Salaojat asuntokaupassa – mitä selvittää?

Salaojien kunto on yksi asuntokaupan keskeisistä selvitettävistä asioista, erityisesti kun ostetaan omakotitaloa tai rivitaloasuntoa vanhemmasta rakennuksesta. Salaojat ovat maan alla, joten niiden kuntoa ei näe näytöllä. Siksi tieto perustuu asiakirjoihin, kuntotarkastukseen ja myyjän antamiin tietoihin. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä salaojista kannattaa selvittää ennen kauppaa.

---

Miksi salaojat ovat tärkeitä asuntokaupassa

Taloudellinen merkitys

Salaojien uusiminen on merkittävä kustannuserä. Omakotitalossa uusiminen maksaa tyypillisesti 10 000–30 000 euroa ja kellarillisessa talossa enemmän. Toimimattomat salaojat voivat lisäksi aiheuttaa kosteusvaurioita kellariin, alapohjaan ja sokkeliin, jolloin korjauskustannukset kasvavat.

Riski kosteusvaurioista

Toimimattomat salaojat voivat johtaa:

• Kellarin ja alapohjan kosteusongelmiin
• Sisäilmaongelmiin ja mikrobikasvuun
• Routavaurioihin perustuksissa
• Radonpitoisuuden kasvuun joissakin tapauksissa

Tämän vuoksi salaojien kunto vaikuttaa sekä kauppahintaan että asumisen laatuun.

Asuntokaupan näkökulmasta salaojat ovat hankala kohde, koska niiden kunnosta on harvoin suoraa havaintoa. Näytöllä näkyvät lähinnä seuraukset, kuten kellarin kosteusjäljet tai hilseilevä sokkelimaali, ja nekin voivat olla peitettyjä tai jo korjattuja. Siksi ostajan arvio perustuu pitkälti epäsuoriin tietoihin, ja niiden kerääminen ennen kauppaa on tärkeää.

---

Omakotitalon kauppa

Mitä kysyä myyjältä

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus kiinteistön kunnosta. Ostajan kannattaa kuitenkin kysyä salaojista erikseen:

Vastaukset kannattaa pyytää kirjallisesti tai kirjata esimerkiksi kauppakirjan liitteeksi.

Kirjallisilla vastauksilla on merkitystä, jos kaupan jälkeen syntyy erimielisyyttä siitä, mitä myyjä kertoi. Epämääräinen vastaus, kuten "salaojat on joskus korjattu", kannattaa tarkentaa: mitä tehtiin, milloin ja kuka työn teki. Jos myyjä ei tiedä, sekin on hyödyllinen tieto, koska se kertoo, että kunto on selvitettävä muulla tavoin.

Kuntotarkastus

Asuntokaupan kuntotarkastuksessa salaojia arvioidaan yleensä aistinvaraisesti ja kevyillä mittauksilla:

• Tarkastuskaivojen avaaminen ja tarkastus
• Sokkelin ja kellarin seinien kosteusmittaukset pintamittarilla
• Maanpinnan kallistusten arviointi
• Sadevesijärjestelmän tarkastus

Kuntotarkastus ei yleensä sisällä salaojien kamerakuvausta. Jos salaojat ovat vanhat tai kuntotarkastuksessa havaitaan viitteitä ongelmista, erillinen kamerakuvaus antaa tarkemman kuvan.

Kamerakuvauksen tekemisestä sovitaan myyjän kanssa, koska se tehdään myyjän omistamalla kiinteistöllä. Kuvaus onnistuu yleensä tarkastuskaivojen kautta, mutta vanhoissa järjestelmissä kaivoja voi olla vähän tai ei lainkaan, mikä rajoittaa tutkittavaa aluetta. Tällöin raportissa on hyvä mainita, mitkä osuudet jäivät kuvaamatta. Kuvauksen tuloksia voidaan käyttää hintaneuvottelun pohjana tai kirjata kauppakirjaan.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajalla on selonottovelvollisuus: hänen oletetaan tutustuvan kohteeseen ja sen asiakirjoihin. Jos kuntotarkastuksessa suositellaan lisäselvityksiä, kuten salaojien kuvausta, ja ostaja jättää ne tekemättä, ostaja ei yleensä voi myöhemmin vedota asiaan virheenä.

---

Asunto-osakkeen kauppa

Vastuu taloyhtiöllä

Rivitalo- ja kerrostaloasunnoissa salaojat kuuluvat tyypillisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Salaojien uusimisen kustannukset jaetaan osakkaille yhtiövastikkeena tai rahoitusvastikkeena osakkeiden mukaisessa suhteessa.

Asiakirjat

Asunto-osakkeen ostaja voi selvittää salaojien tilanteen asiakirjoista:

Mihin kiinnittää huomiota

• Onko salaojien uusiminen tulossa lähivuosina
• Onko taloyhtiössä ollut kosteusongelmia kellaritiloissa
• Onko korjaukseen varauduttu taloudellisesti
• Onko kellari- tai pohjakerroksen asunnoissa ollut kosteushaittoja

Erityisesti pohjakerroksen ja rinnetalon alimpien asuntojen ostajan kannattaa kysyä isännöitsijältä salaojista ja kosteushistoriasta.

Taloyhtiön salaojaremontti vaikuttaa ostajaan kahdella tavalla. Ensinnäkin se voi nostaa vastiketta tai tuoda osakkaalle lainaosuuden. Toiseksi remontti voi rajoittaa pihan ja pohjakerroksen tilojen käyttöä työn ajan. Jos kunnossapitotarveselvityksessä salaojien uusiminen on ajoitettu lähivuosille, kustannusarvio ja rahoitustapa kannattaa selvittää isännöitsijältä ennen tarjouksen tekemistä.

---

Virhevastuu ja salaojat

Myyjän vastuu

Asuntokaupassa myyjä vastaa virheestä, jos kohde ei vastaa sovittua tai jos myyjä on jättänyt kertomatta tiedossaan olevan asian. Kiinteistökaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, ja reklamaation takaraja on viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

Omakotitalon kauppaa sääntelee maakaari, kun taas asunto-osakkeen kauppaa sääntelee asuntokauppalaki. Lait eroavat toisistaan esimerkiksi virhevastuun sisällön ja määräaikojen osalta. Osakekaupassa salaojat kuuluvat yleensä taloyhtiön vastuulle, joten myyjän vastuu liittyy tyypillisesti lähinnä siihen, mitä myyjä on tiennyt ja kertonut esimerkiksi tulevista korjauksista tai kosteusongelmista. Koska arvio riippuu tapauksen yksityiskohdista, epäselvissä tilanteissa kannattaa kääntyä asuntokauppaan perehtyneen lakimiehen puoleen.

Piilevä virhe

Salaojien vika voi olla piilevä virhe, jos:

• Vika oli olemassa kaupantekohetkellä
• Ostaja ei ole voinut havaita sitä huolellisellakaan tarkastuksella
• Vika on merkittävä

Piilevästä virheestä voi seurata hinnanalennus, jos virhe ylittää vähäisen merkityksen rajan. Vanhassa talossa salaojien ikääntyminen katsotaan kuitenkin usein normaaliksi kulumiseksi, jota ostajan oletetaan ottavan huomioon.

Ennaltaehkäisy

Riitoja voi ehkäistä:

• Tekemällä kuntotarkastuksen ja tarvittavat lisäselvitykset ennen kauppaa
• Kirjaamalla salaojia koskevat tiedot kauppakirjaan
• Huomioimalla tulevat korjaukset kauppahinnassa

Jos ongelma ilmenee kaupan jälkeen

Kun salaojiin liittyvä ongelma havaitaan kaupan jälkeen, ensimmäinen askel on dokumentoida tilanne: valokuvat, kosteusmittaukset ja mahdollinen kamerakuvaus. Myyjälle ilmoitetaan virheestä kirjallisesti mahdollisimman pian havaitsemisen jälkeen, koska reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa. Ennen laajoja korjauksia myyjälle kannattaa yleensä antaa tilaisuus tutustua vaurioon, jotta näyttö säilyy ja myyjä voi arvioida tilanteen itse. Lisätietoa löytyy artikkelista reklamaation tekeminen oikein.

Moni riita ratkeaa neuvottelemalla. Jos sopuun ei päästä, kuluttaja voi pyytää neuvoa kuluttajaneuvonnasta ja viedä asian tarvittaessa Kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Laajoissa ja taloudellisesti merkittävissä tapauksissa juridinen neuvonta on suositeltavaa jo varhaisessa vaiheessa.

---

Myyjän näkökulma

Myyjälle salaojien dokumentointi on keino vähentää kaupan jälkeisiä riitoja. Kun salaojien ikä, huoltohistoria ja mahdolliset tunnetut ongelmat on kerrottu avoimesti myyntiesitteessä ja kauppakirjassa, ostaja tekee päätöksensä samojen tietojen pohjalta kuin myyjä.

Ennen myyntiä myyjän kannattaa koota:

• Salaojien asennus- tai uusimisvuosi ja mahdollinen urakkasopimus
• Piirustukset ja valokuvat toteutuksesta
• Huuhtelu- ja kuvausraportit
• Tiedot havaituista kosteusongelmista ja niiden korjauksista

Jos salaojien kunnosta ei ole tietoa, myyjä voi harkita kuntoarvion teettämistä ennen myyntiä. Se antaa ostajalle selkeän lähtökohdan ja voi nopeuttaa kauppaa, kun ostajan ei tarvitse järjestää erillisiä selvityksiä.

---

Salaojat ja kauppahinta

Tieto salaojien iästä ja kunnosta auttaa arvioimaan kauppahintaa. Jos salaojat ovat käyttöikänsä päässä, tuleva uusiminen on perusteltua huomioida hintaneuvotteluissa. Toisaalta hiljattain uusitut ja dokumentoidut salaojat ovat myyjälle hyvä myyntiperuste.

Hintavaikutusta arvioitaessa on hyvä erottaa toisistaan salaojien uusiminen ja mahdollisten kosteusvaurioiden korjaaminen. Pelkän uusimisen kustannus on melko ennakoitavissa, mutta jos rakenteisiin on jo päässyt kosteutta, kokonaiskustannus voi olla selvästi suurempi.

---

Yhteenveto

Salaojien kunto kannattaa selvittää huolellisesti ennen asuntokauppaa. Omakotitalossa tieto saadaan myyjältä, kuntotarkastuksesta ja tarvittaessa kamerakuvauksesta. Asunto-osakkeen kaupassa tieto löytyy isännöitsijäntodistuksesta ja kunnossapitotarveselvityksestä.

Muistilista ostajalle:

• Kysy salaojien ikä ja huoltohistoria
• Tarkista kellarin ja alapohjan kosteushistoria
• Harkitse kamerakuvausta vanhoissa kohteissa
• Huomioi tulevat korjaukset kauppahinnassa
• Kirjaa keskeiset tiedot kauppakirjaan

---

Usein kysytyt kysymykset

Kuuluuko salaojien kamerakuvaus kuntotarkastukseen? Tavallinen asuntokaupan kuntotarkastus ei yleensä sisällä kamerakuvausta. Tarkastaja arvioi salaojia tarkastuskaivojen ja kosteusmittausten perusteella. Kamerakuvauksen voi tilata erikseen, ja siitä on hyvä sopia myyjän kanssa ennen kauppaa.

Voiko salaojista reklamoida kaupan jälkeen? Reklamointi on mahdollista, jos kyse on virheestä, josta myyjä vastaa. Jos salaojat ovat vanhat ja niiden ikä oli tiedossa, niiden kuluminen katsotaan usein normaaliksi. Epäselvissä tilanteissa kannattaa hakea neuvoa lakimieheltä tai kuluttajaneuvonnasta.

Kuka maksaa salaojien uusimisen rivitalossa? Asunto-osakeyhtiömuotoisessa rivitalossa salaojat kuuluvat yleensä taloyhtiön vastuulle, ja kustannukset jaetaan osakkaille. Yhtiöjärjestys voi poiketa tästä, joten se kannattaa tarkistaa.

Laskeeko salaojien huono kunto asunnon hintaa? Usein laskee, koska ostaja joutuu varautumaan uusimiskustannuksiin. Vaikutuksen suuruus riippuu salaojien kunnosta, mahdollisista kosteusvaurioista ja alueen hintatasosta.

Lue myös

• Salaojien käyttöikä
• Kuntotarkastus ostajan näkökulmasta
• Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa
• Asuntokaupan virhe
• Miten tunnistan salaojien ongelman?

Lähteet

• Finlex – Maakaari (540/1995)
• Finlex – Asuntokauppalaki (843/1994)
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Asunnon ostaminen
• Kuluttajariitalautakunta – Asuntokaupan riidat