Hermanni – taloyhtiöt ja rakennuskanta

Hermannin asuntokanta on kahdesta kerroksesta: noin kolmannes asunnoista on valmistunut ennen vuotta 1960, ja yli puolet vuonna 1990 tai myöhemmin. Helsingin seudun aluesarjojen mukaan Hermannin 4 162 asunnosta 28 % valmistui vuosina 1940–1959 ja 28 % 2010-luvulla, ja lähes kaikki ovat kerrostaloissa. Asunnot ovat enimmäkseen yksiöitä ja kaksioita, ja yli puolet on vuokralla.

Tässä artikkelissa käydään läpi, miten Hermanni rakentui, mitä tilastot kertovat sen rakennuskannasta ja mitä eri aikakausien taloissa kannattaa ostajana selvittää. Yksittäisiä taloyhtiöitä ei nimetä. Hintatasosta kerrotaan artikkelissa Hermannin asuntojen hinnat ja markkinatilanne.

---

Hermannin rakennuskannan historia

Hermanni on Helsingin kaupunginosa 21, ja piirijaossa se kuuluu Vallilan peruspiiriin keskisessä suurpiirissä. Kaupunginosan osa-alueet ovat Hermanninmäki, Hermanninranta ja Kyläsaari. Aluesarjojen mukaan 91 % Hermannin asunnoista on Hermanninmäen osa-alueella, ja Hermanninrannassa ei vuoden 2025 lopussa ollut yhtään asuntoa.

Puutaloesikaupunki 1800-luvun lopulla

Helsingin kaupungin historiasivuston mukaan Hermanni syntyi 1800-luvun loppupuolella, kun Kumpulan kartanon omistaja lohkoi kartanon alueita vuokrattavaksi, ja alue muodostui kahdesta osasta, Hermanstad I:stä ja II:sta. Koska alue kuului vielä Helsingin maalaiskuntaan, kaupungin rakennus- ja terveydenhoitosäännöt eivät rajoittaneet rakentamista, ja jyrkkien kallioiden rinteille nousi erimallisia puisia asuinrakennuksia. Sivuston mukaan alueella asui vuonna 1900 lähes 3 000 henkilöä, ja vasta vuonna 1906 alue liitettiin Helsinkiin.

Hermanniin syntyi historiasivuston mukaan 1800-luvun lopulla myös teollisuutta: konepaja ja valimo perustettiin 1886, ja valimon tiloissa toimi vuosina 1905–1956 säilyketehdas. Hermannin vanhinta rakennuskantaa edustavat sivuston mukaan Sörnäisten vankilan 1880-luvun lopulla rakennetut tiilirakennukset, jotka arkkitehdit A. H. Dahlström ja L. I. Lindqvist suunnittelivat vuosina 1877–1881.

Kerrostalojen Hermanni 1950- ja 1960-luvuilla

Virallisen asemakaavan Hermanni sai historiasivuston mukaan vasta viime sotien jälkeen. 1950- ja 1960-luvuilla puutaloja purettiin ja tilalle rakennettiin kerrostaloja, joihin tuli parvekkeita, kylpyhuoneita ammeineen ja lämmin vesi. Sivuston mukaan nykyinen Hermanni rakennettiin tuolloin kokonaan uudestaan, ja vanhoista puutaloista on jäljellä vain muutama.

Etelä-Hermanni ja 2000-luvun rakentaminen

Historiasivuston mukaan Etelä-Hermanniin rakennettiin 1950-luvulla Eläinlääketieteellinen korkeakoulu ja Valtion eläinlääkintä- ja elintarvikelaitos. Kun ne siirtyivät vuonna 2006 Viikkiin, tilalle rakennettiin uusia kerrostaloja, jolloin Hermannista tuli yksi Helsingin suurimmista uudisrakentamisalueista, ja Etelä-Hermannin asuinalueen avajaisia vietettiin vuonna 2012. Sivuston mukaan asuinrakennuksia rakennettiin 2010-luvulla myös Hermannin itäosaan. Aluesarjoissa itäosan asunnot ovat Kyläsaaren osa-alueella.

---

Rakennuskanta vuosikymmenittäin

Aluesarjojen luvut näyttävät, kuinka eri aikoina Hermanni on rakentunut. Hermanninmäellä on sekä sodanjälkeisiä että 1990-luvun jälkeisiä taloja, kun taas Kyläsaaren asunnot ovat lähes kaikki 2010-luvulta. 1970- ja 1980-luvuilla Hermanniin valmistui vain kaksi asuntoa.

Lähde: Helsingin seudun aluesarjat, asunnot valmistumisvuoden mukaan 2025.

Taulukosta näkyy, että Hermanni poikkeaa naapurinsa Vallilan osa-alueesta, jossa 43 % asunnoista on valmistunut ennen vuotta 1940. Hermannissa ennen vuotta 1940 valmistuneita asuntoja on vain 4 %, mikä vastaa historiasivuston kuvausta puutalojen korvaamisesta kerrostaloilla 1950- ja 1960-luvuilla. Vuosina 1990–2009 valmistuneita asuntoja Hermanninmäellä on 30 % ja 2010-luvulla valmistuneita 20 %.

Ennen vuotta 1960 valmistuneet talot

Ennen vuotta 1960 valmistuneita asuntoja on Hermannissa 32 %. Sodanjälkeisissä kerrostaloissa tyypillisiä kunnossapidon kohteita ovat vesi- ja viemäriputket, sähköjärjestelmät, julkisivut, katot, ikkunat ja märkätilat. Monessa talossa osa näistä on jo uusittu, mutta korjausten laajuus ja ajankohta vaihtelevat paljon, joten talon ikä ei yksinään kerro sen kunnosta. Tyypillisistä riskeistä kerrotaan artikkelissa 1950-luvun kerrostalo – riskit ja ostajan tarkistuslista.

1960-luvun talot

1960-luvulla valmistuneita asuntoja on Hermannissa 13 %. Tämän ikäisissä taloissa putki-, julkisivu- ja parvekekorjaukset ovat tavallisia ostajan kysymyksiä, ja monessa talossa putkiremontti on joko tehty tai lähivuosina edessä. Rakenteista ja riskeistä kerrotaan tarkemmin artikkelissa 1960-luvun kerrostalo – rakenteet, riskit ja remontit.

1990- ja 2000-luvun talot

Vuosina 1990–2009 valmistuneita asuntoja on Hermannissa 28 %. Näissä taloissa ensimmäiset suuret korjaukset, kuten julkisivujen, kattojen ja ilmanvaihdon kunnostus, voivat ajoittua lähivuosille, mutta putkiremontti on yleensä vielä kauempana. 1990-luvun talojen tyypillisistä ominaisuuksista kerrotaan artikkelissa 1990-luvun kerrostalo.

2010 jälkeen valmistuneet talot

2010-luvulla valmistuneita asuntoja on Hermannissa 28 %, eikä vuoden 2020 jälkeen ole aluesarjojen mukaan valmistunut asuntoja. Uudemmissa taloissa korjaustarpeet ovat yleensä kauempana, mutta hankintahinta on korkeampi ja vastikkeeseen voi sisältyä yhtiölainan lyhennyksiä. Vastaanottotarkastuksen jälkeiset takuukorjaukset ja mahdolliset rakennusvirheiden selvitykset kannattaa tarkistaa taloyhtiön asiakirjoista.

---

Taloyhtiöiden koko ja hallinto

Hermannin taloyhtiöiden kokoja ei tilastoida kaupunginosittain, joten tässä ei esitetä taloyhtiöiden kokojakaumaa. Asuntokannasta tilastot kertovat kuitenkin paljon: aluesarjojen mukaan Hermannin 4 162 asunnosta 4 106 (98,7 %) oli vuonna 2025 kerrostaloissa, 16 rivitaloissa ja 9 omakoti- tai paritaloissa.

Huoneistokoot ja hallintaperusteet

Aluesarjojen mukaan Hermannin asunnoista 32,8 % oli vuonna 2024 yksiöitä, 42,9 % kaksioita ja 24,3 % vähintään kolmen huoneen asuntoja. Koko Helsingissä vähintään kolmen huoneen asuntoja oli 40,7 %. Hermannin asunnoista 30,7 % oli omistusasuntoja osakkeina, 35,0 % vuokra-asuntoja, jotka eivät olleet arava- tai korkotukiasuntoja, 25,6 % arava- tai korkotukivuokra-asuntoja ja 3,5 % asumisoikeusasuntoja. Kyläsaaren asunnoista lähes kaikki olivat arava- tai korkotukivuokra-asuntoja.

Vuokra-asuntojen suuri osuus voi tarkoittaa, että osa osakkaista on sijoittajia, jotka eivät itse asu talossa. Taloyhtiön päätöksenteon sujuvuutta on vaikea arvioida tilastoista, joten yhtiökokousten pöytäkirjoista kannattaa lukea, miten korjauksista on päätetty ja kuinka moni osakas kokouksiin osallistuu.

Isännöinti

Isännöintiyrityksiä ei tässä nimetä. Isännöinnin laatu näkyy yhtiön asiakirjoissa: hyvin hoidetussa yhtiössä kunnossapitotarveselvitys on ajantasainen, tilinpäätökset ovat selkeitä ja pöytäkirjat asianmukaisia.

---

Tyypilliset remontit ja kustannukset

Taloyhtiöiden tehdyistä ja tulevista korjauksista ei ole kaupunginosatason tilastoa, joten tässä kuvataan rakennusajan yleisiä korjaustarpeita. Remonttien kustannukset vaihtelevat kohteittain, eikä niistä esitetä tässä euromääräisiä arvioita. Taloyhtiön omat kustannusarviot löytyvät kunnossapitotarveselvityksestä ja mahdollisista hankesuunnitelmista.

Vastikkeet ja korjauskulut tilastoissa

Tilastokeskuksen asunto-osakeyhtiöiden taloustilaston mukaan pääkaupunkiseudun kerrostaloyhtiöiden asuinhuoneistovastikkeet olivat vuonna 2025 keskimäärin 5,90 €/m² kuukaudessa, kun ne vuonna 2024 olivat 5,38 €/m². Koko maan kerrostaloyhtiöiden korjauskulut olivat vuonna 2025 keskimäärin 1,21 €/m² kuukaudessa, ennen vuotta 1960 rakennetuissa yhtiöissä 1,96 €/m², 1960-luvun yhtiöissä 1,40 €/m², 1990-luvun yhtiöissä 1,84 €/m² ja vuonna 2010 tai myöhemmin rakennetuissa 0,63 €/m².

Luvut ovat keskiarvoja hoitovastikkeista ja kuluista, eivätkä ne sisällä yhtiölainojen lyhennyksiin perittäviä rahoitusvastikkeita. Kuvitteellinen esimerkki: 50 neliön kaksiossa 5,90 €/m² vastike olisi 295 € kuukaudessa, ja mahdollinen rahoitusvastike tulee tämän päälle.

Kunnossapitovastuu ja ikkunat

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Ikkunat lisättiin pykälään 1.10.2026 voimaan tulleella lailla 535/2026. Yhtiöjärjestyksessä voi olla vastuunjakoa tarkentavia määräyksiä, joten ne kannattaa tarkistaa.

Asbesti korjaushankkeissa

Hermannin asunnoista lähes puolet on valmistunut ennen vuotta 1994. Asbestin ja asbestipitoisten tuotteiden myynti ja käyttöönotto kiellettiin 1.1.1994. Rakennuttajan tai muun hanketta ohjaavan tai valvovan tahon on huolehdittava asbestikartoituksesta ennen purku- tai korjaustyötä, jossa rakenteissa voi olla asbestia. Ennen vuotta 1994 valmistuneissa rakennuksissa asbestin mahdollisuus on käytännössä erityisesti selvitettävä, mutta vuosi 1994 ei ole asetuksessa yleinen vapautusraja (valtioneuvoston asetus 798/2015, 7 §).

---

Taloyhtiön asiakirjojen tulkinta

Asunnon ostajan kannattaa pyytää ja lukea taloyhtiön asiakirjat ennen tarjousta. Ne kertovat taloyhtiön taloudesta ja korjaustarpeista enemmän kuin rakennusvuosi.

Isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys

Isännöitsijäntodistuksesta näkyvät muun muassa asuntoon kohdistuva yhtiölaina, vastikkeet sekä tehdyt ja suunnitellut korjaukset. Yhtiöjärjestys kertoo huoneiston käyttötarkoituksen, mahdollisen lunastuslausekkeen ja kunnossapitovastuuta tarkentavat määräykset. Lisää todistuksen lukemisesta kerrotaan artikkelissa isännöitsijäntodistus.

Tilinpäätös ja kunnossapitotarveselvitys

Viimeisimmistä tilinpäätöksistä näkyy, riittävätkö vastikkeet kuluihin ja miten korjauksia on rahoitettu. Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Monessa yhtiössä on lisäksi pidemmän aikavälin kunnossapitosuunnitelma (PTS), joka on eri asiakirja. Näiden erosta kerrotaan artikkelissa kunnossapitotarveselvitys ja PTS ostajan näkökulmasta.

---

Hermannin erityiset rakennustyypit

Hermannissa on kerrostalojen lisäksi muutamia omaleimaisia rakennuskokonaisuuksia, jotka vaikuttavat lähiympäristöön, vaikka niissä ei olekaan myytäviä asuntoja.

Sörnäisten vankila

Museoviraston mukaan Sörnäisten vankila on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö, ja se "lukeutuu Suomessa 1800-luvun lopulla toteutetun maanlaajuisen sellivankiloiden rakennusohjelman mittavimpiin kohteisiin". Museoviraston kuvauksen mukaan kuritushuone valmistui pääosin vuoteen 1881 mennessä, ja vankilaa ympäröivät nykyään asuinkerrostalojen ryhmät. Historiasivuston mukaan vankila sijaitsee nimestään huolimatta Hermannissa.

Teurastamo ja Kyläsaari

Historiasivuston mukaan entisen teurastuslaitoksen eli Teurastamon alue on muuttunut urbaaniksi ravintolakeskittymä- ja kaupunkikulttuurialueeksi. Kyläsaaressa oli sivuston mukaan 1962–1982 jätteenpolttolaitos, joka lopetettiin kansalaisliikkeen painostuksen ja ympäristöhaittojen vuoksi. Hermannin rantaa on täytetty useassa vaiheessa, ja Kyläsaari on sulautunut mantereeseen. Jos talo on rakennettu täytetylle ranta-alueelle, rakennuksen perustamistavasta voi kysyä taloyhtiöltä.

---

Ostajan riskikartta Hermannissa

Riskit riippuvat ennen kaikkea talon iästä ja siitä, onko suuret korjaukset jo tehty. Alla kuvataan rakennusajan mukaisia yleisiä tilanteita, eivätkä ne kerro yksittäisen talon kunnosta.

Vanhempi talo, korjaukset edessä

Ennen vuotta 1970 valmistuneessa talossa, jossa putkiremonttia tai julkisivukorjausta ei ole tehty, ostajan kannattaa varautua siihen, että korjaukset voivat nostaa vastiketta tai tulla maksettavaksi kertasuorituksena. Tarkista kunnossapitotarveselvityksestä hankkeen arvioitu ajankohta ja rahoitustapa sekä se, joudutko asumaan muualla korjauksen aikana. Lisää ostajan näkökulmasta kerrotaan artikkelissa putkiremontti tulossa – mitä ostajan kannattaa tietää.

Vanhempi talo, korjaukset tehty

Jos suuret korjaukset on jo tehty, riski on pienempi, mutta korjausten laajuus ja laatu kannattaa varmistaa. Yhtiölaina, jolla korjaus on rahoitettu, voi näkyä rahoitusvastikkeena vielä pitkään, joten lainaosuus ja sen lyhennysaikataulu kannattaa selvittää isännöitsijäntodistuksesta.

Uudempi talo

1990-luvulla ja sen jälkeen valmistuneissa taloissa suuret perusjärjestelmien korjaukset ovat yleensä kauempana. Riskit liittyvät useammin yhtiölainaan, ensimmäisiin julkisivu- ja kattokorjauksiin sekä mahdollisiin rakennusvirheisiin. Vastikkeen kehitys ensimmäisten vuosien aikana kertoo, onko yhtiön talous mitoitettu realistisesti.

---

Energiatehokkuus eri aikakausien taloissa

Hermannin rakennusten energialuokista ei ole julkista kaupunginosatason tilastoa, joten energiatehokkuus selvitetään talokohtaisesti energiatodistuksesta. Taloyhtiön lämmityskulujen kehitys ja tehdyt energiakorjaukset, kuten ikkunoiden, ilmanvaihdon ja lämmönjaon parannukset, kertovat yhdessä enemmän kuin pelkkä rakennusvuosi.

Tilastokeskuksen asunto-osakeyhtiöiden taloustilaston mukaan pääkaupunkiseudun kerrostaloyhtiöiden lämmityskulut olivat vuonna 2025 keskimäärin 1,43 €/m² kuukaudessa ja vuonna 2024 1,60 €/m². Koko maan ennen vuotta 1960 rakennetuissa kerrostaloyhtiöissä lämmityskulut olivat vuonna 2025 1,83 €/m² ja vuonna 2010 tai myöhemmin rakennetuissa 0,86 €/m². Oman taloyhtiön lukuja voi verrata näihin tilinpäätöksestä, mutta ero voi johtua myös rakennuksen koosta, lämmitystavasta ja tehdyistä korjauksista.

---

Yhteenveto

Hermannin 4 162 asunnosta 32 % on valmistunut ennen vuotta 1960 ja 13 % 1960-luvulla, mutta 55 % vuonna 1990 tai myöhemmin, ja lähes kaikki ovat kerrostaloissa. Vanhempi asuntokanta on Hermanninmäellä, ja 2010-luvun asunnoista osa on Hermanninmäellä ja osa Kyläsaaressa. Asunnot ovat enimmäkseen yksiöitä ja kaksioita, ja yli 60 % on vuokra-asuntoja.

Ennen ostopäätöstä kannattaa lukea isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, tilinpäätökset ja yhtiökokousten pöytäkirjat ja selvittää, miten tulevat korjaukset rahoitetaan. Vertaa sen jälkeen asunnon hintaa saman ikäisten talojen toteutuneisiin kauppoihin samalla postinumeroalueella.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka vanhoja Hermannin talot ovat?

Helsingin seudun aluesarjojen mukaan Hermannin asunnoista 4 % valmistui ennen vuotta 1940, 28 % vuosina 1940–1959, 13 % 1960-luvulla, 28 % vuosina 1990–2009 ja 28 % 2010-luvulla. 1970- ja 1980-luvuilla Hermanniin valmistui vain kaksi asuntoa, eikä vuoden 2020 jälkeen ole valmistunut asuntoja.

Miten tunnistan hyvin hoidetun taloyhtiön?

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä kunnossapitotarveselvitys on ajantasainen, talous on tasapainossa ja korjaukset on tehty tai suunniteltu ajallaan. Yhtiökokousten pöytäkirjoista näkee, miten päätöksiä on tehty, ja tilinpäätöksistä, riittävätkö vastikkeet kuluihin. Lisää ostajan näkökulmasta kerrotaan artikkelissa kunnossapitotarveselvitys ja PTS.

Kannattaako ostaa asunto talosta, johon putkiremontti on tulossa?

Se riippuu siitä, onko tuleva remontti otettu hinnassa huomioon ja miten se rahoitetaan. Selvitä kunnossapitotarveselvityksestä ja hallituksen suunnitelmista remontin arvioitu ajankohta, laajuus ja rahoitustapa sekä se, joudutko asumaan muualla remontin aikana.

Onko Hermannin taloissa asbestia?

Asbestin esiintymistä ei voi päätellä pelkästä rakennusvuodesta. Koska lähes puolet Hermannin asunnoista on valmistunut ennen vuotta 1994, asbestin mahdollisuus on näissä taloissa käytännössä selvitettävä ennen purku- tai korjaustöitä. Taloyhtiöltä kannattaa kysyä, onko asbestikartoituksia tehty aiempien korjausten yhteydessä.

---

Lähteet

• Helsingin seudun aluesarjat – Asunnot talotyypin ja valmistumisvuoden mukaan 2025 sekä huoneistotyypin ja hallintaperusteen mukaan 2024
• Helsingin kaupunki – Historia Helsinki: Hermanni
• Helsingin kaupunki – Kaupungin karttapalvelu: kaupunginosajako ja piirijako
• Museovirasto – Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt (RKY): Sörnäisten vankila
• Tilastokeskus – Asunto-osakeyhtiöiden talous (taulukot 15gi ja 15gj, 2024–2025)
• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 ja 6 luku; laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026
• Valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta 798/2015, 7 §