Asuntolainan siirto toiseen pankkiin – näin vaihdat pankkia

Asuntolainan siirto toiseen pankkiin voi tuoda säästöjä, jos uusi lainanantaja tarjoaa pienemmän marginaalin tai kevyemmät kulut. Siirto vaatii jonkin verran vaivaa, mutta sen vaiheet ovat selkeät: kilpailutus, tarjousten vertailu, uusi lainasopimus, vanhan lainan maksaminen pois ja vakuuksien siirto. Tässä oppaassa käymme läpi lainan siirron vaiheet, kustannukset ja kannattavuuden arvioinnin.

Miksi siirtää asuntolaina?

Yleisimmät syyt

Lainan korko muodostuu viitekorosta, kuten euriborista, ja pankin marginaalista. Viitekorko on sama pankista riippumatta, joten kilpailutuksessa vertaillaan ensisijaisesti marginaalia ja lainan kuluja. Vertailukohdaksi sopivat Suomen Pankin tilastot: tammikuussa 2026 uusien asuntolainojen keskimarginaali oli 0,52 % ja asuntolainakannan 0,65 % (pl. korkosuojatut lainat, tiedote 27.2.2026).

Nykyisen lainan marginaali ei muutu itsestään. Kuluttajansuojalain mukaan luoton korko saa muuttua luottosopimuksen kuluessa vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron muutosten mukaisesti (7 luku 24 §, sovelletaan asuntoluottoihin 7 a luvun 31 §:n nojalla). Marginaalin muuttaminen edellyttää siis sopimusmuutosta nykyisen pankin kanssa tai lainan siirtoa toiseen pankkiin.

Säästöpotentiaali

Esimerkki marginaalierosta (annuiteettilaina, oletukset esimerkinomaisia):

Lainaa jäljellä:         200 000 €
Laina-aikaa jäljellä:    20 vuotta
Oletettu viitekorko:     3,25 % (12 kk euriborin kuukausikeskiarvo 9/2026, EKP)
Nykyinen marginaali:     1,00 % → korko 4,25 %, kuukausierä noin 1 238 €
Uuden pankin marginaali: 0,60 % → korko 3,85 %, kuukausierä noin 1 196 €
Ero:                     0,40 prosenttiyksikköä

Kuukausierän ero:        noin 42 €
Korkojen ero 20 vuodessa: noin 10 100 €

Laskelmassa viitekorko oletetaan samaksi koko laina-ajan. Todellisuudessa se vaihtelee, mutta sovittu marginaaliero säilyy.

Miten siirto käytännössä toimii?

Prosessin vaiheet

1. Kilpailuta laina – pyydä tarjouksia muilta lainanantajilta
2. Vertaile tarjouksia – huomioi marginaalin lisäksi kaikki kulut
3. Neuvottele nykyisen pankin kanssa – anna mahdollisuus vastatarjoukseen
4. Tee päätös – valitse kokonaisuutena edullisin ja sopivin vaihtoehto
5. Allekirjoita uusi lainasopimus – uudessa pankissa
6. Uusi pankki maksaa vanhan lainan – vanha laina päättyy
7. Vakuudet siirtyvät – panttikirjat tai osakkeiden panttaus uudelle pankille

Luotonantajan on annettava ennakkotiedot ESIS-lomakkeella hyvissä ajoin ennen asuntoluottosopimuksen tekemistä (kuluttajansuojalaki 7 a luku 6 §), eikä tietojen antamisesta saa periä maksua (7 a luku 8 §). Luottotarjous on tehtävä pysyvällä tavalla, ja siinä on oltava kaikki luottosopimuksen ehdot (7 a luku 14 §). Samanmuotoiset ESIS-lomakkeet helpottavat tarjousten vertailua.

Aikataulu

Siirron kesto riippuu pankkien käsittelystä, asiakirjojen valmiudesta ja vakuusjärjestelyistä, joten yleistä kestoa on vaikea antaa. Vakuuksiin liittyvien hakemusten ajantasaiset keskimääräiset käsittelyajat näkyvät Maanmittauslaitoksen sivuilla. Aikaa kannattaa varata myös tarjousten ja ESIS-lomakkeiden läpikäyntiin.

Siirron kustannukset

Tyypilliset kulut

Maanmittauslaitoksen maksut on tarkistettu sen hinnastoista 3.10.2026. Pankit voivat periä vakuuksien käsittelystä lisäksi omia maksujaan, ja pankki voi hoitaa viranomaismaksut ja veloittaa ne asiakkaalta. Kulut kannattaa pyytää tarjouksessa eriteltyinä.

Kuluttajalla on oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää. Tällöin jäljellä olevasta saatavasta vähennetään se osa luottokustannuksista, joka kohdistuu käyttämättä jäävään luottoaikaan. Luotonantaja saa kuitenkin periä kokonaisuudessaan luottosopimuksessa yksilöidyt, luoton perustamiseen liittyvistä toimista aiheutuneet todelliset kulut (kuluttajansuojalaki 7 a luku 19 §).

Kiinteäkorkoisen lainan siirto

Erityishuomio:

• Luotonantaja voi periä korvauksen ennenaikaisesta takaisinmaksusta vain, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta (kuluttajansuojalaki 7 a luku 20 §)
• Korvaus on enintään korkotason alenemisesta johtuva tappio jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta jaksolta tai viitekoron määräytymisjaksolta
• Pankin on toimitettava viipymättä pysyvällä tavalla laskelma korvauksen määrästä ja laskentaperusteista
• Jos korkotaso on noussut, korkotason alenemisesta johtuvaa tappiota ei välttämättä synny lainkaan

Esimerkiksi 12 kuukauden euriboriin sidotussa lainassa viitekoron määräytymisjakso on alle kolme vuotta, joten tällaista korvausta ei voi periä.

Kannattavuuden laskeminen

Laskentakaava

Säästö = (nykyisen lainan korot jäljellä olevalta ajalta
          − uuden lainan korot samalta ajalta)
          − siirron kulut

Pelkkä "marginaaliero × lainasumma × vuodet" yliarvioi säästön annuiteetti- ja tasalyhennyslainassa, koska pääoma pienenee lyhennysten myötä ja korkoa maksetaan pienenevästä pääomasta.

Esimerkki

Laina 200 000 €, 15 vuotta jäljellä (annuiteetti, oletukset esimerkinomaisia):

Oletettu viitekorko:     3,25 % (12 kk euribor 9/2026, EKP)
Nykyinen korko:          4,25 % (marginaali 1,00 %) → kuukausierä noin 1 505 €
Uusi korko:              3,85 % (marginaali 0,60 %) → kuukausierä noin 1 464 €
Marginaaliero:           0,40 prosenttiyksikköä
Ensimmäisen vuoden korkoero: noin 800 € (200 000 € × 0,40 %)
Korkojen ero 15 vuodessa: noin 7 200 €
Oletetut siirtokulut:    300 €
Nettosäästö:             noin 6 900 €

Ensimmäisen vuoden korkoero on suurempi kuin myöhempien vuosien, koska pääoma pienenee. Siksi koko laina-ajan säästö jää pienemmäksi kuin 15 × 800 euroa.

Milloin siirto kannattaa?

Kannattaa selvittää, kun:

• Nykyinen marginaali on selvästi uusia tarjouksia korkeampi
• Lainaa on paljon jäljellä
• Laina-aikaa on paljon jäljellä
• Siirtokulut ovat säästöön nähden kohtuulliset
• Viitekoron määräytymisjakso on alle kolme vuotta, jolloin korvausta korkotason alenemisesta ei synny

Ei välttämättä kannata, kun:

• Marginaaliero on pieni
• Lainaa tai laina-aikaa on vähän jäljellä
• Siirtokulut ovat säästöön nähden suuret
• Kiinteäkorkoisesta lainasta perittävä korvaus syö säästön

Mitä tarvitaan siirtoon?

Asiakirjat

Uudelle pankille tyypillisesti:

• Henkilöllisyyden todentaminen
• Tulotiedot, kuten palkkatodistus ja verotuspäätös
• Nykyisen lainan tiedot (jäljellä oleva pääoma, korko, ehdot)
• Asunnon tiedot (esimerkiksi isännöitsijäntodistus tai kiinteistön tiedot)

Luotonantajan on arvioitava kuluttajan luottokelpoisuus huolellisesti ennen luottosopimuksen tekemistä tulojen, menojen ja muiden taloudellisten olosuhteiden perusteella (kuluttajansuojalaki 7 a luku 11 §). Luotonantaja kertoo, mitä tietoja se tarvitsee ja mihin mennessä, joten pyydetyt asiakirjat kannattaa toimittaa ajoissa.

Vakuudet

Panttaus siirtyy:

• Asunto-osake: huoneistotietojärjestelmässä panttausmerkintä muutetaan tai poistetaan ja uusi pankki hakee panttauksen rekisteröintiä; paperinen osakekirja luovutetaan uudelle pankille
• Kiinteistö: sähköinen panttikirja siirretään Maanmittauslaitoksen järjestelmässä, ja paperinen panttikirja luovutetaan uudelle pankille

Käytännössä:

• Pankit hoitavat vakuuksien siirron keskenään, ja uusi pankki koordinoi järjestelyt
• Maanmittauslaitoksen mukaan kiinnitys on voimassa toistaiseksi, ja kiinnityksen siirtämistä (kiinnityksen saaja muuttuu) voi hakea kiinnityksen saaja
• Jos olemassa olevat kiinnitykset riittävät uuden lainan vakuudeksi, uutta kiinnitystä ei välttämättä tarvita
• Osakehuoneiston panttauksen rekisteröintiä hakee lainanantaja, ja panttausmerkinnän poistamista hakee tyypillisesti pantinsaaja (Maanmittauslaitos)
• Kuluja syntyy Maanmittauslaitoksen hinnaston ja pankkien hinnastojen mukaan

Neuvottelustrategiat

Nykyisen pankin kanssa

Ennen siirtoa:

1. Pyydä kilpaileva tarjous
2. Ota yhteyttä nykyiseen pankkiin
3. Kerro saaneesi paremman tarjouksen
4. Pyydä vastausta kirjallisena

Mahdolliset tulokset:

• Nykyinen pankki parantaa ehtoja, ja marginaalista sovitaan uudelleen
• Pysyt nykyisessä pankissa, jos ehdot paranevat riittävästi
• Vaihdat uuteen pankkiin, jos nykyinen ei paranna ehtoja

Nykyisellä pankilla ei ole velvollisuutta tehdä vastatarjousta. Jos se tekee sellaisen, vertaa sitä uuteen tarjoukseen samoilla perusteilla, eli todellisen vuosikoron ja kulujen kokonaismäärän avulla.

Uuden pankin kanssa

Neuvotteluvara:

• Marginaali
• Järjestelypalkkio ja muut kulut
• Muut palvelut ja ehdot, kuten lyhennysvapaat

Kokonaisasiakkuus:

• Kerro, jos olet valmis siirtämään muitakin palveluita
• Pyydä, että se näkyy marginaalissa tai kuluissa
• Kysy mahdollisista pakettieduista

Siirron jälkeen

Tarkistettavat asiat

• Vanha laina maksettu kokonaan
• Vakuudet siirtyneet uudelle pankille
• Uusi maksuohjelma voimassa
• Tilinumerot päivitetty (e-lasku, suoraveloitus)
• Vanha tili suljettu (jos tarpeellista)

Uuden lainasopimuksen voi peruuttaa 14 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jona kuluttaja on saanut sopimuksen kappaleen. Peruutettaessa saadut varat palautetaan viimeistään 30 päivän kuluttua peruuttamisilmoituksen lähettämisestä, ja luotonantaja voi vaatia korkoa ajalta, jona luotto oli käytettävissä (kuluttajansuojalaki 7 a luku 17 §). Käytännössä peruuttaminen on hankalaa, jos uusi laina on jo käytetty vanhan maksamiseen, joten ehdot kannattaa lukea huolella ennen allekirjoitusta.

Mahdolliset ongelmat

Jos jokin ei toimi:

• Ota yhteyttä uuteen pankkiin
• Varmista, että vanha laina on nollassa
• Tarkista vakuuksien tilanne ja vanhan pankin panttausmerkintöjen poisto tai siirto

Erityistilanteet

Useita lainoja samassa pankissa

Vaihtoehdot:

• Siirrä kaikki lainat kerralla
• Siirrä vain osa, jos vakuusjärjestelyt sen sallivat
• Neuvottele kokonaisuudesta

Jos samat panttikirjat tai osakkeet ovat useamman lainan vakuutena, osittainen siirto voi monimutkaistaa vakuusjärjestelyjä. Asia kannattaa selvittää molempien pankkien kanssa etukäteen.

Yhteislaina

Kahden velallisen laina:

• Molemmat osapuolet ovat mukana siirrossa
• Molempien allekirjoitukset tarvitaan
• Molempien maksukyky ja luottotiedot arvioidaan

Laina takaajalla

Takaus on annettu vanhalle pankille, joten uusi pankki tarvitsee tarvittaessa uuden takauksen. Ennen takauksen antamista luotonantajan on selvitettävä yksityistakaajalle takauksen piiriin kuuluvat velat liitännäiskustannuksineen, edellytykset, joilla suoritusta voidaan vaatia takaajalta, sekä muut takaajan asemaan olennaisesti vaikuttavat seikat. Jos selvitys annetaan kirjallisena, se on annettava viimeistään takauksen antamista edeltävänä päivänä (laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 12 §).

Valtion takaama laina

Valtiokonttorin mukaan valtion takaama asuntolaina voidaan siirtää laina-aikana toiseen pankkiin, ja lainansaaja sopii siirrosta uuden pankin kanssa. Laina siirtyy uuteen pankkiin sellaisenaan, joten esimerkiksi lainan määrää ei saa siirron yhteydessä kasvattaa. Laina-aika lasketaan myös siirron jälkeen alkuperäisen lainan myöntämisestä.

Laina-aika muuttuu

Siirron yhteydessä voi:

• Säilyttää saman laina-ajan
• Lyhentää laina-aikaa
• Pidentää laina-aikaa

Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa luoton myöntöhetkellä olla enintään 40 vuotta luoton nostamispäivästä (7 a luku 14 a §, voimaan 1.6.2026). Luotonantaja saa kuitenkin poiketa enimmäisajasta 10 prosentin osuudessa asuntoluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljänneksellä. Laina-ajan pidentäminen pienentää kuukausierää mutta kasvattaa korkokuluja.

Varoitukset

Vältä näitä virheitä

Virheitä:

• Siirto ilman laskelmaa
• Kiinteän koron korvauksen unohtaminen
• Pelkän marginaalin tuijottaminen
• Kokonaiskulujen unohtaminen

Tarkista

Ennen siirtoa:

• Todellinen vuosikorko molemmissa tarjouksissa
• Kaikki kulut (perustamiskulut, vakuuksien siirto, Maanmittauslaitoksen maksut)
• Kiinteän koron tai pitkän koron sidonta-ajan mahdolliset seuraamukset
• Nykyisen pankin vastaus

Finanssivalvonnan mukaan todelliseen vuosikorkoon sisältyvät varsinaisen koron lisäksi muut lainasta aiheutuvat kulut, kuten luotonvarausprovisio, järjestelypalkkio ja toimitusmaksu. Siksi se on hyödyllinen vertailuluku, kun tarjousten kuluissa on eroja.

Vaihtoehtoja siirrolle

Marginaalin neuvottelu

Ilman siirtoa:

• Neuvottele nykyisen pankin kanssa
• Käytä kilpailevia tarjouksia neuvottelun tukena
• Säästät siirtokulut

Lainan maksu ylimääräisillä

Jos marginaaliero on pieni:

• Maksa ylimääräisiä lyhennyksiä
• Säästä koroissa, kun pääoma pienenee
• Ei siirtokuluja

Kuluttajalla on oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää (kuluttajansuojalaki 7 a luku 19 §). Kiinteäkorkoisessa lainassa voi kuitenkin tulla maksettavaksi edellä kuvattu korvaus.

Tarkistuslista lainan siirtoon

Ennen siirtoa

• Tarjoukset pyydetty useammalta lainanantajalta
• ESIS-lomakkeet saatu ja vertailtu
• Kannattavuus laskettu
• Siirtokulut selvitetty
• Kiinteän koron korvaus tarkistettu
• Nykyiselle pankille annettu mahdollisuus vastata

Siirron aikana

• Uusi lainasopimus allekirjoitettu
• Vakuuksien siirto käynnissä
• Vanha laina maksetaan uudesta
• Aikataulut selvillä

Siirron jälkeen

• Vanha laina nollassa
• Uusi maksuohjelma alkanut
• Vakuudet siirtyneet
• Tilitiedot päivitetty
• Vanhat palvelut suljettu (jos tarpeellista)

Usein kysytyt kysymykset

Kauanko lainan siirto kestää?

Kesto vaihtelee pankkien käsittelyaikojen, asiakirjojen valmiuden ja vakuusjärjestelyjen mukaan. Vakuuksiin liittyvien hakemusten keskimääräiset käsittelyajat näkyvät Maanmittauslaitoksen sivuilla. Aikaa kannattaa varata myös tarjousten vertailuun.

Paljonko siirto maksaa?

Kulut riippuvat pankkien hinnastoista ja vakuuksista. Maanmittauslaitoksen maksut ovat 3.10.2026 tarkistettuina esimerkiksi sähköisen panttikirjan siirto 25 € (Kiinteistövaihdannan palvelussa 16 €) ja osakehuoneiston panttauksen kirjaaminen tai muuttaminen 41 €. Kiinteäkorkoisessa lainassa vanha pankki voi lisäksi periä korvauksen korkotason alenemisesta, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa.

Voinko siirtää lainan kesken kiinteän korkojakson?

Voit. Luotonantaja voi tällöin periä korvauksen, joka on enintään korkotason alenemisesta johtuva tappio jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta jaksolta, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa (kuluttajansuojalaki 7 a luku 20 §). Pankin on toimitettava laskelma korvauksesta. Laske, kannattaako siirto korvauksen jälkeen.

Siirtyvätkö vakuudet automaattisesti?

Eivät automaattisesti, mutta uusi pankki hoitaa yleensä vakuuksien siirron yhdessä vanhan pankin kanssa. Siirrosta syntyy Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaisia maksuja, ja pankit voivat periä omia käsittelymaksujaan.

Vaikuttaako siirto luottotietoihin?

Lainan siirto ei sellaisenaan ole maksuhäiriö. Luottotietolain mukaiset maksuhäiriötiedot perustuvat esimerkiksi maksujen laiminlyönteihin, ulosottoon tai velkajärjestelyyn (luottotietolaki 13 §). Uusi lainanantaja arvioi kuitenkin luottokelpoisuutesi ennen lainan myöntämistä.

Yhteenveto

Asuntolainan siirto voi tuoda säästöjä:

1. Syyt: pienempi marginaali, palvelu, kokonaisasiakkuus
2. Kulut: pankkien kulut sekä Maanmittauslaitoksen maksut; kiinteäkorkoisessa lainassa mahdollinen korvaus korkotason alenemisesta
3. Prosessi: kilpailutus, ESIS-lomakkeet, uusi sopimus, vanhan lainan maksu ja vakuuksien siirto
4. Kannattavuus: laske korkojen ero jäljellä olevalta ajalta ja vähennä siirtokulut
5. Neuvottelu: anna nykyiselle pankille mahdollisuus vastata

Huolellinen vertailu ja laskelma auttavat arvioimaan, kannattaako siirto omassa tilanteessa.

Lähteet

• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978 (7 a luku, 7 luvun 24 §)
• Finlex – Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999
• Finlex – Luottotietolaki 527/2007
• Finanssivalvonta – Lainojen korot, marginaalit ja lyhennykset
• Valtiokonttori – Asuntolainan valtiontakaus
• Suomen Pankki – Asuntolainojen keskikoron kehitys tasaantunut (27.2.2026)
• EKP – 12 kk euriborin kuukausikeskiarvot
• Maanmittauslaitos – Hae osakehuoneiston panttauksen rekisteröintiä
• Maanmittauslaitos – Hae kiinnitystä tai sen muutosta
• Maanmittauslaitos – Hinnasto, kiinteistöjen rekisteröintipalvelut
• Maanmittauslaitos – Hinnasto, kiinteistökaupan palvelut
• Maanmittauslaitos – Hinnasto, huoneistot

Lue myös

• Pankin vaihtaminen ja lainan siirto vaihe vaiheelta
• Asuntolainan kilpailuttaminen käytännössä
• Lainaehtojen uudelleenneuvottelu nykyisen pankin kanssa
• Kiinteä korko vs vaihtuva korko – kumpi kannattaa?