Asuntolainan korkovaihtoehdot – euribor, prime vai kiinteä?

Asuntolainan koron valinta on yksi lainan keskeisistä päätöksistä. Viitekorko määrittää, miten lainan korko käyttäytyy markkinatilanteen muuttuessa. Vaihtoehtoina ovat eripituiset euriborkorot, pankin oma prime-korko tai kiinteä korko, ja niitä voi täydentää korkosuojauksella. Tässä oppaassa käydään läpi korkovaihtoehtojen erot, lasketaan esimerkkien avulla koron vaikutus kuukausierään ja kerrotaan, mitä kuluttajansuojalaki sanoo koron muuttumisesta ja lainan ennenaikaisesta maksamisesta.

Asuntolainan koron rakenne

Kokonaiskorko

Vaihtuvakorkoisen asuntolainan korko koostuu kahdesta osasta:

Kokonaiskorko = Viitekorko + Marginaali

Viitekorko:

• Euriborkorko tai pankin oma viitekorko (prime-korko)
• Määrää, miten lainan korko muuttuu laina-aikana

Marginaali:

• Pankin asiakaskohtaisesti määrittelemä korkolisä viitekoron päälle (Kilpailu- ja kuluttajavirasto)
• Sovitaan lainasopimuksessa, ja sitä kannattaa neuvotella ja kilpailuttaa
• Suomen Pankin mukaan uusien asuntolainojen keskimarginaali oli tammikuussa 2026 0,52 % ja asuntolainakannan 0,65 % (korkosuojatut lainat pois lukien)

Kuluttajansuojalain mukaan luoton korko saa muuttua luottosopimuksen kuluessa vain sopimuksessa yksilöidyn viitekoron muutosten mukaisesti, ja tästä on oltava sovittu luottosopimuksessa. Viitekoron on oltava julkisesti saatavilla ja perustuttava luotonantajan yksipuolisesta määräysvallasta riippumattomiin tekijöihin (kuluttajansuojalaki 7 luku 24 §, jota sovelletaan asuntoluottoihin 7 a luvun 31 §:n nojalla). Asuntoluottosopimuksessa voidaan lisäksi sopia, ettei korko muutu, jos viitekoron arvo on alle nollan.

Korkovaihtoehdot

Suomessa valtaosa asuntolainoista on sidottu euriborkorkoihin. Suomen Pankin mukaan toukokuun 2026 lopussa asuntolainakannasta 95 % oli euriborsidonnaisia ja kiinteäkorkoisia oli hieman alle 4 %.

Euribor-korot

Mikä on euribor?

Suomen Pankin mukaan euriborkorko mittaa korkoa, jolla eurooppalaiset pankit voivat saada euromääräistä rahoitusta rahamarkkinoilla ilman vakuuksia.

• Euriborkorot julkaistaan 1 viikon sekä 1, 3, 6 ja 12 kuukauden maturiteeteissa jokaisena TARGET2-järjestelmän aukiolopäivänä
• Ne perustuvat niin sanottujen paneelipankkien toteutuneisiin rahamarkkinakauppoihin sekä tarvittaessa noteerauksiin
• Laskennassa käytetään 360 päivän pituista vuotta

12 kuukauden euribor

Ominaisuudet:

• Yleisin viitekorko: Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusista asuntolainoista 59 % ja asuntolainakannasta 68 % oli sidottu 12 kuukauden euriboriin
• Korko tarkistetaan 12 kuukauden välein, joten se pysyy samana vuoden kerrallaan
• Euroopan keskuspankin kuukausikeskiarvoissa 12 kuukauden euribor on ollut keskimäärin lyhyempiä euriboreja korkeampi, mutta ero vaihtelee ajankohdittain (ks. historia alla)

Tarkistuspäivä:

• Määräytyy lainasopimuksen mukaan, usein lainan nostopäivän perusteella
• Luotonantajan on ilmoitettava koron muutoksesta ja uuden maksuerän suuruudesta pysyvällä tavalla ennen muutoksen voimaantuloa tai sopimuksessa sovituin väliajoin, vähintään kerran vuodessa (Kilpailu- ja kuluttajavirasto)

6 kuukauden euribor

Ominaisuudet:

• Korko tarkistetaan kaksi kertaa vuodessa
• Viitekoron muutokset siirtyvät lainan korkoon nopeammin kuin 12 kuukauden euriborissa
• Tammikuussa 2026 uusista asuntolainoista 16 % oli sidottu 6 kuukauden euriboriin (Suomen Pankki)

3 kuukauden euribor

Ominaisuudet:

• Korko tarkistetaan neljä kertaa vuodessa
• Reagoi nopeimmin markkinatilanteeseen, joten kuukausierä voi vaihdella useammin
• Tammikuussa 2026 uusista asuntolainoista 19 % oli sidottu 3 kuukauden euriboriin (Suomen Pankki)
• Euroopan keskuspankin kuukausikeskiarvoista laskettuna 3 kuukauden euriborin keskiarvo tammikuusta 1999 syyskuuhun 2026 oli noin 1,69 %, kun 6 kuukauden euriborin keskiarvo oli noin 1,80 % ja 12 kuukauden noin 1,93 % (haettu 2.10.2026). Mennyt kehitys ei kerro tulevasta, ja lainan kokonaiskustannukseen vaikuttaa myös marginaali.

Euriborin historia

Euroopan keskuspankin tilaston mukaan (12 kuukauden euriborin kuukausikeskiarvot, haettu 2.10.2026):

• Korkein euroajalla: 5,39 % (heinäkuu 2008)
• Negatiivinen: helmikuusta 2016 maaliskuuhun 2022, matalimmillaan −0,50 % (tammikuu 2021)
• Nousu: maaliskuun 2022 noin −0,24 prosentista lokakuun 2023 noin 4,16 prosenttiin
• Syyskuu 2026: 3 kk 2,64 %, 6 kk 2,92 % ja 12 kk 3,25 %

Korkojen tulevaa kehitystä ei voi tietää etukäteen, joten historia kertoo lähinnä siitä, kuinka paljon korko voi laina-aikana vaihdella.

Prime-korko

Mikä on prime?

Pankin oma viitekorko:

• Finanssivalvonnan mukaan yleisimmin käytettyjä viitekorkoja ovat euriborkorot ja pankkien omat prime-korot
• Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan pankit määrittelevät itse prime-korkojensa suuruuden
• Pankit ovat Suomen Pankin mukaan voineet käyttää omaa prime-korkoaan viitekorkona 1.1.1990 lähtien
• Eri pankeilla on eri prime-korot, joten niitä ei voi vertailla suoraan keskenään

Primen ominaisuudet

Prime vs. euribor

Mitä selvittää ennen prime-sidonnaista lainaa:

• Miten pankin prime-korko määräytyy ja mihin tekijöihin se perustuu
• Miten prime-korko on aiemmin muuttunut suhteessa euriborkorkoihin
• Miten prime-koron muutoksista ilmoitetaan
• Voiko viitekoron vaihtaa myöhemmin ja millä kuluilla

Koska prime-korkoja on vähän käytössä ja ne ovat pankkikohtaisia, eri vaihtoehtojen vertailu onnistuu luotettavimmin todellisen vuosikoron ja ESIS-lomakkeen avulla.

Kiinteä korko

Miten kiinteä korko toimii?

Periaate:

• Finanssivalvonnan mukaan kiinteäkorkoisessa lainassa korko pysyy samana sovitun ajan eikä muutu esimerkiksi yleisen korkotason vaihtelun mukaan
• Kiinteä jakso voi kattaa koko laina-ajan tai osan siitä
• Kiinteän jakson päätyttyä korko määräytyy sopimuksen mukaan

Kiinteän koron kestot

Kiinteän jakson pituus sovitaan pankin kanssa, ja tarjonta vaihtelee luotonantajittain. Jakson pituutta valitessa kannattaa huomioida:

• Lyhyt jakso: suoja koron nousulta päättyy nopeammin, ja uudet ehdot sovitaan jakson lopussa
• Pitkä jakso: ennustettavuutta pidemmäksi aikaa, mutta laina on pidempään sidottu kiinteään korkoon
• Ennenaikainen maksu: jos laina tai sen osa maksetaan kesken kiinteän jakson, luotonantaja voi periä korvauksen kuluttajansuojalain edellytyksin (ks. Koron vaihtaminen)

Kiinteän koron hinnoittelu

Kiinteän koron suojauksen hinta sisältyy tyypillisesti korkotasoon. Kiinteä korko voi sopimushetkellä olla vaihtuvaa korkoa korkeampi tai matalampi. Suomen Pankin mukaan uusien kiinteäkorkoisten asuntolainojen korko oli toukokuussa 2026 keskimäärin 3,64 %, kun kaikkien uusien asuntolainojen keskikorko oli 3,17 %. Uusista asuntolainanostoista kiinteäkorkoisia oli tammi–toukokuussa 2026 lähes 6 %.

Milloin kiinteä kannattaa?

Kiinteää korkoa voi harkita, jos:

• Haluat ennakoitavan kuukausierän kiinteän jakson ajaksi
• Maksuvara on tiukka eikä kestä merkittävää erän nousua
• Et aio maksaa lainaa pois tai kilpailuttaa sitä kiinteän jakson aikana
• Olet riskiä karttava

Kiinteä ei välttämättä sovi, jos:

• Sietää kuukausierän vaihtelua
• Haluaa hyötyä mahdollisesta koronlaskusta
• Aikoo myydä asunnon tai tehdä suuria ylimääräisiä lyhennyksiä lähivuosina

Korkosuojaukset

Laki ei velvoita luotonantajaa tarjoamaan korkosuojausta, mutta asuntoluoton yleistiedoissa on kerrottava tarjolla olevat lainakorkotyypit ja lyhyesti niiden ominaisuudet ja merkitys kuluttajalle (kuluttajansuojalaki 7 a luku 4 §). Tarkemmat laskuesimerkit löytyvät artikkelista asuntolainan korkosuojaus ja sen kannattavuus.

Korkokatto

Toimintaperiaate:

• Sovitaan kattotaso ja suojausaika
• Korko ei nouse suojausaikana katon yli
• Alle katon maksetaan tavallista korkoa
• Sopimuksesta kannattaa tarkistaa, rajaako katto koko koron vai pelkän viitekoron

Kustannus:

• Pankin hinnoittelun mukainen hinta, esimerkiksi kertamaksuna tai korkoon lisättävänä osana
• Hinta riippuu kattotasosta, suojausajasta, lainan määrästä ja markkinatilanteesta

Korkoputki (collar)

Toimintaperiaate:

• Korolle sovitaan sekä yläraja (katto) että alaraja (lattia)
• Korko pysyy suojausaikana putken sisällä
• Koska koronlaskun hyödystä luovutaan lattian alapuolella, putki voi olla edullisempi kuin pelkkä samantasoinen katto

Rajoite:

• Et hyödy koronlaskusta lattian alapuolella

Muut suojaustuotteet

Tuotevalikoima vaihtelee luotonantajittain. Monimutkaisemmissa ratkaisuissa kannattaa pyytää pankilta kirjallinen kuvaus siitä, miten suojaus toimii eri korkotilanteissa, mitä se maksaa ja mitä tapahtuu, jos laina maksetaan pois kesken suojausajan.

Korkovaihtoehdon valinta

Oman tilanteen arviointi

Kysy itseltäsi:

1. Kuinka paljon kestän kuukausierän vaihtelua?
2. Mikä on maksuvarani koronnousutilanteessa?
3. Mikä on riskinsietokykyni?
4. Aionko myydä asunnon, kilpailuttaa lainan tai lyhentää sitä ylimääräisesti lähivuosina?

Riskiprofiilien vertailu

Taulukko on yleinen lähtökohta, ei suositus. Sopiva ratkaisu riippuu lainan koosta, maksuvarasta ja muista suunnitelmista.

Hajautusstrategia

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan pankin kanssa voidaan sopia, että osa lainasta sidotaan vaihtuvaan ja osa kiinteään korkoon.

Yhdistelmäratkaisut:

• Osa lainasta kiinteällä
• Osa vaihtuvalla
• Korkoriski jakautuu, mutta osaan lainasta ei kohdistu koronlaskun hyötyä

Esimerkki:

Laina 200 000 €:
- 100 000 € kiinteällä korolla 5 vuodeksi
- 100 000 € 12 kk euriborilla

Koron vaikutus kuukausierään

Laskentaesimerkki

Oletukset: laina 200 000 €, annuiteettilaina, laina-aika 25 vuotta, kuukausittaiset erät, marginaali 0,52 % (uusien asuntolainojen keskimarginaali tammikuussa 2026, Suomen Pankki). Korkotaso oletetaan samaksi koko laina-ajan. Luvut on pyöristetty euroon, eikä niihin sisälly pankin kuluja.

Vertailun vuoksi: Suomen Pankin mukaan uusien asuntolainojen keskikorko oli elokuussa 2026 3,35 %.

Stressitesti

Varaudu koronnousuun:

• Finanssivalvonnan mukaan omissa laskelmissa kannattaa matalan korkotason vallitessa käyttää lainalle vähintään 6 prosentin korkoa
• Esimerkkilainan kuukausierä 6 %:n kokonaiskorolla on noin 1 289 €
• Mieti, riittääkö puskuri myös siihen, että korko pysyy korkeana pitkään

Koron vaihtaminen

Vaihtoehdot laina-aikana

Pankin kanssa voidaan sopia esimerkiksi:

• Vaihtuvasta korosta kiinteään
• Kiinteästä vaihtuvaan (tavallisesti jakson päättyessä)
• Euriborin pituuden vaihdosta (esim. 12 kk → 6 kk)

Vaihdon kustannukset

Huomioitavaa:

• Kuluttajalla on oikeus maksaa asuntoluotto tai sen osa ennen eräpäivää, ja käyttämättä jäävään luottoaikaan kohdistuvat luottokustannukset vähennetään. Luotonantaja saa kuitenkin periä luottosopimuksessa yksilöidyt, luoton perustamiseen liittyvistä toimista aiheutuneet todelliset kulut (kuluttajansuojalaki 7 a luku 19 §).
• Luotonantaja saa periä korvauksen ennenaikaisesta maksusta vain, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Korvauksena saa periä enintään korkotason alenemisesta johtuvan tappion jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta luottojaksolta tai viitekoron määräytymisjaksolta (7 a luku 20 §).
• Muiden muutosten, kuten euriborin pituuden vaihdon, mahdolliset kulut selviävät pankin hinnastosta ja ehdoista

Milloin vaihtaa?

Harkitse vaihtoa, kun:

• Korkoympäristö on muuttunut
• Oma tilanne on muuttunut
• Kiinteä jakso on päättymässä

Verotus ja korot

Korkojen vähennyskelpoisuus

Oman vakituisen asunnon laina:

• Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen (Verohallinto)
• Korkovaihtoehto ei siis vaikuta oman asunnon lainan verotukseen

Sijoitusasunnon laina

Eri säännöt:

• Verohallinnon mukaan tulonhankkimisvelan, kuten vuokra-asunnon hankkimiseen otetun lainan, korot vähennetään pääomatuloista
• Lainan todellinen käyttötarkoitus ratkaisee, onko kyseessä asuntovelka vai tulonhankkimisvelka
• Tarkemmat ehdot kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeista

Tarkistuslista korkovaihtoehdon valintaan

Ennen päätöstä

• Oma riskinsietokyky arvioitu
• Maksuvara laskettu (myös vähintään 6 %:n korolla)
• Korkohistoria tutkittu
• Eri vaihtoehtojen todelliset vuosikorot vertailtu ESIS-lomakkeilta

Vaihtuvan koron valinnassa

• Sopiva euribor-pituus valittu
• Korkokaton tarve harkittu
• Marginaali neuvoteltu
• Stressitesti tehty

Kiinteän koron valinnassa

• Kiinteän jakson pituus valittu
• Kiinteän koron taso vertailtu vaihtuvaan
• Jakson jälkeiset ehdot selvitetty
• Ennenaikaisen maksun korvausehdot tiedossa

Usein kysytyt kysymykset

Kumpi on parempi, euribor vai kiinteä korko?

Riippuu tilanteesta. Vaihtuva korko seuraa markkinoita molempiin suuntiin, kun taas kiinteä korko tuo ennustettavuutta ja suojaa koronnousulta kiinteän jakson ajan. Toukokuussa 2026 uusien kiinteäkorkoisten asuntolainojen keskikorko (3,64 %) oli Suomen Pankin mukaan korkeampi kuin kaikkien uusien asuntolainojen (3,17 %). Oma riskinsietokyky, maksuvara ja suunnitelmat ratkaisevat.

Mikä euribor-pituus kannattaa valita?

12 kuukauden euribor on yleisin, ja korko pysyy samana vuoden kerrallaan. Euroopan keskuspankin kuukausikeskiarvoissa lyhyemmät euriborit ovat olleet keskimäärin hieman matalampia, mutta niissä kuukausierä muuttuu useammin. Mennyt kehitys ei takaa tulevaa.

Voiko korkoa vaihtaa kesken laina-ajan?

Usein voi, mutta muutoksesta sovitaan pankin kanssa ja ehdot vaihtelevat. Jos kiinteäkorkoinen laina tai sen osa maksetaan ennenaikaisesti, luotonantaja voi periä korvauksen kuluttajansuojalain 7 a luvun 20 §:n edellytyksin.

Mitä tapahtuu kiinteän korkojakson päättyessä?

Korko määräytyy lainasopimuksen mukaan, esimerkiksi viitekoron ja marginaalin perusteella. Ennen jakson päättymistä kannattaa selvittää, mitä vaihtoehtoja pankki tarjoaa.

Kannattaako ottaa korkokatto?

Korkokatto voi sopia, jos haluat rajata koron nousua mutta hyötyä mahdollisesta koronlaskusta. Kattoa kannattaa arvioida vertaamalla sen hintaa siihen, kuinka paljon se pienentäisi korkokuluja eri korkoskenaarioissa.

Onko prime-korko turvallisempi kuin euribor?

Ei välttämättä. Prime-korko on pankin oma viitekorko, ja sen kehitys riippuu pankin määrittelemästä tasosta. Laki edellyttää, että viitekorko on julkisesti saatavilla ja luotonantajan yksipuolisesta määräysvallasta riippumaton, mutta korko voi silti nousta tai laskea. Vertaa todellisia vuosikorkoja.

Yhteenveto

Korkovaihtoehdon valinta vaikuttaa koko laina-aikaan:

1. Euribor: Yleisin viitekorko, korko muuttuu tarkistuspäivinä ja korkoriski on lainanottajalla
2. Prime: Pankin oma viitekorko, harvinainen ja pankkikohtainen
3. Kiinteä: Ennakoitava kiinteän jakson ajan, ennenaikaisesta maksusta voi joutua maksamaan korvausta
4. Korkokatto: Rajaa koron nousua suojausaikana, mutta siitä maksetaan
5. Hajautus: Osa kiinteällä, osa vaihtuvalla

Valitse omaan riskinsietokykyyn ja elämäntilanteeseen sopiva vaihtoehto ja vertaile tarjouksia todellisen vuosikoron perusteella.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Korot, marginaalit ja lyhennykset
• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja lainakatto
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Asuntolaina
• Suomen Pankki – Euriborkorot
• Suomen Pankki – Korkotilastojen kuvaus (pankkien viitekorot)
• Suomen Pankki – Asuntolainojen keskikoron kehitys tasaantunut (27.2.2026)
• Suomen Pankki – Kotitalouslainojen korot nousivat toukokuussa 2026
• Suomen Pankki – Yrityslainakannan kasvuvauhti kiihtyi kesällä 2026 (28.9.2026)
• Euroopan keskuspankki – 12 kk euriborin kuukausisarja
• Verohallinto – Korko tuloverotuksessa
• Finlex – Kuluttajansuojalaki 38/1978

Lue myös

• Euribor ja viitekorko selitettynä
• Kiinteä vai vaihtuva korko – vertailu
• Asuntolainan korkosuojaus – kannattaako?
• Korkokatto-opas
• Asuntolainan kilpailuttaminen käytännössä