Ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla
Ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla voi rajata asunnonvaihdon riskiä. Lue, mitä ehtoon, määräaikaan ja seurauksiin kannattaa kirjata ennen tarjousta.
Ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla tarkoittaa tarjousta, jonka eteneminen riippuu siitä, saatko nykyisen asuntosi myytyä sovitulla tavalla sovittuun päivään mennessä. Ehto voi auttaa hallitsemaan kahden asunnon kuluja, mutta se ei sellaisenaan varaa uutta asuntoa sinulle eikä ratkaise kaikkia vetäytymisen seurauksia. Ratkaisevaa on, miten ehto, tarjous ja myyjän hyväksyntä on kirjoitettu. KKV huomauttaa, että tällaisen tarjouksen aikana asunnon markkinointi yleensä jatkuu eikä ostaja voi olla varma saavansa asuntoa hyväksytystä tarjouksesta huolimatta.
Tässä oppaassa käsitellään ensisijaisesti käytetyn asunto-osakkeen ostotarjousta. Jos kohde on omakotitalokiinteistö, tarjouksen ja esisopimuksen sitovuutta koskevat eri säännöt, jotka käsitellään erikseen alempana. Ennen allekirjoittamista selvitä välittäjältä tai tarvittaessa juristilta juuri oman tarjoustekstisi vaikutus. Yleinen ilmaus ”oman asunnon myyntiehto” ei kerro, milloin ehto täyttyy tai kuka saa vetäytyä.
Mitä myyntiehto tekee käytännössä?
Myyntiehdon tarkoitus on yhdistää uuden kodin osto nykyisen kodin myynnin etenemiseen. Se voi olla sinulle hyödyllinen, jos uuden asunnon kauppahinta on tarkoitus maksaa nykyisen asunnon myyntivaroista tai jos et halua kantaa kahden kodin menoja pitkään. Ehto pitää kuitenkin kirjoittaa täsmällisesti, jotta kummankin osapuolen tiedossa on, mitä tapahtuu myynnin onnistuessa ja epäonnistuessa.
KKV:n mukaan ostotarjoukseen voi kirjata purkavan ehdon, joka kertoo selkeästi, missä tilanteessa tarjous ei sido. KKV mainitsee myös nimenomaisesti ehdon, jossa tarjouksen voimassaolo sidotaan siihen, saako ostaja entisen asuntonsa myytyä tiettyyn päivään mennessä. Viranomaisen kuvaama järjestely on hankala sekä ostajalle että myyjälle: kohdetta voidaan edelleen markkinoida, eikä ostaja voi olettaa saavansa sitä lopulta tarjoamaansa hintaan. Siksi ehdon lisäksi tarvitaan yhteinen käsitys siitä, voiko myyjä ottaa vastaan uusia tarjouksia ja miten niihin reagoidaan.
Myyntiehto ei itsessään myy vanhaa kotiasi. Se ei myöskään takaa pankkirahoitusta, korvaa ostettavan asunnon tarkastamista tai siirrä kaupantekoa automaattisesti haluamaasi hetkeen. Jos tarvitset myös rahoitusehdon tai tutkimusehdon, kirjaa ne erikseen. Ehtojen vaikutus pitää sovittaa toisiinsa niin, ettei yhden ehdon täyttyminen poista vahingossa toisen antamaa suojaa.
Määrittele, milloin oma asunto on ”myyty”
Suurin epäselvyys liittyy usein sanaan ”myyty”. Se voi tarkoittaa vastaanotettua tarjousta, myyjän hyväksymää tarjousta, allekirjoitettua kauppakirjaa tai hetkeä, jolloin kauppahinta on maksettu. Nämä eivät ole sama tapahtuma. Jos tarjoukseen jätetään pelkkä lause ”edellyttää oman asunnon myyntiä”, osapuolet voivat myöhemmin ymmärtää ehdon täyttymisen eri tavalla.
Yksilöi nykyinen asunto riittävästi ja valitse yhdessä myyjän kanssa havaittava tapahtuma, jonka perusteella ehto täyttyy. Jos nykyisen kotisi kauppa on itsekin ehdollinen, mieti, riittääkö sen kauppakirja vai edellytetäänkö myös kyseisten ehtojen täyttymistä. Kirjaa, millä tavoin ilmoitat tapahtumasta myyjälle ja mitä asiakirjaa tai muuta näyttöä ilmoituksen tueksi tarvitaan. Näin voit osoittaa määräajan puitteissa, mitä on tapahtunut, ilman että joudut paljastamaan tarpeettomia tietoja omasta ostajastasi.
Ehdon pitää ottaa kantaa myös siihen, mitä tapahtuu, jos nykyisen asunnon kaupasta sovitaan mutta kauppa myöhemmin peruuntuu. Voiko sinua silloin silti velvoittaa etenemään uuden asunnon kauppaan? Entä jos myynti toteutuu ehdoilla, joista saat huomattavasti vähemmän rahaa kuin suunnittelit? Tähän ei ole turvallista vastata yleisellä mallilauseella. Päätä etukäteen, haluatko ehdon koskevan vain kaupan syntymistä vai myös nykyisen asunnon myynnistä saatavia varoja, ja pyydä vaikeaan sanamuotoon asiantuntevaa apua.
Erota tarjouksen voimassaoloaika myyntiehdon määräajasta
Ostotarjouksen voimassaoloaika kertoo, kuinka kauan myyjä voi hyväksyä tarjouksen. Myyntiehdon määräaika puolestaan kertoo, milloin oman asunnon myyntiin liittyvän tapahtuman on viimeistään toteuduttava. Ne voivat päättyä eri päivinä. Jos ne sekoitetaan, kumpikaan osapuoli ei välttämättä tiedä, milloin tarjous raukeaa tai milloin ehdoista voi neuvotella uudelleen.
KKV:n mukaan käytetyn asunnon tarjousvaihe on yleensä nopea ja tarjouksen voimassaoloaikaa ei kannata sopia liian pitkäksi. Tämä havainto koskee myyjän vastausaikaa, eikä siitä voi päätellä sopivaa myyntiehdon kestoa. Myyntiehdolle ei ole yhtä kaikkiin kauppoihin sopivaa viikko- tai kuukausimäärää. Sopiva päivämäärä riippuu nykyisen asuntosi myyntitilanteesta sekä siitä, kuinka kauan myyjä on valmis kantamaan epävarmuuden.
Kirjaa päivämäärän lisäksi kellonaika ja tapa, jolla ilmoitus ehdon täyttymisestä annetaan. Sovi samalla, mitä tapahtuu, jos määräaika umpeutuu ilman ilmoitusta: raukeaako järjestely automaattisesti, tarvitaanko erillinen ilmoitus vai voiko aikaa jatkaa vain uudella yhteisellä sopimuksella? Jos haluat määräajan jatkoa, sovi siitä kirjallisesti ennen alkuperäisen ajan päättymistä. Pelkkä keskustelu välittäjän kanssa ei ole turvallinen tapa muuttaa molempien osapuolten hyväksymiä ehtoja.
Voiko myyjä jatkaa myyntiä ja hyväksyä toisen tarjouksen?
Myyjän asema määräytyy tarjousasiakirjojen ja mahdollisen käsirahan perusteella. KKV:n juuri myyntiehtoa käsittelevä ohje toteaa, että asunnon markkinointi yleensä jatkuu ehdollisesta tarjouksesta huolimatta. Jos välitysliike on vastaanottanut käsirahan, välityslain 16 § kuitenkin kieltää liikkeeltä toisen tarjouksen tai käsirahan vastaanottamisen, kunnes käsiraha on palautettu tai sen jääminen toimeksiantajalle on selvinnyt. Markkinoinnin jatkumisesta ei siis saa päätellä, että uusi tarjous voitaisiin ottaa vastaan kaikissa tilanteissa. Myös sovittu vakiokorvaus voi vaikuttaa hyväksytystä tarjouksesta vetäytymisen seurauksiin.
Kysy ennen tarjousta, jääkö asunto julkiseen myyntiin ja miten uudet tarjoukset käsitellään. Jos tarkoitus on antaa myyjälle mahdollisuus siirtyä toisen ostajan kanssa eteenpäin, menettely pitää kirjoittaa osapuolten väliseen sopimukseen. Sovittavia kysymyksiä ovat esimerkiksi ilmoituskanava, aika vastata toiseen tarjoukseen ja se, mitä sinulle palautetaan, jos alkuperäinen järjestely päättyy. Älä oleta, että englanninkielisellä nimellä kutsuttu ”escape-lauseke” sisältäisi Suomessa vakiintuneen määräajan tai automaattisen oikeusvaikutuksen.
Myyjän kannattaa puolestaan miettiä, kauanko hän on valmis odottamaan ostajan nykyisen asunnon myyntiä. Hän voi arvioida tarjousta hinnan, ehtojen ja kaupanteon aikataulun kokonaisuutena. Jos haluat ymmärtää tätä päätöstä paremmin, lue myös ostotarjouksen arvioinnista myyjän näkökulmasta. Et kuitenkaan voi varmistaa tarjouksesi hyväksymistä tarjoamalla tiettyä korotusta. Myyjän päätökseen vaikuttaa koko ehdotettu kauppa.
Käsiraha ja vakiokorvaus vaativat oman tarkistuksensa
Myyntiehdon käsittely ei ole valmis, jos tarjouksessa ei samalla tarkisteta käsirahaa ja mahdollista vakiokorvausta. Käytetyn asunto-osakkeen tarjouksen perumisesta voi KKV:n mukaan joutua maksamaan tarjouksessa ennalta määrätyn sopimussakon tai menettämään käsirahan. KKV ilmoittaa näiden enimmäistasoksi neljä prosenttia asunnon kauppahinnasta. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että seuraamus syntyisi automaattisesti aina, kun kauppa ei toteudu.
Asuntokauppalain 3 luvun 3 § erottaa toisistaan tilanteet, joissa kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä ja tilanteet, joissa syy on muu. Jos myyjä ei hyväksy tarjousta tai kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, saatu käsiraha on lain mukaan palautettava viipymättä. Jos syy on tarjouksen tekijän puolella, myyjällä voi olla oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, lain 3 luvun 6 §:n rajoitus huomioon ottaen. Juuri siksi on ratkaisevaa, että myyntiehdon toteutumatta jäämisen vaikutus on kirjoitettu selvästi.
Älä siis tyydy lauseeseen ”käsiraha palautetaan, jos oma asunto ei mene kaupaksi” tarkistamatta koko tarjousasiakirjaa. Jos ehto on muotoiltu epäselvästi tai ostajan toiminnalle asetetaan lisävaatimuksia, kysymys vetäytymisen syystä voi muuttua riitaiseksi. Tarkista myös, onko asiakirjassa sekä käsiraha että vakiokorvaus, milloin ne tulevat kysymykseen ja miten sovitut ehdot suhteutuvat niihin. Aiheesta on erillinen opas käsirahasta ja vakiokorvauksesta.
Tarjous ei ole sama asia kuin kauppakirja
Tarjouksen hyväksyminen, kauppakirjan allekirjoittaminen ja omistuksen tai hallinnan siirtyminen ovat eri vaiheita. Käytetyn asunto-osakkeen kohdalla KKV muistuttaa, ettei myyjän tarvitse myydä asuntoa pelkän hintapyynnön mukaisen tarjouksen perusteella. KKV kuvaa myös, että hyväksytystä tarjouksesta vetäytyminen voi johtaa tarjouksessa sovittuun sopimussakkoon. Ostajan ei kannata tulkita hyväksyttyä myyntiehtoa takuuksi saada asunto omistukseensa.
Myyntiehdon täyttyessä pitää vielä tietää, milloin uuden asunnon kauppa tehdään, milloin kauppahinta maksetaan ja milloin asunto vapautuu. Nämä asiat voivat riippua myös nykyisen asuntosi kauppakirjan ehdoista. Käy aikataulu läpi pankin, myyjän ja mahdollisen välittäjän kanssa. Tarjousvaiheessa kirjattujen ehtojen pitäisi olla yhteensopivia myöhemmän kauppakirjan kanssa; muuten tärkeä ehto voi kadota asiakirjojen väliin.
Jos ostettava kohde on kiinteistö, kuten omalla tontilla sijaitseva omakotitalo, älä sovella asunto-osakkeen seuraamuksia siihen suoraan. KKV:n mukaan kiinteistön ostotarjous ei sido samalla tavalla kuin asunto-osakekaupassa. Kiinteistökaupassa osapuolia sitoo lain muotovaatimukset täyttävä esisopimus, ja vapaamuotoisen tarjouksen jälkeen peruva osapuoli voi joutua korvaamaan toiselle tarpeellisista kaupantekoon liittyvistä toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Kiinteistöä koskeva myyntiehto on syytä tarkistuttaa asiantuntijalla ennen allekirjoitusta.
Näin valmistelet tarjouksen ennen allekirjoittamista
Hyvä valmistelu alkaa omasta nykyisestä asunnostasi. Selvitä, onko se jo myynnissä, millaiset asiakirjat sen myynti edellyttää ja millä hinnalla olet valmis hyväksymään tarjouksen. Jos nykyiseen asuntoon liittyy laina, keskustele pankin kanssa sekä nykyisen lainan poismaksusta että uuden asunnon rahoituksesta. Myyntiehtoinen tarjous ei ole pankin lainapäätös.
Pyydä välittäjältä koko tarjouslomake nähtäväksi ennen kuin sitoudut. Vertaa myyntiehtoa muihin ehtoihin: rahoitus, kuntotutkimus, kaupantekopäivä, hallinnan luovutus ja mahdollinen käsiraha. Jos tarjouksen tekee kaksi ostajaa mutta nykyinen asunto on vain toisen omistuksessa, varmista, että ehto ja ilmoitusvelvollisuus on muotoiltu osapuolten kannalta ymmärrettävästi. Vältä asiakirjaa, jossa yksi kohta sanoo tarjouksen raukeavan automaattisesti ja toinen antaa myyjälle oikeuden periä korvausta samasta tapahtumasta ilman täsmennystä.
Tee itsellesi ennen allekirjoitusta seuraava tarkistus:
- Yksilöi asunto, jonka myynti on ehtona, ja tapahtuma, joka täyttää ehdon.
- Erota myyjän vastausaika myyntiehdon määräajasta ja kirjaa molemmat selvästi.
- Sopikaa, miten nykyisen asunnon myynnistä ilmoitetaan ja miten ilmoitus voidaan todentaa.
- Tarkista, saako myyjä jatkaa markkinointia ja mitä tapahtuu, jos hän saa uuden tarjouksen.
- Lue käsirahaa, vakiokorvausta, muita kuluja ja kauppakirjan tekemistä koskevat kohdat yhdessä.
Lista on valmistelun apu, ei valmis sopimusehto. Ehdon sanamuoto vaikuttaa oikeuksiin, eikä yhtä mallia voi luvata turvalliseksi kaikissa kaupoissa. Jos osapuolet ymmärtävät ehdon eri tavoin jo tarjousvaiheessa, pysähdy selventämään se ennen allekirjoitusta. Tarjouksen jälkeen tehtävä tulkinta on vaikeampi kuin selvä alkuperäinen sopimus.
Milloin myyntiehto auttaa – ja milloin se ei riitä?
Myyntiehto voi olla perusteltu, kun uuden kodin osto riippuu olennaisesti vanhan kodin myynnistä. Sen avulla voit pyrkiä rajaamaan tilannetta, jossa uusi kauppa etenisi, vaikka myynnistä odotettuja varoja ei ole saatu. Tämä on eri asia kuin lupaus siitä, ettet koskaan maksaisi kahdesta asunnosta yhtä aikaa. Ehdon määritelmä, kauppojen ajankohdat ja pankin rahoitusratkaisu vaikuttavat edelleen kokonaisuuteen.
Toinen etenemistapa on myydä nykyinen asunto ennen uuden kodin ostotarjousta. Silloin tiedät paremmin käytettävissä olevat varat, mutta saatat joutua järjestämään väliaikaisen asumisen, jos kauppojen hallinnanluovutukset eivät osu yhteen. Voit myös kysyä pankilta väliaikaisen rahoituksen mahdollisuutta ennen tarjousta; sen saatavuus ja ehdot ratkaistaan omassa luottopäätöksessäsi. Vertaile vaihtoehtoja konkreettisilla kuukausimenoilla ja kauppojen päivämäärillä, älä yleisellä oletuksella asunnon nopeasta myynnistä.
Jos sinulla ei ole varaa tehdä uuden asunnon kauppaa ilman nykyisen kodin myyntituloa, kerro tämä sekä myyjälle että pankille rehellisesti. Älä luovu ehdosta vain siksi, että tarjous näyttäisi houkuttelevammalta, ellei sinulla ole todellista rahoitusratkaisua. Toisaalta myyjä voi perustellusti valita tarjouksen, jossa epävarmuutta on vähemmän. Myyntiehto on neuvotteluehto, ei ostajan yksipuolinen oikeus varata asunto.
Vertaa myös kauppojen rahavirtaa
Myyntiehdon hyötyä ei voi arvioida pelkän uuden asunnon hinnan perusteella. Selvitä, milloin nykyisen asunnon ostaja maksaisi kauppahinnan, milloin nykyinen laina maksettaisiin pois ja milloin uuden asunnon myyjä odottaa maksua. Kahden kaupan väliin voi jäädä ajanjakso, jolloin rahat eivät ole käytettävissäsi, vaikka nykyisestä asunnosta olisi jo tehty sopimus. Keskustele tästä pankin kanssa ennen kuin kirjoitat tarjoukseen kaupanteon päivän.
Laske erikseen nykyisen asunnon ja uuden asunnon juoksevat maksut niiltä kuukausilta, joina vastuut mahdollisesti menevät päällekkäin. Varo lisäämästä samaa menoa laskelmaan kahdesti: taloyhtiön rahoitusvastike ja oma pankkilaina ovat eri asioita, mutta kumpikin voi vaikuttaa käytettävissä olevaan rahaan. Tarkoitus ei ole ennustaa myyntiaikaa tarkasti, vaan nähdä, kuinka herkkä suunnitelmasi on viiveelle. Jos pieni viive kaataa rahoituksen, pelkkä väljä myyntiehto ei ratkaise ongelmaa.
Jos vanhan asunnon myynti on vasta suunnitteilla, ehtoon tarvittava aika on vaikeampi arvioida kuin silloin, kun myynti on jo käynnissä. Välittäjän arvio kiinnostuksesta voi auttaa valmistelussa, mutta se ei ole lupaus tulevasta kaupasta. Pidä siksi tarjous ja oma taloussuunnitelma erillään: toinen on neuvoteltu oikeudellinen asiakirja, toinen arvio siitä, mitä voit maksaa. Sovita ne yhteen ennen allekirjoitusta.
Jos oma asunto ei mene kaupaksi
Kun myyntiehdon määräaika lähestyy, tarkista ensin, onko ehto jo täyttynyt sovitussa merkityksessä. Sen jälkeen ilmoita tilanteesta sovittua kanavaa pitkin ennen määräaikaa. Jos tarvitset lisäaikaa, pyydä myyjältä nimenomainen kirjallinen suostumus. Myyjä ei ole velvollinen jatkamaan määräaikaa vain siksi, että oman asunnon myynti on lähellä.
Jos ehto ei täyty, lue koko sopimusta, älä vain otsikkoa. Tarkista erityisesti, raukeaako tarjous tai muu järjestely, onko jommankumman tehtävä erillinen ilmoitus ja mitä käsirahasta tai vakiokorvauksesta sovittiin. Säilytä viestit ja asiakirjat, joista määräaika sekä ilmoitusten sisältö näkyvät. Epäselvässä tai rahallisesti merkittävässä tilanteessa selvitä oikeudellinen tulkinta ennen kuin hyväksyt vaatimuksen tai teet uuden sitoumuksen.
Jos oma asunto saa tarjouksen aivan myyntiehdon määräajan lopussa, tarkista mitä nykyisen asuntosi tarjouksesta on oikeasti sovittu. Ostajaehdokkaan ilmoittama kiinnostus ei ole sama asia kuin sovitulla tavalla toteutunut myynti. Myös nykyisestä asunnosta tehty vastatarjous voi jättää tilanteen avoimeksi. Kerro uuden asunnon myyjälle vain se, minkä pystyt osoittamaan sovitun ehdon kannalta, ja pyydä tarvittaessa jatkoaikaa ennen määräajan päättymistä.
Jos myyjä esittää uuden ehdotuksen määräajan lähestyessä, arvioi se uutena neuvotteluna. Erityisesti myyntiehdosta luopuminen muuttaa sitä riskiä, jonka alun perin halusit rajata. Älä vahvista luopumista viestillä ennen kuin olet tarkistanut pankilta, että uuden asunnon maksu onnistuu myös ilman nykyisen kodin myyntiä. Jos rahoitus vaatii muutoksia, pyydä niille kirjallinen ratkaisu ennen uuden ostositoumuksen hyväksymistä.
Voit jatkaa asunnonvaihdon suunnittelua, vaikka kyseinen kohde jäisi saamatta. Päivitä nykyisen kotisi myyntitilanteen perusteella, millainen ostoaikataulu on realistinen. Kahden asunnon loukkua käsittelevä opas auttaa arvioimaan päällekkäisiä menoja. Seuraavaa tarjousta varten tärkein oppi on kirjata riippuvuus vanhan kodin myynnistä tarkemmin, ei käyttää automaattisesti samaa ehtoa uudelleen.
Yhteenveto
Oman asunnon myyntiehto voi rajata asunnonvaihdon riskiä, kun sen täyttymistapa, määräaika ja raukeamisen seuraukset on sovittu selvästi. Se ei automaattisesti estä myyjää jatkamasta markkinointia eikä takaa, että saat uuden kodin. Tarkista samalla käsiraha, mahdollinen vakiokorvaus, rahoitus ja kaupanteon aikataulu.
Jos tarjousteksti on epäselvä tai kyse on kiinteistöstä, pyydä yksilöllinen tulkinta ennen allekirjoitusta. Luonnos on helpompi korjata kuin jo hyväksytyn tarjouksen seuraukset. Päätös kannattaa tehdä oman talouden todellisilla luvuilla ja pankin kanssa sovitetulla aikataululla.
Usein kysytyt kysymykset
Estääkö myyntiehto kahden asunnon kulut?
Ei välttämättä. Se voi rajata uuden kaupan etenemistä, jos ehto on kirjoitettu sitä varten, mutta vanhan ja uuden kodin maksut voivat silti mennä osittain päällekkäin. Tarkista erityisesti kauppahinnan maksun ja hallinnan luovutuksen ajankohdat.
Onko oman asunnon myynnille lakisääteinen määräaika?
Yhtä yleistä määräaikaa ei ole syytä olettaa. Tarjouksessa sovittava päivä määrittää juuri tämän ehdon, ja se pitää erottaa ajasta, jonka kuluessa myyjä voi hyväksyä ostotarjouksen. Kirjaa myös ilmoitustapa.
Saako myyjä jatkaa asunnon markkinointia?
KKV:n mukaan markkinointi yleensä jatkuu myyntiehtoisesta tarjouksesta huolimatta. Jos välitysliike on vastaanottanut käsirahan, välityslaki rajoittaa uuden tarjouksen vastaanottamista edellä kuvatulla tavalla. Muut seuraukset riippuvat hyväksytyistä ehdoista. Pyydä menettely kirjallisena ennen tarjousta.
Menetänkö käsirahan, jos oma koti ei myy?
Se riippuu ehdon sanamuodosta ja siitä, miksi kauppa jää syntymättä. Asuntokauppalain mukaan käsiraha palautetaan, jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä. Älä oleta palautusta tai menetystä automaattiseksi ilman asiakirjojen tarkistamista.
Koskeeko sama sääntö omakotitalokiinteistöä?
Ei sellaisenaan. Kiinteistökaupassa ostotarjouksen ja määrämuotoisen esisopimuksen vaikutukset eroavat asunto-osakkeen tarjouksesta. Tarkistuta kiinteistöä koskevan ehdon ja mahdollisen vetäytymisen seuraukset erikseen.