475 edificios residenciales de recreo, es decir, mökki.

Según Statistics Finland, a finales de 2025 los municipios con más mökki eran Kuopio (10.261), Mikkeli (9567) y Parainen (8994).

El agua es el otro protagonista. Según el Finnish Environment Institute (Suomen ympäristökeskus, SYKE), en Finlandia hay unos 57.000 lagos de más de una hectárea, y los lagos y estanques más pequeños son todavía considerablemente más numerosos.

A los lagos se suman las islas. Según un folleto de 2015 del Archipelago Advisory Board (Saaristoasiain neuvottelukunta), Finlandia tiene unas 76.000 islas de más de media hectárea y, si se cuentan también las más pequeñas, unas 179.000.

¿Y la sauna? En Finlandia, la sauna forma parte de la vida doméstica corriente.

Un mökki suele ser una finca: qué significa para quien compra

En Finlandia conviene distinguir desde el principio entre dos formas de propiedad. Quien compra un piso en un edificio de viviendas o una vivienda en un conjunto de casas adosadas adquiere por lo general las acciones de una sociedad de viviendas, el taloyhtiö (sociedad por acciones propietaria del edificio), y esas acciones dan derecho a ocupar una vivienda concreta. El edificio pertenece a la sociedad, y el terreno es propiedad de esta o está arrendado.

Quien compra una casa unifamiliar o un mökki adquiere por lo general una finca, es decir, el terreno y los edificios. La forma de la compraventa, los impuestos y la inscripción son distintos en uno y otro caso.

La distinción también importa para el permiso. El permiso del Ministerio de Defensa se refiere únicamente a fincas (por ejemplo, una casa unifamiliar con su terreno o una finca con mökki), no a acciones de vivienda. La ley que lo regula no se aplica en Åland, que tiene su propia legislación sobre adquisición de tierras.

Si una vivienda de recreo se compra como acciones de un taloyhtiö, se aplican las normas de las acciones de vivienda: el impuesto de transmisión (varainsiirtovero, impuesto que paga el comprador) es del 1,5 % y no se necesita el permiso del Ministerio de Defensa (en Åland rigen normas propias, véase la sección sobre quién puede comprar). La compra de acciones de vivienda se explica con más detalle en nuestro artículo sobre cómo comprar casa en Finlandia.

Antes de comprar, conviene consultar con el municipio el uso permitido de los edificios y las normas de edificación de la parcela.

Cuando se vende solo una parte de la finca: el määräala

El objeto de una compraventa también puede ser un määräala (parte de una finca aún no segregada). Según el Código de la Tierra (maakaari, Ley 540/1995), el lainhuuto (inscripción de la titularidad de una finca) se concede sobre el määräala y pasa a la finca que se forma a partir de él (cap. 11, art. 7). También puede inscribirse una hipoteca (kiinnitys) sobre el määräala (cap. 16, art. 1).

La tasa de segregación del National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), el organismo finlandés de catastro y registro de la propiedad, para una superficie de 0,1 a 1 ha es de 1470 € (situación a 1 de enero de 2026).

Si lo que le interesa es una parcela sin edificar

Para quien piense en construir su propio mökki, la ley fija condiciones para la parcela edificable. El artículo 45 de la Ley de Construcción (751/2023) exige que una parcela edificable situada fuera de las zonas con plan detallado cumpla, entre otras, estas condiciones:

• una superficie mínima de 1000 m²;
• una distancia mínima de 4 m entre los edificios y el lindero;
• un camino de acceso y soluciones para el agua, las aguas residuales y las aguas pluviales;
• ausencia de molestias para los vecinos;
• integración en el paisaje.

En las zonas que requieren planificación (suunnittelutarvealue) se aplica además el artículo 46. Estas condiciones se refieren a la parcela edificable, no a la compra de un mökki ya construido.

Quién puede comprar un mökki: UE y EEE, otros países y Åland

El permiso de compra de fincas lo concede el Ministry of Defence (Puolustusministeriö), es decir, el Ministerio de Defensa finlandés. Según la Ley 470/2019, el permiso es necesario cuando adquiere una finca una persona sin la nacionalidad de un país de la UE o del EEE, o una entidad en la que una persona o entidad de fuera de la UE o del EEE tenga una participación de al menos el 10 % o una influencia equivalente. Este requisito no rige en Åland, que tiene normas propias sobre el permiso (véase más abajo), ni para las acciones de vivienda.

Si usted tiene la nacionalidad de un país de la UE o del EEE

Si usted tiene la nacionalidad de un país de la UE o del EEE, la ley no exige el permiso del Ministerio de Defensa para comprar una finca con mökki en la Finlandia continental. En Åland rigen normas propias (véase más abajo).

Compradores sin la nacionalidad de un país de la UE o del EEE y entidades

Para una persona sin la nacionalidad de un país de la UE o del EEE, o para una entidad en la que una persona o entidad de fuera de la UE o del EEE tenga al menos el 10 % de la propiedad o una influencia equivalente, la ley exige el permiso del Ministerio de Defensa para comprar una finca con mökki en la Finlandia continental:

• Plazo: la ley exige solicitar el permiso a más tardar 2 meses después de la compraventa.
• Tasa (2026): 210 € con pago en línea o 280 € con factura, por cada identificador de finca (kiinteistötunnus).
• Residencia permanente: tener un permiso de residencia permanente no exime de la necesidad del permiso.
• Si el permiso no se concede: la ley exige transmitir la finca a otra persona en un plazo de seis meses desde que la resolución sea firme.

La ley prevé algunas excepciones, recogidas en su artículo 2. En Åland rige un permiso propio (véase más abajo).

Según el Ministerio de Defensa, el permiso no es necesario si el comprador tiene la nacionalidad de un país de la UE o del EEE, aunque tenga además otra nacionalidad. Esto se refiere a la Finlandia continental; en Åland rigen normas propias.

Norma aparte para Rusia y Bielorrusia. Desde el 15 de julio de 2025, el Ministerio de Defensa no concede el permiso de adquisición de fincas a personas cuya única nacionalidad, o todas sus nacionalidades, sean la rusa o la bielorrusa. Tampoco lo concede a entidades con domicilio en esos países ni a entidades en las que dichas personas o entidades tengan el control mayoritario (Ley 470/2019, art. 5 a; Decreto del Gobierno 840/2025). La prohibición no afecta a quien, tanto en el momento de la adquisición como en el de presentar la solicitud de permiso, tenga un permiso de residencia permanente vigente en Finlandia o un permiso de residencia permanente de la UE concedido por Finlandia. La lista de Estados puede cambiar. Esta excepción se refiere solo a la prohibición: por lo demás, el permiso de residencia permanente no exime de la necesidad del permiso.

El Ministerio de Defensa publica información actualizada sobre la tramitación del permiso.

Åland: normas propias

En Åland, la adquisición de una finca (también de una finca con mökki) requiere por lo general un permiso de adquisición de tierras del Government of Åland (Ålands landskapsregering), el gobierno autónomo de Åland, si el comprador no tiene el derecho de domicilio regional de Åland (hembygdsrätt). Según el gobierno autónomo, la compra de acciones de vivienda no requiere permiso, salvo que lo exija el propio permiso de adquisición de tierras de la sociedad. El derecho de domicilio regional solo puede obtenerlo quien tenga la nacionalidad finlandesa, por lo que un ciudadano extranjero no puede obtenerlo. Las normas de Åland difieren de las de la Finlandia continental, y conviene consultarlas con el gobierno autónomo (su página informativa está en sueco).

Por último, un punto que conviene tener claro: según el Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), el servicio de inmigración finlandés, poseer en Finlandia terrenos, una finca o acciones de vivienda no es por sí solo motivo suficiente para obtener un permiso de residencia ni la nacionalidad.

Cómo se compra un mökki paso a paso

Cuando el mökki es una finca, la compra sigue las normas de la compraventa de fincas:

1. Contrato preliminar (opcional). Antes de la compraventa puede firmarse un contrato preliminar (esisopimus, acuerdo vinculante para comprar más adelante), que está sujeto a los mismos requisitos de forma que la compraventa de una finca y en el que se indican la fecha límite para formalizar la compraventa y sus condiciones. Puede obligar a una sola de las partes; si no se ha pactado un plazo de vigencia, es válido durante 5 años.
2. Compraventa. La compraventa se hace por escrito, la firman las partes y la certifica un public purchase witness (kaupanvahvistaja, certifica compraventas de fincas, comprueba identidad y forma). Como alternativa, puede hacerse en el sistema electrónico de compraventa del National Land Survey of Finland (Código de la Tierra, cap. 2, art. 1). En el contrato de compraventa (kauppakirja) constan la finalidad de la transmisión, la finca, el vendedor y el comprador, así como el precio y cualquier otra contraprestación pactada.
3. Plazos que fija la ley:
   • Permiso, si el comprador lo necesita: para las personas sin la nacionalidad de un país de la UE o del EEE y para las entidades descritas en la sección anterior, la ley exige solicitarlo a más tardar 2 meses después de la compraventa. En Åland rige un permiso propio.
   • Lainhuuto: la ley exige que el comprador de la finca lo solicite en un plazo de 6 meses desde la firma del contrato de transmisión.
   • Impuesto de transmisión del 3 %: se paga antes de solicitar el lainhuuto.
4. Después de la compraventa: defectos. Un defecto de calidad se notifica en un plazo razonable y, en principio, a más tardar cinco años después de la entrega de la posesión. El vendedor no puede acogerse del mismo modo a ese límite si ha actuado con negligencia grave o de forma contraria a la honradez y la buena fe.

Si compra a través de una agencia inmobiliaria: en Finlandia, la intermediación de fincas y de acciones de vivienda a cambio de un ingreso u otro beneficio económico solo puede ejercerla una agencia inscrita en el registro de agencias inmobiliarias (Ley 1075/2000). La ley prevé excepciones.

Conviene comprobar los derechos y las cargas de la finca con el National Land Survey of Finland o con un profesional jurídico en Finlandia.

Si usted vive en el extranjero

Al servicio electrónico de compraventa de fincas del National Land Survey of Finland se accede con medios finlandeses de identificación electrónica fuerte. En el servicio no pueden utilizarse métodos de identificación extranjeros. Sin ellos, la compraventa de una finca se hace en presencia de un kaupanvahvistaja o a través de un representante autorizado.

Según las instrucciones del National Land Survey of Finland, el comprador de una finca puede autorizar a un representante para que realice la compraventa en su nombre. El poder también puede firmarse electrónicamente y, según esas instrucciones, en él deben constar el representante y la finca. Un comprador sin número de identidad personal finlandés (henkilötunnus) puede figurar en la compraventa sin él. La compraventa también puede certificarla un kaupanvahvistaja que ejerza en una representación de Finlandia en el extranjero. Conviene consultar las opciones con el National Land Survey of Finland.

En cuanto a la financiación, que un banco finlandés conceda un préstamo a alguien que resida en el extranjero depende del criterio del propio banco y de los vínculos del cliente con Finlandia. Conviene consultarlo con varios bancos.

Según las instrucciones de la Finnish Tax Administration (Verohallinto), el comprador extranjero que no tenga henkilötunnus se registra como cliente de la Finnish Tax Administration antes de la compraventa. El registro se solicita mediante una solicitud escrita en formato libre, a la que se adjunta una copia del pasaporte y, si procede, un poder; también puede pedirlo un representante autorizado por el comprador. Tras el registro, el comprador recibe un número de identidad personal provisional para la declaración del impuesto de transmisión y un número de referencia personal para el pago de ese impuesto. El impuesto de transmisión solo puede declararse y pagarse una vez realizado el registro.

Cuánto cuesta una casa de campo junto a un lago: precios por región

Según la estadística de precios de compraventa del National Land Survey of Finland, la mediana de precio de las fincas de vacaciones edificadas que lindan con la orilla fue en 2025 de 92.000 € en zonas con plan general o plan detallado de orillas y de 74.000 € en zonas de población dispersa (National Land Survey of Finland, comunicado del 25 de febrero de 2026). Como referencia, la mediana de una pequeña finca residencial edificada fue ese mismo año de 150.000 € en todo el país.

Esta estadística solo incluye fincas en terreno propio vendidas enteras y partes aún no segregadas de una finca (määräala); no incluye acciones de vivienda.

Las cifras por región proceden de la misma estadística:

(National Land Survey of Finland, estadística de precios de compraventa, 2025. Fincas de vacaciones edificadas de menos de 2 ha que lindan con la orilla. La mediana es el precio de compraventa por finca, no un precio por metro cuadrado. No se muestran las filas con menos de 30 compraventas.)

El tamaño y el estado de las casas varían. Lo que sí muestran las cifras son las diferencias entre regiones: en las zonas con plan, la mediana fue de 57.000 € en Pohjois-Karjala y de 183.000 € en Uusimaa (2025).

Algunos municipios registraron suficientes compraventas para servir de ejemplo. En 2025, en zonas con plan general o plan detallado de orillas, las cifras (compraventas / mediana) fueron:

• Savonlinna: 53 / 74.000 €
• Mikkeli: 72 / 88.000 €
• Kuopio: 70 / 75.000 €
• Mäntyharju: 61 / 107.500 €
• Kuusamo: 56 / 75.000 €

Según el National Land Survey of Finland, entre enero y mayo de 2026 se realizaron 783 compraventas de fincas de vacaciones que lindan con la orilla situadas en zonas con plan detallado de orillas o plan general, y la mediana de precio fue de 90.000 €.

Los precios por región se tratan con más detalle en ¿Cuánto cuesta una casa en Finlandia?, y la compra en el norte, en Comprar casa en Laponia finlandesa.

Impuestos y tasas: al comprar y cada año

Al comprar una finca con mökki se pagan el impuesto de transmisión y varias tasas oficiales:

Tasas del National Land Survey of Finland: situación a 1 de octubre de 2026 (lista de precios, consultada en octubre de 2026).

Además, el propietario de una finca paga cada año el kiinteistövero (impuesto anual sobre terreno y edificios). Los tipos de 2026 se sitúan en estos intervalos:

El impuesto lo paga quien sea propietario el 1 de enero, por todo el año. Si el impuesto es de 170 € o más, se divide automáticamente en dos plazos.

También pueden aplicarse las normas fiscales de su país de residencia; conviene consultarlo con su propia administración tributaria.

Qué viene después: ser propietario de un mökki viviendo en el extranjero

La compra es solo el primer paso. Ser propietario de un mökki en Finlandia mientras se vive en otro país plantea sus propias cuestiones, que tratamos en un artículo aparte. Con Home Of Homes puede guardar en un solo lugar los documentos de su vivienda, el historial de mantenimiento y los proveedores de servicios locales, y seguirlo todo desde el extranjero.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un mökki?

Un mökki es una vivienda de recreo finlandesa, a menudo a la orilla del agua. Según Statistics Finland, a finales de 2025 había en Finlandia 485.475 edificios residenciales de recreo. Quien compra un mökki adquiere por lo general una finca, es decir, el terreno y los edificios.

¿Cuánto cuesta una casa de campo junto a un lago en Finlandia?

Según el National Land Survey of Finland, la mediana de precio de las fincas de vacaciones edificadas que lindan con la orilla fue en 2025 de 92.000 € en zonas con plan general o plan detallado de orillas y de 74.000 € en zonas de población dispersa. En las zonas con plan, la mediana regional fue, por ejemplo, de 57.000 € en Pohjois-Karjala y de 183.000 € en Uusimaa. Es un precio por finca, no por metro cuadrado, y las casas varían en tamaño y estado.

¿Necesita un español permiso para comprar una cabaña en Finlandia?

Si el comprador tiene la nacionalidad de un país de la UE o del EEE, la ley no exige el permiso del Ministerio de Defensa para comprar una finca con mökki en la Finlandia continental. Para una persona sin la nacionalidad de un país de la UE o del EEE, o para una entidad en la que una persona o entidad de fuera de la UE o del EEE tenga al menos el 10 % de la propiedad o una influencia equivalente, la ley exige el permiso, con algunas excepciones, y que se solicite a más tardar 2 meses después de la compraventa. En Åland, adquirir una finca con mökki requiere por lo general un permiso del gobierno autónomo si el comprador no tiene el derecho de domicilio regional de Åland.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa de campo en Finlandia?

Al comprar una finca, el impuesto de transmisión es del 3 % y se paga antes de solicitar el lainhuuto; la tasa del lainhuuto es de 172 € (situación a 1 de octubre de 2026). Después, quien sea propietario el 1 de enero paga el kiinteistövero de todo el año; en 2026 los tipos van del 1,30 al 2,00 % para el terreno y del 0,93 al 2,00 % para otros edificios residenciales, como las viviendas de recreo. Las demás tasas figuran en la sección sobre impuestos y tasas.

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Fuentes

• Statistics Finland: el verano en cifras, mökki a finales de 2025 (en finés)

• Statistics Finland: edificios residenciales de recreo, tabla 15f7 (en finés)

• Finnish Environment Institute: cuánta agua hay en los lagos (en finés)

• Finnish Environment Institute: datos básicos de las masas de agua (en finés)

• Archipelago Advisory Board: folleto «Finlandia, país de islas y aguas», 2015 (en finés, PDF)

• National Land Survey of Finland: viviendas en acciones y taloyhtiö (en inglés)

• Finlex: Ley 1599/2009 de sociedades de viviendas (en finés; las traducciones de Finlex no son oficiales)

• Finlex: Código de la Tierra 540/1995 (en sueco)

• National Land Survey of Finland: lista de precios de servicios catastrales, segregación (en finés)

• Finlex: Ley de Construcción 751/2023 (en finés)

• Ministry of Defence: permiso para compradores de fuera de la UE y el EEE (en inglés)

• Ministry of Defence: permisos de compradores de fincas (en finés)

• Finlex: Ley 470/2019 (en finés)

• Finlex: Ley 328/2025 (en finés)

• Finlex: Decreto del Gobierno 840/2025 (en finés)

• National Land Survey of Finland: cambio de la ley sobre el permiso de adquisición de fincas desde el 15 de julio de 2025 (en finés)

• Government of Åland: adquisición de tierras en Åland (en sueco)

• Government of Åland: derecho de domicilio regional (en sueco)

• Finnish Immigration Service: preguntas frecuentes sobre permisos de residencia (en inglés)

• National Land Survey of Finland: certificación de compraventas (en inglés)

• National Land Survey of Finland: servicio electrónico de compraventa de fincas (en inglés)

• Servicio de compraventa de fincas: identificación y pago (en inglés)

• National Land Survey of Finland: instrucciones para el kaupanvahvistaja (en finés, PDF)

• Finlex: Ley 1075/2000 de agencias inmobiliarias (en finés)

• Finnish Tax Administration: impuesto de transmisión al comprar una finca (en inglés)

• Finnish Tax Administration: impuesto de transmisión al comprar acciones de vivienda (en inglés)

• Finnish Tax Administration: impuesto de transmisión de compradores extranjeros (en inglés)

• Finnish Tax Administration: impuesto de transmisión de compradores extranjeros (en finés)

• National Land Survey of Finland: estadística de compraventas de fincas de 2025 (en finés)

• National Land Survey of Finland: servicio de estadísticas de compraventas de fincas, datos por región de 2025

• National Land Survey of Finland: descripción del servicio de estadísticas (en finés)

• National Land Survey of Finland: compraventas de fincas de vacaciones en enero-mayo de 2026 (en finés)

• National Land Survey of Finland: lista de precios de fincas (en finés)

• Finnish Tax Administration: tipos del kiinteistövero (en inglés)

• Finnish Tax Administration: pago del kiinteistövero (en inglés)

• Finnish Tax Administration: datos previos del kiinteistövero de 2026 (en finés)

Información comprobada: octubre de 2026. Las normas y los precios cambian; conviene comprobar los datos vigentes en las fuentes indicadas.

Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Home Of Homes es una plataforma, no un agente inmobiliario.